篇2：商业地产物业规划选址技术参数总结

　　商业地产、物业规划及选址技术参数总结

　　主力店---百货

　　项目要求：

　　A、经营区面积要求：3万平方米以上，单层面积5千-1万平方米以上；

　　B、停车场位数量：200-500个；

　　C、楼层首层层高不低于6米，其它不低于5.5米；

　　D、柱距8米以上。

　　物业条件

　　1、使用寿命：结构使用年限＞租赁期限。

　　2、结构改造：在国家规范许可范围内，满足经营需求。

　　3、建筑物结构：框架结构。

　　4、层高：5.5米以上。

　　5、柱距：8米×8米。

　　6、楼面载荷：超市卖场4千牛/平方米，百货卖场3.5千牛/平方米，库房5千牛/平方米。

　　7、总建筑面积：3万-5万平方米。

　　8、百货建筑面积：5000-10000平方米/层，以-1-4层为宜。

　　10、地面停车场面积：3000平方米。

　　11、地下停车场面积：10000平方米。

　　12、库房面积：5000平方米。

　　13、办公区面积：800平方米。

　　14、卸货区面积：300平方米。

　　15、卸货平台：高度0.8米，面宽：15米，进深：20米。

　　16、卸货通道（消防通道）宽幅：5米。

　　17、地下室防水：混凝土刚性自防水，加卷材柔性防水。

　　18、能源供应：经营方独立开户，用电量0.2千伏安/平方米，

　　合作方式租赁，期限20年。

　　大卖场（含3000以上超市）

　　面积要求:

　　1、占地面积:约1万-2万平方米;

　　2、卖场面积:单层约1万平方米,如达不到,单层不低于5000平方米,总经营面积

　　10000_--15000均可;

　　3、停车场面积:提供约10000平方米获200个地上专用免费车位.

　　4、房屋：主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可；

　　5、卖场：卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为7：4，柱距8-10米，在当地消防部、

　　门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化；

　　6、层高：净高不低于6—5.5米；

　　7、地面：铺设象牙白活浅色工业超市专用砖；

　　8、坡梯:卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯(不超过12度的);

　　9、货梯和谐获取：两部3吨以上的货梯，地面一层不少于500平米的专用卸货区，本商

　　场周边需有环形车道以方便购物车及货车进出；

　　10、标及招牌：提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌。

　　大卖场（含3000平米以上超市）

　　建筑物

　　1、总建筑面积约为20000平方米，框架结构共计不超过2层、各层层高6-5.5米，净使用高度：大卖场5.5米（指灯下皮）ShoppingMall净高5.5米（指吊顶下皮）；

　　2、柱网尺寸：（8~8米）*（8~8米）为宜；

　　结构形式：框架结构：（8.4米）*（8.4米）为宜。

　　3、卖场面积为200*200*12的超市专用地砖，地面荷载达到700-800公斤/平方米；滞货区为，耐辗压硬化地面，地面荷载达到1000公斤/平方米以上，局部（如冷库、面包机房等）荷载达到1000公斤/平方米，ShoppingMall地面为浅色瓷砖，具体规格根据店面设计确定；屋顶应进行吊顶处理；荷载按规范进行设计。有防水要求的区域进行达到使用要求的防水施工处理；

　　4、建筑内墙面及屋顶涂白，地面厂乙方要求进行装修，各专业管道按乙方确认的施工图指定的位置接到位，具备进行货架布货后即可开业的要求；

　　大卖场（含3000平米以上超市）

　　5、厕所：各层卖场外侧应有厕所和具备改造厕所的位置。内部设施完善，做中档装修，具备使用功能；

　　6、办公区：应进行装修，即屋顶应进行吊顶，白色墙面，各专业管道到位，具备人员进入即可使用的要求；卫生间做中档装修,即设施完善，具备使用功能；

　　7、收货场地面应为柏油或混凝土地面，并配有防雨罩棚；

　　8、总图：建筑周围的通道，应保证送货车辆进出有足够的空间；各种流线组织比较合理。建筑外围通道在满足消防局等相关部门的基本要求下，最好使货流围绕建筑形成环行通道；同时要尽量做到不与客流发生冲突；

