篇2：探讨经济法视野下我国房地产市场调控路径

　　探讨经济法视野下我国房地产市场的调控路径

　　方玉强/《法制与社会》/20**年12期

　　摘要 目前，我国的房地产市场非常火热，各地的房屋价格居高不下，呈现出一种非理性增长状态。为了促进房地产市场平稳健康的发展，政府应积极科学的进行宏观调控。本文从经济学的角度出发，探讨我国房地产市场调控的的一些相关问题及其路径。

　　关键词 经济学 房地产市场 宏观调控

　　一、引言

　　我国是发展中国家，人口总数已达到13亿有余。在这样一个人口密集的环境下，房地产问题显得更加炙手可热。近年来，我国的房地产市场持续升温，但是很多有购房需求的老百姓，他们的购买能力却越来越弱。针对这些问题，政府相继出台了相关政策，同时也对房地产市场进行了宏观调控。

　　为了保证房地产市场健康平稳发展，保证供需平衡，在宏观调控过程中，有原则运用一些相关的法律手段是不可避免的。这样才能使调控更有力度，保障房地产市场逐步平稳。

　　二、经济法对房地产调控的必要性

　　一般来说，国家的宏观调控是为了保障社会的供需平衡，引领我国的经济持续、健康、稳定的发展。近年来，我国房地产市场相对不稳定，国家从每个公民根本利益出发，对房地产市场进行干预，以各种经济及法律手段进行有效的调控，引导房地产市场逐步走向正轨，有效地发挥其作用。

　　（一）资源优化配置的需要我国是市场经济体制，计划与市场是资源优化配置的两种基本方式。但是市场不是万能的，有其自身的缺陷，它容易传达错误的信息，而且具有自发性、盲目性和滞后性这三大缺点。为了使房地产业健康的运行，政府就必须对市场进行干预。

　　（二）房地产业在国民经济中占有举足轻重的地位近年来，在我国的国民生产总值中，房地产业所创造的产值日趋增长，已经逐渐的成为政府财政收必不可少的一部分，因此，房地产业已经必然是国民经济的重要支柱。

　　而且房地产业的发展也直接影响着其他相关产业的发展，例如建筑业，装修等。同时，住宅业的发展还会带动家电等行业的发展。正是这种重要的地位和作用，决定了房地产业的发展直接影响社会总供给和总需要的平衡。

　　（三）房地产业健康发展的必然保障房地产的投资大，周期长。与社会的结构平衡关系极大。所以要采取相关的调控政策，才能引导其健康的发展。自20**年以来，房地产业随呈现上升趋势，但这其中有着很大的波动。这种大起大落的波动，严重的影响了房地产业的正常运行，所以只有加强宏观调控，才能逐步引导其健康发展。

　　三、我国当前房地产调控问题

　　目前，我国政府对房地产调控的力度不断加强，针对价格过高及上下波动幅度大，供不应求等现象进行了一系列的宏观调控。但是效果却不是非常理想，究其原因，主要是调控手段利用不当。

　　（一）控制土地供给量及土地利用率问题我国是一个人地矛盾十分突出的国家，人多地少是长期存在的一个问题。随着经济的发展土地价格持续呈上升趋势。面对这种局面，有些人认为是因为土地供应太少从而导致房子供不应求。但是在很多城市中，仍然存在很多闲置的土地，这些土地的利用率并不高。这就涉及到了土地使用结构问题。我国有很多建筑结构不合理的住房。大量的土地用于建筑高档房，而小户型的普通住宅面积很小，从而导致住房套数减少。与此同时，这其中也不乏有一些炒作者，他们购买很多套房子，而真正有需求的人却找不到合适的房源。

　　所以，从可持续发展的角度来讲，不应该大量增加土地的供应。一方面，土地是不可再生资源。另一面，如果不改善土地使用结构问题，只是一味的增加土地供应，也是于事无补的。

　　（二）完善金融体制及控制投资问题金融机构是房产资金的主要来源，房地产的发展离不开金融机构的支持。所以房地产问题与银行资金的流入有着密切的关系。所以金融机构要在政府的正确引导和监督下谨慎的发放房地产资金。金融机构在放款时要注意严格的审查，如果有房地产开发企业的自有资金低于开发项目总投资的30%，金融机构都应严禁放款，凡是有欺诈行为的开发商，金融机构一律严惩不贷。这样既能减少投机取巧的现象，也能是房地产市场健康的发展。

