篇2：房地产估价师试卷-房地产估价案例分析

　　20**年房地产估价师试卷-房地产估价案例与分析

　　一、问答题(共3题,每题10分)

　　(一)甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价,酒楼业主不配合拆迁工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建。

　　请问:

　　1.针对该类拆迁估价,在估价程序上应特殊注意哪些环节?

　　2.装修补偿应如何确定?

　　3.对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?

　　(二)法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查,该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的,该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定,拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外,全部用于偿还银行贷款,买受人承担全过程相关税费。

　　请问:

　　1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?

　　2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?

　　3.乙公司欲竞买该办公楼,现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?

　　(三)某新建商业房地产出租经营,欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例,测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

　　请问:

　　1.这样的做法有哪些错误?

　　2.若估价对象的年净收益保持不变,具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?

篇3：房地产估价师试卷-房地产估价理论方法

　　20**年房地产估价师试卷-房地产估价理论与方法

　　一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号)

　　1.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。

　　A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值最大

　　C.流动性差和价值最大D.不可移动和用途多样

　　2.在英国和其他英联邦国家,法院一般( )来判断房地产评估价值的误差范围。

　　A.使用估价对象房地产的实际成交价格

　　B.使用政府公布的房地产交易指导价格

　　C.使用近一年内房地产的平均成交价格

　　D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

　　3.某市于20**年对市中心一平房区进行拆迁改造,该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2,并且一直没有变动;20**年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m2为基础进行修正。

　　A.4000 B.5000 C.6000 D.9000

　　4.假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2,其需求量从900套上升到1000套,则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为( )。

　　A.-1.33 B.-0.66 C.0.66 D.1.53

　　5.在估价中选取4个可比实例,甲成交价格4800/m2,建筑面积100m2,首次付清24万元,其余半年后支付16万元,一年后支付8万元;乙成交价格5000元/m2,建筑面积120m2,首次支付24万元,半年后付清余款36万元;丙成交价格4700元/m2,建筑面积90m2,成交时一次付清;丁成交价格4760元/m2,建筑面积110m2,成交时支付20万元,一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%,那么这4个可比实例实际单价的高低排序为( )。

　　A.甲乙丙丁 B.乙丁甲丙 C.乙丙甲丁 D.丙乙丁甲

篇4：房地产估价师试卷-房地产开发经营管理

　　20**年房地产估价师试卷-房地产开发经营与管理

　　一、单项选择题(共35小题,每题1分,每题的答案中只有一个最符合题意。)

　　1.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区,则B区的商业物业投资将会增加,这主要是由于房地产投资具有( )。

　　A.位置固定性

　　B.各异性

　　C.适应性

　　D.相互影响性

　　2.房地产投资的缺点是( )。

　　A.相对较高的收益水平

　　B.易于获得金融机构的支持

　　C.抵消通货膨胀的影响

　　D.投资回收期较长

　　3.甲、乙两个物业20**年10月的价值均为1000万元,预计甲物业20**年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%。预计乙物业20**年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%,甲、乙两个物业投资风险比较的结果是( )。

　　A.甲物业投资风险大

　　B.乙物业投资风险大

　　C.甲、乙两个物业投资风险相同

　　D.无法判断

　　4.假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%,国债的投资收益率为10%,市场整体的平均税益率为20%,则房地产业的系统性市场风险系数是( )。

　　A.0.25

　　B.0.50

　　C.1.5

　　D.2.00

　　5.房地产市场按市场交易形式细分时,新建成的房地产产品交易不包括( )子市场。

　　A.租赁 B.销售 C.保险 D.抵押

　　6.某城市20**年存量商品住房的吸纳率为40%,则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是( )。

　　A.0.4月 B.2.5月 C.0.4年 D.2.5年

篇5：房地产估价师考试试卷-房地产估价案例分析

　　20**年房地产估价师考试试卷-房地产估价案例与分析

　　一、问答题(共3题,每题10分)

　　(一)某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

　　请问:

　　1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

　　2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

　　(二)20**年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期5年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

　　请问:

　　1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例,可否选取其作为可比实例?为什么?

　　2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?

　　3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

　　(三)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为20**年6月15日。根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是20**年6月通过出让取得,20**年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2,包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自20**年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实,认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。

　　请问:

　　1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

　　2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?