　　9、建筑物在达到以上建筑要求的情况下，室外环行通道宽度需满足地方消防局的相关规定；

　　10、应有符合使用要求的消防设施、集中空调设施、上下水设施、点容量及各种设备使用位置或可进行改造位置。

　　大卖场（含3000平米以上超市）

　　供电系统

　　1、供电系统为双路10KV电源（或备用独立使用的发电机组）；

　　2、供电容量为3500KVA（以最终设计要求为准），并在满足建筑相关设施、设备用电情况下（如空调、消防、一次照明、电梯等）为卖场预留800KVA的经营性用电；根据店面布局图及用电点要求，将电源引至相应用电点，并分户计量；

　　3、对超市的等重要负荷采用双电源供电，末端互投，以最终设计图为准；

　　4、综合接地电阻不大于1欧姆。

　　照明系统

　　1、卖场采用36W高效节能双管荧光灯带的照明方式，灯带间距为2.5米，照度在衰减后应达到800L*以上，灯带走向应根据乙方提供的卖场施工；

　　2、建筑物内配备事故照明应急灯装置，且符合相关规范要求；

　　3、滞货区采用250W金卤灯或灯带，照度在衰减后应达到400L*（勒克司），按照乙方提供的方案进行施工。

　　大卖场（含3000平米以上超市）

　　空调系统

　　采用中央空调方式，室内温度应达到国家对大型商业设施的设计规范要求。在建筑物交付使用时空调系统应能达到良好的运行状态。温度：冬季，卖场、办公区16±2℃；

　　夏季，卖场、办公区26±2℃。湿度：小于65%。新风量17-25立方米/人.小时；

　　给排水系统

　　1、室内、外给排水管网应根据设计要求施工，且具备使用功能；

　　2、经营性给排水使用点应根据具体要求施工，且具备使用功能；

　　3、经营制冷系统管沟。

　　4、室外给排水管网应布置成环状管网，且应从两条不同的市政管网取水；

　　5、生活用水应有防止二次污染设施；

　　6、在终端用户上设分水表，以利于计量；

　　大卖场（含3000平米以上超市）

　　消防系统

　　1、按国家消防有关规定进行设计施工，其设备在交工时应验收完毕具备良好的运行功能；

　　2、室内防火分区的设计应由双方共同商议确定，如使用防火墙及防火卷帘门方式，其卷帘门的位置应根据经营需要共同协商确定；

　　3、按照防火有关要求，配备消防设备及器材。

　　电梯

　　建筑物配置的客、货梯（货梯轿尺寸为2400毫米*2400毫米，载重≥2T）人行坡道梯（坡道梯的坡度不应大于12°）的数量及布置应按乙方确认的设计方案进行布置，在建筑交付使用时，应验收完毕并具备良好的运行功能。

　　停车场及室外照明

　　1、地面停车场及绿化停车场以外路面采用标准沥青

　　2、应根据有关部门对临街建筑及广场的照明要求设计并配备照明设施。

　　大型餐饮

　　需求面积处于规模效益考虑，家庭大众餐厅理想店面面积约500－3000平方米左右；

　　楼层F1/F2

　　承重350公斤/平米

　　层高3.5米以上

　　柱距8米×8米以上

　　进深不限

　　水60吨/天以上

　　电量50KW的电力，提供独立计量表具

　　空调火锅、烧烤餐饮企业安装空调时还需加大功率，每平方米按450~500W较为合适，其他餐饮企业每平方米达到200~300W

　　新风需提供一不小于8000M3/H的进风独立管径或可进风的位置，并应有安放进风机组的位置

　　结构框架结构

　　燃气40－60立方米／小时

　　排烟15000M3/H－20000M3/H（根据面积大小来核定）通风管道半径截面积1.2平米/1000平米

　　广告位需要店招或者户外或指引

　　隔油池80cm×150cm×50cm

　　上水Dg50mm到租赁区

　　下水￠125mm

　　消防系统：烟感、喷淋等火灾自动报警装置和自动灭火系统

　　一般餐饮

　　需求面积150－400

　　楼层一层

　　承重400Kg／平米以上

　　层高5.5米以上

　　柱距8米

　　进深没有特殊要求

　　水按市政规定收费,供应稳定、充足

　　电量200KW(不含空调)250KW(含空调)

