物业管理是城市生活中必不可少的一部分，它涉及社区生活的方方面面，为我们提供了便利。但在现实中，由于法律的缺失、业主自治推行中存在的问题以及物业管理服务提供者本身素质的良莠不齐，产生了许多与物业管理有关的法律纠纷。而由于物业管理服务具有对象的众多性、内容的复杂性以及服务质量的难以确定性等特征，对于物业服务法律争议的处理也成为一大难点。在诉讼和仲裁实践中，最典型的物业服务纠纷莫过于业主因为对物业服务企业所提供的服务不满而拒缴物业费。对此，最高人民法院在2009年通过了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，其中的第六条成为司法和仲裁裁判者解决此类争议的主要条款，根据该条的规定，业主无正当理由不得拒缴物业管理费，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务作为抗辩理由，不能得到法院支持。但对于该条的适用，在实践中却至少存在两种不同的理解，在本文中，小编将通过真实的案例向大家进行展示和分析。
一、认为第六条是对举证责任的分配
《解释》第六条使用了“仅主张”这一表达方式，这就使得在实践中不少裁判者认为，这是要求业主必须举证证明物业服务企业存在管理不到位的情况，进而认定该条是对举证责任的分配，而一旦业主不能举证，则按照证据规则判决其承担举证不利后果。
二、认为第六条是对实体抗辩理由的否认
在另一些案件中，裁判者并不止于从举证责任分配角度论证业主的抗辩理由不成立，而是进一步论证即使业主举证证明了物业服务企业存在管理不到位的情况，也不构成拒缴的抗辩理由。
在一起物业服务纠纷中，申请人物业公司以被申请人业主自2013年1月至2014年9月供拖欠物业管理费2千余元提起仲裁，被申请人承认欠费事实，但认为申请人存在疏于履行管理义务的情形，并列举了诸如小区环境脏乱差、车位和电力供应不足等事例，请求仲裁庭扣减物业管理费。仲裁庭认为，被申请人未就其主张举证，对此不予采信，且即使其主张成立，也应当提起请求要求申请人承担违约责任而非拒缴物业费。由于被申请人在本案中未提出反请求，仲裁庭对此不予处理，被申请人可以在裁决作出后另寻法律途径解决。由此可见，本案的仲裁庭认为，无论是否存在物业服务不到位的情况，业主都不可以以此作为拒缴物业费的抗辩理由。
三、法律分析
对于一个条文出现两种不同理解的原因，在于《解释》的规定本身具有歧义。《解释》第六条后半段规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”这在文意上存在歧义，它可以被理解为如果业主仅仅是“主张”而未证明未享受相关物业服务的法院不予支持，也可以被理解为即使业主证明了未享受相关服务，但也不足以构成拒缴的抗辩理由。在大部分拒缴物业费案件中，业主都未提供证据证明物业服务企业存在服务不到位的情况。在这种情况下，无论采取上述哪一种理解，都会得出相同的裁判结果。但在业主能够举证证明其主张，裁判者则必须进一步判断服务不到位本身能否构成拒缴物业费正当理由，而这一点，正如上文所说，从《解释》第六条的规定来看是有歧义的。
小编认为，尽管从《解释》第六条本身出发无法得出确定的答案，但如果从整个《解释》的角度进行体系解释，答案却是不言自明的。根据《解释》的规定，明确允许业主拒缴物业费的理由只有一个，即第五条的物业管理企业违规收费，而对于物业管理服务者属于履行管理服务的责任，则规定在第三条中，根据该条，业主可以请求服务不当的物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但并不包括拒缴物业管理费。
