篇2：城市土地估价基本原则和程序

一.城市土地估价的基本原则
1.1 土地估价应遵循下列原则:
1.合法原则;
2.最高最佳使用原则;
3.替代原则;
4.预期收益原则;
5.供需原则;
6.估价时点原则;
7.多方法相比较原则。

1.2 遵循合法原则,是指估价人员和估价机构在土地评估中,应遵循相关法律、法规和规定,所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。
1.3 遵循最高最佳使用原则,是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断,并在估价报告中说明。
1.4 遵循替代原则,是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格::。
1.5 遵循预期收益原则,是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。
1.6 遵循供需原则,是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
1.7 遵循估价时点原则,是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
1.8 遵循多方法相比较原则,是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象,相互比较,取得客观估价结果。

二.城市土地估价的程序
2.1 城市土地估价应按下列程序进行:
1.确定估价基本事项;
2.编制估价工作计划;
3.实地确认估价对象;
4.搜集估价所需资料;
5.选定估价方法计算;
6.确定估价结果;
7.提交估价报告。

2.2 确定估价基本事项,是指确定估价对象、估价目的、估价时点等基本事项。
确定估价对象包括确定估价对象的位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等;确定估价目的应根据委托方的要求而定;确定估价时点应根据估价目的和委托方要求而定,采用公历表示,精确到日。

2.3 编制估价工作计划,是指在确定估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,编制估价工作计划。
估价工作计划主要应包括以下几项:
1.估价拟采用的技术步骤;
2.估价拟采用的技术路线和估价方法;
3.需要调查的资料及取得途径;
4.预计所需的时间、人力和经费。

2.4 实地确认估价对象,是指估价人员必须亲自到估价对象现场,实地勘查核实估价对象的位置、四至、面积、建筑结构、权属界限、周围环境、道路状况等,并对估价对象及周围环境或临路状况进行拍照等。
2.5 估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料,并进行核实、分析和整理。
估价所需资料主要应包括下列方面:
1.估价对象相关经济行为的申请、批件及合同等;
2.对土地价格有普遍影响的资料;
3.对估价对象所在地区的土地价格有影响的资料;
4.相关房地产交易、成本、收益实例资料;
5.确定土地估价参数的相关资料;
6.反映估价对象权属及状况的资料。

2.6 根据估价目的及估价对象的具体情况,选择土地评估的基本方法或其它具体评估方法进行评估,计算地价。具体评估方法是在基本方法上根据对象的特殊性衍生出来的符合估价基本原理的方法。
2.7 估价人员在确定对象价格后,应按估价报告格式的要求撰写估价报告书。按照评估项目委托合同,估价机构向委托人提交估价报告。土地估价报告需经当地土地管理机关确认后才能送交委托人。股份制改造上市企业的土地资产评估报告需按规定报省土地管理机关或国土资源部确认。

篇3：土地估价收益还原法

一.收益还原法的基本原理
收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下:
P=a/r[1-1/(1+r)m]
式中:P--有限年期土地收益价格;
a--年土地纯收益;
r--土地还原利率;
m--土地使用年期。

二.运用收益还原法评估宗地价格的程序
1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;
2.估算年总收益;
3.估算年总费用;
4.计算年纯收益;
5.确定还原利率;
6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;
7.确定待估宗地地价。
2.3 总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
2.4 总费用
2.4.1 土地租赁中的总费用
土地租赁中的总费用主要包括:
1.土地使用税;
2.土地管理费;
3.土地维护费;
4.其他费用。
2.4.2 房地出租中的总费用
房地出租中的总费用主要包括:
1.经营维修费;
2.经营管理费;
3.房屋年保险费;
4.房屋出租年应交税金;
5.房屋年折旧费;
6.房资本的利息
7.其他费用。
2.4.3 经营性企业房地产中的总费用
经营性企业房地产中的总费用主要包括:
1.销售成本;
2.销售费用;
3.经营管理费;
4.销售税金;
5.财务费用;
6.经营利润。
2.4.4 生产性企业房地产中的总费用
生产性企业房地产中的总费用主要包括:
1.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;
2.产品销售费;
3.产品销售税金及附加;
4.财务费用;
5.管理费用;
6.企业利润。

