篇2：完整楼盘广告策划案

完整楼盘广告策划案
1、产品的调研
只有对楼盘进行充分的调研,才能找出了自身的弱点和优点,审视产品,摆正了迎战市场的恰当位置。这样,我们才能对症下药,才能在理性的基础上,充分发挥产品的优势点,策划才能行之有效。
(1)物业的定位;
(2)建筑、配套、价格的优劣势分析;
(3)目标市场的分析;
(4)目标顾客的特征、购买行为的分析;

2、市场的调研
或许有人讲,搞房地产项目靠的是经验,但须知,市场调研的目的是从感性的经验,结合不断变化和细分的市场信息,提升到理性的层次,科学地对所有在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预测。
在市场经济的竞争下,闭门造车或迷信经验终究是不行的。
(1)区域房地产市场大势分析;
(2)主要竞争对手的界定与SWOT的分析;
(3)与目前正处于强销期的楼盘比较分析;
(4)与未来竞争情况的分析和评估。

3、企划的定位
定位是所有广告行为开展的一个主题,就像一个圆心,通过项目的调研,制定楼盘定位,提炼USP(独特的销售主张),提出推广口号,www.pmceo.com使楼盘突现其与众不同的销售卖点。
寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素,以此作为广告的基调,并以艺术的方式放大,使广告更具形象力、销售力。

4、推广的策略及创意的构思
房地产广告,有的决策者是去到哪里,做到哪里,既没有时间安排,更没有周期概念。当楼盘无明显优势时,竞争显得激烈,则手忙脚乱,怨声载道。
房地产广告必须以有效、经济为原则,讲究策略性、计划性

5、传播与媒介策略的分析
有人说,广告费花在媒体上有一半是浪费的。确实,只有发挥好媒体的效率,才能使有限广告经费收到最大的经济效益,广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。
整合传播则是围绕既定的受众,采取全方位的立体传播,在最短时期内为楼盘树立清晰的形象,并以持续一致的形象建立品牌。
(1)不同媒体的效应和覆盖目标;
(2)不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析;
(3)不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析;
(4)不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析;
(5)不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析;
(6)不同地区、不同方式的夹报DM分析;
(7)户外或其他媒体的分析;
(8)不同的媒体组合形式的分析。

6、阶段性推广总体策略
房地产广告,有的决策者是想到哪里,做到哪里,既没有时间安排, 更没有周期概念,面对激烈的市场竞争,则始终处于被动状态, 只能叹怨广告无效。
规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程,根据市场反映结合施工进度, 针对竞争对手,形成一套有效、经济的阶段性策略尤为重要。

7、阶段性广告和媒介宣传
房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点,以阶段性目标为指导,全方位地实施强有力的广告攻势,合理运用户外媒体,印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的"三套车"纵横交错,整合传播。
(1)广告的重点;
(2)广告的主题和表现手法;
(3)各类媒体广告的创意与制作;
(4)媒体的发布形式和频率;
(5)整合传播的策略;
(6)媒体发布的代理。

8、阶段性促销活动的策略
促销的最大目的是,在一定时期内,以各种方式和工具来刺激和强化市场需求,达到销售促进的目的。
(1)促销活动的主题;
(2)促销活动的计划和实施监督;
(3)促销活动与销售执行的引导、建议;
(4)促销活动的效果评估和市场反映的总结。

9、阶段性公共关系的策略
善于借用各种社会事件制造楼盘的新闻噱头,并利用新闻媒介进行报道、炒作,使楼盘得以宣传,并能树立独特的形象。

10、定期广告效果跟踪和信息反馈
广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正,以适应日益变化的市场,"一条道,走到黑"往往是要走死胡同的。
11、定期跟踪竞争对手的广告投放
所谓"知已知彼,百战不贻"。在市场推广中,要及时地监测竞争对手的一举一动,对于营销竞争既能做到把握对手动向,防范于未然,也能对于对手的营销变数能及时地反应和应对。

12、推广成本预算和费用监控
广告预算的每一笔精打细算,不应该是简单地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的压价之上,而是应该贯穿营销决策的每一个步骤的始终,贯穿于广告周期的缜密安排,贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中。因为一个决策性的失误,往往会抵消几十次讨价还价的全部所得。