　　空调、暖1600立方米/小时风量，6平米/冷吨，23度室温

　　燃气75立方米／小时,2000帕压力,市政收费

　　广告位可在建筑主体、墙面安放店标广告

　　排烟排风量10000立方米/小时,安全有效齐备

　　娱乐KTV

　　需求面积1000-2000以上

　　楼层只要租金合适不限制楼层，但一层要有200平米接待厅.

　　承重350KG

　　层高5.5米

　　柱距8米

　　水上下水

　　电量300千瓦以及三相电

　　空调房间式风机盘管

　　广告位所处位置楼体外立面灯箱广告、路边地面灯箱指示牌

　　健身

　　需求面积150-200平米左右或以上

　　楼层没有特殊要求

　　承重一般承重，如果有SPA需要局部500公斤/平米

　　层高5.5米

　　柱距8米

　　进深没有特殊要求

　　水没有特殊要求

　　电量夏天1.6度/平米/月左右冬天：1度/平米/月左右

　　空调中央空调

　　新风：需要

　　结构：最好是框架结构

篇3：商业规划是商业地产成功重要前提

　　商业规划是商业地产成功的重要前提

　　随着经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，众多国外优秀零售商业进入中国，并在中国已经驶入飞速发展的阶段，推动着中国的商业及商业地产进入了一个前所未有的快速发展阶段，传统的商业模式在新的市场经济下面临着新的竞争，新生及外来的商业模式在不完全规范的商业环境下摸索着快速发展。无论是一线城市还是二、三线城市，各式各样的商业中心项目以极富想象力的包装方式相继涌出。

　　在看似商业地产市场蓬勃发展的背后，似乎有种相似的感觉：在住宅房地产高速发展的某一个阶段，绝大多数地产商都在遵循一个原则：概念即是销售。现在的商业中心正在复制当年的概念化炒作。

　　事实上，商业地产完全不同于住宅地产，最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户，而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接（部分通过小商业地产投资商）提供给商铺，其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。

　　对于开发商，如何合理开发商业项目特别是商业中心项目，使其在最优化的投资环境下，成功建设并能够长期良好运营；对于小型商铺投资商来讲，如何鉴别一个商业地产项目的好坏及可运营性，都是商业地产人士所必须关心的问题。

　　在蓬勃发展的商业地产市场里，具备商业地产开发的专业经验及技能，特别是熟悉国情的专业技能，对一个项目的成功开发至关重要。随着商业竞争越来越激烈，不合理的商业项目将面临着越来越大的市场挑战。由于缺乏对商业地产的深刻了解，不少商业地产开发商尚未认识到失败的风险。而欧美四十余年的发展经历值得我们借鉴，欧洲已有的大型商业中心除了几家以基金、银行为背景的大型专业开发公司外，绝大部分商业地产项目是通过聘请专业的商业规划、招商及管理公司来完成的。即使重大的政府商业项目也是请专业公司来规划执行的。可见商业规划的重要性是由商业及商业地产行业本身的特点决定的。

　　一、遵循“量”化原则

　　商业是一个“量”化的行业，是需要有“量”化的购买能力，所以商业地产的开发，特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个“量”化的过程，而“量”化是通过商业规划来完成的。

　　首先要进行深入细致的市场调查与研究分析，以数据确定消费区域及消费能力；

　　研究分析现在及未来竞争环境，以确定消费区域内的消费需求。消费需求在数量上及业态上一旦确定，应依照客观的需求量，“量体裁衣”地规划设计商业设施。国内大部分开发商常常是以自己所拥有的土地资源而不是以市场需求作为规划基础，这样将增大投资风险，对入住商铺而言，其运营风险也是显而易见的。

