篇2：我国商业街类型以运作研究

浅谈我国商业街的类型以及运作的研究

城市步行街商业街（区）是城市商业发展、城市风貌、城市综合竞争力的代表，也是城市改革开放成果和城市经济繁荣的代表，因此，人们都把城市步行街商业街称之谓“城市窗口”、“城市名片”。

一、商业街的类型

我国步行街商业街（区）主要有以下四种类型：

1．历史上形成的，城市中心区和城市区域中心的商业街步行街。它是城市名片，体现城市繁荣。如北京王府井、西单，上海南京路、淮海路、四川路，广州的上下九商业步行街，天津的和平路商业街，南京的湖南路商业街，沈阳中街，苏州的观前街等。

2．专业商品街和服务性街区。如北京南城马连道的茶业一条街，杨村的装饰布一条街，杭州的丝绸城，广东省番禹电器一条街，以及散落在各地的很多美食酒吧一条街等。

3．旅游观光休闲街。尤其是有很长历史和文化底蕴的古城镇，如北京的琉璃厂、安徽省屯溪的老街、上海新天地等。

4．室内商业街。如北京东安商场的地下“老北京一条街”，沈阳兴隆大家庭“室内商业一条街”等，MALL里和地铁里商业街也属于这个范畴。

目前，我国商业街步行街有两个趋势值得关注：

一是从经营走势分析，第一种类型，即历史上形成的、城市中心区和城市区域中心的商业街步行街，购物比例呈下降，而旅游、餐饮、娱乐、休闲比例呈上升的趋势，因此，正面临经营业态和错位经营的调整，进入再次改造期。其他三种类型，只要定位准确，经营状况越来越好。

二是大城市商业街步行街的改造建设正向中小城市幅射。在经济发展中，城市改造结合商业结构调整，特别是地级市和旅游城市，都十分重视步行街商业街规划，都十分重视步行街商业街建设。

二、商业街的运作研究

风格各异的城市商业街，是一个城市的标志，也是一个城市深厚文化底蕴的集中体现。现在世界各国都很重视城市商业街的建设，特别是在国内，各省市开发建设商业街的热潮不断高涨。从各地商业街的建设情况看，开发建设的规模存在一定问题，但不是主要的，现在比较突出的问题是商业街的规范性问题。商业街的形成和发展是有其客观规律性的，并不是一蹴而就的。

1、商业街的形成

商业街的形成与发展一般要经过七个时期：

自发形成的集市时期，其特点是以摆摊为主。

商铺林立的街坊时期，其特点是开始进店经营。

繁华热闹的区域商业中心时期。其特点是商家密度开始增大，临街商业网点面积已达到50%以上。

大型商业街的形成时期，其特点是高楼开始增多，一般在六层以下。

大型百货商场及超市的形成时期，其特点是作为商业街必须要有一家或数家大型百货业态的商场，代表一定的主导作用，而更多的则是各类专业店、精品店等。

城市拆迁改造，部分商业街没落，新的商业街崛起。

市场的调整、商场的变革，使老商业街获得新生又重放异彩。

商业街的诞生和发展，要具备两个条件。一是要有市场的需求和商品的供应量；二是要有良好的环境条件，首先是交通和市政条件适合市场的形成和发展。没有一定的客流量，交通市政条件不具备，就很难形成商业街的规模。

分析当前各地商业街开发热的原因，大致有以下四点：

政府的政绩工程原因，因商业街可以起到短期见效的效果。

消费者的原因，因商业街不仅可以满足购物需求，还可以满足休闲娱乐需求。

商家的原因，因商业街具有强大的吸引力、购买力，商家乐于在此投资。

开发商的原因，因商业街的开发建设能给开发商带来丰厚的利润，因此有实力的房地商开发商已从住宅开发，转向社会综合需求的开发。

当前，商业街的开发，面临着两条线。一是通过对原有商业街的硬件的改造、提升，重塑商业街的形象。这类商业街的改造成功率一般占到80％。二是随着城市城区的不断向外扩展，新的商业街区逐渐形成，涌现出新的商业街。

2、商业街的功能

1）商业街的功能演变。商业街的形成、发展存在着一个过渡期。在过渡时期，要有一个适量的过渡。一般而言，商业街的经营为室内经营。因此，地下设施要好一些，地上设施过得去即可，不要贪大求洋，脱离实际需要。另外，也要考虑经营者的心理承受能力和实际经营的需要。

2）商业街的主题构成。商业街的主题构成包括商家、顾客和行业三部分。商业街的商家主要由综合百货店、专业店、饮食店及现代通讯商品店等构成，另外，超市最好不要建在商业街上。商业街的顾客属于复合层，也就是说不设门槛，谁都可以去。

商业街要在长期的经营发展过程中，逐渐形成自己的主要消费群体。例如西单商业街形成了以北京市居民为主的消费群体；王府井商业街的消费群体83％为外地顾客。因此，商业街的经营者们，要经常研究分析消费群体的构成，并根据不同消费群体的需求，组织经营。

3）商业街的行业构成。现代商业街的行业构成，一般应包括商业、旅游业、餐饮业、服务业、金融保险业、休闲娱乐业、中介行业、房地产业、IT业等。

3、商业街的特色

1）要具有区域性。商业街要有明显的区域性，例如北京的王府井商业街、西单商业街、大栅栏商业街的区域性就非常明显。不论是本地顾客，还是外地顾客，只要到过上述商业街，都会留下深刻的北京区域印象。

2）要具有历时性。商业街的历时性包括三个方面。一是要具有文化的积淀，例如商业街上众多的老字号商店，就是一种历史的文化积淀。二是要具有民俗的延续性，其主要反映在建筑文化、经营文化方面。三是要具有当地人民生活方式的反映，具有浓郁的地方特色。

3）要具有品质性。商业街的品质性，主要表现在商业街的结构与布局上，强调建筑物的密度与高度，尽量给人以视觉上美的享受。另外，商业街的风格特征应与该市城市面貌和性质相一致，相吻合。

4）要具有价值性。随着时代的发展和社会的进步及市场竞争的日益加剧，商业街的价值性不可忽视。在当今商业街的建设和发展中，要把以人为本、以情为根的经营理念，落实到具体的经营服务之中。要为顾客提供越来越多的方便和更加人性化的服务，使前来观光购物的顾客终生留下美好的印象和回忆。

随着经济的发展，社会消费需求发生了很大变化。在现如今，由于市场上大多数商品趋于饱和，消费核心问题越来越趋向情感消费。因此，要研究市场需求变化和顾客消费的心理变化，精心打造好市场的服务品牌。

4、商业街的产品

1）打破传统形式，创造抽象产品。商业街的形式，随着时代的发展，越来越不拘于一种形式或模式。如天津的城中街（南市街）、北京新东安市场的店中街（老北京一条街）、北京东方广场的广场街等，虽然都是商业街，但形式上各不相同。