篇3：房地产广告策划营销策划

　　房地产广告策划与营销策划

　　房地产广告策划，是指针对房地产项目的广告整体战略与策略的运筹规划。它对于提出房地产项目的广告决策、实施并检验其广告决策的全过程作预先的考虑和设想。一套完整的房地产项目广告策划方案，它包含了项目的广告调查与分析，广告决策与计划、广告宣传和实施，以及广告效果评价与测定等内容。

　　房地产广告策划是房地产营销策划的重要内容，是房地产项目全程营销不可缺少的环节。房地产的营销策划，决定着其广告策划的方向、方法、内涵和外延；房地产广告策划对于实现房地产项目营销计划，又起着先导、促进的作用。所以房地产广告策划服从于房地产营销策划，体现在其策略内容要准确地反映房地产营销策划的总体构想，战略意图和具体安排。同时，房地产广告策划又为完善房地产营销策划提供良策和创造性方案，为房地产全程营销服务。

　　在过去的相当长时期内，房地产策划主要是以广告公司为代表的一种市场推广策划，其最鲜明的特点是广告公司借助以往的平面推广经验，再寻找一个项目和其他项目的区别点，即卖点来进行宣传推广。于是每个房地产项目各显高招，体现在市场推广策划应极尽所能强调、突出卖点。犹如一个餐厅，有一道可口的招牌菜，这道招牌菜便成了这个餐厅的卖点，一经宣传推广，便源源不断地招来客人。因而，制造一个非常容易让消费者接受的传播方式，以缩短顾客对产品的认知过程，才能取得较好的销售业绩。

　　这种房地产市场推广策划实质上是一种广告策划，是房地产卖方市场的一种典型特征。只要项目有一个识别点，就会被市场所接受。总体来讲，这种营销方式在卖方市场能取得良好的效果。但现今市场已处于饱和状态，已转变为买方市场，仅仅靠一个卖点或一个识别点来赢得市场，已经远远不够了。

　　广告策划对房地产的宣传推广起举足轻重的作用，但是广告策划并不能等同于营销策划，房地产营销策划包涵了房地产为适应市场竞争和满足消费者需要，从房地产开发、定价、促销、房屋租售、服务等过程的综合策划。而广告策划只是房地产营销策划促销的内容之一，它不是孤立存在的。而是市场营销组合的一个有机组成部分并发挥作用。在房地产营销活动中，起决定作用的，是根据房地产市场营销环境及房地产项目它自身情况所作出的房地产营销决策及相应的目标。

篇4：百货商场开业指南:服装城开业推广策划

　　百货商场开业指南--服装城开业推广策划

　　目 录

　　一、天荣服装城产品推介会(重点招商会)

　　二、天荣服装城服装峰会论坛(重点新闻发布会)

　　三、天荣服装城开业庆典礼仪方案

　　四、天荣服装城招商计划建议书

　　五、天荣服装城平面设计主题定位方案

　　六、活动费用预算

　　产品推介会

　　一、背景

　　天荣服装城的市场运营过程中，提供了独特的七大经营保障计划，为了逐步把各项计划完善顺利的实施下去，产品推介会是整体活动环节中比较重要的部分，产品推介会的成功推出，对企业下一节的经营起着至关重要的作用，因此须集中企业优势资源，为产品推介会的举办营造良好氛围。

　　二、推介会时间：20**年11月28日(拟定)

　　三、推介会地点：天荣服装城北区及南区商铺现场

　　四、推介会目标

　　天荣服装城全力打造河南服装第一城的形象，力争建设成中原最具影响力的服装交易基地，除醒目户外广告外，另配合系列促销活动。其目的就是让广大消费者、商铺业主、服装厂家、参会经销商进一步了解天荣服装城的潜在优势，显示企业实力，引导公众认可，增强业主、经销商、厂家等等社会各界人士对盛世东方的信心和兴趣。

　　五、目标公众

　　1、商铺业主

　　2、服装经销商

　　3、服装厂家

　　4、各省市服装协会、服装管理机构

　　六、定位

　　1、在市场竞争激烈、强手如林的状况下，首先在广告攻势上独树一帜，标新立异，令人耳目一新，从而展示天荣服装城的实力，树立企业形象，同时让公众亲身参与各种活动，营造热烈、温馨的气氛，立体式的通过多样化的手段向公众传达信息。

