篇2：FM设施管理与PM物业管理

　　FM设施管理 vs PM物业管理

　　对于物业管理公司来说，如果只收取物业管理费，营业收入有限，而人力成本越来越高，利润空间会越来越薄。物业管理公司有着与业主、租户最短距离的先天优势，如果加上良好的设施管理能力，可以成为支持业主和客户核心业务发展的最佳合作伙伴。

　　尽管业内外尚对“设施管理”(Facility Management)一词仍未形成完全统一的认识，但设施管理这个行业在中国形成已是基本事实。

　　那么，物业管理和设施管理是什么样的关系?设施管理与物业管理之间存在哪些异同?在具体运营过程中，物业管理经理与设施管理重要的交集点在哪些地方?中国内地的设施管理在最近几年和今后的发展趋势是什么?

　　01　产生背景和发展过程不同

　　关键词

　　楼宇服务VS组织战略

　　国际上物业管理已有百年历史，我国物业管理于1981年出现在深圳，是改革开放催生的产物。当时，出于改革开放的需要，为满足涉外商品房售后产生的服务需求，通过模仿学习香港物业管理的经验，成立了内地第一家物业管理企业——深圳市物业管理公司。物业管理的主要职能还是以楼宇服务为主。

　　设施管理20世纪70年代末在美国诞生，是组织为更好地实现其战略目标而不断变革形成的管理职能，是运用系统的方法进行整体上的优化协调以实现更高效率，是以人为本面向未来的价值观的体现，也是人类关心自身生活质量和组织持续发展两者兼顾的一种社会进步。

　　由于设施管理带来了这些特别的价值，令其在世界范围内得以快速发展。

　　02　目标定位不同

　　关键词：主动VS被动

　　从《物业管理条例》关于物业管理的定义可以发现，物业管理定位于“维修、养护”这一层次，属于运作层面，相对而言处于被动和从属的地位。而设施管理着眼于组织战略层面，强调设施应满足组织实现战略目标的需求，通过整合内外部资源主动适应组织的要求。

　　物业管理服务对象主要是多业主共有的住宅小区，设施管理则是组织对自身发展能力的内部要求，也就是单一组织为了更好地推动核心业务发展，通过整合自身资源以达到组织战略目标的必要手段，其可视为与财务、经营、生产等相提并论的内部职能，其对组织战略的重要性得到越来越多高层管理者的认可。

　　在实践中，物业管理通常作为支持服务外包给专业公司，而设施管理作为组织内部职能之一，其管理的设施服务既可以由内部供应方完成，也可外包给专业供应商。

　　03　管理范围和要求不同

　　关键词

　　具体服务VS内容广泛

　　物业管理的范围相对简单明确，就是通常所说的提供“保安、保洁、绿植、保修”，这些都是运作层面具体的服务。

　　设施管理的范围则非常广泛，可谓包罗万象，既有战略层面的战略规划、设施投资、战略寻购等，又有战术层面的组织和人员管理、FM过程管理、管理体系等;在运作层面有运维管理、环境管理、空间管理、能源管理、应急管理、可持续管理、安全管理等。由此可见，在管理的重要程度上二者有着明显和本质的区别;在范围的宽度上，设施管理的内容远远大于物业管理。

　　04　管理范围和要求不同

　　设施管理涵盖的范围如此之广，涉及的专业如此之多，要求从业人员将具备更加全面的管理技能和专业知识。我们举个例子：设施经理和物业经理服务流程就大有不同。

　　情景模拟

　　会议服务，物业和设施经理会如何安排?

　　设施经理：

　　1. 客户需求确认(偏重如何更好支持核心业务)

　　2. 设施(场地及设备等)准备

　　3. 软服务(接待人员、茶歇等)准备

　　4. 应急预案(含疏散路线讲解和备用方案等)

　　5. 确保对核心业务的保障(技术人员和设备支持等)

　　6. 人员体验(温度、灯光、音响和卫生间指示牌等)。

　　物业经理：

　　1. 场地准备

　　2. 确认需求(偏重具体形式)

　　3. 会议形式和设备要求

　　4. 人员安排

　　5. 签到与接待

　　6. 确认费用。

　　从以上案例，显而易见，设施经理更加关注如何保障会议(确保支持核心业务)和人员体验。而物业经理，更多是在实操层面落实以上内容。

　　随着不动产行业进入存量时代，当下物业企业的行业现状可以用六个字概括：合并、萎缩、困惑。与此同时，经过40多年发展，在城市不动产领域沉淀了一大批存量物业，包括但仅限于商办物业、产业园、数据中心、医院、厂房、研究中心、主题公园、康养中心及公共基础设施等。海量存量资产沉淀出的数以千亿级的设施管理潜在市场，这对于传统物业企业的生存与发展又不失为一次重大的战略机遇与转型契机。

　　由全国设施管理标准化委员会精心设计，兰博中物教育与前海勤博教育组织，全新推出《设施管理国家标准落地认证班》，课程为期两天，由四大模块组成。

　　参加并学习本项目，帮助传统物业管理企业了解FM的概念、体系及国内外物业企业转型设施管理的经典案例，并且能够及时了解掌握FM发展趋势、把握设施管理的转型契机，并探讨通过设施管理赋能为业主提供更高品质的设施管理及增值服务。