2）保存旧城风貌，改善内部适应环境。随着时代的发展，大多数传统商业街都面临着改造的问题。但是这种改造是在保存原有风貌前提下的改造。因此，一定要本着改造要适应现代营销，硬件的改造要为软件服务，以使重塑后的商业街更能体现地方风貌的原则来进行。

3）取消社区符合，创造从众体验。因商业街的客流为复合群体，所以心理上应突出共识的观念，要为所有观光购物的消费者服务。另外，在商业街上，应该点缀一些形象上描述象征生活事物的作品（如好的雕塑作品）。

4）幻化室内场景，营造特色风格。现代商业街越来越注重运用色彩的夸张，幻化室内场景。同时运用一些抽象的装饰、展示、雕饰作品，营造店内营销的特色风格。

5）组织视线走廊，珍惜自然景观。世界各地著名的商业街，都很重视与城市自然景观的融合，成为一个很好的结合体。没有自然条件的，要以人工再造自然的方式，增加一些花坛、绿地、喷泉等自然景观。另外，室内商业街提倡享受阳光技术，诗化高新技术，多采用一些自然光的照明，多一些回归自然的设计。

6）提供第三空间，提供情绪转化场所。现在商业街的功能不断发展变化，观光购物只是其中的一项内容。要从顾客的角度出发，积极开辟、提供第三空间。第三空间的作用：一是可以缓和建筑和环境的冲突；二是为顾客提供了情绪转换的场所，克服观光购物过程中的疲劳感。（如北京世贸天街）

5、关于商业街的运作

租赁是市场化运作的核心。商业街租赁经营占的比重较大，因此要从实际出发，尽量降低入市的门槛，租赁方式也可以灵活一些。旺地段分拆面积要大一些，反之则小。另外，租赁场地可以买断，也可以租用。

业主结构要有大有小，要培养部分“二房东”。商业街业主的构成要做到大小结合，既有资金雄厚的黄金商、珠宝商，也要有一家一户的小店铺；既要为大户经营开路，也要为小户经营创造条件。同时要有意识地培养部分“二房东”，以减轻市场管理者的工作压力。

建立社会化规范运作体系。现代商业街的发展，要有与之相配套的社会化规范运作体系。其中包括：经营公司、信息中心、广告代理、储运公司、维修公司，保安公司、保洁公司等。市场化程度越高，社会化规范运作体系就越要细化。从某种意义上讲，一条商业街的社会化规范运作体系的高与低，对商业街的兴旺与发展有着很大的影响。

篇3：创建商业街主题休闲项目引入(1)

创建商业街的主题休闲项目的引入（1）

随着消费理念的转变和商业模式的多样化，商业街在全国各地迅速发展起来，已成为打造"城市明片"的形象工程，如北京的王府井大街，黄山的屯溪老街等，出现了一城一街，甚至一城多街的现象，形成了文化特色街、旅游休闲街等各类商业街发展模式，且各地政府也在加紧商业街建设的步伐。

但随着人们对休闲娱乐要求的不断提高，单纯的休闲商业街管理模式已无法满足人们日益多样化的需求，城市商业街进入到了全面升级时代。部分商业街进行了一些新的尝试，将旅游景区与商业街两者的功能进行融合提升，按照旅游景区的标准和要求管理和提升改造商业街，促进商业街的升级发展，不仅可以调整商业业态，促进城市或街区商业的兴旺发展，带来更多经济效益和社会效益，还可以丰富城市旅游产品，对提升城市吸引力，打造城市个性化符号有积极作用。

景区化发展模式是在商业街运作过程中经过不断尝试、探索而形成的一种全新的发展模式，景区化商业街既具有休闲商业街的基本功能，能够满足消费者购物、休闲、娱乐等的需求，同时又带有景区的部分功能，如对商业街进行景区化管理，将旅游六要素融入商业街经营、营销的全过程等，有利于提高商业街的开发程度和经营档次，从而提高名气，吸引人气，进而增加财气，我国部分著名商业街进行的景区化提升取得了很大的效果。景区商业街以其独特的吸引力和卖点，将成为我国城市商业街发展的新趋势，更多著名商业街将融入到景区商业街的行列中。

一、城市商业街的二次升级

1、泛化休闲化

休闲是指人们从工作和生活的压力中解放出来，在空闲时光依据本身志愿从事各种非报酬性的自由活动，城市商业街休闲化发展就是为了满意人们从事各种自在活动的需求而发生的。休闲化是将商业街功能由简略的购物打造为融观光、消费、娱乐、休闲等多功能于一体的泛休闲化商业街，休闲化丰硕了商业街的娱乐功能，有利于加强吸引力，带来更普遍的经济效益。

2、景区化

景区化是指将整个街区看成是一个景区，按照专业旅游景区的管理模式，对商业街进行景区化经营管理、实施营销，内置各种休闲节点、标识系统、交通系统、游线安排等，通过旅游六大要素的安排，相符旅游规律，服务法则，实现商业街的升级管理，这是城市商业街规范市场化卓有成效的管理模式，更吻合现阶段消费者的需求理念。

3、从休闲化到景区化的升级

我国城市商业街发展到今天，阅历了两次升级：第一次是从一般经营性商业街到泛休闲化商业街的转变，这是在天然发展过程中形成的休闲化升级；第二次则是从休闲化商业街向景区化商业街的转变。随着城市经济的发展及人们娱乐消费需求的提高，商业街将进入在休闲化基础上的景区化升级阶段，这是在民众休闲基础上的第二次升级。采用景区化打造手法，能提升打造的水平，进而提升城市商业街的价值，因此，景区化成为当前商业街发展的重要趋势，也是新阶段打造城市新名片的有效道路。

二、城市商业街的景区化发展

1、城市商业街类型

依据多年的规划经验和研究,手机游戏，按照城市商业街的主要功能、主题特色等的差异，将我国城市商业街分为传统商业街、文化特色街、专业商业街、旅游休闲街等四种类型，这一分类反映了我国商业街从出生到成熟的探索发展过程，也充分显示了我国商业街类型的丰富性和多样化。

（1）传统商业街

传统商业街是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街，正常具有深沉的文化底蕴，作为旧城区的主要组成部分，往往具有庞杂的社会与经济构造，并作为城市传统文化的载体，反应了城市历史发展的脉络。其存在最重要的条件就是，在这条街上集中了必定数目的历史建造，具有城市独特的传统物资空间环境。我国很多城市传统的商业街都是名声在外的百年迈街，见证了历史的沧桑，留下了时代的烙印，最能体现城市的修建作风和历史文化积淀，如北京的王府井，上海的南京路，青岛的中山路、广州的高低九、天津的和平路、姑苏的观前街等。

