篇2：X物业消防系统的维修保养制度

　　X物业消防系统的维修保养制度

　　一、贯彻“预防为主，防消结合”的方针。按照“谁主管，谁负责”的原则，立足自防自救，防患于未然，把消防工作切实到实处。

　　二、消防系统的维修保养必须委托有组织的专业队伍进行。

　　三、发生火警立即疏散被困人员，并立即打“119”求救，派人到路口接消防队到达现场，同时组织自救，使用有效的消防器，把火灾扑灭于萌芽状态，管理制度《物业消防管理制度》。

　　四、高层建筑周围的消防车道不得堵塞和占用，楼梯、走道和安全出口等部位应当保持畅通，不得擅自封闭和堆放杂物，存放自行车。

　　五、不得把带有火种的杂物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶旁烧垃圾、废纸。

　　六、遵守电器安全使用规定，不得超负荷用电，严禁安装不合格的保险丝，确需加大用电负荷，必须向上级部门申请，经批准后方可增容。

　　七、严禁用金属构件或其它金属物体搭接作回路线，更不准将导线搭接在气焊设备、煤气管道、油罐等易燃易爆危险物品的管道或设备上。

　　八、高层建筑的室内装修材料，不得随意降低耐火等级，用于天花吊顶、间墙、保温以及消声的材料，必须是非燃或难燃材料，天花吊项内部电线必须外套难燃管。

　　九、消防设施、器材严禁挪作他用，严禁损坏、丢失，如发现破烂或鼠害应立即报告。

　　十、每星期检查一次消防箱、水带、水枪、卷盘、破碎按钮、警铃，必须齐全完好。消防箱玻璃如有破烂，立即更换。

　　十一、消防通道灯必须完好，灯泡烧坏及时更换。

　　十二、消防箱前面及消防通道严禁堆放杂物。

　　十三、1211灭火器必须齐全完好，份量不够或过期，必须加足、更换。

　　十四、地下室及天面水池水量必须保持充足。

　　十五、电梯机房、发电机房要落实通风冷却措施，油箱必须密封完好。

　　十六、每季度进行一次消防系统试验：

　　⑴首层消防中心控制柜和地下室消防泵都处于自动控制状态;

　　⑵试验消防栓系统;

　　⑶试验写字楼自动喷淋系统;

　　⑷试验写字楼烟感报警系统。

　　十七、烧焊作业动火前必须实行“八不”、“四要”、“一清”。

　　“八不”是指：

　　⑴防火灭火措施不落实不动火;

　　⑵周围的易燃杂物未清除不动火;

　　⑶附近难以移动的易燃结构未采取安全措施不动火;

　　⑷凡盛装过油类等易燃液体的容器管道，未经洗刷干净，排除残存的物质不动火;

　　⑸凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器或管道不动火;

　　⑹凡存储有易燃易爆物品的车间、仓库和场所，未经排除易燃易爆危险的不准动火;

　　⑺在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全措施的不动火;

　　⑻未经配有相应灭火器材的不动火。

　　“四要”是指：

　　⑴动火时要有现场安全负责人;

　　⑵现场安全负责人和动火人员，必须经常注意动火情况，发现有不安全苗头时要立即停止动火;

　　⑶发生火灾爆炸事故时要及时朴救;

　　⑷动火人员要严格执行安全操作规定。

　　十八、防火的基本办法：

　　⑴控制可燃物;

　　⑵隔绝助燃物;

　　⑶消灭着火源。

　　十九、安装、使用电气设备时必须符合防火规定，临时增加电气设备，必须采取相应的措施，保证安全。

　　二十、建立健全防火制度和安全操作规程，组织实施逐级防火责任制和岗位防火责任制。

　　二十一、发生火灾时，起火单位要迅速组织力量，扑救火灾，抢救生命和物资，并派人接应消防车。任何单位或个人都有义务支援灭火。

　　二十二、组织防火检查，消除火灾隐患，改善消防安全条件，完善消防设施。

　　二十三、管理人员应当坚守岗位，加强值班和检查，确保安全。

篇3：物业区域电梯维修保养作业指引

　　物业区域电梯维修保养作业指引

　　1.目的

　　规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好，防止事故发生。

　　2.范围

　　适用于物业服务区域内电梯的维修保养工作。

　　3.职责

　　3.1设备责任人负责电梯的日常保养工作，并监督外委单位的保养工作。

　　3.2工程主管负责制定并实施电梯保养计划，同时对保养的效果进行监督和考核。

　　4.方法和过程控制

　　4.1总则

　　4.1.1每年底，工程主管根据电梯的运行状况制定保养计划，将其纳入到年度设备设施保养计划中。

　　4.1.2电梯设备责任人负责电梯的日常维修保养工作(清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查)，大中型维修均应由外委单位完成。