　　对标转型期物业企业中层管理者，设施管理从业人员及有意愿从事设施管理的各类人群。该课程全面落地鹏城深圳，欢迎各企业报名咨询。

篇3：物业管理提升品质20大触点

　　物业管理提升品质20大触点

　　物业管理过程中会通过诸多的窗口服务与客户发生直接接触，如果能够把窗口服务做到极致，客户的印象分将大大提高。

　　本文涉及到诸多窗口服务要点，并不是每个要点都是高要求高标准，如果能够吸收、实现部分要点，也定会让客户感受度有所改善。

　　触点1：人行出入口

　　1、安全员服装整洁、发不过耳、面容清洁、仪容端正。

　　2、安全员对客户亲切友好：对进出客户主动点头示意、微笑或问好。如遇客户询问或需主动与其交涉须主动敬礼，并使用文明礼貌用语，双手接递物品。

　　3、识别外来人员，礼貌询问、核实、登记和指引。

　　4、岗亭、服务台完好、干净;物品摆放整齐。

　　5、门禁使用正常，无破损生锈、开启正常，力量适中，关闭时无冲撞声响，标识无破损、干净、清晰。

　　6、太阳伞及伞座无破损、褪色，不用时卷放整齐。

　　7、地面无杂物、污迹、积水、明显积尘。

　　8、周边花草树木长势良好，整齐美观，无枯枝黄叶、黄土裸露。

　　9、夜间照明正常。

　　触点2：车行出入口

　　1、安全员服装整洁、发不过耳、面容清洁、仪容端正。

　　2、在没有车辆进出时保持良好站姿;在车辆驶近或等客户摇下车窗时，主动目视客户，微笑并敬礼。和客户交谈时使用文明礼貌用语，双手接递物品。

　　3、收费主动提供票据(票据平整干净)，客户不要的发票投入废票箱。

　　4、交通标识齐全，无破损、干净、清晰。

　　5、岗亭、雨棚完好，无破损、褪色。

　　6、道闸开启正常;读卡器、道闸干净，无油漆斑驳。

　　7、夜间照明亮度适中，不刺眼，安全员身着反光衣。

　　8、减速坡(路拱)牢固固定，螺栓无突出、无破损、斑驳。

　　9、路面无破损、杂物、污迹、积水。

　　10、周边花草树木长势良好，整齐美观，无枯枝黄叶、黄土裸露。

　　触点3：道路、广场

　　1、上下班高峰期前加强主干道、广场巡逻频次、清扫力度，确保路面没有垃圾杂物，交通快捷、安全、有序。

　　2、对小区内可疑及闲杂人员及时问询;对不文明的行为(包括不文明养宠等)及时劝阻、制止。

　　3、路遇客户表现得亲切有礼，放慢脚步(单车巡逻岗放慢车速或停车)让路，和客户有眼光接触时应点头微笑示意或问好。如遇客户询问或需主动与其交涉须时主动敬礼(单车岗巡逻岗先下车);和客户交谈时使用文明礼貌用语，双手接递物品。