　　由于我国房地产起步较其他国家相比较晚，所以在经验方面还有很多不足之处。所以我国房地产金融应与国际接轨，在借鉴其他国家的优秀成果之时，也要注重创新。做到“取其精华，去其糟粕，推陈出新”。尽快成立购房担保机构，推进保险业与住房业的结合，促进开发信贷与消费信贷的发展，建立起健康的房地产市场，从而有效的化解金融问题。

　　（三）法律体系不完整问题近年来，我国的房地产市场非常的火热。房价不断上涨，已经大大超出了大多数有购房需求的老百姓的承受能力，如果任此发展下去，我国的房地产市场将必然走向消极崩溃的边缘。在法律方面，我国政府对房地产宏观调控的手段，大多数都是以文件的形式下发，而缺乏一套属于房地产市场完整的法律框架。这样就导致了大部分文件无法顺利的执行，无法起到积极良好的效果。所以，要完善我国房地产市场调控体制，迫在眉睫的任务就要完善其法律规范体系。

　　四、经济手段在房地产调控中的应用

　　（一）完善财产税政策就我国目前的形势来说，一个人拥有房产的数量已经逐渐成为衡量一个人富裕程度的重要标准之一。针对这种情况，我们首先要做的就是清查房产，所谓的清查房产对每个住房的房主进行有效的、详细的登记，建立一个完善的住户信息。在房主完全拥有这套房产期间，对其进行征收保有环节房地产税，而在房主的子女继承这套房产的同时，对其进行征收相应的遗产税，对于一些闲置的房子，要征收闲置税。并且更要加大在房地产交易中偷税漏税的打击力度。开征房产税和遗产税，既完善了地方税的体质，又调节了地方财政的不可持续性问题，还能有效的控制房价，缓解供需矛盾问题。

　　税收是对房地产调控的一种重要手段，逐步地对居民非经营性住房征收房产税，尊重价值规律，合理的引导房地产市场的供求。

　　（二）规范银行房地产信贷现如今，在房价大幅度增长的趋势下，大多数的房地产投资者都蠢蠢欲动。但是作为投资者，光有投资动机是完全不够的，还需要大量的资金支持，而银行的主要资产就是信贷资产。银行对投资者提供信贷服务，一方面利于自身企业的发展，另一方面满足了投资者的需求。但是这其中，仍然隐藏着一定的风险，如果房价一直呈持续上涨的趋势，这种风险便是隐性的，但房价一旦呈跌落趋势，这种风险就会逐渐显露出来。当投资者对银行的借贷不断增多，投资的规模越来越大，得到的利润越来越多，就会促使银行资金投机房地产推动房价活动越来越活跃，而房价被抬高的同时，面临的风险也就越来越大。一旦失去了银行的支持，投机的博弈就会随之停止，房价的上涨趋势自然就会失去源源不断的动力。所以，规范银行房地产的信贷，是保障房地产市场健康发展必备条件之一。

　　国家的宏观调控是房地产市场健康运行的保障。我们要从多方面、全方位思考，以一种长远的眼光的

去看待房地产市场的问题。政府也应该规定建立一些经济适用房，从而有效调节房地产市场供需不平衡关系。政府合理的调控土地资源的开发与利用，使房地产市场得以健康发展。积极的宏观调控政策使经济的可持续发展与房屋供求相协调，实现了房地产市场健康平稳的发展。

篇3：论房地产市场调控措施思考

　　论房地产市场调控措施的思考

　　在房价历经数次调控仍然不断上涨的背景下，本文对美、德、韩三国在房地产市场调控中的措施尤其是税收手段进行分析与比较，提出了关于中国房地产市场稳定的几点措施，以期对当下中国房地产市场调控有所启示。

　　关键词：房地产市场 调控 房产税

　　随着房价的不断攀升及房地产价格调控措施的连续升级，引入美国房产税制度的呼声是越来越强烈。但是我们不禁要问，中美两国国情差异如此之大的背景下，美国房产税制度的引进真的能够抑制中国特色的房价高涨吗？考虑到中国土地制度的特点，我们在学习国外的房产税制度的时候应当思虑再三，对中外存在的差异以及差异形成的原因深入分析的基础上，再探讨具体措施的运用与实施。

　　笔者抽取了三个各具特色的国家来进行比较与分析：（1）美国——被认为是具有最完整的财产税收制度的国家，但是却又是与中国走着不同政治经济道路的国家；（2）德国——同为大陆法系之下的国家，其房地产市场保持着极高的稳定性；（3）韩国——地缘、经济、文化各方面与中国极其相似，却对房地产市场进行了过度调控。以这三个国家在房地产调控中的措施对比，取其精华去其糟粕，为我国的房地产市场调控提供启示与警示。