　　二、满足需求

　　商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色高质量的商业能在更大范围内吸引消费者，但随着商业系统的逐步完善，这种跨越很大区域的吸引力将逐步减弱。

　　目前国内不少开发商过分依靠概念的炒作创造需求，追求轰动效益，这类项目往往开始时轰轰烈烈，运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑，最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理及有力的程度，因而此类风险将会加大。

　　三、实施的可行性

　　合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求，另一方面最大程度地满足投资开发商的财务目标，具有丰富经验的优秀商业规划专家公司应通过对市场竞争环境及对项目深刻的调查研究，规划设计出一套有可实施性的商业规划方案。这需要一个有综合专业经验的团队来完成，首先，他们应该非常了解市场，了解消费者，了解商业，特别是作为主力店的优秀品牌店铺，尤其要非常了解大型综合商业设施内部的功能管理及组织，并且通过建议的规划方案力争最准确地执行下一步招商、管理工作，最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营，以最大程度地保证投资开发商的财务目标的实现。

　　四、高质量招商的基础

　　合理的商业规划除了完成功能的规划及组织外，还应对项目的业态及业态分布提出可实施方案。为了提高下一步招商工作的准确性及回避投资方重建、改建所造成的浪费，商业规划团队应充分利用其对商业客户的了解，并通过预招商工作，力争相对准确确定主要商业店铺的具体位置、面积及相关建筑要求。

　　合理的商业规划应提供给入驻商业合理有序的营业环境及舒适的购物环境，最大限度保证入驻商业对消费者的吸引力及店铺间的人流共享，只有这样店铺才愿意入驻并在此长期经营。无序的规划将加大招商的难度，特别是对主要商业的招商难度，由此而产生商业中心吸引力不足，难以正常运营。

　　五、持续稳定经营的实现

　　综合商业项目开发后需要运营管理，好的商业规划在项目开发前期就提供了项目开业后良好的运营管理基础。商业设施的改造及经常性的、大批量的店铺更换对整个商业中心及投资人都会产生巨大的经济损失。

　　六、投资回报的安全性

　　只有合理的商业规划才能提供商业中心持久良好运营的基础，也只有这样才能保证项目投资方投资回报的安全性及稳定性。同时只有考虑到商业的“量”化性，才可以正确加以开发及管理，最大可能地回避风险，保证商铺、商业中心及投资人的长期盈利。

　　七、融资的可能性

　　有了合理的商业规划才能准确的实施后续的招商、管理工作，才能保证入驻商业及商业中心的长期良好运营及增长，才能对专业投资人及机构产生吸引力。目前国外大量的商业地产投资机构及基金都在准备或开始进入中国市场，由于他们有长期投资商业地产的经验，对于商业规划水平、店铺甄别水平及商业中心管理水平非常敏感，这是保证投资回报安全性、稳定性及增长的基础。虽然外资投资在项目前期、开发期及运营期三个阶段都存在可能性，但是商业中心可长期良好并持续增长运营的状态及趋势将在融资可行性及价格上起着决定性作用。由此可见，商业规划的水平在其中起着至关重要的作用。

　　虽然中国商业地产起步时间较短，但其发展速度非常之快，具备了在3至5年内完成欧美国家40余年所走过历程的可能性。这里面有捷径吗？有，也没有。说有，是因为欧美等发达国家的商业中心及相关的城市规划政策已为我们提供了大量成功经验与失败教训。我们可以充分利用大型国际会议等交流活动走出去，学习经验并了解国际业界最新动态。说没有，是因为商业设施的成功是基于本地市场需求的支持，借助国际商业经验及技能而开展的本地化商业规划才是成功的关键。即使国际知名主力店的引进也必须满足合理商业规划的要求，才能为整体商业设施带来长期稳定的增值效益。