　　4、路面、路牙平整，无凹陷、破损、松动。

　　5、栏杆扶手无破损，油漆无斑驳、无锈蚀。

　　6、各类标识无破损、干净、清晰。

　　7、娱乐设施干净、整洁，油漆无斑驳、无锈蚀，业主活动时无器械噪声。

　　8、雨(污)水沟(井)盖无破损、堵塞、松动，车辆通过无翘起及响声。

　　9、减速坡(路拱)无破损、斑驳。

　　10、路灯(地灯)照明正常，无蜘蛛网，灯罩内无虫尸堆积，灯杆干净、无斑驳锈蚀。

　　11、地面无杂物、污迹、积水、明显积尘。

　　12、如进行作业应摆放相应的标识，遇有客户经过，应停止作业，待客户走过去以后再继续。

　　触点4：水景

　　1、水质清彻，池底干净、无积泥，杂物，水面无明显漂浮物，无异味。

　　2、提示标识充分、清晰明显，无破损褪色。

　　3、水中及岸边植物长势良好，定期打理。

　　触点5：停车场

　　1、有专人看护，交通指挥动作规范;无车位占用。

　　2、照明正常，灯杆灯座等无斑驳、锈蚀。

　　3、挡车杆无破损、污迹、油漆斑驳。

　　4、各类标识齐全，无破损、干净、清晰。

　　5、地面平整，干净、无杂物、积水、无凹陷、破损、起砂及明显积尘。墙面无污迹、破损。顶棚无渗漏。

　　6、排水沟篦子无破损、堵塞、松动。

　　7、减速坡(路拱)牢固固定，螺栓无突出、无破损、斑驳。

　　8、凸出设备(阀门等)有防撞标识、设施。

　　9、地下车库消防疏散指示灯明亮，醒目。

　　10、地下车库配备消防灭火器，放置整齐，无锈蚀，定期检查，确保使用正常。

　　11、人行出入口照明充足，门禁使用正常，门体、把手完好，表面清洁。

　　12、车辆进入车场时安全员及时指引，地下车库做到上呼下应，车到人到。

　　触点6：围墙

　　1、围墙(栏)完好、牢固，无破损、斑驳、污迹，无乱贴乱画。

　　2、外围墙安装周界红外对射或电子围栏，并每天检测。

　　3、较低和易攀爬的围墙上有防爬设施(防爬刺、玻璃渣等)，每日检查确保完好。

　　触点7：宣传栏

　　1、宣传栏清洁，无褪色、斑驳、锈蚀、破损，标识清晰。

　　2、夜间宣传栏内照明正常，内无电线松搭或线头裸漏等现象，宣传栏内无虫尸。

　　3、张贴位置适当、张贴平整，整洁美观。

　　4、通知字号适中、内容得体，语句通顺，措辞恰当。

　　5、落款盖章，有效期至及时撤下。

　　6、无乱张贴(严禁张贴在单元门、苑门、入户门上)。

　　触点8：苑门、单元门

　　1、苑门开启正常，力量适中，关闭时无冲撞声响。

　　2、把手稳固，无松动，无油漆斑驳，无锈蚀。

　　3、门上无乱张贴，无污迹，玻璃门上有防撞标识。

　　4、门禁工作正常，对讲系统声音清晰，工作人员语言规范。

　　5、读卡(密码)器及各类标识无破损，干净、清晰。

　　6、玻璃雨棚完好、牢固，无垃圾、明显积尘。

　　7、冬季时可在园区组团门、单元门把手处包裹隔凉的红绒布。

　　触点9：苑落内

　　1、地面无杂物、无积尘、污迹、积水;上下班高峰期加强清洁力度。

　　2、设施小品安装稳固，无褪色、斑驳、锈蚀、破损，标识清晰。

　　3、娱乐设施干净、整洁，油漆无斑驳、无锈蚀，业主活动时无器械噪声。

　　4、花草树木长势良好，整齐美观，无枯枝黄叶、黄土裸露，绿化带内无杂物，树木上无悬挂物。

　　5、电源开关箱、配电房门锁好。

　　6、道路平整，无凹陷、松动、破损。

　　7、休闲桌椅、雕塑小品、地灯等无灰尘、污迹、蜘蛛网。

　　8、架空层无杂物堆积、墙/地面清洁无破损、管道标识清晰。

　　触点10：垃圾桶

　　1、垃圾桶完好，外表无污迹、无脱漆破损，垃圾无溢出。

　　2、周围无散落或袋装垃圾、无异味、污迹、蚊蝇滋生、污水横流。

　　3、小区内建筑垃圾实行定点、定时堆放和定时清运，无乱堆放。

　　4、小区内餐饮、超市等商业产生的特殊垃圾不随意放置，及时清运，不污染小区环境。

　　触点11：大堂(电梯厅)