从法理角度来说，根据诚信原则和公平原则，即使物业管理服务企业提供了服务，但存在管理不到位的情况，也只构成瑕疵履行。而业主拒缴物业管理费实际上剥夺了物业服务企业基于物业服务合同的主要权利，与解除合同无异，如果这种抗辩理由能够得到裁判者支持则显失公平，而且也容易妨碍其他业主的正常生活以及物业管理公司正常履行管理职责。学界也认为，对于拒缴物业费的正当事由应限于物业服务企业不履行管理义务，或者有重大瑕疵的情况，且应从严掌握(参见杜万华等：“最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用”，载《法律适用》2009年第7期)。因此，业主仅仅是基于物业管理服务企业在车位、设施、小区环境、配套设施等方面的服务不到位，或者因物业管理企业的疏忽导致房屋遭到入室盗窃等理由作为拒缴物业费的抗辩，无论是否提供证据证明，都不能获得裁判者支持。
总结
综上所述，《解释》第六条并不仅仅是对举证责任的分配，也是对实体抗辩权的否认，第二种理解显然更贴近《解释》的本意以及合同法的基本原理。固然，第一种理解本身并不存在重大的错误，而且也符合大多数拒缴物业费案件的实际情况，但如果裁判者的论述仅限于证据不足不支持业主的抗辩，就会有说理不透彻之嫌，起不到法律的普及和教育作用，从社会效果来看，也不利于化解业主和物业服务企业之间的矛盾。实践经验显示，在拒缴物业费案件中，业主往往是因为反映的问题得不到解决，又不知道正当的维权方式，于是采取不解决问题就不交物业费的“赌气”式做法，在这种情况下，裁判者在认定这种行为构成违约的基础上，有必要进一步引导业主采取正确的方式进行维权行动。
当然，这并不意味着业主在面对服务不到位的情况必须忍气吞声，即使没有拒缴物业费这种不被法律认可的方式，业主也可以通过合法、正当的途径进行维权，如依法设立业主委员会，或者向有关行政部门(物价或者建设行政主管部门)投诉，即使在诉讼或仲裁过程中，也可以依据《解释》第三条的相关规定提出独立的请求，在合法范围内最大限度地维护自身利益。
物业经理人网-www.pmcEo.com篇2：拒缴物业费不能解决任何问题
法院：拒缴物业费不能解决任何问题!
生活在同一个社区，业主和物业公司本应是长期共存、互相依赖的关系。但因出现物业服务问题和欠费问题，他们却成了冤家对头，引出了许多物业管理纠纷，不仅业主对物业费争议颇多，物业公司也是满肚苦水。
近两年，柳河法院辖区内某小区的几十名业主频繁被物业公司起诉，原因均为拖欠物业管理费。那么，物业费为何纠纷不断，矛盾根源又在哪?
某物业公司称：自其与该小区业主委员会签订物业服务合同后，便对小区进行物业服务和管理。现在很多业主拒不缴纳物业费等各项费用，某物业公司遂诉至柳河法院要求拖欠物业费的业主支付费用和相应的滞纳金。
某小区业主群
业主A：我家房子一直漏水，也一直没有得到解决，我决定不交物业费了!
业主B：我买了这房子之后一直没有居住和出租，没有享受到物业服务，不用交物业费吧?
业主C：这物业服务太差了，有一次我的车被剐蹭，去物业调取监控都被拒绝了，还想让我交物业费?
在承办法官与业主的电话沟通和现场调解过程中，许多业主表示：“不是为了几千元钱，是物业的服务确实有问题，既然物业公司的服务都“打折”，为什么我们的物业费不能打折?”
业主们总觉得，不交物业费可以制衡物业服务公司，“你服务不到位我还交什么物业费!”
而物业服务公司认为“你不交物业费我怎么为你提供服务!不交物业费我就去法院起诉!”