（2）文化特色街

文化特色街，是街区在情势上的进一步拓展和内涵上的进一步延长，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色，体现城市文化和咀嚼，具有购物、餐饮、休闲、旅游等一种或多种功能特质的开放式街区，对城市经济社会发展和提高城市的宜居度、著名度、美誉度具有重要意思。比方成都的锦里、重庆的洪崖洞等特色休闲步行街，杭州的清河坊历史文化街区、杭州丝绸文化特色街等。

（3）专业商业街

专业商业街区是指专业商品街和服务性街区，名称往往能够体现商业街所在的地位和所经营的商品类型两大要素，有利于节俭商铺经营者的市场本钱，如北京三里屯酒吧街、北京南城马连道的茶业一条街、杨村的装潢布一条街、杭州的丝绸城、广东省番禹电器一条街、东莞市的金椅婚礼村--"中国第一个婚礼主题街区"，以及散落在各地的良多美食酒吧一条街等；同时，因为经营位置及商品类型高深莫测，消费者从其名称就可以得到他们所须要的信息，便于消费决议。

（4）旅游休闲街

旅游休闲街主要是以休闲工业自身为主体，以休闲、娱乐等旅游功能为主要目的和功能的商业街区，一般由城市休闲和旅游生活方式升级带动形成，街区内的生活形态、商业形态具有可消费性、可体验性及可娱乐性,手机游戏。如北京的琉璃厂、安徽省屯溪的老街、云南大理洋人街等。这类步行街往往兼休闲、旅游、购物、度假等多种功能于一身，可认为步行者提供一个宜人的休闲、娱乐环境，是这一类步行街的宗旨。在这样的步行街中，人们往往可以充分感受到来往、娱乐的乐趣，购物不再是主题。

2、城市商业街与旅游

按照以上的分类，因为不同类型的城市商业街都会具有不同的特色，我们这里可以统称为城市特色商业街，通过火析和研究，我们发现特色商业街与旅游发展关联亲密，对调整街区商业业态、促进街区经济社会发展，对提高城市吸引力

和促进街区商业中兴都有重要的作用。

（1）城市特色商业街与旅游融合提升，可以促进经济发展。

特色商业街的呈现，一般都会与旅游挂钩，其中的特色商品原来就是一个个旅游吸引点，在商业经营的基础上发展旅游，可以提升商业街的整体吸引力，带来相辅相成的经济效益,演员权相宇和韩国当红组合BigBang成员T.O.P在以朝鲜战争。以北京秀水、红桥、雅秀三条特色商业街为例，入境游客中，独自光顾其中一条商业街的游客就占到70%以上，而王府井大巷更是早已成为来京游客的"必逛景点"。

（2）改革进级特色商业街，可以提升城市吸引力，打造城市个性化符号。

"浓浓的老北京味，深深的新北京情"，经过修理改造的北京市的南锣鼓巷、南新仓、烟袋斜街、红桥市场、世贸天阶、秀水街以及观音堂画廊街、北京古玩城、潘家园旧货市场等9条特色商业街，留存了古都风貌、再现了北京风情，成为了北京新的个性化符号，为北京市民和奥运期间的来京海内外游客提供全新的商业感触。

（3）商业街的提升改造是商业复兴的一种有效手腕。

商业街的景区化提升改造可以丰富一日游线路，增长城市旅游产品。目前我国商业发展正处于传统商业向古代商业的转变，发展或提升改造特色商业街可以增进城市或街区的商业振兴，带动商业的旺盛发展。

如北京前门大街是以传统文化和现代生活、时尚严密结合的特色商业街，经过改造修葺后，成为助力"北京一日游"的又一条北京特色商业街，这之前，王府井大街、秀水街、红桥市场、雅秀市场及什刹海酒吧街等特色商业街，也都是"北京一日游"线路重点推介的景点，旅游的参与使得本来商业街业态有所调整，会带来更多经济效益和社会效益。在北京特色商业街尤其是文化特色街的改造过程中，一定要留神如何在京味文化与现代商业之间坚持均衡，这将成为商业复兴的要害。因而，在商业街提升发展过程中应注重旅游规划、策划的作用，只有在真正了解当地的文脉特色和游客需求特点等的基础上，用专业手法进行设计，才干创造性的打造出契合当地消费需求及城市特色的商业街

3、我国城市商业街发展现状

跟着消费理念的转变和商业模式的多样化，商业街在全国各地敏捷发展起来，已成为打造"城市手刺"的形象工程，如北京的王府井大街，黄山的屯溪老街等，涌现了一城一街，甚至一城多街的景象，形成了文化特色街、旅游休闲街等各类商业街发展模式，且各地政府也在加紧商业街建设的步调。

但随着人们对休闲娱乐要求的不断提高，单纯的休闲商业街管理模式已无奈满足人们日益多样化的需求，城市商业街进入到了全面升级时代。部分商业街进行了一些新的尝试，将旅游景区与商业街两者的功能进行融合提升，按照旅游景区的标准和要求管理和提升改造商业街，促进商业街的升级发展，不仅可以调整商业业态，促进城市或街区商业的兴旺发展，带来更多经济效益和社会效益，还可以丰富城市旅游产品，对提升城市吸引力，打造城市个性化符号有踊跃作用。

到目前为止，我国部分著名商业街已经被国家旅游局评为4A甚至5A旅游景区，如：天津古文化街旅游商贸区20**年已被国家旅游局评为"国家5A级旅游景区"，这是全国首批66家5A级旅游景区中，独一一家开放商业街形式的旅游景区；杭州清河坊历史文化特色街区20**被国家旅游局正式评定为"国家4A级景区"，成为全国首个失掉4A级景区名称的商业街区。

此外，还有部分商业街从景区化提升改造方面进行了探索和尝试，取得了一定的成效，如：成都锦里古街就是依托于武侯祠与旅游景区结合发展起来的商业街；夫子庙特色商业街依托于夫子庙秦淮景色带景区正在创建5A景区，是城市商业街朝着景区化方向发展的一个尝试，推进了夫子庙商业业态的调整提升，促进了夫子庙景区的进一步繁华，改良了景区的整体经营环境，增加了景区吸引力。

4、城市商业街景区化发展小结

从以上对我国商业街发展现状及景区化趋势和摸索的剖析能够得出，景区化发展模式恰是在商业街运作进程中经由一直尝试、探索而造成的一种全新的发展模式，景区化商业街既存在休闲商业街的基础功能，可能满意花费者购物、休闲、娱乐等的需要，同时又带有景区的局部功效，如对商业街进行景区化管理，将旅游六因素融入商业街经营、营销的全过程等，有利于进步商业街的开发水温和经营品位，从而提高名气，吸惹人气，进而增添财气，我国部门著名商业街进行的景区化晋升获得了很大的功效。景区商业街以其奇特的吸引力和卖点，将成为我国城市商业街发展的新趋势，更多有名商业街将融入到景区商业街的行列中。