2.5 求取年纯收益
1.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入─年总费用
2.房地出租中的土地年纯收益求取:::
土地年纯收益=房地产年纯收益─房屋年纯收益
房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用
房屋年纯收益=房屋现值×建筑物还原利率
3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:
房地产年纯收益=经营总收入─经营总费用
土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益
4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:
土地年纯收益=生产总收入─生产总成本
5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:
自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。

2.6 还原利率的确定
2.6.1 综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系
还原利率分为综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率,三者之间的关系应按下面公式确定:
r=(r1L+r2

B)/(L+B)
式中:r--综合还原利率;
r1--土地还原利率;
r2--建筑物还原利率;
L--土地价格;
B--建筑物价格。
2.6.2 还原利率的确定方法
还原利率应按下列方法确定:
1.不动产纯收益与价格比率法:应选择三宗以上近期发生交易的,且在交易类型上与待估不动产相似的交易实例,以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
2.安全利率加风险调整值法:即:还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。
3.投资风险与投资收益率综合排序插入法:将社会上各种相关类型投资,按它们的收益率与风险大小排序,然后分析判断估价对象所对应的范围,确定其还原利率。
在确定土地还原利率时,还应注意土地所有权价格的还原利率和土地使用权价格的还原利率存在区别。土地所有权的权利大于土地使用权,其风险也比土地使用权小。因此,其二者的还原利率是有差别的。

2.7 计算收益价格
2.7.1 计算收益价格时,应首先根据纯收益流量的变化规律,判定估价对象纯收益流量属于下列那种类型:
1.纯收益流量每年固定不变;
2.纯收益流量每年按某个固定的数额递增或递减;
3.纯收益流量每年按某个固定的比率递增或递减;
4.纯收益流量按其他有规则的变动。
2.7收益还原法的适用范围
收益还原法只适用于有收益的土地和建筑物,或房地产的估价。不适用于没有收益的不动产估价。

篇4：土地估价市场比较法

一.市场比较法的基本原理
市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中,两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下:
1.直接比较公式:
PD=PB×A×B×D×E
式中:PD──待估宗地价格;
PB──比较案例价格;
A──待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数=正常情况指数/比较案例宗地情况指数
B──待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数
D──待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数
E──待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数
2.间接比较公式:
PD=PB×A×B×C×D×E
式中:PD.PB.A.B.D.E含义同前;
C──标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数

二.运用市场比较法进行宗地估价应按下列步骤操作:
1.广泛搜集宗地交易实例;
2.选取比较实例;
3.建立价格可比基础;
4.进行交易情况修正;
5.进行交易日期修正;
6.进行区域因素修正;
7.进行个别因素修正;
8.求出比准价格。

三.运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。
拥有大量的交易实例资料,是运用市场比较法估价的前提条件。如果交易实例资料太少,不仅会影响估价结果的准确性和客观性::,甚至会使市场比较法无法采用。因此,估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集交易实例。
3.1 一般搜集交易实例的途径有:
1.查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料;
2.查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息;
3.以购买者的身份,与房地产经办人和交易当事人洽谈,了解各种信息;
4.通过各类房地产交易展示会,索取资料,掌握信息;
5.同行之间相互提供信息资料;
6.其他途径获取资料。
3.2 搜集交易实例的内容包括:
1.交易双方情况及交易目的。交易双方情况不仅包括交易者的名称、性质、法人代表、住址等基本情况,还要了解交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易,即属正常交易还是非正常交易。
交易目的是指交易双方为什么而交易,一般包括买卖、入股、抵债等交易目的。
2.交易实例的状况。一般应包括:
(1)坐落位置、形状与面积;
(2)地质条件;
(3)购物、交通等环境条件;
(4)土地利用现状与规划用途;
(5)有关地上建筑物的基本情况;
(6)权利状况和土地使用年限等。
3.成交价格。成交价格应包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租金等内容,同时应说明价格类型、价格水平及货币单位等情况。
4.付款方式。付款方式包括:一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。
5.成交日期。
搜集交易实例时,估价人员最好针对不同类型房地产事先制作统一的表格,即"交易实例调查表",按照表格填写调查内容,既方便又有避免遗漏重要事项,同时也便于输入计算机,建立数据库,实现快速查询和调用。
对于搜集到的每一个交易实例及其内容,都需要查证,做到准确无误。