　　1、光线充足，空气清新。

　　2、大堂玻璃门有防撞标识。

　　3、地面、墙面、门窗、天花无划痕、灰尘、杂物、污迹，石材地面定期抛光。

　　4、公告栏、信报箱、消防栓箱、电子显示屏、风扇、标识等完好，无灰尘、污迹。

　　5、沙发、茶几及装饰物品等保持清洁，无灰尘、破损、褪色、斑驳。

　　6、室内盆栽植物长势良好，花盆底碟干净。

　　7、电梯按钮面板完好，无灰尘、污迹。

　　8、垃圾桶、烟灰盅及时清洁。

　　9、下雨天及时摆放“小心地滑”标识。

　　触点12：电梯内

　　1、光线充足，通风良好，无异味。

　　2、地面无杂物、无灰尘、无污迹，石材地面定期抛光。

　　3、轿厢壁、镜面、镜框、扶手、吊顶、标识等光亮;无划痕、灰尘、污迹、蜘蛛网。

　　4、运行平稳无异常震动。

　　5、张贴乘梯安全提示、年检合格证书(有效期内)、禁烟标识。

　　6、楼层显示正确无误，防夹功能有效，紧急呼叫按钮有效，公示救援电话。

　　7、装修期间轿厢内无明显异味，保护面板无明显破损、污迹。

　　8、遇电梯维修、保养，提前通知客户，维修时在现场设置提示标识和防护围栏。

　　触点13：楼道

　　1、楼道地面平整，无杂物、无灰尘、无污迹，地砖无破损，无脱落。

　　2、墙面、天花无破损、污迹、蜘蛛网。

　　3、门窗、扶手、消防栓箱、风扇等无灰尘、污迹、斑驳、蜘蛛网。

　　4、无异味，通风良好。

　　5、光线充足，灯光开关功能正常。

　　6、防烟门开启正常，无斑驳，无锈蚀;闭门器力度适中，关闭时无冲击。

　　7、消防箱、灭火器油漆无锈蚀，无斑驳;开启正常，灭火器压力正常，无积灰;消防带、枪头、小锤配备齐全;检查标识张贴齐整，记录正常，箱内无积灰。

　　8、楼层标识字迹清晰，无破损。

　　9、高层张贴消防疏散示意图。

　　10、消防疏散指示灯工作正常，断路测试正常，断电工作维持超过15分钟;应急灯无灰尘、工作正常。

　　11、保洁人员在楼道工作中遇到客户出行，暂停手中工作，点头微笑致意，侧身让业主通行。

　　触点14：商铺

　　1、商铺周边无垃圾堆放、占道经营、物品乱摆放、宣传画乱悬挂等现象。

　　2、无乱拉电线。

　　3、地面无杂物、积尘、油污、积水。

　　4、无油烟污染、噪音扰民。

　　5、商铺人员无聚集喧哗。

　　6、消防箱内器材齐备、完好，定期检查。

　　触点15：前台

　　1、环境干净、整洁、明亮，温度适中，气味清新，有适当的装饰。

　　2、墙面、门窗、公示镜框、资料架、标识等无灰尘、污迹、蜘蛛网。

　　3、台面整洁，物品摆放整齐有序，文件资料分类放置，统一外观。

　　4、等待区域有提供客户休息的椅子(沙发等)，有饮水机，并放置报刊杂志。

　　5、服务人员衣着整洁规范，精神饱满，言行举止文雅，双手接递物品。并做到“有无客户到前台都一样”。

　　6、严格执行“见面微笑、主动问好、起身服务”的服务标准。

　　7、需要客户等待较长时间需致歉“对不起、久等了”等。

　　8、与客户沟通或让客户等待较长时间需为客户倒水。

　　9、对客户反映的意见当面作认真地记录，并请客户确认。

　　10、如果涉及收费计算过程请客户见证，收费给票据，找零尽可能用新钱。

　　11、办理业务结束主动赠送名片并询问：“请问还有什么可以帮到您?”或告知客户：“如您有需要可随时联系我们。”

　　12、空调、传真机、复印机使用正常。

　　13、沙发、茶几干净整洁。

　　14、室内盆栽植物生长旺盛、花盆底碟干净。

　　15、客户离开时起立送别。

　　触点16：会所

　　1、光线充足，空气清新。

　　2、供暖/空调工作正常，保证合适环境温度。

　　3、服务人员衣着整洁规范，精神饱满，言行举止文雅，使用文明礼貌用语，双手接递物品。

　　4、严格执行“见面微笑、主动问好、起身服务”的服务标准。

　　5、地面、墙面、门窗、天花无划痕、灰尘、杂物、污迹，石材地面定期抛光。

　　6、栏杆扶手无破损，油漆无斑驳，无锈蚀。

　　7、公告栏、信报箱、消防栓箱、电子显示屏、标识等完好，无灰尘、污迹。

　　8、物品、器具分类摆放、整齐洁净;各类器材、设施等无破损、呈本色、无明显灰尘、污迹。

　　9、沙发、茶几及装饰物品等整洁，无灰尘、破损、褪色、斑驳。

　　10、电梯按钮面板完好，无灰尘、污迹。

　　11、垃圾桶、烟灰盅及时清洁。

　　12、花草树木长势良好，整齐美观，无枯枝黄叶、黄土裸露。室内盆栽植物生长旺盛、花盆底碟干净。

　　触点17：电话沟通

　　1、三声内及时接听，自报家门，使用文明礼貌用语，语调柔和、亲切。

　　2、如未能及时接听客户电话，须回拨并致歉。

　　3、认真倾听，不随意打断客户，清晰记录客户问题，并复述内容请客户确认。

　　4、逢节假日，向业主(住户)发送祝福短信。

　　5、重要通知或大型社区文化活动，向业主(住户)发送短信通知。

　　触点18：公共设施维修

　　1、提前告知(张贴工作内容、时间)。

　　2、安全提示(摆放安全提示牌)。

　　3、隔离防护(使用警戒带、围栏/板围出工作区域)。

　　4、工完场清(工作完毕及时清理)。

　　触点19：上门家政维修

　　1、一免：10分钟内完工，免收人工费(注：不对外承诺，各公司结合项目实际情况评估后实施)。

　　2、二洁：工作现场清理整洁、维修单填写整洁。

　　3、三要：1、准时(注：急修10分钟到场，零修按预约时间到场)，2、遵守员工行为规范，3、主动询问是否还有其它服务需求。

　　4、四带：一带工具，二带地垫，三带抹布，四带鞋套。

　　5、维修前有说明(携带维修流程、维修收费标准，对故障情况及收费价格进行说明)，维修中有询问，维修后有讲解。

　　6、不在客户家中饮水吃东西，婉拒客户馈赠，离开时礼貌道别。

　　触点20：上门沟通访谈

　　1、尽可能先预约再拜访;敲门(按铃)轻柔、三声之间有间隔并略后退等候。

　　2、衣着整洁规范，精神饱满，言行举止文雅。

　　3、微笑、问好、自我介绍并说明事由。

　　4、入户带鞋套，坐姿端正，婉拒客户馈赠。

　　5、随身携带笔记本，核对客户信息，认真记录客户意见。

　　6、不随意评价客户。

　　7、临走前为客户留下服务名片、便民卡片等。

　　8、离开时致谢告别。

篇4：物业管理者应具备的财务思维

　　物业管理者应具备的财务思维

　　作为企业管理者，不一定要掌握完整的会计知识与财税知识，但必须对企业的重要财务指标、经营数据有基本的了解和判断。在做决策时，能够通过财务数据、经营分析结果进行判断和决策。在业务管理中，无论是成本控制、预算管理、还是业务运营，都能够围绕经营目标的达成而开展。那么，管理者基本上不会偏离目标和方向。

　　思维，是对事物判断、思考的一种逻辑和过程。

　　什么是财务思维?