法官释法：不交物业费，这些理由不成立
▲房屋只买未居住，空置房未享受物业服务：虽然未居住，但是公共区域的维护、清扫等费用依然存在。
▲物业公司提供的服务存在瑕疵--找不到停车位、车停在楼下被砸......:首先，依据谁主张，谁举证的原则，一般由业主承担存在瑕疵的举证责任;其次，业主需要区分不同的法律关系。
▲物业公司未尽到安全保障义务造成业主财产损失：业主可以据此提出违约或侵权之诉，也可据此提出抗辩。
▲房屋外墙墙体、屋顶漏水：如果小区物业在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位负责物业的保修义务;在保修期限届满后，专有部分由专有部分所有人承担维修和养护义务，物业公司也可以对业主提供有偿的维修服务;小区共有部分、公共设施设备，由物业公司承担维修和养护义务，物业公司履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。
由于在物业服务行业本身存在项目多、标准难以量化等特点，导致纠纷多、难化解。若想要避免发生物业纠纷，减少双方不必要的麻烦，业主、物业公司双方应多些契约精神、遵守双方共同制定的规则，加强对彼此权利与义务的认识。出现纠纷后，大家心平气和的坐下来沟通，消除误会，少一分抱怨和指责，多一分理解和宽容，构建和谐社区需要大家共同努力，这才是我们想要的“幸福家园”。
篇3：小区开发商遗留问题引发纠纷，拒缴物业费
小区开发商遗留问题引发纠纷
--能否作为拒缴物业费的理由
[案情简介]
原告某物业公司诉称，原告原系为被告居住的某小区提供物业服务的物业公司。在原告为被告提供物业服务期间被告应按照政府部门核定的物业管理费，按建筑面积每平方米0.8元的标准支付物业管理费，公共用电另计，但被告却自20**年12月起拖欠原告的物业管理费及原告为其代缴的电费、水费。经原告多次上门催收及张贴小区公告的形式催缴，被告仍不缴纳。被告杨某某辩称，原告所述不实，被告是交了物业服务费等费用的，只是被告不可能保留所有缴费票据，且原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。同时，即使被告没有缴纳部分费用，过错也不在被告，原告收费后不出具正式发票，被告有权拒交。从20**1年开始被告发现自己房屋墙体存在长期漏水等情况，被告多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，原告的行为违反了其作为物管公司的法定义务。请求驳回原告的诉讼请求。
[法院审判]
20**年1月25日，原告与某小区的开发商某某置业有限公司签订了《某物业管理委托合同》，合同第三条约定：乙方(原告)提供服务的受益人为某物业全体业主和物业使用人，某物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第二章系委托管理事宜，第四条约定：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，......。第五条约定：共用设施、设备的维修、养护和管理，......。第十四条约定：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务;2.水、电、气代收费用......。第三章委托管理期限，第十七条约定：委托管理期限为三年。自20**年1月25日起至20**年1月24日止。20**年4月28日，原告与被告签订了《管理公约》，第二条第(二)款第8项约定：业主必须在每月5日前到物业管理公司交纳管理费、水电气费以及其他费用。管理费、水电气费按月缴纳，......。第三条第(二)款第1项约定：原告负责小区内公共设施及设备的维修、养护。20**年7月1日接管小区物业服务以来，数次接到被告反映家中存在漏水现象。同月20日，重庆市江北区某小区业主委员会出具《证明》：被告因与原告发生纠纷，在业委会成立后要求业委会协调解决。证明中还记载，被告称其20**年1月发现房屋出现了诸多质量问题，向公司工作人员曾某某、赖某某反映，公司一直未予以解决。由于漏水严重及时间较长，造成了被告的家具和装修严重损毁。
法院审理认为，原告系某小区开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前选聘的前期物业管理企业、并与被告签订了《管理公约》，原告对某小区进行物业管理符合相关物业管理法规的规定，原告与被告的物业管理服务关系成立。《某物业管理委托合同》到期后，原告仍向被告提供了相关物业管理服务。原告对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动以及代交水电费的行为、表明其履行了物管企业的主要管理义务。被告作为小区业主，与原告签订了《管理公约》，接受了原告的物业服务，
