宏观调控,信贷紧缩——新政的紧箍咒
如果说对于一个项目成功最重要的是那句经典名言——“地段,地段,还是地段”的话,那么,在房产新政下,开发商的紧箍咒无疑是“钱!钱!还是钱!”。
受宏观调控影响,房地产企业的两大命脉——银根、地根仍然在继续收紧,在银行加紧追讨拖欠开发贷款的同时,来自于政府的压力和销售的低迷,使开发商的资金链更加紧绷,一些实力不弱的地产商也开始面临“断顿之忧”。
有专家指出,房地产业虽在市场、政府和发展商的多方博弈中曲折前行,但决定整个房地产产业链条是否顺畅的关键仍是开发资金。统计显示,中国房地产开发商70%的资金都来自于银行贷款。在融资渠道单一的情况下,如何通过创新融资渠道获得资金支持,突破资金困局,抵御风险并发展壮大,是令开发商最为头痛的问题。
多元融资时代,开发商步入资本江湖的三大“内功”
最近一段时间来,合生、富力、中海等行业大佬纷纷海外融资,以解资金焦渴。分析认为,一方面是新政下市场的整体观望气氛,销售低迷;另一方面是银行口袋的扎紧,让开发商不得不踏入资本江湖,谋求突围,由此也预示着房地产市场融资多元化时代的到来。
而这个时代的到来,将彻底改变房地产业的游戏规则和市场竞争格局,对于众多的中小开发商来说,这既是战略转型的契机,也是化蛹成蝶过程中的阵痛。专家认为,开发商若要步入资本江湖,以下三大“内功”的修练尤为关键。
1.战略转型:从“香港模式”向“美国模式”转变是必由之路。
香港模式作为目前主导中国内地房地产发展行业的开发模式,开发商扮演的是“全能型”角色,既是投资商又是发展商,既参与项目的前期拿地、立项、规划、建筑,又承担项目后期的包装、销售、推广及管理的工作,战线过宽过长,导致了资金需求的繁琐和复杂。而美国模式则包括三个小循环,分别是:以房地产开发商为核心的房地产开发循环;以房地产投资管理公司或房地产产业投资基金为核心的房地产投资循环;以及以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。三个小循环合在一起又组成了一个大循环。
中国的房地产业用了二十年的时间,只构造了第一个小循环。因此,从概念上讲,中国的房地产商到目前为止基本上还都是兼具房地产投资功能的房地产开发商。纯粹的房地产投资管理公司和信托基金都还没有出现。由此看来,投资循环的形成过程,是中国房地产开发商在未来五到十年所面临的最大的一次商业机会。谁把握住这个机会,谁就可以成功地完成从房地产开发向房地产投资管理、从物业驱动到资本驱动、从经营项目到经营企业的向上转型。
2.风险化解:沿产业链进行专业化风险化解是突破资金困局的有效保障
在行业成为资本巨人游戏占主导地位的新形势下,众多资本实力不足的中小开发商仅凭一已之力,已难以应付高昂的开发成本和规避高额的风险,因此,在“新政”非常时期,开发商尤其需要投资者,策划代理商等合作伙伴的支持。通过走强强联合,协同作战的道路,联合更多资本持有者、更多相关专业公司,参与到项目运作中来。
这种相互间通过专业的资产管理及项目的运作平台进行有效的整合,有利于共同把资金盘子做大,从而加强抗风险能力,以更强的姿态和更专业的能力,投资房地产市场。
3.资源整合:整合企业内外资源的能力是突破资金困局的关键
强强联合无疑可以降低开发风险,但是,强强联合能否产生良好效果的关键却在于资源整合成功与否。一方面是自开发商内部的资源整合,包括资源的重新配置,战线的调整,不良资产的剥离,资金链理顺等等;一方面是外部资源的引进及整合,比如最近合生出让股权,引进新加坡政府旗下的投资基金公司淡马锡(Temasek)以及老虎环球基金(Tiger Global)两家合作公司,正是通过外部资源挖掘,来缓解资金紧张的一个案例。
从另一个角度讲,资源整合就是充分灵活运用各类金融工具,整合社会的各类型与房地产行业直接相关的专业资源,促进合作各方实现资源最优配置的资金(资产)管理平台,从而突破资金困局,获得丰厚收益。
房地产产业基金,远水如何救近火?