　　一、美国房产税未必适应中国的土壤

　　每个国家的制度选择都有其历史背景及国家实情的影响，房产税制度也不例外，中美两国存在着巨大的差异：

　　（一）中美财税征收的职能在中国财税理论中，财税是为了实现国家的职能需要，而美国的财税理论认为财税活动是为了实现公共需要。美国地方政府的财产税收入占地方税收的70%左右，财产税是地方政府的主要自有财源，而这部分税收又是全部用于公共事业，包括筹集地方教育资金。美国地方政府财税收入的高低直接决定了地方政府履行社会职能和提供公共产品及服务的规模和质量。而中国的财产税收占总体税收的30%都不到，税收模式的不一致，可能会成为实施房产税的极大阻碍，或者说房产税的实施在中国将有十分漫长的一段过程。

　　（二）美国财产税率的确定方式在美国，财产税税率由各地方政府制定。这里的地方政府包括郡、市、学区和特区，作为美国特色的学区设置正是反映了财产税取之于民用之于民的特点，学区的税收收入越多，越能带动学区的教育建设水平，提高社区的服务水平。各地方的财产税税率由年度预算和税基价值综合决定。年度预算即本年度财政预计支出总额，由地方政府根据议会确定的当地社会和经济发展的需要来决定。税基价值由地方政府的评税机构（设于政府内部，与征税部门分开）运用三大评估方法，比较法、成本法和收益法，并借助计算机辅助批量评估系统（CAMA）和地理信息系统（GIS），快速准确地进行确定。在此二者基础上，美国各地方政府倒算出该年度财产税率，下一年度再重新计算。

　　看得出，美国的财产税制度确实完整而且科学。但是如此庞大、独立且专业的评税系统，我国是无法在短时间内建立起来的，更何况中国特色的土地制度也将会在很长的一段时期内保持稳定。不过，这不应该成为我国建立独立房产评估机构的阻碍，美国完善而又科学的税基评估系统仍然是值得我们学习和借鉴的。

　　二、稳定的德国房地产调控措施之启示

　　德国为什么能够在几十年里，面对着金融风暴、经济危机的冲击下，房地产市场依然保持稳定的发展，德国政府的调控措施功不可没，主要体现在以下三点：

　　（一）良好的住房规划与稳定的房贷相结合德国政府依据全国的人口特征，对高中低档的房屋结构做了明确的规划。尤其是针对低收入人群，地方政府都会明确规定供给他们的福利房在住房建设中的比例。地方政府会专门规划福利房用地，开发商开发后必须以低价格供给低收入家庭，差价则会由政府补贴。

　　针对广大的购房者，德国有专门的住房储蓄银行，它是依法设立的专门从事个人住房抵押信贷服务的金融机构。住房储蓄银行提供给购房者固定利率的房屋贷款，且利率低于市场利率并长期稳定，不会受货币政策和通货膨胀等的影响。

　　（二）运用税收手段调节，打击与保障相结合德国政府通过对房地产流转环节的重税征收，打击房地产投机行为，抑制房地产投资的需求。在德国，对于出售房地产获得盈利的买卖行为，需要在缴纳保有环节的土地税、不动产税和交易税之外，还要缴纳15%的差价盈利税。对于购买房屋并进行对外出租的投资者，以其房租收入的25%的税率征收资本利得税。

　　德国政府鼓励合作建房、自建房，对于合作建房和自建房都有大量的税收优惠。在住宅建设中，有一种称为“住宅合作社”的形式。德国政府对合作社合作建房的模式从信贷、土地、税收给予多方面的支持，对于合作社的税收，在财产税、土地转移税和交易税上都实行较低税率。

　　（三）运用严厉的法律规定打击暴利行为德国法律对于超高房价、房租谋取暴利的房地产商和房主，予以严格的责任规定，甚至有可能承担刑事责任。房价是否超标由专门的“房地产公共评估委员会”负责认定，德国政府按照联邦建筑法建立了地产价格独立评估机制，由“房地产公共评估委员会”负责制定当地的基准地价或指导价。以合理房价为基准，当地产商的房价高出20%会被认定为“超高房价”，属于法律规定范围的违法行为，将会受到高额罚款；而超过50%时，则构成了“房价暴利”，行为性质上升到了刑法规定的犯罪行为，除了高额的罚款，可能面临最高三年的有期徒刑。德国政府还在《租房法》中严格规定每个地区房租的具体价格应当在市政府制定的“租房价格表”中合理房租的上下波动。具体的规定与“超高房价”的规定一样，如果超过20%会被认定为“房租超高”，构成违法行为，超过了50%则构成“房租暴利”，面临高额罚款甚至刑事处罚。

