篇2：系统设计组群服务物业管理方式

　　"系统设计、组群服务"物业管理方式

　　●集成式物业管理模式，突出了"系统设计，组群服务"的核心。通过"资源有效组织"，"专业化信息服务平台的搭建"，"有效的组织监控管理制度的建立"，以及"分组群提供所需服务"四大步骤详细叙述了"本案""集成式"管理模式的运作。

　　●"系统设计，组群服务"是集成式物业管理模式的核心。"系统设计"是在物业公司自身资源、社会资源政府资源、客户资源进行整合的基础上，针对不同物业的特点对管理服务的具体实施进行规划设计，使各种资源在物业管理公司的有效组织、监督下规范运转。"组群服务"指物业公司对接管物业的服务需求、管理需求组群化，对整合的资源组群化，针对需求群提供有针对性的服务。

　　一、资源的有效组织

　　我们可以有效组织的资源主要有四大类：

　　●物业公司自身资源

　　招商局物业从事物业管理二十余年，业务范围遍及全国，拥有七个地区性分公司，物业管理类型包括酒店式公寓、高档商住楼、写字楼、商业街、工业园等等，为众多的国内外知名企业提供高满意度的服务。

　　香港成熟的物业管理模式加上在国内二十余年的摸索，招商局物业总结出一套成熟而完善的管理运作模式，积累了丰富的管理经验。这些使我们在稳定持续发展的同时不断探索总结新的需求并提出满足其需求新的管理模式。

　　●社会服务资源

　　随着市场经济的发展，物业管理作为服务行业，也逐渐走向专业化服务的道路。社会各类专营公司及商家都能提供专业而上乘的服务，如：清洁绿化公司、工程维修公司、电子商务公司、文化公司、票务公司等等。长期而广泛的物业管理使我司与各种服务提供商建立有良好而长期合作关系。这一点保证了我司具有非凡的社会资源摄取、选择和集成的能力。

　　●客户资源

　　招商局物业为国内外众多知名公司、金融机构、国家机关等提供物业管理服务，其中包括世界500强企业，如活尔玛中国有限公司、美国联合电信国际有限公司、朝国LG公司、EPSON（深圳）、摩托罗拉（中国总部）、中国惠普有限公司、三星中国有限公司等；国际知名企业如普莱克斯（中国）有限公司、松下万宝（广州）空调公司、中远（香港）集团深圳代表处等；金融机构台如渣打银行驻中国总代表处、亚洲银行中国总部、中国银钞造币公司等；投资保险机构如丰泰保险（亚洲）公司上海分公司、泰康保险等；国家机关如知识产权局、中国储备粮管理总公司等；国内知名品牌企业如华为技术有限公司、中国中集海运集装箱（集团）股份有限公司、中国高科（集团）股份有限公司、北京喜之郎商贸公司等等。

　　听取来自50多个国家的30万至不同国度、不同知识背景、生活需求的业主对我们管理服务的意见、建议，不断改进，使我们的物业服务和理念更加完美化、国际化。

　　●政府资源

　　招商局集团一百三十年的发展历史，业务涉及七大产业领域，颁布于香港、中国内地、东南亚等极具活力的新粉市场，招商局物业二十余年的牧业不稳定经验，并且招商局在北京开发建设了几十万平方米的项目，建立了良好的政府关系，为管理的顺利进行，工作的正常开展打下了坚实基础。

　　二、专业化信息服务平台的搭建

　　"集成化"管理模式中的服务系统，主要有三个构成要素：服务对象、服务平台、服务供应商。其中服务对象即是当代"本案"的客户。关键的环节是建立一个信息服务平台，服务供应方和需求方通过这个服务平台，以过物业管理公司的有效组织、顺利实现服务交易过程。

　　多年的从业经验，广泛的服务需求，我司已搭建了一个成熟完备并具有高度专业化的住处服务平台。为了配合当代"本案"的管理，我们又根据当代"本案"的客户群体定位、当前的服务需求分析以及未来需求的发展趋势预测，在已有的住处服务平台基础上扩充了相应的资源，以便及时填补所需服务供应商。

　　三、有效的组织、监控和管理制度的建立

　　挖掘、整合各种资源，建立信息服务平台是"集成式"服务的基石，而管理服务的顺利实施关键在于建立一套有效的组织、监控和管理制度，在服务项目的前期、中期、后期采取跟踪监控手段，才能保证服务的良好效用。

　　●前期组织管理

　　在采取社会专业服务机构实施服务之前，我司会详尽掌握其服务的具体方式方法、具体方案、服务设备、材料运用、服务人员素质等影响质量的相关因素。一方面尊重供应商服务模式，另一方面根据我司的管理特色来规范供应商行为，使之在可控范围内进行动作。

　　●中期服务过程组织管理

　　服务过程的跟踪监控是确保服务质量的关键环节。我司建立健全了一套完整的过程监控体系，通过巡查、抽检、现场跟踪，质量记录，整治通知单，应急措施等使供应商的服务行为规范化并充分满足客户的需求。

　　●后期反馈管理

　　后期反馈管理有利于改进提高服务质量，是对供应商的客观考核评价。我司根据回访、顾客意见调查、效果评、专业鉴定、成本核算等方法深入分析服务供应商的服务水平，用数据来反映客户的满意程度。同时，通过行业横向比较，表现我司在资源组织管理上的能力，有利于及时高速替换供应商或修订强化监控手段。