　　中国商业地产的开发实现专业化发展的水平已经为时不远了。

篇4：商业地产规划和设计方法

　　浅谈商业地产的规划和设计方法

　　中国的消费者都知道中国在购物中心的设计和规划上落后于西方国家。他们通过读报纸，看电视，看电影来了解西方人的生活方式。通过旅游的方式，他们亲眼看到了国内与国外生活方式的不同。从这一点上来讲，这种缺少的感觉也许只是一般性的感觉，但是它很快使中国的消费者变得越来越有追求。那些在设计上品位不高的购物中心会使他们市场回应方面大打折扣。

　　那么中国的开发商都做些什么呢？一般来说，他们不仅会根据风俗习惯，一定的标准规范进行设计，也会参照西方的模式，有时候他们也会照搬西方的一些设计模式。但是没有一种固定的模式。因为在美国适用的模式在其他的地方就不一定适用。欧洲人，中东人和亚洲人都有其独特的文化理念并且将美国的设计理念加以改进融入到他们当地的环境中。中国人也是如此，所需要的是一种适合中国的模式，将中国当地的特色与西方成功的模式都融入进去。

　　在中国有许多按上述方式进行运作的例子。上海新天地就是其中的一个成功的例子，将传统上海风格的“石库门”房间改造成优雅的饭店，艺术长廊，商店，俱乐部和娱乐等场所的组合，这些设计都是将西方设计的理念应用到当地的环境中。

　　无论购物中心地处何方，都需要应用成功的设计和规划理念。购物中心的特殊环境对每个步骤都有着严格的要求，所有的步骤对于整个项目的成功都起着非常重要的作用。随着中国市场经济体制的出现，随着受过良好教育的消费者的增加，所有步骤中的知识含量变得非常重要。

　　对一般概念做出定义并且选择一个合适的地点。由于中国城市规划的独特方式，这些决议不仅是由开发商提出，而且通过当地的政府提出。有时允许开发商有些微小的调整和改动，但是这只有在开发商的最初提出的理念不能通过时。

　　对市场进行分析，适合何种类型的商店？如何发展？在这样的地点建立是否可行？在西方，这个过程是步骤1的主要部分，在中国，往往是在项目进行到后期才考虑到这个问题。开发商在项目的进行过程中往往会认为他们会建成一流的购物中心满足国际一流品牌的需要。然后根据此目标推进整个项目的进行，直到他们发现那些一流的国际品牌根本没有要打入中国市场的计划或者投资者并不认为在这适合投资。

　　中国的另一个特点是人口流动的加快。如何给中国的平均消费者做个定义？大量的人群从农村涌入城市，因此城市的收入群增加。城市人口增多，人口密度和收入情况会发生相应的变化，开发商需要做出预测使该项目能够满足这些变化的需要。怎样才能使潜在的消费者加入到项目中来？需要向消费者提供什么？在今后的日子里应该以什么样的趋势来锁定消费者？

　　这些都要通过对所有的可利用的资源进行合理规划，从最基本的直觉到复杂的统计分析。在中国，一般不能够提供可靠的统计和定量报告。多数时候数据是不完整的，过期的或者是不可利用的。在这种情况下，聘请专业商业规划设计公司介入项目是比较明智的选择。他们需要从商业的角度，在细致的、有针对性的市场调研基础上，结合可能的招商资源和地产商的投资回报要求来制定专业的商业定位和规划设计。

　　对项目特征的初步设计过程进行评价和定义。西方开发商通常是对项目的外观和给人的整体感觉有个预先的规划并且融入到项目中去。比如美国米尔公司的折扣店，就是定位于一种类型的购物中心并且建在很多地方。他们寻找适合他们项目定位的地点；如果是填补空隙的项目，他们会对项目进行设计，使其与周围的环境和建筑物协调统一。

　　中国的情况则不同。大规模的城市扩建、改建，使中国的开发商通常会在一块空地上开始他们的项目，而很少考虑他们的设计和周围的环境是否能够协调。这往往导致会产生很多不同的定位规划，开发商会把不能适应周围环境的理念带入到一个固定的程式中。项目的进展由开发商和政府机关来决定。在中国，购物中心的开发是最近才兴起的，正是因为很多的开发商都是刚刚从事这类项目，因此如何平衡政府形象工程要求和符合商业市场规律的关系，如何平衡科学的商业经营模式要求与开发资金平衡的关系是项目规划和设计中的关键问题。

