篇2：房地产开发工程建设管理工作指引之电梯安装工程

　　房地产开发工程建设管理工作指引之电梯安装工程

　　（十八）电梯安装工程

　　1、工作要点

　　（1）工程技术部每月向管理中心提交后三个月的电梯计划及存在问题，工程部根据计划要求提出电梯合同立项。

　　（2）建筑、结构施工图设计前，选定电梯厂家，并提交电梯土建设计参数条件。

　　（3）总工室根据集团年度框架协议确定标准梯的梯型、技术规格、附属性能（空调、消防等）装修标准等；非标梯（贯通门梯、观光梯）的标准由总工室报集团设计院确定。

　　（4）建筑、结构施工图下发后，提交电梯公司确认，进入电梯合同签约阶段。（合同签约时间约一个月）

　　（5）电梯合同签订后，工程部根据开盘销售、交楼等计划要求，结合现场实际情况发出排产通知，并按合同要求支付排产款。标准梯排产时间为6周，非标梯（贯通门梯、观光梯）排产时间为10周。

　　（6）电梯进场前检查进场条件，如库房、施工电源、机房交安条件、井道交安条件等，电梯进场安装。小高层、公建建筑电梯正常批量安装工期为45天，中高层、高层电梯正常批量安装工期为60天，销售电梯安装工期为14天。

　　（7）技监局验收取证阶段，正常验收取证时间约20－30天。

　　（8）办理质监站中间验收登记。

　　2、控制要点

　　（1）电梯采购、验收及保管

　　地区公司招投标部根据年度框架协议与电梯战略合作伙伴签署设备买卖合同、电梯安装合同。

　　电梯进场时，由工程部负责开箱验收，根据合同、规范要求检查重要部件的品牌、产地、规格及安全部件的型式试验资料，并及时将验收记录、随箱资料归档。

　　电梯进场验收后，对电梯材料须入库妥善保管，严禁在户外存放材料而造成进场电梯材料损坏的现象发生。

　　（2）安装

　　电梯装修重量应与电梯出厂预留装修重量大致相符，否则将影响电梯运行质量，减少电梯有效载荷。

　　电梯的平层误差及层门与轿厢门坎距离应符合要求。（平层误差应在±15mm范围内；层门与轿厢门坎距离为0～3mm，最大不超过35mm）

　　并联电梯的共用召唤箱应设臵在电梯间墙的中间位臵，层召箱预埋应做好支撑及封堵，避免砼浇捣时冲垮或堵塞预埋电位。

　　电梯验收前应注意做好机房照明、通风、消防以及五方通话到监控中心等工作。

　　（3）电梯成品保护

　　采取可靠措施对安装好的电梯轿厢等设备进行保护；每层的电梯入口，必须做好挡水措施，严禁施工用水、雨水等流入电梯井道，造成损坏。

篇3：房地产开发工程建设管理工作指引之防雷工程

　　房地产开发工程建设管理工作指引之防雷工程

　　（十七）防雷工程

　　1、工作要点：

　　（1）桩基础开工前应完成楼宇防雷报建工作，取得防雷手册，接受防雷所监督。

　　（2）桩基础开工后直至主体结构封顶，根据设计要求，配合土建进度分别完成接地极、接地网格、测试点、防雷引下线、接闪器的焊接、预埋、预留工作，并分别在桩基础阶段、±0.00阶段、标准层施工阶段、屋面施工阶段进行金属栏杆、门窗等电位接触电阻、防雷接地电阻的测试，填写防雷手册。

　　（3）工程竣工前，联系防雷所根据防雷手册记录对楼宇防雷工程进行验收。

　　2、控制要点

　　（1）材料验收

　　进场材料按相关要求验收，材质、尺寸、规格应符合设计、规范及合同要求，做好验收记录并及时归档。外露防雷器件一般要求为热镀锌产品，应杜绝现场采用热镀锌型材现场加工防雷器件，避免镀锌层破坏。不定期检查工地上的材料品牌、规格是否符合图纸、规范及合同要求。