　　三、打击过度的韩国房地产市场调控手段

　　韩国与美德两国相比，不论在地域、经济还是文化各方面都与中国有着极大的相似之处。在经济发展上，同样存在着城市化时间短，城市人口增长快，房地产市场迅速泡沫化的特点。

　　面对房价一次次的上涨，韩国政府主要运用了税收手段进行调控，并且主要集中在转让和持有两方面的税收。韩国现在的个人不动产转让利得税历经了几次调整，从20**年首次实施的对多住宅者课税到20**年对1户3处住宅以上者按60%课重税，再到20**年转让税以全部房地产为对象。其转让的税率根据持有期限、拥有房产数量和土地性质进行了不同的规定：转让持有期限满2年的不动产，利率视同个人所得税，实行超额累进税率；转让持有期限满1年但不足2年的，税率为40%；持有期限不足1年的，税率50%；对于拥有3处或者3年以上达到规定标准的房产的，税率为60%；转让非经营和非居住用的土地，税率为60%.韩国房地产持有税的调整主要是，扩大税基，对高额房地产所有人提高持有税率。在综合不动产税（针对拥有超过规定标准的住房或土地者）的征收上，通过按户全国合算的方法增加对房地产过多持有者的税负。

　　在房地产市场泡沫不断膨胀的情况下，韩国政府打出一系列“重拳”将房价击落。但其在抑制房价的同

时却存在着过度干预的弊端，过度的调控政策打击了房地产开发的积极性，也抑制了二手房市场的发展，出现了房屋短缺的问题。

　　四、国外经验对中国房地产调控的启示

　　从完整的美国制度——稳定的德国制度——动荡的韩国制度三者的总结，我们看到有很多做得不够仍需学习的地方。结合中国的实际国情，我们需要作出的是长远计划，稳步地推进房地产市场和房地产税收的改革，而不是仅仅依靠临时的一个又一个被动实施的政策来对房地产市场进行没有实效的调控。笔者在对美、德、韩三国房地产调控措施的对比与分析之下，寻找出了以下几点措施，以期能够适合中国房地产市场实际情况，为稳定我国的房地产市场提出些许良策。

　　（一）政府主导增加房屋供给房产税似乎可以抑制需求，增加供应，但是如果市场上的商品房无法满足人们的需求，出售者完全可以将已经缴纳的税额相加，在出售时一并转移给购买人，这样反而会导致房价的进一步升高，更多人将买不起住房。

　　政府应当大力增加市场上保障房、廉租房的供给，满足低收入人群的住房刚性需求。供给模式上以开发商承建，政府补贴的模式，对低收入人群低价供应为主，同时辅以政府租借商品房再廉价出租给低收入家庭的模式。政府对于提供保障房、廉租房的开发商和房主应当提供足够的税收优惠来平衡他们的利益得失。这样两种模式的结合，为房地产市场注入新鲜的血液，解决住房刚性需求，抑制房价上涨。但这种模式在必须有足够的法律与制度的保障，以防止开发商和投资购房者钻了漏洞。所以，我们还应当建立起完善的保障房、廉租房的法律制度体系对具体实施作出详细的规定。

　　（二）完整有效的房屋价格法律规制首先，完善房屋评估制度，建立专门的房产评估机构。地方政府既可以在政府内部设立专门的评估机构，也可以对市场上已存在的房产评估机构进行专业资质的认定，这样齐头并进，可以加快房屋评估体系的建立。同时，地方政府还要建立严格的评估市场“准入制度”和评估人员资质认证制度，并且评估人员要对评估报告结果实行严格责任和长期责任。另一方面，地方政府也要给予房屋评估机构一定的资金支持，使其减少对利润的过度追求。

　　其次，引入德国严格的“指导价”制度。政府内设的房地产评估机构要负责制定当地的基准定价、指导地价以及房租指导价，评估人员对于其制定的指导价负有严格的责任。同时，在法律条文中加入关于房价、房租暴利行为的规定，可以参考德国超过20%为“超高”，超过50%为“暴利”来进行设置，并且设定严厉的刑事处罚。

　　（三）稳步调整房产税收，由流转环节向保有环节转换首先，从税收的纵向来，在提高房地产保有环节税负的同时降低流转环节的税负。一直以来，我国房地产保有环节几乎不征税，这与国际上许多国家的规定完全不一样，这也被认为是造成现在房价升高的主要原因之一。开征房地产持有税，将会直接增加养房成本，减少房产投机行为，增加进入市场的闲置房产，抑制房价过快上涨。但是韩国房地产市场调控的经验告诉我们，房地产税制的设立需要长远的规划，否则可能导致税负增加而房价继续升高的后果。所以，一方面需要保有环节税的征收，抑制房产投资的需求；另一方面需要减少流转环节的税收征收，加强房地产市场的流动性，促进二手房市场的活跃，提供更多的房源以解决居住需求。