　　确定业种业态组合，动态地与主力店招商工作结合并作调整。步骤2、3、4实际上是可以交替进行的。主力店的选择可以体现该项目的特点并且在很大程度对项目的设计产生影响。在一个楼层承租8000平方米的主要承租商与在两个楼层承租8000平方米的主要承租商对于设计风格的需求是不同的。因此必须与预期的承租商进行协商，了解他们的需求，他们对于项目设计理念的看法，以及他们对于项目提出的一些具体功能要求。

　　有时中国的开发商会忽略这个步骤，因为他们认为没有必要这样做，或者认为那是设计之后的事，他们往往把精力先集中在项目的建筑设计和工程上。这使中国在各地都有耸立的高楼大厦，和标志性建筑物，但如果是商业设施，其实最重要的是需要最合适的功用性及其内涵的商业魅力。最近中国的新闻经常报导，在小的城镇建设宽广的街道，大型的城市型建筑物浪费了大量的公共资金，所有的这些大都是满足了政绩工程的愿望，而实际上其违背商业规律的开发后果是出现商业萧条的“有场无市 ”。我想这种思想意识也同样存在于购物中心的建设中，在中国有这样一种观念“你想建什么就能建成什么”。

　　我多次遇到了认为没有必要进行市场可行性调研和商业规划的开发商，他们仍然在用开发住宅和写字楼的思维开发商业地产。他们对于项目的预期并不是基于对外界因素调查（比如可行性分析和市场调查）和未来商业经营是否成功的基础上。相反他们有些是出自个人喜好或者政治的原因。随着国内零售业市场的进一步发展和日趋完善，这类购物中心项目是最先受到冲击的，其开发商的疏忽和傲慢的态度会使他们受到惩罚，造成项目价值的降低，招商困难以及低投资回报，甚至可能举步维艰。

　　最终确定设计方案，并且获得政府的批准。正如步骤3所提到的，这是综合平衡各种因素产生的结果，是基于前期大量的调查分析、布局规划调整、投资回报分析、政府关系协调等工作的基础上产生的选择方案。

　　建筑方案确定和工程制图。如上所述，在中国有很多的开发商都只顾向前推进项目，然后发现有些没有经过充分调查的地方需要改变却为时已晚。有很多时候，我都看到项目进行到了建筑阶段或者已经在修建了，但是在基本的设计方面出现错误，需要开发商进行改正。最为常见的错误是建筑物的柱距、层高、承重等与商业业态的要求发生冲突。例如办公楼和公寓通常有5米的柱距即可，而购物中心之间通常有8至12米的柱距。当购物中心楼层上面有办公室或者住宅区域的时候，这些因素都应该考虑进去以满足大家的需要。但是有些开发商在设计时并没有考虑这些因素，整座建筑物的柱距都是5米。5米的柱距对于小商铺来说也许是可行的，但是对于大型百货店、GMS店、家居专业店、仓储超市等业态，这样的设计像树林一样密集，既无法布局、陈列，也阻碍了人们的视线，难以设计较好的客流动线，对于这些主力店来说，他们只能遗憾地告诉开发商：虽然我们觉得这个地点很好，但是这个建筑物我无法入驻。

　　进一步寻找承租商，并且进行布局微调。

很多时候，当中国的很多开发商都在寻找项目的时候，在这样的一个竞争的市场环境下，设计出满足消费者需求的购物中心是成功的关键。招商是满足需求的重要工作，应及早进行并且在整个的开发过程中都要进行。如果等到项目的建设阶段再去确认承租商的委托事项，那么是接受还是拒绝承租商的要求，会使开发商陷入被动的状态，因此应在设计阶段就尽量明确主力承租商的要求。

　　国际和国内的大型品牌会控制绝大部分的零售市场，开发商应该满足他们的特有的需求。在中国出现的模式会使这种变化得到发展和改进。聪明的开发商会抓住机会并且将其变为自己的优势，他们会进行细致的市场调查分析，并且对消费者购买习惯的变化及时进行追踪。