　　（2）安装

　　设计采用底板钢筋做接地网格时，尽量避免采用面筋，以利于接地网格的散流、均压作用。

　　均压环、避雷带须按设计要求设臵，检查其是否形成闭合环路且与引下线可靠焊接，均压环、避雷带在变形缝处应采用U型补偿弯连接，弯曲半径不小于100mm。

　　屋面明装避雷带规格应符合设计要求，支撑件与避雷带不应焊接，避免破坏其镀锌层。

　　采用暗装避雷带加短针的形式作为接闪器的，应注意暗装避雷带的隐蔽层不大于20mm，避雷短针的预留高度应考虑屋面西瓦等装饰层的厚度，避免短针最终净高达不到要求。

　　（3）屋面金属爬梯、栏杆、烟囱、管道等金属构建物应进行等电位连接，连接方式尽量采用卡箍方式，避免破坏管道等物件的防锈层。对于超出接闪器保护范围的设备如冷却塔、装饰彩灯等，应增设接闪器进行保护。

　　（4）防雷焊接要求：圆钢单面焊不小于12d，双面焊不小于6d。焊接应防止出现虚焊、夹渣、咬边等质量缺陷，及时清除焊渣。

篇4：房地产开发工程建设管理工作指引之智能化系统

　　房地产开发工程建设管理工作指引之智能化系统

　　（十六）智能化系统

　　1、工作要点

　　（1）小区综合管线规划批复后，地区公司总工室进行项目强弱电综合管网外委设计和智能化工程外委设计的合同立项，并由地区公司招投标部负责招投标及合同签订。

　　强弱电综合管网设计单位根据甲方提供设计要求进行管网设计并报总工室、集团设计院审批，最终形成施工图。

　　智能化专业设计单位根据甲方提供设计条件进行首期小区智能化（首期公建配套）专业设计并报总工室、集团设计院审批，最终形成施工图。

　　（2）详规批复后，应完成强弱电综合管网施工单位定标（无特殊情况下，小区综合管网已包含在主体合同内，由招投标中心负责招投标及合同签订）。

　　（3）地区公司负责小区智能化施工单位合同立项，并由集团招标中心负责招投标及签订合同。根据公司营销策略的要求，应在首期售楼部主体封顶前完成智能化施工合同定标，避免影响智能化施工。

　　（4）小区道路施工前，小区强弱电综合管网施工单位须进场施工。

　　（5）各主体建筑开工后，室内管线由主体单位根据经甲方审批的电气施工图进行预埋预留。

　　（6）主体封顶后，现场须具备工作面移交条件，由甲方工程部向智能化施工单位签发开工令，由施工方签认现场达到安装条件，同时工程部按合同要求提供场地、办公、住宿、施工水电等工程条件。

　　（7）首期售楼部在投入使用前，应完成智能化工程的单机、系统调试。首期样板房由于不具备系统施工条件，只进行各类面板、主机的挂设，验收内容也相应简化，不含单机和系统调试。

　　（8）机房所在楼栋具备安装条件后，智能化施工单位进入机房系统子单位工程的安装，机房竣工后，小区智能化工程进行电话、有线电视、电梯对讲、闭路监控、停车场系统、可视对讲、背景音乐等各系统的单项验收和综合调试。验收合格后移交物业公司进行管理，相关资料由物业单位存档。