四.选择比较实例
根据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实例中选取三个以上的比较实例。如果比较实例少于三个,其代表性差,可能造成估价结果出现偏差,难以客观地反映市场状况。
用作比较参照的交易实例,简称比较实例。选取比较实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中,选取与估价对象地块条件

相同或相似的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。
所选取的比较实例应符合下列要求:
1.是与估价对象类似的房地产,具体是指:
(1)与估价对象地块的用途应相同。主要是指房地产的具体利用方式,可按大类和小类划分。大类用途如:商店、办公楼(写字楼)、酒楼、旅馆、住宅、工业厂房、仓库等。小类是在大类用途的基础上再细分,例如住宅,可细分为普通住宅、高档公寓、豪华别墅等。
(2)与估价对象地块所处地段应相同。主要是指比较实例与估价对象地块应处于同一区域或邻近地区,或处于同一供求圈内或同一等级土地内的类似地区。
(3)与估价地块的价格类型应相同。价格类型有:买卖价格,租赁价格,入股价格,抵押价格,征用价格,课税价格,投保价格,典当价格等。
(4)成交日期应与估价对象地块的估价时点相近。一般选择的比较实例的成交日期距估价时点的间隔越短,在进行交易日期修正时的准确性越高。因此,最好选择近期1年内成交的房地产作为比较实例。如果市场相对比较稳定,可适当延长间隔时间,但最长时效不宜超过2年。
(5)成交价格为正常价格或可修正为正常价格。这类交易实例应当首选为比较实例。如果市场上正常交易实例较少,不得不选择非正常交易实例作为比较实例时,也应选取其中交易情况明了且可修正的实例作为比较实例。非正常交易是由于一些特殊因素造成的,具体见5.3.6中说明。

五.选取比较实例后,应对比较实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一表达方式和内涵。
已选取的若干个比较实例之间及其与估价对象之间,可能在付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等方面存在不一致,无法进行直接的比较修正,因此需要对它们进行统一换算处理,使其表述口径一致,以便在后面进行交易情况、交易日期和区域因素、个别因素的修正。
首先,如果比较实例中有房地合一的实例,应配合假设开发法、收益还原法、成本估价法等估价方法,分离出其中的土地价格,然后再换算处理。
换算处理包括下列内容:
1.统一付款方式,应统一为在成交日期时一次总付清;
2.统一采用单价;
3.统一币种和货币单位。不同币种之间的换算,应按中华人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算;
4.统一面积内涵和面积单位。

六.进行交易情况修正,是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差,将其成交价格修正为正常价格。由于土地的特殊性和房地产市场的不完全性,交易价格往往在交易过程中受当时当地一些特殊因素的影响而发生偏差,不宜直接作为比较的对象,必须预先对交易中的不正常的情况加以修正,使其成为正常的交易价格后,才能作为估算估价对象价格的比准值。
交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种:
1.有利害关系人之间的交易;
2.急于出售或者购买情况下的交易;
3.受债权债务关系影响的交易;
4.交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易;
5.交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易;
6.相邻地块的合并交易。买方若购买相邻地块以与其原有地块合并,必将增加原有地产的效用,相邻地产的拥有者会因此抬高价格迫使买方以高于市场正常价格的购买;
7.特殊方式的交易。拍卖方式成交价格一般多高于市场正常价格;协议方式成交价格一般多低于市场正常价格;
8.交易税费非正常负担的交易;
9.其他非正常的交易。
上述情况,在进行估价时都应对其进行交易情况修正。修正的步骤为:
1.测定各种特殊因素对土地交易价格的影响程度,即分析在正常情况下和这些特殊情况下,土地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算,确定修正比例或系数。也可以由估价人员根据长期的经验积累,判断确定修正比例或系数。对交易税费非正常负担的修正,应将成交价格调整为依照政府有关规定,交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
2.利用修正系数,修正求得比较实例的正常价格。