　　A总是H物业公司董事长，该公司规模在当地还算比较大。他对公司的运营情况了如指掌。当笔者问他，物业公司的年盈利情况时，A总是这样回答的：“这个还真不清楚，不过我每年账上的钱都在增加，我想盈利应该还是可以吧。”这并不是对公司盈利情况的掩饰，而是其真实想法。

　　这就是有业务思维，而缺乏财务思维的典型。作为企业的管理者，对企业的经营情况有准确的认识和判断应是最基本的能力要求。掌握企业的经营数据，看起来似乎很简单。但现实情况中，往往大部分的行业管理者都搞不清楚企业的经营情况。要么是像A总一样看账上的金额，要么是直接问财务还有多少钱。对营业收入、经营成本、利润额都是一本糊涂账。

　　笔者曾经在课堂上，向物业管理者做过一个简单的案例演示：某物业公司成立，老板投入资本50万，经过一段时间运营后，公司固定资产15万元，银行存款及现金65万元，应收账款50万元，支出的押金和保证金15万元。收取的押金20万元，预收的物业费30万元，应付供应商款10万元。问题：该公司的资产是多少，负债是多少?课堂上能够准确回答的人寥寥无几。

　　这也是缺乏基本财务思维的表现。

　　无论是管理一个项目，还是经营一家企业;无论是做好品质，还是顾客服务;无论是培养团队，还是做好运营;最终的目标都是要实现持续盈利。没有盈利，项目就没有延续的价值。没有盈利，企业就没有生存的基础，更没有发展的未来。因此，作为管理者，必须了解所管理的项目或企业，真实的盈利状况是怎样的。这是财务思维的基本要求。

　　管理者应具备财务思维

　　物业企业在投标的过程中，需要做财务测算。很多企业都是抱着先把项目拿下来再说，没有对项目进行准确的测算。所以，往往当项目接下来后，才发现面临亏损。一家物业公司接管一个政府项目，由于在投标时费用测算不准确，最终导致公司实际管理成本大，无法实现收支平衡。这种例子在现实中其实很多。

　　O2O概念正火的时候，广东某家物业公司的老总觉得这是个不错的投资机会，立刻投资自行建设O2O社区平台，结果一年过去了，投入了一百多万，平台仍然还在建设中，O2O业务压根还没有起步。投资是个技术活，需要对投资项目进行分析和测算，对资金进行计划和安排，对风险有预判，而不是盲目的凭感觉。投资决策需要财务思维。

　　作为企业管理者，不一定要掌握完整的会计知识与财税知识，但必须对企业的重要财务指标、经营数据有基本的了解和判断。在做决策时，能够通过财务数据、经营分析结果进行判断和决策。在业务管理中，无论是成本控制、预算管理、还是业务运营，都能够围绕经营目标的达成而开展。那么，管理者基本上不会偏离目标和方向。这是一个需要不断学习和渐进的过程。尤其是需要打破思维的惯性，很多时候，由于知识与思维的局限，也会对事物做出错误的判断。

　　财会人员应具备财务思维

　　财会专业人员还需要学习财务思维吗?

　　在培训和咨询的过程中，笔者发现很多行业的财会人员仍然只有会计思维，而非财务思维。会计思维，是财会人员在日常的记账、核算的工作中形成的工作习惯与思维惯性，表现在工作形式上，就是着眼于过去，是一种静止的、静态的观点，用过去决策现在，用现在决策未来。而财务思维，是从经营和管理的角度建立的思维模式，表现在工作形式上，是着眼于未来，是一种发展的、动态的观点，是用未来决策现在。

　　会计思维，在记账等基础的财务工作中体现出了严谨和专业。但在企业管理中，如果不能够融合业务，就会变成“固执死板”或“鸡同鸭讲”。因此，我们一再强调业财融合的重要性。财务人员做好会计核算只是基础工作，更高层面的水平体现在财务人员能够运用财务思维，从经营的角度，对业务运营状态、业务运营的数据、业务运营的风险出具专业的意见。

　　例如前面说到的A总，他的财务经理应有能力且将公司的经营情况以合适的方式反馈给A总，使其了解公司的经营状况并知晓风险。在物业公司投标的过程中，财务人员针对项目的费用测算应有能力及时发现错漏并做出预警，就可能会为公司挽回损失。同样，在公司计划投资的过程中，财务人员应能够对投资项目给予投资分析或风险预警，就会减少公司的投资风险。

　　要发挥财务管理的作用，需要财务人员更深入的了解业务，同时也需要财务人员积极转变思维模式，能够在提升财务专业水平的同时，从会计思维向财务思维进行转变。

　　如何培养财务思维

　　首先，无论是非财管理者，还是财务管理者，都需要加强学习，夯实基础。行业大部分人员的专业水平基础薄弱。建立逻辑思维需要有一定的专业知识作为知识储备。因此，我们需要在实践工作的基础上，对行业的基础知识、财务的基础知识有一定的了解和认识。可以通过选择合适的学习渠道逐渐提高。专业书籍、线上课程、咨询专业老师等都是合适的选择。