　　2、面对全省参与代表和各地经销商、厂家，通过匠心独具的公关促销与强大的广告宣传攻势，促使他们进一步信赖天荣，在经销品牌和建立销售网点中，选择天荣服装城。以服装品牌充实商城营商气氛，以商城规模效益推动服装市场交易。

　　七、广告宣传组合

　　1、媒体广告

　　(1)选择《大河报》刊登版面广告

　　(2)《大河报》《郑州晚报》报刊登预告和揭晓广告，并配合刊登系列文章、照片

　　(3)各主要报纸媒体及电视媒体发布新闻信息，专题访谈等等

　　2、户外宣传

　　(1)服装品牌、服装经销公司、服装厂家现场的祝贺条幅

　　(2)主体彩虹门及升空气球广告

　　(3)促销活动、文艺活动现场展台的设计和搭配

　　3、现场布置效果图(附)

　　八、促销活动组合

　　1、天荣服装城产品推介会酬宾“气球一响，人人有奖”活动

　　地点：天荣服装城南区活动现场

　　活动对象：参与推介会的所有来宾

　　实施办法：

　　(1)现场门口设立两个抽奖点，每点设3名工作人员及礼仪小姐;

　　(2)布置300个内装刮刮卡的充气气球，同时将所有奖品陈列，设刮奖规则告示牌一块;

　　(3)凡凭借邀请函到场可刮奖一次，刮奖方式为随意捅气球，取出刮奖卡列出数字，数字代表中奖级别;

　　(4)奖品配置：中奖率100%，奖品包括手表、氧吧、小台灯等等。

　　理由：刺激参与热情，活跃现场气氛

　　2、天荣服装城产品推介会“品牌时装表演秀”活动

　　地点：天荣服装城南区活动现场

　　活动对象：参与推介会的所有来宾

　　实施办法：

　　(1)组织入驻经营的服装品牌以及想入驻盛世东方的服装品牌，安排一次高质量的时装表演活动;

　　(2)模特由经营公司统一安排，经销商或厂家只须提供两到三件款式新颖的服装，在活动现场进行展示表演;

　　(3)刊登征集有意向参与时装表演的厂商厂家，刊出决定参与表演的部分知名品牌;

　　理由：展示企业活动能力，提升商家营商信心

　　3、其它辅助促销活动

　　(1)针对各地服装厂商开展“品牌商务旅游计划”，为服装厂商提供舒适参观环境的同时，也为品牌入驻盛世东方提供列多的商务计划;

　　(2)针对广州、浙江等服装信中之地的服装协会，服装管理机构开展“商务联谊”活动，得其它地区行政部门的信任和支持;

　　(3)针对经销商、生产厂商开展“商务渠道大会”活动，以雄厚的市场启动保证基金，优越的规模经营效应，为商铺提供一流的营商环境。

　　九、产品推介会组织流程

　　1、天荣服装城产品推介会门口抽奖活动 9:00

　　2、推介会开幕式，主持人介绍推介会致词 9:30

　　3、推介会特约嘉宾致贺词(相关主管部门领导)

　　4、推介会商铺设计理念介绍并参观现场 10:00

　　5、推介会时装文艺表演 10:30

　　6、推介会其它活动参与时间 11:00

　　7、推介会酬宾礼品发放 11:20

　　8、推介会闭幕，派送来人来宾

　　9、善后收尾处理工作

　　十、产品推介会现场布置

　　天荣服装城产品推介会现场布置主体分为三部分，第一部分为主台区：负责开幕式及文艺演出;第二部分为活动区：负责各类相关促销活动、抽奖活动进行;第三部分为展示区：安排专业礼仪小姐通过展板、模型、区域位置向来宾介绍天荣服装城产品的经营策略。

　　十一、推介会效果评估

　　这次产品推介会宣传策划主要体现以下特点：

　　1、扩大宣传策划空间 通过多样化的媒体组合以及活动促销，充分展示天荣服装城的潜在优势，展现了宏大的宣传气势;

　　2、静态与动态广告相结合静态是指媒体和户外宣传，而动态是指系列促销活动，静态广告对公众的视觉和思维产生刺激，而动态广告则具有强烈的感情，让目标公众参与活动，获取其为好感认知度;