篇4：谈我国休闲商业街发展现状存在问题

谈我国休闲商业街的发展现状及存在问题

自20世纪80年代，我国开始建设现代商业步行街。据粗略统计，全国目前已有几百条大大小小，风格各异的步行街，比较著名的特色商业步行街大约180多条。

20**年委员会首次评选首批中国著名商业步行街和中国特色商业步行街各10条。评选标准是：在全国及地方享有一定知名度、经营特色鲜明、商家云集、商户数量达到一定规模、客流量、经济效益良好、业态布局合理、经营管理规范，市容、环境、绿化以及对周边商圈及城市经济影响力等。

目前，全国共有17条中国特色商业步行街，分别是：北京马连道茶叶一条街、天津古文化街、杭州丝绸城、上海虹梅休闲街、重庆山药广场、昆明金马碧鸡旅游商城、沈阳三好街、东莞富民商业步行街、宁波天一广场、成都科技一条街、乌鲁木齐二道桥、杭州四季青、杭州文三路、南京大明路、成都琴台路、徐州户部山、常州南大街。另据了解，评选中国著名商业步行街条件更加严格，目前，有上海南京路、北京王府井、苏州观前街、南京新街口等15条街入选。

有国内商界专家指出，我国商业步行街发展大体经历了3个阶段：一是单纯的商业场所，光顾者以购物为主；二是更多体现以人为本思想，配套功能相继出现；三是成为社会活动中心，成为消费者和普通百姓休闲、娱乐的好去处。目前国际主流商业步行街的发展方向大多处在第三个阶段，而我国的商业步行街，特别是城市中心和旅游景区的商业步行街也大都在朝着第三阶段的方向发展，呈现出以下的特点：

注重规模集群效应，建筑风格多样化。

国内的商业步行街都比较注重规模的集群效应，普遍都追求规模大而全，有的商业步行街长度甚至超过3km，例如重庆的南滨路饮食娱乐一条街。另一方面，建筑风格多样，有纯古建筑风格的，如云南丽江大研古城、安徽黄山屯溪老街等；有人工打造的仿古建筑风格的，如成都锦里、丽江国大花马街等；还有欧美现代风格以及中式现代风格的；

功能配置组合化，传统业态与现代商业结合。

目前功能单一的商业步行街越来越少，取而代之的是多种功能分区的有机组合；在业态业种方面也注重如何有机地将传统的业态如百货类零售与连锁专业（卖）店融合在一起；

突出主题与经营特色，营销推广手法多元化。

一方面城市中心的商业步行街由于主要面对本地消费者，其消费群体数量有限；而旅游景区的商业步行街虽然主要面向外地旅游者，但由于受旅游景区接待能力和周边配套设施完备程度、与外地旅游景区的激烈竞争等因素的影响，其消费群体数量也不可能无限放大。因此，为应对市场的竞争，现在的商业步行街普遍都比较重视突出自己的鲜明的主题和经营特色，以与竞争对手形成错位竞争。另一方面，在营销推广手法上也追求多元化，应用全部销售、打包销售、全部出租、部分自营部分出租、售后返租、统一经营管理、敞开式经营等经营推广手段。

目前，我国的商业步行街虽然有了一定的发展，但也存在着各种各样的问题，归纳起来主要有以下几点：

?建筑风格完全照搬照抄，缺乏商业步行街自身的灵魂。

?功能配置不合理，特色不够鲜明。

?过度商业化，缺乏本土特色的历史文化内涵。

?商业步行街旅游、休闲娱乐功能不足，基础设施欠缺。

我国商业步行街的主要表现形态

我国在城市中发展商业步行街的工作起步较迟，尤其是选择商业最繁华的街路建设商业步行街，是近几年才在少数城市有所展开。从客观上讲，发展商业步行街，应从现代角度出发，面向新世纪，立足高起点，使街区功能和城市功能、社会环境和自然环境实现现代和传统的完美结合和协调发展，使社会资源和自然资源尽可能地纳入市场，实现最佳的社会经济效益。

从商业步行街自身方面考察，我国部分城市已经有了一些成功的做法，多数是利用和改造原有街路，也有的是完全新建街路，其表现形态主要有三大类：

一是商业服务最繁华的街路，功能定位以经营综合性商业为主，如北京的王府井，上海的南京路；

二是历史传统街路，功能定位突出以吃为主，如南京的夫子庙、宁波的海曙楼；

三是行业特色街路，功能定位主要经营专业商品，如番禺的电器商品街、武汉的经营小商品为主的汉正街。

但不管哪种形态的商业步行街，其最主要的服务功能除了购物以外，还有旅游、娱乐、展示和商务等，以满足现代人的购、吃、住、行、玩等的生活需要。当然，这三大类型的商业步行街，不能成为凝固不变的惟一标准，不必照抄照搬。我们在实践中要从具体情况出发，有所改变和突破，有所创新和发展，形成具有自我特色的商业步行街。

我国商业步行街存在的问题

目前，在中国尤其是北京、上海、广州都出现了一批非常热闹的步行街。据统计，大大小小称为步行街的街道在中国共有近200条。步行街建设已经成为房地产投资和所谓都市经营中的一个重要的热点。步行街在大城市出现，以其功能全、环境优美、生活方便，并同时满足人们购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游观光等多种需要，而成为大都市的商业窗口。但是，在一些中小城市所建设的步行街，却具有很强的跟风性质，人们把它作为一种时尚、一种政绩进行追求，有街无市，缺少人气，成为一个比较严重的问题。中国目前步行街有一半是旺丁不旺财的，有的甚至只是在开街的时候热闹了一阵子就冷落下来了，步行街逐渐演化为“不行街”。那么，为什么在中国三大都市圈和都市连绵带以外的中小城市建设的步行街效果不理想呢？原因大概有以下几点：

1. 盲目模仿

这类步行街多是政府进行所谓的城市运营，照搬照抄大城市的作法建成的。这种决策很少是建立在以市场为导向的研究基础上的。在大城市中兴旺的项目在中小城市并不一定旺

，这是一个基本的事实。这同城市本身的核心竞争力和品牌有很大的关系。

步行街建设在北京、上海、广州这样的大都市圈里兴旺又发达，根本的原因不在于步行这一概念，而在于本身城市商业的强大的辐射能力。也就是说，其目标人群是全国乃至全世界。但是中小城市就缺乏这种天生丽质。它的目标人群往往只是在本地、本市。而本地市场由于第三产业严重同质化和商业物态的恶性竞争，仅步行这一概念很难产生强大的吸引力。这些城市也不具有像三大都市圈里城市强大的吸引力和对目标市场的拉动。