　　其次，需要熟悉业务，掌握业务的要点。熟悉业务，就是要熟悉企业的经营活动，管理者需要了解企业经营活动的要点，包括成本构成、盈利模式、业务运营的关键环节。企业的每一项经营活动，都与财务管理有关。不熟悉业务，就不能够充分发挥管理的作用。很多财会人员与业务人员难沟通，就是由于财务人员不懂业务，不能够从业务的角度给到管理者有价值的信息和专业意见。甚至会由于财务人员的局限性影响业务工作。

　　第三，要能够擅用数据，关注全局。尤其是企业的管理者，无论是投资行为还是经营决策，都不能盲目凭感觉判断，而是要凭数据说话。只有数据才能准确揭示事物之间的关联性和关联程度。对于企业，财务数据是对经营情况真实而客观的反映。管理者要擅于通过数据分析企业的经营情况，包括：成本水平、人员效率、利润贡献等等。从而对企业的经营行为进行正确的决策。在关注数据的同时，还必须要有全局观。不能够单一的只看一个指标，而是要从整体的角度，平衡各个指标的关系，例如，对成本进行分析的时候，不能单纯看某一项指标的占比，而是要对成本结构进行整体分析和评估，判断成本的高低和影响因素。

　　最后，要不断学习，勤于思考，拓展视野。行业管理者需要打开思维的局限性，除了关注专业和业务本身，需要积极拓展视野，了解更多的知识与讯息，丰富眼界的同时，也有助于突破思维的局限性。面对工作，尤其是重复性的工作，更需要做的是打破惯性思维的模式，勤于思考，多问一些为什么。知其然，更要知其所以然。有助于快速提升认知水平。

　　财务思维，不仅能够对企业经营和管理发挥重要的作用。对于个人而言，也会直接影响到个人的发展，甚至是财富积累。通过不断的学习和思考，突破惯性思维模式，提升财务思维，是实现个人价值与企业价值的重要途径。

篇5：物业行业大洗牌中,如何抢占物业管理市场份额

　　后疫情时代，物业行业大洗牌中，如何抢占物业管理市场份额?

　　截至月12日，在香港上市的物业公司已26家，还有已递表的10家正在上市处理中

　　在8月12日举行的2020博鳌房地产论坛上，花样年控股集团有限公司董事局主席潘军表示，在疫情的影响下，市场看到了物业公司的价值，资本市场对物业管理行业的前景也十分看好，估值较高。预计到今年年底，上市物业管理公司有可能超过40家，未来三年将超过100家。

　　市场，是物业管理企业生存、持续发展的立足之本。2018年住建部废止了《物业资质管理办法》以来，大型物业企业开始外接项目，新成立物业公司异军突起，市场竞争异常激烈，市场份额问题就成为了物业企业的焦点问题，大企业将考虑如何巩固已有的市场份额并扩大之;小企业焦虑的是怎样才能挤进市场、占领市场并获得一定的市场份额。因为没有市场份额就意味着企业没有了立足之地，企业就面临倒闭。因此，物业管理企业要全力拓展市场。但市场的拓展不是简单的外延，而是为了质的提升，不是为追求形式上的大,而是要追求实质上的强。因而，物业管理企业要想赢得市场、扩大市场份额、就必须注重企业自身的内涵积淀。只有这样，企业才能够经得起市场的考验，并常胜不衰;才能够真正走上一条既能保持适度的市场份额，又能提升企业的品牌价值的良性轨道。根据深圳多家知名物业管理企业的成功经验,物业管理企业要赢得市场、抢占先机,依靠的主要有优良的品牌、良好的企业形象、准确的市场定位、科学的经营决策。

　　一、优良的品牌、良好的企业形象

　　品牌是企业的无形资产，也是企业赢得市场的利刃。因物业管理是一蓝海产业，目前还在不断完善，它的社会地位也不高。加上物业管理的赢利问题，因而很多物业管理企业都忽略了品牌的创立。事实上，在物业管理市场逐步形成、市场竞争日趋激烈的今天,品牌战略更显得尤为重要。品牌能让人们保持忠诚和充分信赖,好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。

　　现在，企业已经进入了"品牌竞争"的时代，未来几年，物业管理企业要在品牌塑造上下功夫，全面提升企业的品牌形象和知名度。创建全国一流的知名物业管理企业是所有物业企业赢得市场的重要保证。要实现这个目标，光靠写几篇宣传文章、创造几个新概念还远远不够。这是一个系统工程，在建立品牌的过程中,除应对市场和消费者有个完整的了解外,还要靠企业全方位的提升，才能形成完整的品牌战略。

　　因此,在今后长时间开展的品牌创建中,物业管理企业至少要在以下几方面有所突破

　　(1)企业全面创新

　　创新是一个企业的生命，是企业发展的原动力，是企业超越自我的必然选择，是提升企业竞争力的重要手段。事实上，创新的问题存在于企业的方方面面,各个层面都有一个创新的问题,具体讲就是战略创新、服务创新、理念创新。

　　战略创新是企业在超竞争环境下的必然选择，制定并实施明确的战略措施是一个企业首先要考虑的问题。因此，企业向什么方向发展、如何发展等一系列问题，都要求我们在战略管理上要有所创新,即要求我们制定的战略既要方向正确,又要出奇致胜。