随着国内金融市场和房地产市场的发展,房地产业过去仅依靠商业银行的单一融资渠道所面临的高金融风险已进一步凸现,这为海外众多房地产基金和国内一些准房地产基金创造了市场空间,目前包括摩根斯坦利、荷兰国际集团、美国华侨民间基金、德意志银行房地产投资基金以及纽约凤凰金融有限公司等海外基金都先后采用投资公司的形式介入了我国房地产业,成为填补国内发展商资金缺口的一股重要力量,房地产基金再次成为房地产界最热门的话题之一。
对于开发商而言,行业基金的介入,不仅有利于实现与国际资本的对接,缓解资金紧张,也有利于剥离不良资产
,缩短战线;而对于整个房地产融资体系来说,房地产投资基金的发展拓展了新的融资渠道,促进一个竞争性融资体系的形成,不仅有利于降低银行风险,也有利于行业整体的良性发展。从国际市场看,房地产产业投资基金已成为推动行业发展的重要推动力量。目前世界上已经超过300只上市的地产类产业基金,资产总额超过了300亿美元,在美国,房地产基金几乎已经渗透每一个大中城市的房产经营活动中;澳洲房地产基金的规模已经占到当地股票市场总值的8%;亚洲是地产基金发展最成熟的国家——日本第一只地产基金也已于20**年在东京证券交易所上市。
相比于发达国家,中国在行业基金方面已经远远落后。随着中国金融市场的进一步完善和开放,中国建立符合我国国情的房地产产业基金呼声已经越来越高。据悉,国内第一个直接股权投资基金——中比基金已获得商务部牌照,得以启动;同时国内相关的《产业投资基金法》也在研究之中。种种迹象表明,中国房地产基金即将破蛹而出。
然而,由于房地产投资基金乃至整个产业投资基金,在我国都是新生事物,其发展还面临法律、体制、意识等众多障碍,国内至今尚未出现名正言顺的房地产基金。对于目前正处于资金困局中的开发商,房地产业基金虽不说上是空中楼阁,却仍然是远水救不了近火。
风险代理,焦渴中的一场甘霖
有分析认为,新政造成的销售低迷是促使开发商加剧陷入资金困局的直接因素。由于国内的整体金融投资市场不发达,大量闲散资金无处可去。储蓄无利可图,股市持续低迷,似乎除持续涨价的楼市外找不到更好的投资渠道,一旦地产进入低潮,投资者即陷入彷徨观望的境地。而融资和销售同时受阻,内外交困,开发商雪上加霜,嗷嗷待哺。
究其根源,是目前在发展商与投资者这两者之间,缺乏一种有效的沟通渠道和专业嫁接的桥梁。若要实现发展商与投资者的资金对接,必须要有一个结合点。一旦资金能够长驱直进房地产行业,发展商与投资者必然是两得益彰,大有裨益。
而作为发展商与消费者之间的桥梁,有少数房地产中介代理公司已经先知先觉,积极行动。据悉,国内著名的十大房地产中介机构之一——凌峻(中国),即计划成立投资顾问公司,据凌峻董事长陈将楚介绍,凌峻希望在销售通道之外再扮演一个资金桥梁的重要角色,邀请投资者共同为中小型发展提供包销等风险代理业务,这对中小发展商和投资者都是一个“看得见,摸得着”重大利好消息。
据凌峻介绍,房地产风险代理是一种与过往只拿佣金、不担风险的代理方式相反,由代理商先期承担前期所有的费用和风险,不收佣金、只赚差价的房地产营销方法。目前主要有两种模式:一种是“包广告”。这是营销策划代理性的广告包销,即代理商提供以广告媒介及宣传资金投入为主,以及提供围绕营销管理工作的全部营销费用的包销形式,称之为“包广告”,也可以理解为准包销。
另一种是“包销售”。是代理商(也是投资商)与发展商在项目开盘前共同确定项目总体销售价格(通常略低于市场价格),由代理商向发展商作包销承诺,即在一定条件、一定时间内,无论楼盘销售情况如何,代理商均需按时按双方商定的楼价款向发展商分期、分批支付项目总价款,而代理商从实际销售溢价中获取巨额收益,称之为“包卖楼”,也可以理解为托盘包销。
通过这两种方式,开发商、代理商可以充分实现分工明确、各施其长,风险共担、利益共享的专业合作。风险代理使本应由开发商独力承担的风险,局部转移到房地产中介公司身上,在一定程度上减轻了开发压力。这对资金实力较弱的中小型开发公司来说,无疑是焦渴难耐中的一场甘霖。
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