2.规划而不策划

许多步行街由于是在政府一手指挥之下完成的，因此，规划方案是由一些著名规划设计院完成的。这些美观、漂亮也充满各种风格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是现代，但是从使用上看，却很难同任何商业物态相容，因为它并不是根据当地的市场生态和商业气氛策划设计的。

在中小城市，要做一个同一主题的长达800米的商业步行街，用什么样的目标人群来支撑它，是一个非常严峻的问题。因为这样一个主题步行街，在大城市也需要相当的消费人群。

3.定位不明

定位，我们指要根据当地商圈和城市特点、人文特点、消费能力和目标人群的情况，设计相应的物态。例如，在做旺人气方面，我们就要充分考虑两个重要的因素：一个就是对儿童的吸引力问题。我们知道，小孩子因为在步行区域里没有车辆的危险，可以快乐玩耍，这对做好步行街人气是一个非常重要的因素，因此，儿童天地在步行街里是一个聚集人气的很重要的手段，但是，很多步行街却没有这种考虑。其二，是对那些没有钱的人的吸引，根据当地的文化特点和节事活动的安排，可以设计让那些周边的居民有参与性的活动，就是做旺人场的一个很重要的因素。但是，有的步行街的设计只一味的追求品味，向高档次靠拢。其结果就不伦不类，很难产生共鸣。曲高则和寡，步行街不能和当地的商圈以及市场紧密结合，严重背离市场导向，其结果就将被市场所抛弃。

4. 贪大求全

由于前期搞所谓的城市经营，不考虑整条商业步行街的优生优育，贪大求全，其结果是项目启动以后，人气不旺，驱动不够力，竞争惨烈。在这种情况下，很多城市便考虑进行后期整容。结果，使得一条看来非常漂亮的步行街，布满因为各种原因招揽过来的经营项目，杂乱无章地聚集在街道两旁，同建设步行街的初衷相距甚远。经营单位由于建筑物已经建成，整体招商困难，不得不低下高昂的头，根据当地的情况进行整容。

5. 组织失误

如果是政府工程，步行街建设经历时间相对较长，因此组织者个个有工程做，有一种轰轰烈烈的局面。但是，到了最后招商的时候，结果发现由于中间环节多，使房价高企，租金高企，本地市场很难承受。作为发展商难处很大，需要维持现状，并且要偿还银行贷款，尤其作为国有资产很难降低价格，因为一旦蚀本出让，就要追究个人的责任。因此，招商进展缓慢，没有人敢出头收拾残局，唯有转嫁投资风险。

只有认清目前休闲商业街的问题，我们才能在开发中规避风险，创造价值最大化。

献策一：以文建街以情养街

如何解决“百街雷同”的问题？与会专家不约而同抛出特色锦囊，秘诀就是苦练历史文化的内功。

广东商学院副校长、中国商业经济学会副会长徐印洲的观点是：文化内涵是商业街的重要支撑，要以文化脉络为规划设计的出发点。广州老城区的骑楼商业街有必要进行复兴，以恢复历史名城风貌，这样的商业街无法被照搬到其他地方。

国务院国资委商业网点建设开发中心副主任廖伟阳则把特色商业街定义为：先卖感受，后卖商品。就如上下九路之所以常年人旺财旺，就和它有436座各具特色的小楼分不开。很多广州人一段时间没去上下九就心痒痒，其实并不是购物需求使然，而是他们把购物和逛街区分开来了，“以文建街、以史造街、以情养街”才能铸造牵动人心的特色商业街。

美国著名规划设计师康凯也一再强调保留商业街的历史文化，不能目光短浅只看当前利益。

献策二：统一业态统一布局

上海市卢湾区经济委员会副主任罗继钢管理着上海淮海中路商业街和新天地商圈。他随手一指北京路，向左是一家精品店，向右是一家皮具城，“这就可以看出北京路的业态杂乱”，成熟的商业街应该是按休闲、时装、美食等功能区划分，淮海路之前也存在这个问题，国际品牌店不肯进驻与杂货店为邻。建议统一业态统一布局，树立商业街整体形象。

另外，还要政府掏钱、企业贴钱，使市政、绿化、橱窗、楼宇灯光立体交叉搞好灯光工程，夜市才会旺。通过举办各类商业节带旺商业街，但必须控制好一个度：是展示而不是展销，突出商业街商旅结合功能。在管理机制上则倡导商业街的商户成立自律行业协会，维护商业街整体形象。

献策三：解决行人安全问题

下午乘坐巴士往返各参观点时，热情的洋顾问们不约而同地把目光都投向了交通问题。法国国家城市规划师多米尼克·维尔茨说：四五年前来广州时，发现街上还有很多自行车，现在放眼都是汽车，广州和世界很多发达城市一样，都遇到了汽车所需城市空间缺乏的问题。成功修建一条商业街，要以技术的方法让逛街人群和车主在进入街道前就读懂街道的特点，让行人感到安全，在购物中有一种“压马路”的感觉。

美国著名规划设计师康凯在论坛开始的前一天已经搭乘地铁考察了一圈，说起广州的城市轨道交通，他连称“verygood”（非常棒）。他说，北京路和上下九路是纯步行街，以人为主，安全。广州还可发展现代步行街和车道，但需要考虑人们的安全、舒适与车辆之间的关系，如果街道不慎重设计，对于人们购物、步行、骑自行车是不安全的。

篇5：国内商业街运作基础理论

国内商业街运作基础理论

商业街是指为数众多的零售店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的企业群体。商业街具有商品流通机能（收集、计划、调整）；交流商情机能（购买、消费、产业）；提供购物环境机能（服务环境、店铺印象环境）和售后服务机能。商业街占有城市的一定地域。传统商业街几乎都在城市的几何中心，如天津和平路商业街；现代商业街偏重于城市交通条件最佳之处居多，如北京怀柔区城西门商业街，既不是县城的几何中心，也不是人口密集区，而是公路、铁路交通便捷之处，流动客流为商业街带来了繁荣，在城镇规划中占一定的地域。

一、商业街设置的模式计划。

商业街有多种模式，按照商业设施的基本区分提供两种主要模式。商业设施基本区分为销售商店群、饮食商店群、服务商店群和娱乐商店群。

第一，环形商业街设置的模式。

第二，带形商业街设置的模式。

二、商业街行业构成规模表

地区型商业街近邻型商业街

购物频率适中较高

结构主体服装、百货、大型菜市场集中，其余分散

目的性强的，选择性强的，“两小”、“一服”集中，其余散性

波及度服装、日用百货、文化用品、化妆品、副食、饮食副食、蔬菜、粮食、日用百货、日用五金、综合服务

类型结构专业型为主复合型为主

三、商业街的现状与未来

中国加入WTO以后，外国商业资本不容置疑地要挤入中国市场滚滚的洪流之中。随着中国税制改革的加快，打破区域、行业界限的束缚，实现商业资产重组的局面必将来临。

商业街规划布局的基本要点。商业街是指众多不同规模、不同类别的商店有规律地排列组合的商品交易场所。其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。规范化的商业街，布局的基本要点包括以下五个方面。