七.进行交易日期修正,应将比较实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。
1.采用类似土地价格变动率进行修正。
2.利用类似土地价格指数进行修正。
3.在无类似土地价格指数或变动率的情况下,估价人员可以根据当地土地价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断,加以修正。
土地价格还可通过分析土地价格随时间推移的变动规律,

采用时间序列分析,建立土地价格与时间的相互关系模型来求取。
7.2 进行区域因素修正,应将比较实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。

八.影响土地价格的区域因素主要包括:
1.繁华程度:是指城市中某些职能在空间上的聚集,对企业单位和居民产生巨大的吸引力的结果,并影响土地的收益和利润的因素。如商业繁华程度可以从商业的集聚规模和等级两方面进行分析量化。
2.交通便捷程度:是指在空间地域上人们出行的可达性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通便利程度等。
3.环境状况:主要包括自然环境和人文环境质量。
4.公共设施配套完备程度,包括城市基础设施和社会公共服务设施两部分。反映其完备程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。
5.城市规划限制,主要包括对用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限制。
不同用途的土地,影响其价格的区域因素不同,区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。
8.2 区域因素修正的方法:
区域因素修正,是将比较实例相对估价对象由于外部环境差异所造成的价格差异排除,使修正后的比较实例价格能够与估价对象地块所处地段的实际情况相符。
区域因素修正的方法主要有两种:
1.直接比较修正,即以估价对象地块的各项区域因素状况为基准,与比较实例相对应的区域因素逐项比较,然后确定修正比率。
2.间接比较修正,即以设定的某标准地块的各项区域因素为基准,将估价对象和比较实例的区域因素与其相比较,并根据比较结果逐项打分,然后再将分值转化为修正比率。

九.进行个别因素修正,应将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
个别因素修正的内容主要应包括:位置、面积大小,形状,临街状况,基础设施完备程度,土地生熟程度,地势,地质水文状况,规划管制条件,土地使用权年限等。
个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。
进行个别因素修正时,应将比较实例与估价对象的个别因素逐项进行比较,找出由于个别因素优劣所造成的价格差异,进行调整。

十.交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正,视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。
1.百分率法:是将比较实例与估价对象地块在某一方面的差异折算为价格差异的百分率来修正比较实例价格的方法。每项修正对比较实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%。
估价对象地块的价格=比较实例地块的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
2.差额法:是将比较实例与估价对象地块条件的差异所导致的价格差额大小求出来,并在比较实例的价格上直接加上或减去这一数额,而求得估价对象地块价格的修正方法。

十一.当区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的,则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后比较确定相应的修正系数;当区域因素和个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定,则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度,进而确定因素条件指数和因素修订系数。

十二.所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后,可选用下列方法之一计算综合结果,作为比准价格:
1.简单算术平均法。
2.加权算术平均法。
3.中位数法。
4.众数法。

十三.市场比较法的适用范围
市场比较法主要用于地产市场发达,有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外,还可用于其他估价方法中有关参数的求取。

篇5：土地估价成本逼近法

一.成本逼近法的基本原理
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的一般地价公式如下:
1.新开发土地
地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益=成本价格+土地所有权收益
2.已开发土地
地价=土地重新开发成本(开发原价)- 减价修正

二.成本逼近法的估价步骤
1.判断待估土地是否适用成本逼近法;
2.搜集与估价有关的成本费用、利息、利润及所有权收益等资料;
3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的利息、利润;
4.确定国家作为土地所有者对待估土地所享有的土地所有权收益;
5.按地价公式求取待估土地的土地价格::;
6.确定已开发土地的减价修正因素,确定待估土地的最终地价。