据此，法院判决如下：
一、杨某某于本判决生效之日起10日内支付重庆麦某某物业管理有限公司物业服务费(含电梯费)818.95元。
二、驳回重庆麦某某物业管理有限公司其他诉讼请求。
[律师点评]
本案所涉及的问题是，被告抗辩认为：其房屋墙体存在长期漏水等情况，又多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，这种抗辩能否作为拒缴、缓缴、减缴物业费的理由。答案是否定的。因为被告所称的漏水部分是在被告的专属的房屋内，其维修的责任不在原告的物业服务范围，故被告该辩解理由不能成立，法院不予采纳。
其实，还可以从合同相对性的角度来理解这个问题，与被告签订商品房买卖合同的主体是房地产开发商，所以，房地产开发商应当负责被告房屋的质量问题。
当事人可以就此事宜起诉房地产开发商要求进行赔偿，其依据可以是侵权纠纷或者合同违约纠纷，而无论如何，起诉物业服务公司是缺乏理由的。
篇4：案例：业主对物管工作不满，拒缴物业费被起诉
案例：业主对物管工作不满，拒缴物业费被起诉
物业服务存在瑕疵 业主拒缴物业费被起诉
□案 情
男子李路一直对所在小区物业的管理工作不满。
20** 年，李路因楼下邻居违章搭建一事特别生气，所以干脆拒绝缴纳物业费。
为了拿到物业费，物业公司将李路诉至法院，请求判令被告李路支付物业管理费欠款5765.76元及逾期付款违约金1153.15元。
法院审理查明，20**年6月30日，原告与被告李路(乙方)签订了一份前期物业协议，协议约定了物业费，并注明若乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。
庭审中，李路承认自20**年1月起未缴纳物业费，但其陈述未缴原因是楼下房屋违章搭建，而原告怠于阻止违建，由此增加了被告居住房屋的安全隐患，并造成卫生死角，影响被告的居住环境。故被告要求原告积极履行自己的义务，协助拆除违章搭建，同时对违章搭建造成的侵害保留起诉的权利。
原告对被告的陈述也表示认可，但原告称其没有执法权，不能拆除违章建筑。
(文内人物均为化名)
(首席记者程呈整理)
□断 案
南昌东湖区人民法院一审审理后认为，李路是小区业主，物业公司已为该小区提供了物业服务，李路应向物业公司交纳物业费。李路自认其自20**年1月至20**年8月期间未交纳物业管理费，考虑到李路欠缴物业费的抗辩理由虽不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，但可认定物业企业的服务质量存在瑕疵，法院故对物业公司要求李路支付拖欠费用利息损失的诉请不予支持，对原告诉请的物业费5765.76元，法院予以部分支持。
李路提出，要求原告赔偿损失的请求，因李路未提起反诉，本案不作处理，被告可另行起诉解决。遂依法判决被告李路一次性支付原告物业公司自20**年1月至20**年8月期间的物业服务费4600元。驳回原告物业公司其他诉讼请求。(南昌市东湖区人民法院 刘媛 廖如荣)
篇5：业主拒缴1.3万物业费败诉案例
业主拒缴1.3万物业费败诉 法官：屋顶漏水不属于物业责任
物业费没有缴，业主刘青被物业公司告上了法庭。“我是对物业费有异议才不缴的。”刘青很委屈，但法院仍判决其支付1.2万元物业费。
刘青是新疆乌鲁木齐市某小区业主，其房屋建筑面积194.17平方米，小区物业费收取标准为每平方米2.8元每月。自20**年入住后，刘青按照上述标准缴纳了20**年至20**年12月及20**年1月至20**年12月的物业费，拒绝缴纳20**年和20**年的物业费。
物业公司多次索要无果后，今年7月将刘青诉至乌鲁木齐市水磨沟区人民法院，请求法院判令刘青支付物业费及利息合计1.3万余元。
庭审中，刘青认为物业公司收费标准过高，同时认为屋顶漏水，物业公司未履行维修义务，服务不到位。
法院审理认为，刘青拖欠物业费的情况确实存在，物业公司也确实提供了物业服务，刘青已经缴纳的物业费，应视为对物业公司收费标准的认可。屋顶漏水不在物业管理范畴内，业主以此拒交物业费，法院不予支持。故判决刘青支付物业公司物业费1.2万余元。
本案主审法官丁磊表示，物业公司要求业主支付物业费，是物业纠纷中最常见的案件。业主拒缴理由主要是认为物业服务与收费标准不对等，或对物业费收取标准及依据有异议等。
丁磊认为，业主即使有合理的理由，也不应该通过拒缴物业费来表达不满。如果业主认为物业公司的服务没有达到标准，可以共同向行政主管部门或物业协会反映，也可以委托专业的中介机构对物业服务等级进行评估，再以评估结果为据，向物业公司提出合理的收费标准。如果物业公司拒绝调整收费标准，可提起诉讼。
值得注意的是，只有在履行物业服务合同过程中产生的问题，业主才能向物业公司主张权利。如果是其他法律关系产生的争议，如房屋质量问题产生墙体开裂、其他业主违章搭建影响通风采光等，因为与物业公司无关，不能作为拒缴物业费的理由。