篇2：建筑基础知识:房屋面积规定和测算

　　建筑基础知识：房屋面积的规定和测算

　　1、各种面积概念

　　（1）住宅结构面积：是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。

　　（2）居住面积：是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。

　　（3）使用面积：扣除公用（楼梯、电梯、公用的配电间、走道、电梯间、管道间）面积，房屋结构占用面积，以及户内走道、楼梯、玄关等面积后，所剩实际生活使用的面积。

　　（4）建筑面积：建筑物全部面积，分每户建筑面积、单元建筑面积和每幢楼建筑面积，系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。

　　(5)房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

　　(6)房屋的共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

　　（7）出房率（得房率）：指住宅的净使用面积占销售面积（包括公用部分面积）之比。销售面积一样的净使用面积不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些。

　　（8)套内建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成；

　　(9)套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。

　　(10)套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。

　　2、有关房屋面积的规定和测算

　　（1）多层房屋的建筑面积按每层建筑面积的总和计算。

　　（2）穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅不分层高均按一层面积计算，回廊部分按其投影计算面积。

　　（3）房屋内的技术层、夹层、地下室、半地下室，层高超过2.20米的，按其上口外墙外围水平面积计算。

　　（4）封闭式阳台按其外围投影面积计算。凸阳台按其投影面积的一半计算。

　　（5）共有公共面积的分摊计算：

　　每户应摊面积=共有公用房屋建筑面积的总和/各户房屋建筑面积之和*该户房屋建筑面积

　　3、商品房分摊的公用建筑面积包括

　　两部分：

　　（1） 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房的建筑面积

　　（2） 各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影的一半

篇3：房屋经纪人培训教程:建筑面积

　　房屋经纪人培训教程：建筑面积

　　一、房屋面积的分类

　　1、实用面积（净面积）

　　它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。

　　2、建筑面积（套内面积、轴线面积）

　　包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。

　　3、公摊面积

　　是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。

　　二、计算建筑面积的范围：

　　1、单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。

　　2、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。

　　3、建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算。

　　4、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙外围水平面积计算。人防通道端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。

　　5、用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。

　　6、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。

　　7、建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。

　　8、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。

　　9、建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。

　　10、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　11、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　12、突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

　　13、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一般计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。

　　14、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积；无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。

　　15、两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。

　　16、建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　17、各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。

　　三、不计算建筑面积的范围

　　1、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。

　　2、检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。

　　3、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的设备层。

　　4、深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。

　　5、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

　　6、单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。

　　7、地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。

　　8、宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等。

　　9、建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

篇4：关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(2002年)

　　建住房[20**]74号

　　各省、自治区建设厅,直辖市建委及有关部门:

　　为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作,保护当事人合法权益,现就有关问题通知如下:

　　一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积(在图上标注尺寸)和房屋分摊的共有建筑面积。

　　二、根据《房产测绘管理办法》的有关规定,由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。

　　三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题,《房产测量规范》未作规定或规定不明确的,暂按下列规定执行:

　　(一)房屋层高

　　计算建筑面积的房屋,层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米,以下同)。

　　(二)外墙墙体

　　同一楼层外墙,既有主墙,又有玻璃幕墙的,以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主墙体厚度计算。

　　各楼层墙体厚度不同时,分层分别计算。

　　金属幕墙及其他材料幕墙,参照玻璃幕墙的有关规定处理。

　　(三)斜面结构屋顶

　　房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的,层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。

　　(四)不规则围护物

　　阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影计算建筑面积。

　　(五)变形缝

　　与室内任意一边相通,具备房屋的一般条件,并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

　　(六)非垂直墙体

　　对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋,层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。

　　房屋墙体向外倾斜,超出底板外沿的,以底板投影计算建筑面积。

　　(七)楼梯下方空间

　　楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

　　(八)公共通道

　　临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有维护结构,均不计算建筑面积。

　　(九)二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。

　　(十)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑(来自:www.pmceo.com),不计算建筑面积。

　　(十一)室外楼梯的建筑面积,按其在各楼层水平投影面积之和计算。

　　四、房屋套内具有使用功能但层高(高度)低于2.20米的部分,在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。

　　五、本通知自二○○二年五月一日起执行。

　　各地在执行中有何问题,请及时告我部住宅与房地产业司。

　　中华人民共和国

篇5：关于北京市房屋权属登记面积有关问题的通知(2007年)

　　实施日期:20**/05/11

　　各区县建委(房管局)、北京经济技术开发区国土房管局、北京市房屋权属登记事务中心、北京市房地产勘察测绘所、各房产测绘单位:

　　为加强权属登记管理,规范权属登记行为,现将房屋权属登记涉及面积的有关事项通知如下:

　　一、存在楼外分摊部位的楼栋,房产测绘单位须在该楼栋及参与该楼分摊的楼栋全部竣工并经规划验收合格后方可进行房屋面积实测,并按实地测量结果如实出具《房屋土地测绘技术报告书》(实测)及《房屋登记表》。

　　二、申请初始登记的楼栋存在楼外分摊部位的,则楼外分摊部位所在楼栋须已办理初始登记或与该楼栋同时申请初始登记。

　　三、存在楼外分摊部位或楼中存在共有共用部位分摊至其他楼的房屋,办理房屋权属登记的建筑面积应包含楼外分摊的面积且扣减分摊至其他楼栋的面积,并在《房屋登记表》中注明分摊前建筑面积及分摊情况。

　　初始登记申请人申请实测时,不提供分摊原则的,可按楼栋的建筑面积(不包含楼外分摊且不扣减楼*有共用部位分摊至其他楼的面积)申请初始登记。

　　四、因分摊原则或共有共用建筑面积变化的(已预售的楼栋,房地产开发企业还须征得全体预购人的同意),房屋所有权人应委托房产测绘单位重新测量,出具《房屋土地测绘技术报告书》(实测)和《房屋登记表》,并申请办理变更登记www.pmceo.com,由权属登记部门重新核发房屋所有权证(包括房号清单)。

　　五、已经办理了初始登记的楼栋,如分摊原则或共有共用建筑面积没有变化,只涉及房屋拆分或合并或房屋信息变更等不涉及房屋所有权证内容变更的,房屋所有权人应重新出具《房屋土地测绘技术报告书》(实测),申请变更登记,权属登记部门对房屋所有权证所附的《房号清单》进行变更。

　　附件:房屋面积变更登记收件标准(补充标准三)

　　二○○七年五月十一日

　　房屋面积变更登记收件标准(补充标准三)

　　1、房屋所有权证(原件);

　　2、所有权人身份证明;

　　3、委托办理的提交委托书(原件)、受托人居民身份证;

　　4、房屋面积测绘技术成果报告,包括公用建筑面积分摊原则和部位说明(原件)以及修改前公用建筑面积分摊原则和部位说明(原件);

　　5、按楼栋提供房号(部位)清单二份;

　　6、住宅房屋进行拆分或合并的,还需提供规划部门出具的同意变更证明(验原件留复印件);

　　7、因分摊原则变更导致已售房屋面积变更的,房地产开发企须提供受影响的预购人同意变更预售房屋面积的证明(原件)。

　　8、已办理他项权登记的,如果变更房屋面积涉及他项权证记载抵押房屋面积变更的,需提供抵押权人出具同意变更的证明(原件)、房屋他项权证(复印件)并申请办理他项权的变更登记。