　　其次，从税收的纵向上，将中央统一规定税率的权力逐步下方到各省级地方政府。地方政府根据具体经济情况有针对性的制定，并且地方政府应当有一定的减免权力，这样才能促进地方政府在公共服务建设上的动力。地方税收是与地方经济水平紧密联系在一起的，地方的财政支出与公共服务也是如此，从税收的公共服务目的出发，将房产保有税的征收与保障房、廉租房的建设规划相结合，才是地方政府的房地产市场调控的应有之义。

　　五、小结

　　房地产市场泡沫绝非一日之寒，房产税的建设与改革也绝不能一蹴而就。坚持理论与实践相结合，在中国特色的房地产市场中摸索着稳步前进，才能建得广厦千万间，天下百姓俱欢颜。

篇4：土地思想对房地产市场作用

　　浅谈土地思想对房地产市场的作用

　　1 单一税制

　　“土地国有”的具体措施除有偿征用土地外，主要还有征收“单一税”。孙中山“单一税”的土地思想早期主要是受米尔（JohnStratMill1806-1876）、亨利?乔治（HenryCaosge1839-1897）思想的影响，中期主要是受达马熙克（AdosfDamaschke）、单?威廉（W?Sehsameis）思想的影响。按照亨利?乔治等人的学说，实施单一税之所以可以废除个人对于土地的所有权，实现土地国有，是因为地价不过是资本化的地租，是土地所提供的地租的购买价格。因此，当单一税付诸实施，地主必须依照所定地价“将土地上之地租”全部“充公”，并且“把将来地租的增价收归国家”。土地私有权也就在事实上化为乌有，不复存在。以上思想具体实施分三步走：

　　第一步，“核定地价”。由土地所有者“自由上报”地价，国家将它“载入户籍”，“所报之价即为核定之价”。孙中山认为，地价自由上报，所有者也不敢儿戏，因为价报高了，“缴税加重”，报低了，“国家照价回收”，同样要吃亏，故“所报地价不患不公平”。

　　第二步，“照价征税”，“涨价归公”。政府按照上报地价征收一定比例的地价税，并自定价之时起，地价如有上涨，上涨部分“完全归公”，即土地的增值部分不再为土地所有者所有。

　　第三步，必要时“按价赎回”。因经济发展需要，如修筑铁路、公路或其他公共场所等，国家“按照业户税契时之价格”照价收回。国家拥有了土地的所有权，也就拥有了土地的最终使用权。

　　2 孙中山土地思想的内涵

　　孙中山的土地思想是将亨利?乔治的土地理论，达马熙克和单?威廉的土地改革理论以及他自己的“自报地价”、“涨价归公”、“收益共享”等思想融合进去，形成独特的他自己认为适合中国国情的思想体系。

　　2.1 土地所有制实行双轨制

　　由于土地所有权是产权的核心，故他主张应由国家占有，而使用权则由国家许可归私人所有。我国现行的土地所有权归国家与集体所有（即公有制），承包权、经营权归私人所有，这一制度与孙中山的土地国有思想是一脉相承的。

　　2.2 土地可以自由买卖

　　孙中山允许土地买卖，并预言在一个时期内买卖还将频繁。他提出“土地之买卖，必涉于官无从欺匿”，“有交易止以原价归卖主，而其增价属国家矣”，以此来限制投机、垄断。

　　2.3 解决城市及近郊土地，而不针对农村

　　城市的发展必将导致城市及近郊地价的不断上涨，为防止地主从买卖中牟取暴利，孙中山认为必须采用土地国有下的地价税。这样既可杜绝土地私人占有而出现的城市“炒地皮风”，防止社会问题出现，又可以用地价税来增加国家的收入，发展社会福利。

　　3 孙中山土地思想的局限性

　　3.1 土地并非完全国有

　　事实上，不管孙中山土地国有的调子怎么高，民国时期土地所有制依然没有大变，而是出现了国私两制并存的局面，土地私有仍然占绝大部分。虽然“照价纳税、涨价归公”看起来有其强制的一面，但在地租占有上，涨价也不完全归公。在广州市试行的《广东都市土地税条例》第31条载明土地增价税率如下：土地增价在10%至50%范围内者，课税10%；增价为50%至100%者，课税15%；增价为100%至150%者，课税20%；增价为150%至200%者，课税25%；增价超过200%者，课税30%。实际上，这只是对涨价土地征收累进税，其税率递增幅度明显低于地价的增长幅度。由此证明，孙中山等人事实上己经承认了地主对部分增值地租的占有权，从而说明“涨价归公”并不能导致土地私有权的完全丧失。