　　3、短期宣传与长久宣传相结合，除了轰炸式的短期宣传行为，更将建立起长久的活动开幕机制，进一步建立长久不变的企业形象。

篇5：房地产广告策划

　　房地产广告策划

　　房地产广告类型和策划原则根据广告的目的，房地产广告大致可分为四种类型：

　　1、促销广告。大多数的房地产广告属于此类型，广告的主要目的是传达所销售楼盘的有关信息，吸引客户前来购买。

　　2、观念广告。以倡导全新生活方式和居住时尚为广告目的。例如"广州后花园"概念盘就是传播一种在繁忙紧张工作之余，去郊外居所里享受轻松生活的新观念。

　　3、公关广告。通过以软性广告的形式出现，如在大众媒介上发布的入伙、联谊通知，各类祝贺辞、答谢辞等。

　　遵循原则 :

　　1、时代性。策划观念具有超前意识，符合社会变革和人们居住需求变化的需要。

　　2、创新性。策划富有创意，能够塑造楼盘的独特风格，体现"把握特色，创造特色，发挥特色"的策划技巧。

　　3、实用性。策划符合营销战略的总体要求，符合房地产市场和开发商的实际情况，具有成本低、见效快和可操作的特点。

　　4、阶段性。策划围绕房地产营销的全过程有计划、有步骤地展开，并保持广告的相对稳定性、连续性和一贯性。

　　5、全局性。广告、销售促进、人员推销和宣传推广是开发商促销组合的四种手段，广告策划需兼顾全局，考虑四种方法的综合效果。

　　房地产广告策划内容: 房地产广告策划可分成五个部分： 广告目标、 市场分析、 广告策略、 广告计划、 广告效果测定。

　　1、广告目标。主要确立广告的类型；广告欲达到的目标和有关建议。

　　2、市场分析。主要包括营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。 客户分析主要分析客户的来源和购买动机，如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等，也要分析客户可能拒绝的原因，如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分析开发商的实力、业绩，楼盘规划、设计特色，主要设备和装修情况，配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时，除了要分析竞争对手实力和竞争楼盘的情况，还要分析竞争对手的广告活动，以吸取有益的东西，扬长避短。

　　3、广告策略。广告策略的制定可从以下5个方面着手：

　　①目标市场的策略。开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市场。哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例：当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时，则采用劝说性广告策略：广告以说服客户购买，提高市场占有率为目的。当小区初具规模，欲推出高层楼盘时，可采取提示性广告策略：以造声势，提醒客户留意认购期为主要目的。

　　②市场定位策略。定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置，从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求，采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清，否则广告诉求时重点不明，受众难以留下特定的鲜明印象。

　　③广告诉求策略。根据诉求对象、诉求区域的特点，房地产广告可采用理性诉求策略，即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智地做出决定；也可采用感性诉求策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购买欲；当然还可用情理结合的诉求策略，即用理性诉求传达信息，以感性诉求激发受众的情感，从而达到最佳的广告效果。

　　④广告表现策略。广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉求的重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现的主题则具有更深一层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。

　　⑤广告媒介策略。据统计，80％的广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称?quot;线上媒介"。"线下媒介"也是开发商常用的，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等。广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的数量；其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。

　　4、广告计划包括 广告目标、 广告时间、 广告诉求、 广告表现、 媒体发布计划、与广告有关的其它公关计划、 广告费用预算等。

　　5、广告效果的测定。广告效果通常是在广告发布后测定的，对于房地产广告却不太合适，事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解，通过分析反馈意见再结合部分专业人士的建议，反复调整，就可使广告计划日臻完善。

　　报纸媒体的选择报纸种类繁多，各有各不同的阅读人群，会产生不同的效果。一般广告主偏爱发行量较大的报纸。受广告预算的制约，除某些重要结点外，一个楼 盘的广告通常不会全部含盖本地区的各大报纸，而是通过广告费用与广告效 果的比较来进一步选择，一般用每千人（户）成本来衡量，取其低者。综合投放价格和发行量，从每千人（户）成本来考虑，基本的许投放顺 序依次为新民晚报、解放日报、文汇报和新闻报。从实际的投放情况来看， 也应证了这个结果。取2000年5月18日4家报纸心地产广告的投放量依次 为：新民晚报：4316550元；解放日报：908000元；文汇报154000元；新 闻报（包括晨刊、午刊和晚刊）：26500元。营销人员可以依此方法来确定 主要的投放报纸，并可根据楼盘所对尖的主要诉求对象的职业特点来选择一些其他报纸进行适当投放。

