篇2：浅析住宅专项维修资金会计核算管理的问题与对策

　　浅析住宅专项维修资金会计核算管理的问题与对策

　　结合江苏省淮安市主城区维修资金代(监)管实际工作，联系分析淮安市县(区)维修资金会计核算管理的情况，以***为指导，以促使维修资金会计核算管理工作逐步完善、规范为目的，提出对策建议。

　　住宅专项维修资金(简称维修资金)，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。是解决住宅物业(房屋)共用部分、共用设施设备规范管理、长效养护的主要资金保障。对于管好用好维修资金，确保业主合法权益，维修资金的会计核算管理工作具有十分重要的作用，必须引起各级维修资金代(监)管部门的高度重视。

　　一、维修资金会计核算的现状

　　淮安市从1993年开始归集房改房10%维修资金，新建房维修资金工作于1997年启动实施，1999年收缴工作步入正常。近年来，随着维修资金总量逐年增大，在规范管理中出现一些问题，如：维修资金代(监)管机构不健全、不统一，会计核算管理不到位，部分县(区)尚未设立专门维修资金管理机构和人员。截至目前，淮安市共计7个县(区)单位对维修资金实施管理。其中建立专门机构，配置专门人员的有主城区(清河、清浦)、洪泽、金湖等单位，其余均在房管、财政等部门科室代管。因而没有专职会计核算管理人员，会计核算管理制度不健全，信息化、规范化管理程度低。归集阶段产生的收益分配没有明确规定，资金使用环节多、使用难，增值的途径少，易受行政干预，个别地方发生挪用资金等情况。

　　二、维修资金会计核算建账不规范

　　(一)维修资金混淆建账核算

　　存在维修资金与售房款同账核算;维修资金核算业务与管理单位日常财务同账核算;业主新建房维修资金与单位房改房维修资金同账核算，有的只作简单挂账等。不利于维修资金会计核算和记账到户的实现。

　　(二)会计科目设置随意性较大

　　各地区维修资金的会计制度执行和会计核算科目使用，大多是根据管理单位的性质、会计人员业务素质和工作习惯设置的，没有规范统一的维修资金会计核算方法，不能反映维修资金的缴存、支取、使用分摊、收益分配，不利于管理和监督。有关的维修资金汇总信息只是部分体现在一些统计报表里，远不能满足维修资金规范管理的需要。

　　(三)记账、结账不符合规定，手续不清

　　有的单位不按记账凭证和科目汇总表分别登记总账和明细账，以致于账账不符。有的单位结账不规范，或单位会计年末根本就不结账，不能从账面上清楚反映全年的累计归集和使用发生额，导致业主维修资金余额不清。

　　(四)维修资金增值标准和收益分配不统一

　　对结息年度前缴存的维修资金计息，有的按银行的活期利率执行，有的按银行三个月定期存款利率执行;有的将增值收益部分扣除管理成本，全部分摊，有的只做挂账处理等。

　　三、维修资金会计核算管理的建议

　　(一)维修资金单独建账核算

　　对会计凭证提供的大量分散数据或相关测绘资料进行分类，分小区归集整理，区分维修资金和售房款，区分新建房和房改房，区分维修资金和管理单位账务，实现建账到区，核算到幢，记账到户的目标。规范统一维修资金会计核算办法，合理确定会计制度和设置会计科目，便于全面、系统、连续地记录和反映维修资金缴存、使用、结息，确保数据准确，便于与业主或售房单位对账。

　　(二)建立维修资金监管系统

　　财政部门、行业行政主管部门要履行职能，加大监管力度。一是建立信息通报制度。以上一年度维修资金管理情况、管理举措以及对比分析为主要内容，定期上报维修资金归集、使用、增值管理情况。二是由政府监管部门对资金的归集使用、增值收益和账面余额进行监督，如发现有漏缴、挪用的现象，应立即责令限期整改，并做好督促追缴工作，切实维护社会安定和谐。

　　(三)提高会计核算管理效益

　　在保证维修资金正常使用的前提下，增加资金增值的途径，确保维修资金保值增值。按照国家有关规定，可以将闲置资金用于购买一级市场国债、专户银行组合存款、适当购买基金、政府财政债券等。对结息年度前结转的维修资金，统一计息利率(也可参照住房公积金计息标准)。对维修资金增值收益(利息收入扣除管理运行费用和业主首次计息后的差额)、住宅共用设施设备经营收益(经营收入扣除经营成本后的差额)、住宅共用设施设备报废后回收的残值，测算综合利率(将定期利率和国债利率加权后扣除管理运行费用后的综合利率)，或维修资金净收益，再次分摊给业主，使缴存业主利益最大化。

　　(四)出台维修资金使用规则

　　对维修资金使用的具体问题，如：重大维修项目的范围、同一小区不同产权房维修费用的分摊等进行界定，确保使用分摊到户，金额准确，增强各小区会计核算的可比性。为保证维修资金使用的合理性，委托专业机构审计，出具维修项目决算，确保资金安全。

　　(五)开发应用维修资金管理系统

　　为了增强维修资金管理透明化，实现资金缴存、分摊、结息、账户管理、查询等整个业务流程的科学化及会计核算管理的自动化，县(区)管理单位维修资金管理系统开发应用，已迫在眉睫。目前，省内常州、南京等城

　　市主要应用《维修资金计算机管理系统》，淮安市主城区也开发引入《住宅专项维修资金管理信息系统》。系统能实现建账到区，核算到幢，记账到区的目标，涵盖商品房、经济适用房、拆迁房、单位自管公房等多种物业形态。　　顾晋红(淮安市物业管理中心，江苏 淮安 223001)