1、商业街的名片

由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业街，在全世界各地比比皆是，如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、蒙特利尔的萨布洛克大街等等。“西关商廊”，开封宋城御街、黄山屯溪老街、北京琉璃厂文化街、哈尔滨中央大街。

大型购物中心均诞生在城市郊区。它是在一个或几个大型建筑群内，许多商店、餐饮店、服装店有规律、按比例呈直线或环线状有序排列的商业街，购物中心和商业界有严格的界限和原则区别。商业街不是购物中心，不是商业区，不是商务区，也不是商业社区，而是指众多不同规模、不同类别的商店有规律的排列组合的场所。

2、商业街的类型

商业街按不同规模来划分，可以为大型商业街，大型商业街的长度均在1000米的标准基础上进行有序分布。全国最长的步行商业街是武汉的江汉路商业街，全长1210米。又可分为中型商业街和小型商业街，如深圳华强北路商业街和北京的有275米的大栅栏袖珍商业街。

商业街按功能来划分，可分为综合型商业街和专业型商业街，前者如南北总长约为1600米的北京西单商业街、乌鲁木齐中心路商业街、昆明青年路商业街；后者如杭州健康路丝绸彩色街，福建榕城美食街、北京三里屯酒吧一条街。

商业街按不同等级来划分，可分为市级商业街和高级商业街、小型商业街。前者如哈尔滨中央大街、天津和平路商业街；后者如天津滨江道商业街、北京地安门商业街和芳庄小区餐饮一条街。

除此之外，按不同性质来划分，又可分为商业性一条街、服务性一条街，如北京中关村电子一条街、北京西二环东侧的北京金融街。

目前世界经济发达的现代化大城市，第三产业就业人口占全国就业人口的比重高达50%-80%，如纽约第三产业就是人口比重的88.8%，香港为78.3%，东京为76.3%，新加坡为65.6%。北京为49.6%，广州为47.1%，上海为38%，均低于50%的比重。全国平均第三产业就业比重为26.4%。商业区是第三产业中的核心产业，不管是哪种类型的商业街均是一个城市形象的代表之一，一个城市经济最显然的关注点。

3、商业街的风格

商业街的风格是指商业街的整体格调和整体形象。它是通过自身的一系列活动和较长时间的运作，给社会留下知名度、印象度和完善度。

首先，商业街要保留统一的建筑风格。

其次，商业街要突出个性观念的软件管理风格。北京西单商业街，自1981年西单商场提出“中档品牌、大众服务”的经营方针后，西单商业街的客流中，北京市本地人口占74%，而外来人口只占26%。北京秀水服装一条街，这条街的管理委员会制定一整套带有理念特色的管理和服务条款，使之成为了北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街。

4、商业街的定位

商业街的定位，是各类商业街生存与发展的前提条件。在当今各大中城市都在兴建商业街之际，根据规范商业街的量化标准、人文环境、地理比重和可塑性四点定位准则，剖析商业街单体，寻找出一个城市商业街功能定位的规律，进而设计城市商业发展的总框架。

首先商业街要根据城市的基本职能和城市功能，确定自己的定位。前门大栅栏商业街正是这座有深厚文化底蕴国际大都市的缩影。大栅栏商业街一是业态齐全、商品种类繁多。二是老字号店多，带有浓厚的历史文化色彩。三是光顾的客流特殊，购物者以购物、休闲、观摩、娱乐为一体的复合层为主，故此，大栅栏商业街定位在“商业、文化、旅游”一体化上，确有其道理。

其次，商业街要根据城市或城市的不同区域，在近期和中远期经济发展的趋势，确定自己的定位。

5、商业街的进入

任何一种商业流通形式的出现与发展，均存在进入市场的时机选择是否得当的问题。商业街的进入，即市场切入点，多选择在区域经济处于上升阶段、宏观经济环境完备的前提下，实施进入市场的战略。总之，商业街前期规划布局要完成自我名片、类型、风格、定位和时机五大课题，才能实现科学、规范的商业街运作。而处在市场经济的今天，支配人们购物行为的动机，早已不是简单地对商业量的追求，而是要求适应个性消费、情感消费、时尚消费、大众消费、攀比消费的市场环境，商业街设计时，对诸多环境因素的分析。

1、交通因素是决定商业街产业的前提。商业街通常选择在一个城市的几何中心或城市经济中心，不能像购物中心那样选择在城市之外，由此带来，商业街设计中非常棘手的问题——交通环境。中国城市的形成大体分为三种类型。一是由于历史政治、军事原因，先有城后有市逐渐演变到今天城市的全貌。二是沿河湖海、依自然地理条件而发展起来的城市，人口的聚集先于商业发展，交通条件与现代市场经济的要求相差甚远。三是现代开发建设的新城市，如包头市、太原市、渡口市的城市交通网建设。大型综合型商业街，应先期规划设计主体交通网。中、小型商业街，在不具备主体交通网状的情况下，可采取平面互动交通网设计。条件再差，也要具备一侧、一面、两端交通疏导型交通网条件。中国的城市商业街多数是借市成街模式，即自然形成市场，政府借市场气氛修路，进而完善市场，形成商业街。商业街是借市成街，不可借店成街。因为一个店的商圈远远低于商业街的商圈，如北京东直门内簋街餐饮一条街，是由223家不同风味、不同流派、不同规模的餐饮店，在1500米长的地段内有序排列组合而成的，非一个店能作为的。与商业街的客流量、流速直接相关联的还存在停车场问题。美国加洲南海岸广场（SOUTH COAST PLAZA）步行商业街，有一万个免费停车位。圣安娜市第17街（MAIN PCACE）步行

商业街，商业设施建筑面积6万平方米，而已有4000辆汽车的停车场。北京王府井商业街现有6个机动车停车场，可容纳1025辆机动车。

2、市政因素是商业街存在的基础。中国大城市的商业街，多在城市的几何中心，如天津的和平路商业街、上海的南京路商业街、太原的迎泽大街、成都的春熙路。改造后的北京王府井商业街平均宽度12米，局限宽度21米，全部实现无障碍路面设计，加之51个独立座椅，12个曲型座椅，7类灯光。1668个喷头、无围栏的两组音乐喷泉，28个小品设计和各种各样的花盆、花坛、花车、花桶。