　　购物中心给开发商，投资商和零售商，以及政府都会带来利益。如何进行运作，如何得到这些利益，不同的地区以及不同的国家都是不同的。任何一个国家和地区，一个运作成功的购物中心都会根据周围环境和居民的生活质量而进行经营战略的调整和改变。只有让消费者成为最终的赢家，开发商、投资商和零售商才会真正实现商业地产的长期利益，因为他们会有更多的选择，在安全、享受的购物环境中选择更多的产品，你只有抓住消费者的心才能可持续的发展。　　——北京中海首佳商业设计公司商业规划师 James Heinritz“美”

篇5：商业地产招商规划前市场调研

　　商业地产招商规划前的市场调研

　　商业地产招商，往往开业容易，经营难，很多商业地产因为过于迷恋招商速度，在项目操作前期，不去科学的制定商场规划，业态组合混乱，为开业后经营混乱埋下不可挽回的伏笔。

　　一些只懂推广工作却根本没有商场运营经验的策划公司，只会从概念上来入手操作，工作重点偏重于概念炒做及传播工作，会自以为是的将商场规划成另类定位模式，却根本不会从基本的运营科学运营业态进行操作。受项目进度回款提成的诱惑，根本不会也不懂得对商场进行整体规划，只是为了进度而招商，招商完成后收钱就走，留下整个烂摊子，留给商场的是扯不断的麻烦与经营苦恼。

　　商业地产操作与产品策划是完全不同的模式，产品策划无有经验模照，但商业地产却恰恰相反，想操作商业地产必须有专业的商场操作经验，因为，科学的营业模式与商场管理模式是商场存活的必须前提，如果没有商场运作的人来操作商业地产，风光的概念炒作招商后，商场成活的几率微乎其微!

　　商业地产想顺利招商，开业后持续有效的经营，必须进行科学的规划，完善细致的商场规划，是商业地产避免开业后迅速倒闭的前提，而规划前的市场调研作，则是整个项目操作最关键的重中之重。

　　商业地产，风风火火的招商开业后，存在着活不过三年的宿命之说，有的甚至不到半年就会倒闭，商业地产操作时不要着急运作，首先要进行总体科学的规划，进行严谨的调研工作是做出合理商场规划的前提。

　　一般来说，商业地产的市场调研分为：商场调研、商圈调研、消费群体调研三大项

　　商业地产的操作与普通的社区房地产完全不同，社区房产在调研中更偏重于消费群体的调研，而商圈是做为房产的便利性卖点来定位的。

　　针对商场的调研

　　以经营状况优良与经营状况差的两大类商场做为调研分析的母本。

　　1）分析各商场的定位并测算其定位的精准性

　　对所在城市的各主要商场逐一进行定位统计，并分析出定位的精准性，并测算定位与经营的关联影响、经营状况与定位是否存在冲突性，统计分析当地市场最受欢迎的商场定位模式，以此做为规划的依据。

　　2）业态分布的调研

　　业态调研不要只是罗列各调研商场的大体业态组合，而是要根据不同的商场经营状况来统计，分析出经营状况优良的商场业态组成比例，以及经营状况差的商场的业态组合情况，观察分析优秀业态组合对吸引客流所产生的效应力，并以此做为对照，统计出当前最佳业态组合的可能性计划，做为之后的业态规划本土依据。

　　3）动线设计

　　将现有商场所有的动线模型进行统计，根据商场经营优差的状况，总结出不同的动线模型所针对的顾客消费的影响力，并筛选出最佳的动线模型，做为之后的动线规划本土依据。

　　4）功能区划分，除业态布局外，根据所调研的商场，总结服务区、客流分区、配置区（接待区、寄存区）功能的划分，并以此为依据，考察各商场此类功能区的差异化与所产生的经营辅助效益，并将其计入调研报告，做为规划依据。

　　5）运营模式的调研

　　将所有调研过的商场进行分类，统计各商场所采取的运营模式，管理模式、收费方式等因素，统计出经营状况最好的商场的运营模式，并对照经营状况较差商场进行评估模式不同所产生的影响，以及不同的运营模式所产生的招商效果与持续经营能力。