　　随着物管行业的日趋成熟完善，许多物业管理企业都在下大力气抓管理，这样一来,各物业管理企业在具体实务管理上的差距就会越来越小(中企海纳一直在持续开设物业精细化、标准化管理的特训班，可点击链接查看详细信息)。这就意味着，谁的管理和服务最有特色、最接近人们的需求，谁就能脱颖而出,备受人们的欢迎。因此,一方面要求物业管理企业必须要以人为本、要有领先的服务理念和高超的服务技能。另一方面也要求企业的每一位员工都应注重创新。如：管理者如何才能够使管理更科学更有效把拓展市场这块"蛋糕"做得更大;做管理处主任、项目经理要考虑如何才能够让业主对自己的服务更满意等等。

　　(2)采用优质服务策略

　　物业管理企业所从事的一切活动要使业主称心、满意，其核心就是要提供优质服务。在未来的市场中，只有提供优质服务，物业管理企业才有生机。之所以如此强调服务，是因为不同品牌的物业管理企业为赢得市场，都采取增加服务项目这一措施。这样一来，同质现象就越来越多，若物业管理企业依然靠合同约定的服务项目为业主服务，以此树立企业形象是远远不够的。只有产生出"未见其人，先闻其声"的优质服务的品牌效应，才能吸引人们更多选择目光。那种经营项目较为单一，市场应变能力较弱的物业管理企业，要想在今天激烈的市场竞争中左右逢源，以不变应万变，就难再创“辉煌”。因此，任何物业管理企业必须捕捉市场信息，把握市场动态，摸准市场行情，始终贯穿"服务盯着市场游，服务质量最重要，服务水平创一流"的经营理念。(中企海纳开设的《新时代、新使命、新作为中国物业市场营销策略及企业收并购、招投标实战技巧沙龙演练》中特别会说明单一项目如何拓展)

　　据市场反馈，物业管理项目实行公开招投标，是今后项目委托的必然趋势。随着这种公开、公平的竞争机制逐步引人物业管理行业，物业管理市场将得到进一步的规范。因而对那些缺乏竞争机制、管理服务水平不高的企业将提出更为严峻的挑战。

　　物业管理中的服务工作，一是长期性，二是群众性。服务的时间较长，服务对象的范围很宽，有各行各业，分布于各年龄层次与文化教养水平的男女老少。因此，要求各物业管理企业要端正经营作风。贯彻"不断服务、对民负责、方便住户、服务至上"的思想,寓管理于各项服务之中。深圳万科、中海物业公司能够在物管行业不够景气而竞争又如此激烈的市场环境中脱颖而出，凭借的就是：良好的企业形象和优质的服务。

　　(3)加强企业早期的自身完善

　　目前，物业管理企业存在诸多不完善的地方，如：法制观念不强，管理不规范;以管理者自居，服务意识不到位;管理手段、方法落后等等。物业管理企业要想在短短的几年时间里，在国内物业管理市场打响品牌，应该清楚地认识到，早期自身的完善提高比早期市场的扩展更重要。俗话说“打铁还要自身硬"，企业没有过硬的真本事，必然得不到市场的承认，即使是暂时得到了市场份额，最终必将失去市场份额。不管外部市场如何变化，企业若不苦练内功，寻求企业的稳步发展，而是在企业还不具备相当的市场竞争力时，就将企业的重心工作转移到拓展市场上来，结果必然是得不偿失。不少先进物业管理企业的成功经验告诉我们，只有具备牢固的基础,企业才会有强大的发展后劲。

　　全国已登记注册的物业管理企业中，相当一部分企业不但规章制度和组织形式不健全，而且也没有一套完整的企业运行机制，其一切活动都处于盲目无序状态。在市场经济条件下社会化、专业化、企业化的物业管理体制里，在资本的内在扩张规律的作用下，物业管理企业为了赢得市场,除必须积极地积累自己的管理经验外，还必须形成自己独特的管理模式。只有这样，物业管理企业的核心能力和其用以进行品牌发育的重要载体才能真正体现。

　　要使物业管理企业自身完善的目标尽快实现，企业至少要在几个方面有所突破：

　　一是企业资质、证书的完善;

　　二是全力推进ISO9000标准;

　　三是所管小区争创"市优"、"国优";

　　四是注重人才的培养;

　　五是加强企业核心能力的培育,具体地讲就是对技术能力、管理能力、创新能力和企业文化的培育。

　　(4)注重效益，克服企业短期行为

　　效益，是企业行为的根本动力所在，也是企业生存的基本保障。目前物业管理企业所能收取的管理费只能基本维持管理成本的开支，因此，一方面通过增值服务，经营性收入，必须要靠扩大规模来获取效益。企业规模不扩大，企业效益就上不去。而目前有部分物业管理企业，他们不顾物业管理市场是否成熟，也不对自身能力和市场状况作充分的了解和认识，就盲目地进入市场扩大规模。更有甚者，为了夺取市场份额而不惜打"价格牌"，在拿到市场后却又采取降低管理水平或多收服务费等手段来达到降低管理成本、增加企业利润的目的。这样一来,企业形象就会在消费者眼中大打折扣。完全的市场应有完全的规则,物业管理企业在市场竞争中,要遵守市场的游戏规则,要模范地遵守有关规定,要本着公平、有序的竞争原则,按照建设部制定的物业管理招投标的有关规定,靠实力竞争、靠质量取胜,要在管好已有小区、稳定已占领市场的基础上,凭实力去开拓市场。