　　4.1.3电梯设备责任人负责根据保养计划做好日常保养工作，监督外委单位的保养效果，详细填写《公共设备设施保养维修记录表》，确保电梯的正常运行。

　　4.2电梯维修保养安全操作

　　4.2.1维修保养前的安全准备工作：

　　1)在电梯基站门口处放置“检修停用”的标识。

　　2)关好厅门，不能关厅门时，用护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道。

　　3)有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。

　　4.2.2检修过程中的安全注意事项：

　　1)给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯。

　　2)人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒。

　　3)人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需要由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯。

　　4)禁止在井道内和轿顶上吸烟。

　　5)检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注意电梯突然启动运行。

　　6)使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36V以下的安全灯，最好使用手电筒。

　　7)严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作。

　　8)底坑深度超过1.5M的，应使用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下;进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开。

　　9)应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员戴上安全帽。

　　10)检修未完，检修人员需暂离开现场时，应做到：

　　a. 关闭所有厅门，暂时关不上的，必须设置明显标识物，进行安全围档，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守。

　　b. 切断电梯总电源开关。

　　c. 排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。

　　11)检修保养工作结束后应做到：

　　a.将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落在设备上。

　　b. 清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌。

　　c. 送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改。

　　d. 通知有关人员电梯恢复正常运行。

　　4.3电梯维修保养要求

　　4.3.1每3个月应对电梯进行一次检查、清洁、润滑(着重对安全装置效能检查)，具体内容如下：

　　1)检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。

　　2)检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤，如有则应更换弹性圈，检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。

　　3)检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温升不超过60℃。

　　4)门机直流电动机碳刷磨损，如果超过新装时厚度的1/3时则应更换。

　　5)限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整;钢丝绳应完好无油污;限速器夹绳钳口处应无油污或异物，发脚螺栓应紧固。

　　6)检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整;检查限位开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回。

　　7)检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导轨的间隙应为2~4MM。安全钳钳口应清洁无油污。

　　8)清洁控制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常声响，触点有无打火、熔焊、积碳现象如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器;检查熔断器有无松动、发热现象，如有则应处理并拧紧;检查各仪表、信号灯是否正常，如损坏则应予以更换。

　　9)检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带;检查各传动机构动作是否灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油;检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭或修理。

　　10)清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。

　　11)检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部位应注入润滑油;检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换。

　　12)检查自动门传动机构，安全触板传动机构是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎5~8MM，运行中门刀不能碰门轱辘，门刀与门轱辘间隙为3MM，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动灵活自如，安全触板动作灵敏可靠。

　　13)检查轿厢和对重导靴油盒中油量(正常应为2/3油盒)，缺油应及时加好;检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应更换。

　　14)检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠，对不符合要求的要调整或更换，对传动部位应加润滑油。

　　15)清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物、清扫底坑、清洁接油盒。

　　16)检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物。

　　17)检查曳引钢丝绳张力是否一致，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整。曳引轮绳槽应清洁无油污。

　　18)检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固，如松动则应拧紧。

　　19)做好中间接线盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。

　　4.3.2每年12上旬应对电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，具体内容如下：

　　1)每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。

　　2)检查制动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。

　　3)清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。

　　4)张紧轮底平面坑地面距离为500±50MM，超过规定的应予以截绳。

　　5)检查安全钳楔块和导轨的间隙(正常值为2~4MM)，试验安全钳动作是否灵敏可靠，如不满足要求则应作机械调整。

　　6)清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损坏的元器件应予以更换。

　　7)清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度。

　　8)调整厅轿门位置、门锁位置，紧固各部螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证5~8MM。

　　9)紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓，调整紧固补偿链，运行时应无撞击声。

　　10)加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作准确，传动部分应灵活。

　　11)对终端限位开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅门地坎以远50~70MM。

　　12)对终端限位开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅地坎以远150~200MM。

　　13)检查动力部位绝缘电阻应在0.5MΩ以上，其余电气线路应在0.25MΩ以上，电气设备的金属外壳对地应在4MΩ以上，如果达不到要求则应进行干燥处理。

　　14)检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作正常，如果不行则应更换。

　　4.3.3每次电梯维修保养时，工程维修组应合理安排好时间，提前24小时通知业主(一般在公示栏进行公示)和管家部;因特殊原因造成电梯突然停用，应及时向业主进行解释。

　　4.3.4对于计划中未列出的维修保养工作，工程主管应尽快补充到计划中。对于突发性的电梯故障，设备责任人应按照《电梯故障处理指引》进行及时处理。

　　5.附则

　　5.1总公司综合管理部负责本指引的解释和修改。

　　5.2各子(分)公司可根据实际情况对本指引进行调整，调整后须报总公司备案。

　　5.3本指引自2021年3月1日起生效施行。

　　6.相关支持性文件

　　文件名称 文件编号

　　6.1《电梯故障处理指引》 SMS 01-06-017

　　7.记录

　　记录名称 记录编号 保存期限(年)