　　针对商圈的调研

　　商圈调研分为项目所在商圈调研与本城市各商圈调研两大单项。

　　对项目所在地调研

　　1）采取定点观测法，测算出项目现场日均人流量与车流量,以此测算自然顾客流数量；

　　2）分析出项目所在商圈主要购买力拉动群体，寻找初元化的顾客群体，此类群体可作为天然顾客组成元素成为规划中的单项业态组成依据。

　　3）统计出项目所在地直径两公里内的各种基本状况（商业、社区、金融、交通），并测算出直径内业态分布与经营情况，测算出经营状况较好的业态与较差的业态。

　　4）对直径内不同业态商户调研，了解行业信息，并测算其对该项目的评估与期望。

　　对城市其它商圈调研

　　1）将所在城市商圈进行划分，对每个商圈进行详细评估，分析出各商圈的主要购买力拉协群体，并将商圈的主要营利业态组合进行统计，分析出各种品牌业态的经营状况及市场受欢迎度，以此在推算当地的最佳经营业态。

　　消费者调研

　　消费者调以消费习惯与消费喜好两项内容为测算母体，做为商场定位与业态比例分配的依据。

　　与传统房地产操作不同，商业地产的消费者调研我们列在调研计划的最后一项，统计各不同年令段对该城市商场的看法，了解各年令段消费习惯、常选购物场所、对喜爱类型商场的期望点（货品、服务、价格、定位等），以此对照分析目前各商场尤期是同类商场经营模式的空白点，作为寻找合适的模式的依据点。

　　综上，调研工作每一个单项都与其它单项互为联系，单项的结果将直接左右其它单项的调研结论，综合每一单项调研的量性结论，将调研工作详细科学的进行完毕后，才可根据调研结果进行商业地产的定位，确立商场的最佳运作模式与业态组合，此时，就可以根据同城商场的调研情况进行整合优化，并根据消费群体定位做出最佳商业模式，唯有科学的规划，才能保证持续经营，吸引商户的加盟兴趣。

　　后注：商业地产寻找策划公司要慎重

　　做商场规划要慎之又慎

　　如果没有真正的商场运营3年以上经验，就不要指望策划公司会把商场的规划做好，一些所谓的地产策划公司连根本的业态组合都不懂，更不要指望其在运营模式的系统性，我们可以看到由非专业策划公司做的业态混乱、动线设计纰露百出，死角处处都有，专业的营销公司会根据商场各楼层经营业态分布，在通道规划与动线设计上进行精心布置，确保没有死角，最大化保证客流的到达率，并消弱商户担扰。

　　不要过于迷信另类定位之说

　　差异化策略是策划公司惯用的思维方式，为了招商轰动性，策划公司会在定位上选择另类的定位以制造眼球效应，但直接后果就是会造成招商容易经营难，因为项目的定位需要与运营体系、模式系统化，缺一不可，而策划公司基本偏重于招商推广，却对商场运营一知半解，盲目招商后只会令后期的运营步步维艰。

　　商业地产要注重稳扎稳打的步骤，面积在3000平以下的小型商场，可以操作成比较个性与另类的模式，因为经营面积较小，商铺数量划分少，操作起来相对风险较小，例如规划成女性商场或时尚商场。8000平以上的商场绝对不要冒险采取异类模式，科学的定位度与业态组合是操作的基本条件，不要一时迷信于某些策划公司的另类思想，而导致开业容易倒闭快的局面，因为商业地产需要的是踏踏实实的运营而并非靠概念支撑！

　　运营模式

　　商业地产的经营模式分为租赁式与联营

式两大类，有时因为经营需要，两类模式会同时出现在一家商场内，商场的楼屋管理、运作模式、进、销、存管理、商品陈列、导购员管理等，都需要在招商期进行的同时来构建，而这些运营模式，都必须在招商期时向意向商户进行讲解的，以吸引客户兴趣，增大商场吸引力。