　　3.2 土地思想实践困难

　　首先，单一税难以实施。在近代中国，地租形态基本上仍为实物地租，因此任何人企图在中国实施单一税，都将不可避免地面临这样一种麻烦：即无法处理实施单一税与实物地租的矛盾。其次，相关措施操作困难。“自报地价、照价征税、涨价归公、照价收回”很难做到客观、公正。比如：若土地处于城镇繁华地段，被“征用”是可预见的，土地所有者一定自报高价，即使眼前税赋较高，但“照价收回”的预期收益远远大于税赋的支出；相反，若处于城郊偏僻之处，即使土地肥沃，耕作产值很高，但较长时间内“不被征用”也是可预见的，因此，土地所有者一定自报低价，以减轻税赋。

　　再次，容易造成腐败。“自报地价、照价征税、涨价归公、照价收回”的工作需要一个强大而十分公正的执行机构及十分清廉的工作团队，稍有不慎便容易“官地勾结”，造成腐败。广州市试行的《广东都市土地税条例》规定，土地所有者要在每年的规定日期上报土地“最新”价格并更换地契，按地价上涨幅度相应调整上缴税率。若“官地勾结”，官方透露土地在近期是否会被收回征用，土地所有者可根据此信息调整上报的“最新”价格，从而获取超额收入。

　　最后，阻碍了土地的自由流转。孙中山的想法是：允许土地按照土地所有者自报的价格自由买卖流转，涨价部分归国家所有。假设当初的“自报价格”都是土地的真实价格，然而，“经济人”的行为总是“有利可图”的，土地出售者总是希望出让价高于真实价，他会等到更换地契时自报一个相对较高的价格再出售；相反，购买者总是希望用较低的价格购买土地，理性的购买者能预期到出售者的行为，所以，希望在下一轮自报价格之前达成交易。如此，买卖双方的冲突必然会阻碍土地的自然流转。

　　4 孙中山土地思想的借鉴意义

　　孙中山用土地国有思想的积极主张来反对中国几千年的封建地主土地所有制，宣扬民主思想、国有观念和公共意识，具有重大的历史意义。时势变迁，孙中山先生的有偿使用土地的理论尤其土地增价归公的主张，对当今中国特别是当前土地出让、流转和楼市调控仍具借鉴意义。

　　（1）目前，我国各地普遍推行土地批租出让制，各级政府尽管在短期获取了数量可观的地租收入，但从长期来看，假设预收5-10年期的地租，政府就失去了巨额的新增的土地级差地租。这不仅不能做到土地增价归公，而且使不少地方政府“寅吃卯粮”，最终影响社会发展。因此，若政府能通过有力的手段建立一支高效廉洁的行政执法队伍，那么孙中山“自报地价”以及每年更换地契、重新申报地价、核定税率的想法，就能很好地解决上述问题。

　　（2）我国土地是国有垄断资源，私人可通过政府的公开招标、拍卖，获得土地的使用权（使用权限为70年）。由于土地是稀缺资源，“炒地皮风”不可避免，一定出现如孙中山所预见的土地“所有者”无偿坐享地价上涨带来的巨额利润，而造成社会贫富悬殊。针对这种现象，可按孙中山“土地之买卖，必涉于官无从欺匿”、“有交易止以原价归卖主，而其增价属国家矣”的设想来限制投机。土地流转必须按照当初契约价格进行交易，涨价部分归国家所有，国家保留随时“照价收回”的权力。这样“炒地皮风”自然就被遏制了。

　　（3）地价涨引发的楼价疯涨是近年来最热门的话题，

为遏制房价持续上涨，国家楼市调控政策频频发力，从“国四条”到“提高首付比率”，再到“征收房产税”，楼市依然坚挺，直到“限购令”，才使得近期房地产市场似乎出现降温迹象，但始终“降温不降价”。其实，调控楼市和治理泛滥的洪水道理一样，根本的治理办法应是“疏”而非“堵”。“堵”只能解决眼前的燃眉之急，并非治本之法，若“堵”得不当，将来洪水冲垮堤坝，则会造成更严重的危害！因此，“限购”并非根本的楼市调控之法。笔者认为，对楼市调控可借鉴孙中山“涨价归公”以及征收“增值税”的思想，比如，国家对出卖房产的增值部分征收高额增值税，使炒房者无利可图，并将取得的丰厚收入用于建设公租房，这样楼市自然就“降价又降温”了。