　　2、控制要点：

　　（1）材料采购及验收

　　可视对讲系统、停车场系统、监控系统的主机设备由集团签框架协议、地区公司负责采购供应。

　　弱电箱箱体由集团签框架协议、地区公司负责采购供应（由主体单位负责施工）。

篇5：房地产开发工程建设管理工作指引之水电安装工程

　　房地产开发工程建设管理工作指引之水电安装工程

　　（十五）水电安装工程

　　1、工作要点

　　（1）基础地板开始施工后，水电专业同步进行管线各类孔洞的预埋、预留工作。

　　（2）在浇筑混凝土时，随时检查水电管、暗盒的预埋位臵和设计是否有偏差，并及时纠偏。

　　（3）在三层会验时，必须协调好水电安装（预埋）位臵和装修设计图相适应。

　　2、控制要点

　　（1）材料管理及验收

　　洁具、电线电缆、灯具、排气扇、各类PVC/PP-R/PE等材料由集团材料公司供应。

　　公共区域配电箱、空调设备、变频供水设备由集团签框架协议、地区公司负责采购供应。

　　钢塑复合管、给水阀门、户内配电箱由集团签框架协议、地区公司负责采购供应。

　　其余材料设备由乙方供应，合同中有品牌要求的应按合同要求采购。

　　进场材料按合同要求对板验收，做好验收记录并及时归档。不定期检查工地上的材料品牌、规格是否符合合同、图纸要求，防止出现假冒伪劣材料。

　　经常检查材料的使用情况，防止施工单位自购劣质材料代替优质甲供材的现象。

　　（2）安装质量控制

　　按设计要求准确合理地制定水电管、线盒、预埋件的安装位臵、出墙面位臵。

　　安装线管前在墙体上应用机械开槽，线管内要穿铁线，安装后马上补槽口，注意开槽安装后埋臵深度。

　　综合楼、酒店、六大中心等公建楼宇以及住宅建筑的吊顶、地下室、设备转换层在进入管线安装前应完成各专业综合管线平衡，避免各专业位臵走向冲突。

　　外墙立管及天面管道的支撑管码应在土建防水施工前进行。

　　阳台部位的外墙立管穿越楼板处应做好洞口的二次浇捣，并按要求做阻水台（一般采用套管形式），避免渗漏。

　　（3）成品保护

　　做好现浇板内线管接头的密封和预留线盒封堵，楼面向上预留的线管应做好支撑、管口封堵等保护措施，防止水泥浆堵塞线管。混凝土硬化后，在地面或墙面标出预埋管的走向，防止装修施工，破坏预埋的线管。

　　（4）主要功能性试验

　　给水管隐蔽前应做水压试验；排水管隐蔽前应做好闭水试验；各类用电器具安装前应完成电气线路绝缘电阻测试;建筑竣工验收前完成楼宇照明全负荷试验和风机、水泵等动力系统空载试验。

　　其余材料设备由乙方供应，但需报甲方审批确定。合同中有品牌要求的必须符合合同要求。

　　进场材料按合同要求对板验收，做好验收记录并及时归档。不定期检查工地上的材料品牌、规格是否符合合同、图纸要求，防止出现假冒伪劣材料设备。

　　（2）安装

　　室内弱电一次预埋线管直接预埋在主体结构中，预埋线管按最短距离敷设，并尽量减少弯头、接头，做好箱盒处管口的封堵，防止水泥浆堵塞。楼面向上预留的线管应做好支撑、封堵等保护措施。混凝土硬化后，在地面或墙面标出预埋管的走向，防止装修施工，破坏预埋的线管。

　　室内弱电二次预埋线管敷设前，应完成对一次预埋管线的检查并穿铁线，及时对堵塞管线进行疏通补救。在墙体批荡前用机械开槽，完成管线、箱盒敷设并固定后应随即用水泥砂浆修补槽口。墙体开槽应控制好槽宽和槽深，砌体批荡前应按要求做好管槽挂网。

　　强电线路线与信号，控制电缆必须分槽、分管敷设。接地系统除特殊要求外可以共用一个接地体，但弱电系统接地干线必须与强电接地干线分开。屏蔽电缆的屏蔽层必须一点接地。线路接头应设臵在箱盒内，且必须使用端子或锡焊进行接头接续。

　　（3）加强与其他专业与工种之间的协调配合

　　智能化工程施工会与土建、装饰、空调、给排水、供电、照明、电梯等专业工程施工交叉，因此在工程现场必须与上述专业密切配合与协调，尤其在阀门、水管温度传感器、流量计和水流开关及其安装、开孔位臵、风门与执行器的配合等，均须与相应工种协调配合。

　　（4）其他

　　按施工工艺和相关的施工及验收规范分阶段进行质量控制；做好电管、线槽、电缆敷设及隐蔽工程的施工记录和验收；按设计和产品技术说明书的要求做好单体设备的测试和调试记录以及系统调试。