　　广告日期的排布完整的报纸广告的周期应从属于它的营销周期，即开盘前期、开盘期、强销期和持续期4个部分。由于房地产商品售后还有大量的工作：如现房售后的物业管理，期房售后的交房、入住、物业管理等，使这部分内容也包含在持续期的范围之内。

　　开盘前期报纸广告以告知型为主，配合现场POP广告 和户外广告固定性广告的制作。开盘期报纸广告范围扩大，表现在数量上的频繁和刊登报纸种类的增多，伴随着开盘期庆典活动和促销活动，这时的报纸广告以告知型和促销型为主，广播、杂志、直接

邮寄等其他媒体广告开始 出现。当强销期来临的时候，大量的报纸广告继续推进，各种类型都有展现， 同其他各种广告媒体互相配合，促销攻势全面拉开。强销期过后的持续期相对较长，广告量比较平静，其间随着工程进度的推进、SP活动的开展以及节庆日的到来会有一些大的广告配合，直至销售完毕。出于对树立公司形象的考虑，在持续期内，即使销售已完毕，广告还会平稳继续，多以软广告形式 出现，以迎接下一期开盘或公司的另一个新盘问世。在持续期内广告日程型 态的排布多采用间歇型和脉动型，软硬广告兼施。

　　市场情况的分析一则有效的广告前提是相关人员对市场情况的了如指掌。主要包括营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等，尤其是后三方面是广告策略实施中需要重点明确的。客户分析主要分析客户的来源和购买动机，如信赖开发商、价格适中、地段优越、房型设计合理等，也要分析客户可能会 不满意的因素。个案分析主要分析开发商的实力、过往业绩、楼盘规划、主要设备、装修情况、面积、结构、朝向、间隔、价格等多方面。竞争对手分 析主要分析竞争对手实力和竞争楼肋的详细情况，竞争对手的营销活动和广 告策略也应在分析的范围内，以期扬长避短，寻找自身定位。市场情况分析 看似与广告设计表现等无关联，却直接影响对广告的把握，通过购买行为过 程来影响广告的有效性。

　　报纸广告的具体作业

　　（1）明确广告目的。主要确定广告的类型、广告欲达到的目标和有关建议。这是一个重要因素，以后的工作都要受到广告目标的指导。

　　（2）根据广告目标确定广告的具体报纸类型。通常开盘期和强销期为造声势，涉及面广，投放报纸种类多。在持续期内一般只在发行量大的报纸上投放，在保证一定效果的同时降低成本。

　　（3）广告刊登的次数和日程排布。通常在一较短的时期内，如一个星期、一个月内同样的广告或者是微变的广告会出现不止一次，反映该时段内的楼盘动态、营销状况或卖点强调，出现的次数和日程安排都要严格控制，少了不奏效，多了浪费。

　　（4）广告的大小、投放位置和版面的考虑。广告大小主要有整版、半版、1／4直版、通栏和半通栏。位置主要在新闻下和报头，广告版还有上下之分，同时涉及具体的版面。这些都要根据广告目标和成本来决定。一般而言，在显著的版面上半版或整版地刊登，对增加客户对楼盘的信心和对公 司的信任大有裨益。

　　（5）广告设计和表现。这是非常重要的部分，所有的考虑终将落实在 具体的画面、文字和言语中。

　　①醒目的标题。广告效果50％－70％是大标题的力量。标题一定要醒目，表达清晰，能具备一定文采则更佳。

　　②简洁的文案。广告的文字说明一定要主次分明，言简意赅，楼盘的众多信息没有必要在一则广告中一诉而尽。突出重点，语言流畅即好。

　　③易识别的色彩。若是彩色广告，本身不有色彩优势，比黑白广告容易受人注目，但要避免色彩堆砌。建议最好以一种色彩为主，而该色彩可以是 企业色或楼盘的专用指定色，贯穿在该楼盘的整个营销周期内的报纸广告中。

　　④真实的画面。广告中的画面一定要真实，不能引起消费者歧义的联想。 在建中的应注明是效果图。

　　（6）广告效果的测定。通常可以分两步进行。第一步在广告发布之前， 在公司内部或邀请部分专家先交流意见，进行必要的修改，确保发布前的质 量。第二步是发布后，通过现场来电来访下定等统计来反映广告的市场效果，也可以邀请部分客户对广告发表意见看法，从而反复调整，日致完善。