3、人口因素是商业街发展的动力。商业街与超级市场不同。超级市场面向社区常住人口服务，其流量与购买力均保持均衡状态。而商业街的客流量变化确与流动人口相连，如北京市三大商业街，外来流动人口占客流量的比例，王府井大街为60%，西单北大街为26%，前门大街为65%。由此看来，商业街的设计，首先要为商业街的客流量、和客流宽度做较为准确的计算。除此之外，现代商业街的发展，正要看消费购买力的投向和消费者的心理变化趋势。尤其是作为城市窗口的商业街，更应显现出商业街在城市整体格局中的地位与作用。现代人，尤其是现代青年人，向往超前消费，追求时尚消费标榜个性消费，强调情感消费，这些正是城市商业街设计的着眼点。

4、人文因素是商业街存在的保障。商业文化特色不仅是商家追求的经营目标，而且也是未来商业街设计的着眼点。随着生产力的发展和时间的推移，人文因素对商业街的冲击将日益显著。北京大栅栏商业街，在经历了580年的历史冲击，仍存在于京都，其原动力在于京城商业文化的支撑。距今已有380载岁月的广州西关商业街，充分表现岭南特色的人文风貌和与外夷人交往的文化氛围。北京王府井商业街上“祥子拉车”雕塑与“火树银花”雕塑风格、格调上的矛盾，正反映出现代商业环境中东方文化与世界文化的撞击和融合。开封宋城街是靠东京汴梁的古商业文化之风名扬中原天地的。北京什刹海旁边的烟袋斜街商业街，是典型的京味儿商业街。

完善的客观环境，是促进城市商业街繁荣与发展的关键之点，是未来城市发展的亮点。

1.1 商业街的概念

1.1.1. 商业街的基本要点

商业街是指众多不同规模、不同类别的商店有规律的排列组合的商品交易场所，其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例规律排列，如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、苏黎世的班霍夫大街、蒙特利尔的萨布洛克大街、巴黎香榭丽舍大街，等等。在西方的经济理论中，它与购物中心、商业区等等有着严格的界限，是不可混淆的概念。规范化的商业街，其基本要点包括五个方面。

A. 商业街的业态

首先，购物中心不是商业街。购物中心是由一个管理机构组成、统一管理，把一系列零售商店、超级市场组织在一组商店群体内的业态形式。1931年美国出现全球第一个购物中心，到1999年底，购物中心的销售额已占全美商品零售额的30％。近年来，美国住宅郊区化和家庭汽车化日益显著，人均轿车占有量已达到1.3部，98%的人外出购物要驾车，67%的美国人拥有自已独立的郊区住宅。在此前提下，一方面是大城市老商业区的相对衰退，另一方面城市郊区新商业态形式的出现，即大型购物中心（Mall）。Mall在美国泛指商业城和购物中心。它与众多商店、餐饮店、服务店有规律、按比例呈直线或环状有序排列的商业街，有严格的界限和区别。

其次，商业区不是商业街。商业区的概念，是由美国学者于1923年提出的，即解释为“商业活动聚会之处”，它是指一个具有综合性商业功能的区域范围。商业街也是商业区中的一部分。上海南京路自外滩到人民广场之间，全长1033米，是典型的以商业、餐饮业、娱乐业、金融业、服务业五大业态整齐、有序排列的商业街。北京王府井大街从南口至北口的八面槽810米是商业街，而二期工程后的向北延伸340米，向东、西延长500米，以八面槽路口为中心共计2150米长度的“金十字”工程项目，已构成王府井中央商业区，而不是商业街。重庆以解放碑中心购物广场为核心，东起小什字、西至校场口，南起新华路、北至民生路，是市政府批准的解放碑商贸中心区，不能简单只提解放碑商业街。

B. 商业街的类型

商业街按不同规模来划分，可分为大型商业街，如上海的南京路和淮海路两大商业街，北京王府井大街和西单北大街两个大型商业街。大型商业街的长度均在1000米的标准基点上进行有序布局。全国最长的步行街是武汉的江汉路商业街，全长1210米。又可分为中型商业街和小型商业街，如深圳华强北路商业街和北京275米的大栅栏袖珍商业街。商业街按功能来划分，可分为综合型商业街，如南北总长度为1600米的北京西单商业街、乌鲁木齐中山路商业街、昆明青年路商业街。又可分为专业型商业街，如杭州健康路丝绸特色街、福州榕城美食街、北京三里屯酒吧一条街。商业街按不同等级来划分，可分为市级商业街，如哈尔滨中央大街、天津和平路商业街。又可分为小区商业街，如天津滨江道商业街、北京地安门商业街和方庄小区餐饮一条街。除此之外，按不同性质来划分，又可分为商品性一条街、服务性一条街，如北京中关村电子一条街、北京西二环东侧的北京金融街。

C. 商业街的风格

商业街的风格是指商业街的整体格调和整体形象。它是通过自身的一系列活动和较长时间的运作，给社会留下知名度、印象度和美誉度。

首先，商业街要保持统一的建设风格。哈尔滨的中央大街，是以俄式建筑风格最为招眼的综合型商业街。这就是它的基本建筑风格。南京夫子庙，是以青砖、桶瓦、歇梁、飞檐为建筑物色的商业街，站在“天下文枢坊”前，从明末清初的建筑风格，可透视到南京十朝旧都的商业文化。北京大栅栏商业街建筑群中，明清时代中国民族资产阶级和洋务活动的混合商业文化，表现得淋漓尽致。现在的北京王府井商业街，在建筑风格和装饰风格上却矛盾显现，既有以新东方商业设施、香港美食城、王府饭店为代表的中式建筑物，又有以东方广场、丹耀大厦、工艺美术大厦为代表的西式建筑群体;既有穆斯林大厦的伊斯兰建筑风格，又有台湾饭店、好友商场、利生体育用品商店等风格不一的商业建筑设施。

其次，商业街要突出个性理念的软件管理风格。北京西单商业街，自1981年西单商场提出“中档品牌、大众服务”的经营方针后，商业街的主管部门，强化为市民服务的意识，已逐渐形成“平民消费”模式的完整的管理理念系统。1996年6月1日、8日、15日对北京市城区三大商业街进行调查的结果表明，到西单商业街购物中客流总量中，北京市地方人口占74％，而境外人口占26％。从而可看出，西单商业街“平民消费”定位理念的科学性。北京秀水服装一条街，突出为欧洲人服务的个性理念特征，在此从事交易的客人，87％来自东欧，11％来自中东，2%来自世界各地。这条街的管理委员会制定一整套带有理念特色的管理和服务条款，是北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街。

D. 商业街的定位

商业街的定位是决定商业街生存与发展的前提条件。在当今各大中城市都在建商业街之际，根据规范商业街的量化标准、人文环境、地位比重和可塑性四点定位准则，应分析商业街单体，寻找一个城市商业街功能定位的规律，进而设计城市商业发展的总框架。