　　7.1《公共设备设施保养维修记录表》 SMS 01-06-006-F2 3年

篇4：小区电梯设备维修保养工作规程(5)

　　物业公司工程部工作规程

　　电梯设备维修保养工作规程

　　1.0目的

　　保障电梯设备处于良好的工作状态，确保电梯设备得到及时维修保养，为顾客提供舒适安全可靠的电梯运送服务。

　　2.0适用范围

　　适用公司管辖的各物业小区的电梯设备维修保养工作。

　　3.0职责

　　3.1工程部主管负责电梯设备维修保养工作的计划、组织和督导工作。

　　3.2工程部领班负责电梯设备维修保养工作的实施和检查工作。

　　3.3工程部技工负责电梯设备维修保养工作的实施、巡查和记录工作。

　　3.4电梯维修保养合同单位负责完成合同规定电梯维修保养工作。

　　4.0工作程序

　　4.1维修保养工作注意事项:

　　4.1.1维修保养时在电梯基站门口处放置“电梯检修，暂停使用”告示牌，关好厅门或用护栏挡住入口处。

　　4.1.2给传动门机加油、清洗或观察钢丝绳等情况时必须关闭电梯电源，在轿顶工作或需开动电梯观察时，应选择安全地方站立。

　　4.1.3在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣动的清理、保养等工作，严禁用湿毛巾擦机身。

　　4.1.4在轿顶上检修，必须按下轿顶检修箱上的检修开关;以及在轿顶上需长时间维修保养时，应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在厅门口另一脚站在轿顶或在轿厢内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到井道检查电梯。

　　4.1.5在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如需同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。

　　4.1.6操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。

　　4.1.7操作时如果需轿内人员配合进行时，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。并收回工具材料，清洁工作现场，撤除所有告示牌或护栏等。

　　4.2每三个月1次维修保养内容:

　　4.2.1检查曳引机减速箱有无异常响声，联轴器弹性圈有无损伤，螺栓有无松动等，如有则需加油或更换或拧紧。

　　4.2.2检查制动器组件是否润滑良好、动作灵活，固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固，如有则需加油或拧紧;制动器工作温升是否超出60度时，则需检查原因或暂停使用，并对故障进行排除。

　　4.2.3门机电机碳刷磨损是否超出规定，是否磨损变形，否则需更换;限速器旋转销加油，限速器轮、张紧轮槽有无异常磨损，钢丝绳应无断丝、无油污，限速器夹绳钳口处应无油污、异物、螺栓无松动，如有则需做必要的调整、清洁、拧紧。

　　4.2.4张紧装置动作是否正常，限位开关是否处于正常位置，如有则需做调整或复位。

　　4.2.5检查安全钳传动连杆动作是否灵活，安全钳楔块与导轨的间隙是否正常，如有则需做加油或调整，安全钳钳口应清洁无油污。

　　4.2.6检查控制柜内各元器件，包括接触器、继电器等动作是否正常，有无异常声响，触点有无拉弧、熔焊等，如有则需调整、维修或更换;各仪表信号指示是否正常，熔断器、调速电阻等有无松动发热过大，如有则需更换、调整，排除故障。

　　4.2.7机械选层器钢带有无断齿、开裂或损坏，各传动机构动作是否灵活，电气触头或开关触点是否良好，如有则需更换或调整;清除轿厢门、门厅门导轨的灰尘、油污，检查各门厅门、轿厢门锁接触是否良好，轿厢主控器、招梯面板按钮、开关操作是否灵活，如有则需维修或更换，门锁转动部位应加油。

　　4.2.8检查自动门传动机构、安全触板传动机构是否正常，螺钉定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤、老化，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、门锁接点等有无损坏、积尘;各转动轴应加油。

　　4.3专业电梯公司维修保养工作规程:

　　4.3.1电梯公司专业维修保养小区电梯设备需遵守与物业公司签定的《电梯设备维修保养合同》;

　　4.3.2维修保养小区电梯设备时应严格按照相关的电梯维修保养规范和标准进行施工作业，保证电梯设备通过技术监督局的检验，并顺利取得电梯使用合格证书;

　　4.3.3对电梯设备进行维修保养时需先得到工程部主管同意，且尽量安排非电梯使用高峰进行，电梯设备抢修不受时间限制;

　　4.3.4工程部电梯工或领班需积极协助配合电梯公司完成电梯的维修保养或抢修工作.