　　拓展市场的步履是艰难的，但无论如何各物业管理企业都要本着对业主真正负责的态度，不能只顾眼前的利益，要将目光放得更长远一些，要有先技人、后产出的思想准备，同时也要相信投入越大回报也会越大，且这种回报不仅是经济效益上的回报，还有对企业树形象、创品牌方面的回报。

　　二、准确的市场定位、科学的经营决策

　　随着物业管理市场逐步走向成熟，作为它的主体之一的物业管理企业也需要规范。因此,要求各物业管理企业要有强烈的危机感，认识到要想在市场竞争中求得生存发展就必须提高服务质量和管理水平，认识到要提高企业的竞争能力就得重视人才、重视高科技的引进，认清自己在市场里的位置,并根据市场竞争的规则，给自己定好位，积极采取相应的经营对策和措施，在市场上抢占有利地形，抓住机遇,为企业谋求更为长远的发展。

　　(1)知己知彼，确定目标市场，物业管理企业的市场定位是一种战略性营销。通过市场定位,企业的经营者可以明确企业目前在市场中的位置和希望占据的目标市场,寻找企业发展的市场机会，并且当情况发生变化时，企业能够采取相应的措施。

　　全国范围内已登记注册的物业管理企业中，其管理水平和服务特色各不相同。有的擅长收益性物业管理，有的擅长新建住宅小区管理，有的以规范化的管理著称，有的以社区文化建设而出名。那种靠开发商补血或房管部门支持的物业管理企业迟早死于温水煮青蛙。因此，物业管理企业必须脱胎换骨，主动走向市场参与竞争，并在市场竞争中给自己定好位，突出自己的优势，让业主对企业的服务满意，从而获得更多物业的管理权。所以，市场定位是物业管理企业拓展市场及可持续发展的重要策略环节。当然，物业管理企业市场定位一定要准确而不能盲目，要采用"灵巧制导"的行动，才能收到良好的效果。

　　开展市场定位的宗旨，一是充分展示自身的优点,引导消费者;二是针对具体的问题所在和消费者的需求，调整服务项目及策略，完全适应消费者的需求。对所有物业管理企业而言，目前要解决的问题是：如何让消费者印象深刻地了解到该公司品牌的优势所在。因此，对那些"势单力薄"的物业管理企业，主要通过媒体、广告宣传等方法来引导消费者，展示该企业的优势。而那些在社会上已有些影响力的物业管理企业，则可继续靠其居于优势的物业管理，通过人们良好的口碑，为企业拓展市场做自觉的最有力的宣传。企业市场定位要求对不同类型物业、各层次居民"对症下药"，找出其目标市场和目标客户，并用最有效的途径，最动人的方式吸引消费者。

　　(2)以良好的经营决策推动经营目标的实现

　　经营决策是企业发展战略的一部分。物业管理企业制订出符合自己与市场现状的发展战略，既有利于日常管理工作的正常运作,又可提高企业内部管理水平，达到促进企业发展的目的，还可以降低外围因素对企业造成的冲击。

　　物业管理企业具体可进行产品决策、营销决策和财务决策等经营战略决策。通过这些决策分析来制定企业的经营方针和经营策略,不仅有利于企业经营循环系统的良性循环，提高企业的经营效益，提高物业管理企业的管理水平促进企业的发展;而且有利于提高企业的盈利能力和盈利水平。制定正确的战略目标和对策，也能较好地解决企业发展过程中带有全局性、长期性和根本性的问题，使企业能掌握市场竞争和企业发展的主动权，在市场竞争中处于优势地位。

　　竞争是实力的较量，实力强者被保存、发展和壮大,实力弱者被淘汰。物业管理企业要想在这激烈而残酷的竞争中发展、扩大市场份额，就必须通过企业经营决策分析，加强企业的科学管理,使企业环境、企业能力、经营战略三者达到动态平衡。从而提高自己对市场环境的适应能力,在市场竞争中立于不败之地,源源不断地赢得市场。

　　三、系统的市场拓展策略

　　随着物业服务价格的放开，甲方和业主的选择空间越来越多，市场竞争愈加激烈，市场化能力将成为企业关键成功因素之一。如何在合法合规的前提下获得更大的市场份额，如何做好市场战略和策略，如何建立营销体系，如何准确理解招标文件并编制有针对性的投标文件，每一环节都至关重要，要想赢得市场必须有一整套系统的思路与方法。

　　在当今市场竞争日趋激烈的严峻形势下，不进步就意味着退步，不发展就意味着灭亡。随着物业管理企业资质的取消以及招投标领域最新法律法规和政策的相继出台，物业管理行业的市场竞争也越来越激烈，物业管理企业唯有迅速对外拓展项目，占领市场份额，扩张自身规模，才能在市场上立足。物业企业对外拓展项目的最主要的途径就是通过招投标的方式获得项目，因此，物业管理招投标成为物业企业非常重要的一项工作，也是物业服务企业市场拓展的关键性工作。

　　如何在合法合规的前提下获得更大的市场份额?市场拓展的矛与盾?招投标的关键点管理是在投标之外?客户关系管理方法?如何做好市场战略和策略?如何建立营销体系?如何在存量市场的红海竞争中成功突围获得企业增长?如何准确理解招标文件?每一环节都至关重要!