首先，商业街要根据城市的基本职能和城市功能，确定自已的定位，北京作为全国的政治中心和文化教育中心是举世著名的历史文化名城，前门大栅栏商业街正是这座有深厚文化底蕴国际大都市的缩影。大栅栏商业街一是业态齐全、商品种类繁多；二是老字号店多、带有浓厚的历史文化色彩；三是光顾的客流特殊，购物者多以购物、休闲、观光、娱乐为一体的复合型为主。故此，大栅栏商业街定位在“商业、文化、旅游”一体化上。

其次，商业街要根据城市或城市的不同区域，及近期和中远期经济发展的趋势，确定自已的定位。上海市已被美国《未来杂志》预测为20**年世界10大超级经济发展城市之一。由此确立“现代化、国际化、年轻化”的商业街地位，是恰如其分的。

E. 商业街的进入。

任何一种商业流通形式的出现与发展，均存在进入市场的时机选择是否得当的问题。20世纪80年代中期美国肯德基和麦当劳两个跨国快餐业进入中国市场的时候具备发展快餐产业的环境。快餐市场是空档位，于是美国两大快餐业进驻中国城大市后，能蓬勃发展起来。1999年北

京王府井、上海南京路两个大型商业街，于中国50年国庆庆典前夕先后亮相，正好选择在发展中心城市经济、扩大国内市场需求、拉动经济向前发展的良好时间档内，经过一年半的运作，均取得了辉煌的业绩。北京市宣武区的广安门内商业街的开发，则选错了时间档。交通干线改造工程完成后的1996年，北京城市商业规模总量已超过了市场需求总量，整体效益指标下滑，投资商纷纷撤离，广安门内商业街至今也未形成。

1.1.2. 商业街设计的环境体系

商业街是现代以人为本消费环境最招眼的关注点。由此构成商业街设计时，对诸多环境因素的分析。

A. 交通因素是产生商业街的前提

应先期规划设计立体交通网络，如上海南京路商业街，既有24条地面公交线路，又有地下一号线、二号线地铁交通线，还有市内环线高架路和市内铁路线，以及黄埔江的水运线。除此之外，对横穿南京路商业街的五条街采取有组织、有计划地限量疏导通过方式，从而保障了南京路商业街的客流吞吐需求。北京王府井商业街，不具备上海南京路那样横贯商业街疏导型的路网条件，于是在东长安街地铁开通后，主动拓宽商业街周边路线，并打通连接王府井商业街和东二环路的边接线－－金宝路。同时设定在王府井商业区内，只810米的步行街是限制车辆通行，而其余1340米的商业区属于半步行商业区域。

中、小型商业街，在不具备立体交通网状的情况下，可采取平面互动交通网设计。条件再差，也要具备一侧、一面、两端交通疏导型交通网络条件。

中国的城市商业街多数是借市成街模式，即自然形成市场，政府借市场气氛修路，进而完善市场，形成商业街。福州台江路商业街，借原有的榕城食品一条街，改造环境，巧借闽江自然风光，扩大元洪城购物中心的商圈，形成购物、休闲餐饮、旅游一体化繁华的商业街。这里要明确一点，商业街是借市成街，不可借店成街。因为一个店的商圈远远低于商业街的商圈，如北京东直门内餐饮一条街，是由223家不同风味、不同流派、不同规模的餐饮店，在1500米长的地段内有序排列组合而成的，非因一店而成街的。

与商业街的客流量、流速直接相关联的还有停车场问题。西方国家城市商业街，也同样存在停车场问题，但多数城市都已改造到位。如日本东京的银座，不但全部启用各大写字楼内的停车场所，而还建有专用停车楼。在20世纪70年代投资开发建设新宿商业中心区时，把停车场列入城市开发工程的前期项目开工。美国加州南岸广场（South Coast Plaza）步行商业街，有一万辆免费停车位。圣安那市第17街（Main Pcace）步行商业街，商业设施建筑面积60万平方米，而建有4000辆汽车的停车场，可容纳1025辆机动车;12个非机动车停车场，可停放5750辆自行车;5个出租车停车场和60个三轮车停车场。如此规模的停车场所，在全国居首位，但与日均50万人次的客流量，尚有一定需求差距。从而可以看出，交通因素是决定商业街能否出现的前提。

B. 市政因素是商业街存在的基础。

中国大城市的商业街，多在城市几何中心，如天津和平路商业街、上海的南京路商业街、太原的迎泽大街、成都的春熙路、广州的中山五路等。这些带有历史沉积色彩的商业街，也同样存在着市政设施严重落后的通病。北京王府井大街1998年进行根本性改造，一期工程总投资9.6亿中只有1200万用于地面设施的建设，其余98.3％的资金全部用于地下市政各种管线的铺设，实现了到21世纪中叶市政设施不滞后的构想。

C. 人口因素是商业街发展的动力。

商业街与超级市场不同。超级市场面向社区常住人口服务，其流量变化却与流动人口相连。如北京市三大商业街，外来流动人口占客流定量的比例，王府井大街为60％，西单北大街为26%，前门大街为65%。由此看来，商业街的设计，首先要为商业街的客流量和客流密度做较准确的计算。除此之外，现代商业街的发展，还要看消费购买力的投向和消费者群体的心理变化趋势。

北京青年报2000年4月15日就消费者逛商业街的消费行为进行民意调查，其中对不同类型商业街的选择比例为：51％的人喜欢逛大型豪华型商业街，如王府井商业街和西单商业街;39%的人喜欢到中型大众化商业街和西单商业街，如复兴门外大街和朝阳门外大街;7%的喜欢去小型商业街，如秀水服装一条街和三里屯酒吧一条街;3%的人不喜欢逛街。如此看来，商业街对北京人的消费生活，起着巨大的推动作用。

D. 人文因素是商业街存在的保障。

商业文化特色不仅是商家追求的经营目标，而且也是未来商业街设计的着眼点。随着生产力的发展和时间的推移，人文因素对商业街的冲击将日益显著。北京大栅栏商业街，在经历了580年的历史冲击，仍存在于京都，其原动力在于京味商业文化的支撑。距今已有380载岁月的广州西关商业街，充分表现岭南特色的人文风貌和与外夷人交往的文化氛围。沈阳中街，虽经360年的洗礼，至今仍是寸土寸金的商业宝地，则源于它多彩的历史风貌和丰厚的文化底蕴。北京王府井商业街上“祥子拉车”雕塑与“火树银花”雕塑风格、格调上的矛盾，正反映出现代商业环境中东方文化与世界文化的撞击和溶合。开封宋城御街是靠东京汴梁的古商业文化之风名扬中原大地。北京什刹海边上的烟袋斜街商业街是典型的京味民俗商业街，与北京什刹海的文化旅游资源开发使用相辅相成、相得益彰。

综上所述，完善的客观环境，是促进城市商业街繁荣与发展的关键之点，是未来的城市发展的靓点。