　　作者：张云华 宋剑奇 单位：宁波大学 威海职业学院

篇5：浅淡房地产项目市场定位

　　浅淡房地产项目市场定位

　　对市场来说，目前是一个定位的时代，西方甚至出现以定位代替创新的说法。阿尔卑斯山的水流到依云（Evian）变成了依云矿泉水，流到日内瓦、洛桑却什么也不是。法国依云矿泉水之所以能在全球有11%的市场占有率，能在中国卖到50元/50ml，它“卖天然纯净，赢高端市场”的定位起了很重要的作用。

　　找到自己独特的合适的生存位置有时比创新更重要，正因为定位如此重要，所以有行内人士称房地产项目定位为“房地产开发第一难”，没有准确明晰定位的房地产操作就如同一列失去了轨道的火车，随时有可能瘫痪。而准确的定位则能使项目获得核心控制力和稳定的利润点。

　　望闻问切解决不了定位

　　开发商在立项之初往往都会做市场调查，做市调没错，问题在于市调往往都是由专业的市调公司，或者公司刚招进的员工完成，无论是前者还是后者都会因缺乏丰富的行业经验，而使市调仅仅停止于数据的罗列，资料的堆集。所以，调查是容易的，分析是困难的。只有依靠对行业的深入了解，才能对项目的价值判断有一个基本思考出发点，才能不停留在市调结果的表面，找出深藏在信息海洋中的一根针，从而找出解决项目难题的准确定位。

　　长沙的一个项目，位于韶山北路的中心商务区，周边有三座五星级酒店，有全国著名的媒体湖南经视，其它如湖南大剧院、省图书馆、银行、医院、学校等更是散布四周。开发商拿地后请了国内一流的华东建筑设计院，几经修改做出了长沙一流的整体规划，然而开始施工时他们犹豫了，因为他们得到了调研公司提供给他们的结果：长沙整体收入偏低，高档楼盘滞销，单个项目月销售仅三五套。

　　笔者就在此时介入了项目，一个周的前期市调，发现长沙虽然整体收入不高，但高端消费能力很强，原来的高档楼盘滞销与收入无关，滞销的主要原因是项目属性支撑不了高端价格。而且，滞后的房市和强劲的高端消费呼唤更多更好的住房上市。借着这个项目已有的高起点规划，我们决定走高档定位，打造长沙楼市新标准。

　　中国物管第一品牌中海请来了，国际五大景观公司之一怡境师请来了，纯净水直接到户了，省重点小学引入了，同步收看11个国家卫星电视频道……项目成了长沙高档楼盘的代名词。一句“让长沙为你喝彩”的主题定位语，将整个长沙拟人化，既与楼盘气质吻合，又照顾了长沙人好面子的潜意识，而且一个“你”既指开发商又指购房者，皆大欢喜。

　　所以，如果给楼盘定位以为凭简单的望、问、闻、切就可解决，结果经常会让人跌一跟头，一定要找出隐藏在背后的问题。

　　定位，有舍才会有得

　　有的房地产项目在进行整合之后，会有多个可定位点，而消费者在强大而众多的信息流面前，接受一个项目的信息量是有限的。所以，此时就需要进行取舍，找出最引人注目、最简洁、最能打动目标消费者的定位。

　　深圳南山区海边的一个项目，一期靠“海”的定位完成100%的销售，二期单价平均提高了将近1000元。开发商想寻找一个更加合适的定位支撑这上涨的1000元，显然当周边楼盘都在说海的时候，海已经支撑不了楼盘的价格了。当我们对这个项目进行整合时，发现它可以定位的点除了“海”还有很多，如片区内规模最大、深圳最丰富独特的社区文化、真正的沙滩棕榈园林、从北师大幼儿园到北师大附中的名校一条龙教育……一个点难以概括，哪一个又难以舍弃。最后，选择了似乎不是太强势的“名校”做定位点。

　　深圳引入名校的楼盘很多，但都因为是开发商投资，在取费上昂贵且难以保障师资水平，所以名校仅仅成为销售的诱饵，业主入住后其子女入读并无多少便利。我们项目的目标客户以年轻夫妇为主，名校对他们有着无可估量的吸引力。我们的做法是将自己投资的学校交给区教育局管理，不单对本社区业主开放，也对整个南山区开放，只不过业主子女入学可优惠而已，这就解决了取费昂贵和师资水平不高的问题，将社区内的学校变成了真正的“名校”。随后，笔者又与媒体、学校联合，招开了一次“名校价几何”的研讨会，提出了一个“泛学区”的概念定位，把学校与社区文化联系了起来。还以“教育地产”的名义，在《深圳特区报》辟出几个版面将打名校牌的楼盘集中在一起推广，该项目俨然是“名校楼盘”的盟主了。转贴于：中国项目管理资源网