三.确定土地取得费
1.土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而与土地所有权人和原土地使用权人发生的包括有关税费在内的各项费用。主要表现为取得农村集体土地而发生的征地费用,或是为取得城市国有土地而发生的拆迁安置费用。
2.征地费用是指国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用,包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费,以及安置补助费等。具体包括如下各项:
(1)土地补偿费;
(2)安置补助费:按需要安置的农业人口数计算;
(3)地上附着物和青苗补偿费:包括农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿;
(4)农村房屋拆迁安置补偿费;
(5)占用耕地的耕地占用税;
(6)占用耕地的耕地开垦费;
(7)占用菜地的新菜地开发建设基金;
(8)征地管理费;
(9)政府规定的其它有关税费。
3.城镇拆迁安置费用是指用地单位为取得城镇国有土地使用权而与原土地使用权人发生的包括有关税费在内的拆迁补偿的各项费用。主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。具体包括如下各项:
(1)被拆除房屋及附属物补偿费;
(2)购建拆迁安置用房费;
(3)安置补助费,包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等;
(4)被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费;
(5)房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费;
(6)政府规定的其它有关税费。

四.确定土地开发费
土地开发费是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的包括有关税费在内的各项费用。主要包括宗地内外的土地开发费用。宗地红线外的土地开发费用主要指基础设施配套费用、公共事业建设配套费用和小区开发费用;宗地红线内的土地开发费用主要指土地平整及宗地内的基础设施配套费用。土地开发费用计算的关键是如何根据估价目的判断政府和土地使用者的投资部分,并怎样计入地价。

五.确定土地开发利息
利息是对土地投资资金的时间价值考虑。土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息,利息率可根据同期银行存贷款利率来综合确定。

六.确定土地开发利润
利润是对土地投资的回报,是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率(利润率)下应得的经济报酬。利润率参考房地产行业同期平均利润率来确定。

七.确定土地所有权收益
土地所有权收益也称为土地增值收益,是指国家作为土地的所有权人在出让土地使用权时向用地单位收取的经济报酬,它是绝对地租的资本化。当土地在土地使用者之间转移时,则称为土地增值收益,是因投资而产生的级差地租的资本化。土地所有权收益率或增值率取决于市场价格与成本价格的差异对成本价格的比率。

八.使用成本逼近法时应注意的问题
1.在使用成本逼近法进行评估时,要注意待估宗地在估价时点的状况,以便于准确确定其价格构成,及进行减价修正。
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bsp;2.成本逼近法求取以出让方式取得的土地使用权价格时,应注意土地的剩余使用年限,并注意进行年期修正。其年期修正公式为:
P = P'×(1+r)n-m/(1+r)n
式中:
P为经年期修正后的土地价格;
P'为未经年期修正的土地价格;
r 为土地资本化率
n 为土地使用权的法定最高使用年限
m 为经有偿出让后,土地的已使用年限。
3.具体估价时,待估宗地的土地取得费和土地开发费的构成内容可能会与第5.4.3条、第5.4.4条规定的内容有所不同,估价师应根据待估宗地的实际情况确定合理的计费内容和计费标准,并应在估价报告中列明土地取得费和土地开发费的明细项目。
4.具体估价时,要注意确定合理的利息率和利润率,由于估价目的不同,或估价时点的差异,利息率和利润率的取值可能会差别很大。
5.城市新开发土地和旧城改造用地可考虑采用成本逼近法进行估价,一般不需考虑扣除折旧和进行年期修正,但应考虑城市规划和周围环境等区域因素对其造成的影响,并给予适当的区位修正。

九.成本逼近法的适用范围
成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估,特别适用于土地市场狭小,土地成交实例不多,无法利用市场比较法进行估价时采用。同时,对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性的土地估价项目也比较适用。