篇5：小区供水设备运行和维修保养工作规程(5)

　　物业公司工程部工作规程

　　供水设备运行和维修保养工作规程

　　1.0目的

　　对供水系统设备进行有效的运行管理和维修保养工作，减少故障的发生，确保为顾客提供不受污染符合卫生标准的生活和工作用水。

　　2.0适用范围

　　适用公司管辖的各物业小区的供水系统设备的运行及维修保养工作。

　　3.0职责

　　3.1工程部主管负责供水设备运行和维修保养工作的计划、组织和督导工作。

　　3.2工程部领班负责供水设备运行和维修保养工作的安排和实施工作。

　　3.3工程部技工负责供水设备运行和维修保养工作的实施和记录工作。

　　4.0工作程序

　　4.1水泵运行工作规程

　　4.1.1启动泵前检查

　　4.1.1.1手动检查，用手转动联轴器，感觉是否灵活、是否均匀、有无受阻和异常声响;

　　4.1.1.2轴承检查，检查轴承中润滑脂或润滑是否清洁、适量，油位是否符合标准线;

　　4.1.1.3阀门检查，吸水管侧阀门及出水管侧阀门是否全开;

　　4.1.1.4仪表检查，电流表、电压表是否处在合适位置，压力表等是否正常;

　　4.1.1.5外部条件检查，供配电设备、电动机是否完好，周围环境是否正常;

　　4.1.1.6排除空气，将排空阀打开，观察流水中无空气冒出后，再关闭排空阀。

　　4.1.1.7阀门操作

　　A、开关阀门需根据方向均匀用力，关闭阀门后要回转半圈以防卡死;

　　B、用工具开关阀门需使用相应规格工具，以防过力损坏阀门。

　　4.2水泵运行检查规程

　　4.2.1察看仪表，水泵、电机，水压力表、电流表、电压表直接反映了水泵是否正常工作，对每一个水泵来说，都有自己固定的压力、电流、电压的额定值。检查时如果超过额定值或水表压力不在标准范围变化，要仔细检查异常原因。

　　4.2.2声响和振动，水泵电机在正常运行时，机组应该平稳、声音应该正常，连续而不间断。如发生不正常的噪声或振动，原因很多，要仔细查找声响与振动的具体部位及产生的原因，需及时排除。

　　4.2.3注意温升，泵与电动机轴承温升一般不得超过周围温度35℃;最高不超过75℃，如感到烫手，就要停车检查。

　　4.2.4观察滴水，填料函处一般以每分钟10滴左右速度滴水，如果填料处发热不滴水，说明填料压得太紧，应将压盖放松;如果填料处漏水太多或进气，说明太松，则可将填料再旋紧些。

　　4.2.5保持蓄水池中的水位器或浮球阀正常工作，运行中应该注意变频控制的供水系统中，水泵能否正常切换运行。

　　4.3水池、水箱清洗规程

　　4.3.1通知，

　　4.3.1.1工程部主管于每次水池(箱)清洗及消毒计划实施前两天通知物服中心。

　　4.3.1.2物服中心在计划实施前24小时出停水告示，通知顾客。

　　4.3.2放水，为确保用户的正常供水，水池放水工作必须提前到清洗、消毒水池(箱)的前3小时进行(具体时间可视水池大小确定)，并记录开始放水时间和结束放水时间。

　　4.3.3二次供水清洗、消毒程序

　　4.3.3.1工具用具的准备：扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、照明灯具、潜水泵等。

　　4.3.3.2安全须知

　　A、电源：水池内作业光源要用36V以下安全电压工作照明，最好用手电、应急灯，三相水泵要装有漏电开关。

　　B、缺氧：有些水池长期封闭、无通气孔、空气流通极差，可在水箱底部水口处连接鼓风机吹风，约3小时通风时间。

　　C、注意事项：在清洗水池的过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩，如在水池内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸通、心闷、气紧，要马上离开水池，用

　　4.4水池、水箱维护规程

　　4.4.1每半年清洗水池一次;每半年检查或更换水池管道过滤网。

　　4.4.2每周清扫水池顶面，水箱及连接设备上的尘土。

　　4.4.3每年更换水池进水阀门密封填料(盘根)。

　　4.4.4每年对水池防虫网，水池盖及消防水箱盖刷漆一次。

　　4.4.5认真做好维修保养记录。

　　4.5取水样送检程序

　　4.5.1水样抽取及送检工作由机电工程师完成。

　　4.5.2水样抽取地点应从底层水池和顶水龙头各抽样一支。

　　4.5.3盛放水样的容器为矿泉水或蒸馏水瓶，盛容量为500毫升的水，并在瓶外贴上送样单位及送样日期。

　　4.5.4在取水样的当天应交客户中心人员将水样送至卫生防疫站受检，并负责取回《卫生检测结果报告单》交物服中心文件管理员存档。

　　4.5.5如《卫生检测结果报告单》结果为不合格时，应由物服中心副主任(主管)安排重新清洗和消毒水池(箱)，必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。

　　4.5.6认真做好维修保养记录。