　　舍得舍得，先有舍而后才会有得，房地产项目的定位也是如此。

　　定位，要善于借鉴

　　给项目定位，就是要在一定高处摆脱竞争对手，让对手无法复制，从而保证自己具有独一无二的市场占位。要做到这点，就必须找到项目的引爆点。

　　深圳华侨城与科技园之间的大冲村北有一块地，5万多平米，开发商上属集团是深圳六大国有企业之一，这块地就是政府扶持该集团的，很便宜。项目东面是华侨城，西面是科技园，南面是深圳“地王”，它正处于三大热点片区中间的尴尬境地，与谁都挨不上，借谁的势也借不了。而且紧挨贯穿北环大道、深南大道、滨海大道三条主交通干线的沙河西路，是迎宾路，一条公交线路都没有，加上三条交通干线在与沙河西路交汇的地方都有立交桥，使得经过项目的人、车极少。说起配套，几乎没有，稍微高档点的配套都在华侨城与科技园，就是旁边大冲村的低档配套，从项目过去也要绕一段路。

　　也许项目唯一的优势就是地势较高，视野开阔。近可俯视沙河名商高尔夫、华侨城、深圳湾，远可眺望深圳中心区、香港，可这样的项目在该片区有很多。

　　这是一个比较难搞的项目，更难的是它周边的三大热点置业区，几乎云集了深圳所有有名气的发展商。准确的定位对这个项目的重要性可想而知。

　　如何充分利用这有限的优势？这么个中型偏小的项目，不能象大盘一样以大概念冲击市场，而是要寻找市场和竞争对手的空隙，以个性包装和风格营销刺破市场。可市场和竞争对手的空隙在哪里？个性化的风格又是什么？这一系列的问题都是定位前要思考的。

　　房地产项目定位不是一个坐在房间里胡思乱想的过程，而是一个充分地借鉴、吸收其它项目经验的过程。后来在参观深圳关外一个楼盘时，发现它全是六层的多层，这在关内简直是稀世珍宝，寸土寸金的关内都是高层超高层。眼前一亮：项目的地价优势正好可以做成多层，填补市场与竞争对手区隔。一调查，这种多层的项目因为容积率低、实用率高（无电梯，节省了分摊）、物业管理费低，还是很受欢迎的。这个瓶颈一突破，下面的就好办多了，定位的问题迎刃而解。

　　研究地块的独特性

　　虽然房地产项目同质性越来越严重，但地块的不可重复性决定了不可能有完全相同的房地产项目。这就象一个家族的相似性一样，表面上都有一些共同的遗传特征，但实际上是千人千面。房地产项目的这种独特性又决定了它必须有为自己度身定做的定位。

　　去年开始，深圳特区内土地供应乏力，商品房用地向关外倾斜。宝安，作为深圳的“城市次中心”，是深圳西部轴心和中部轴心的重要组成，是港—深—穗城市带的中心，也是“环零丁洋经济带”的重要分子。十余块土地的热卖，更是将宝安送上了房地产发展的快车道。而宝安政府高起点

规划了十年之久的“都市新岸线”——宝安新区，也自然成为房地产发展的重中之重，吸引了广东省内众开发商的注意。

　　20**年和20**年，宝安新区至少有250万㎡商品房上市，其中不乏知名开发商，也不乏40万㎡以上的大盘。笔者接手的项目只有10万㎡，它的开发商又是刚刚涉足地产，没有一点名气。翻看已完成的规划，与周边正在热销的楼盘相比，没有丝毫出彩之处，它的定位只能从地块的独特性上去发掘了。

　　创业路，是宝安老区交通、经济的重要干线；宝安大道，是宝安新区最主要的交通干线。项目虽然不大，但正处于宝安大道与创业路相汇之处，具备了地标性的先天条件；背靠老区完善配套，面对新区美好未来，又让项目成为新区的窗口，有强烈的展示性。

　　再看宝安新区正在热销的楼盘，都是借新区热播的势头，抢搭“买房入户”的末班车，顺应投资客的心理。它们没有为宝安新区房地产做出任何贡献！我们的项目恰好可以借地标性的位置，利用展示性强的特点，完成为宝安新区定调的工作，成为宝安新区的代表作。基于此，笔者将项目定位在“休闲新宝安”，这其实也是对宝安新区的一个定位。这样，项目就在一个很高的层面上抛开竞争对手，成为宝安新区最受关注的楼盘之一。