　　四、日常管理服务需求组群

　　●以业主为中心，提供高水准服务

　　酒店专业化服务，完全是站在客房的立场上，以他们为核

心，实行"针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务"，推出例如代定酒店客户服务、代定机票、火车票等，通过训练有素的、具有星级酒店服务水准的物业从业员，提供热情、高效、优质的酒店专业化服务。

　　●建立"24小时服务监控中心"，提供"一站式"服务

　　为了配合"本案"的高品质商住楼定位，武汉招商局物业公司将管理目标理念确定这：推行"一站式"服务，要使发生在楼内的服务事项，只要一声知会，就能获得落实。招商局物业创建的"24小时服务受理电话"，赋予其统一对外受理公司责任义务范围内的服务事项，并对所受理的服务在内部进行分办、协调、跟踪、监控、督导及反馈的功能和责任。这样既方便服务对象，又理顺了内部动作和监管，使服务便捷、高效、有序。

　　●营造高尚、温馨、遐意的服务氛围

　　作为武汉市高档楼盘典范的"本案"不但需要在服务质量、服务内容等方面得到满足，更要体会到一种住在"本案"所独有尊贵与自豪。

　　招商局物业将酒店服务与物业管理有机结合起来，让客户在所拥有空间里，同样能享受到只有在酒店里才会提供的服务，例大堂里设接待服务台，配合客户日常作息时间提供全天候服务；大楼内设的客户服务中心，所有服务需求通过打一通电话就可轻松享受。

　　●强调服务意识，提高服务效率

　　将酒店行业的"零缺点服务"的"服务意识"和"服务效率"导入到物业管理行业中来，使得"客人的投诉有回音，故障维修处理不拖沓"，努力达到客户和物业使用人的满意度为百分之百。

篇3：厦门X物业管理公司文化系统

　　厦门**物业管理有限公司文化系统

　　一、 公司文化系统简介

　　有风格和特色才能竞争。

　　l 区别的原则

　　l 长期连续的原则

　　二、 公司文化的功能

　　公司文化具有多种功能：

　　1、 导向功能：

　　公司的各部和公司每一个员工既有相同的目标，也存在不同的目标，公司文化就是在一面旗帜下统一整个公司和全体人员的行动方向。

　　2、 约束功能：

　　通过建立共同的价值体系，形成统一的思想和行为，对公司中每一员工的思想和行为都具有约束和规范作用。使公司员工达到协调行为，自我控制。

　　3、 凝聚功能：

　　使公司各方面的力量凝聚起来，同舟共济。

　　公司的成员，既有共同的利益，也有不同的利益，但公司文化会使大家认清共同的利益大于各自的一已利益。公司的利益，是共荣共存的根本利益。

　　4、 统一语言：

　　有没有共同语言是人与人能否结合在一起的关键因素之一，有利益而无共同语言，结合不会紧密。

　　公司文化所形成的共同语言，为全体员工创造了和谐的工作环境。

　　许多人就是为了这个共同语言放弃了其它不熟悉的公司更高的职位和机会。

　　5、 辐射功能：

　　树立良好的公司形象，对社会公众产生巨大影响，构成社会文化的一部分。

　　三、 公司文化的基本内容

　　（一） 公司的理念系统

　　1、 公司环境：

　　包括内部环境和外部环境。

　　内部环境是公司员工的工作环境；"公司座落于厦门市**大厦，环境优美、舒适、典雅"。员工在此工作引以为荣。

　　外部环境是公司在社会中的地位、形象和联系；

　　"公司与政府有着良好关系，在社会上树立了品牌的形象，与周边地区的发展商有着紧密的业务往来"。

　　2、 公司目标：

　　它确定了公司的发展方向，也决定了公司成员成长和发展的目标。

　　（1） 未来的目标：

　　立足高层物业项目的开发及经营管理，致力于多元化物业经营管理的发展。

　　（2） 我们的现状：

　　厦门**物业管理有限公司

　　开发各类型物业的经营管理

　　公司的价值观：

　　公司的最大利益和立足于社会取决于他对社会的贡献，我们将通过完善的物业综合管理，让厦门市民享受到现代休闲家居生活，通过营造人性化的社区环境和为业主提供人性化的舒适环境，既使经营者获得较好的经济收益，又让业主获得现代的休闲享受，从而获取更大的经济效益。

　　3、 代表人物风格：

　　总经理的人物风格

　　4、 经营理念：

　　5、 团队意识：

　　6、 公司精神：

　　7、 职业道德：

　　是某一种职业在从业活动中所应遵循的道德，是同行公司之间、员工之间公认的竞争标准。具体见《员工手册》。

　　8、 公司社会理念形象

　　（二） 公司视觉识别系统（待建）

　　CI是CORPORATE IDENTITY （企业识别）的简称。

　　CI设计强调表现公司特征，而不是简单的标志或图案、设计。CI设计是一个系统，它通过各种视觉设计来塑造和强化公司形象。

　　1、 CI系统

　　l 思想系统：公司宗旨

　　管理模式

　　经营理念

　　行为规范

　　活动方式

　　经营战略

　　一个没有固定的管理模式，随其领导者改变和个人情绪变化而变化的公司，可能会在短时间内让公众知道它，但不久就会忘掉它，以为又一个新公司出现了。

　　l 识别系统：公司名称

　　品 牌

　　公司标志

　　公司外形

　　识别系统的一个重要目的就是"塑造优秀的、特别的公司形象"。

　　公司形象是公众头脑中的照片，这个照片存入记忆的档案，就会在相当长的时间内起决定作用。

　　2、 识别系统的要素；

　　视觉设计要求公司一切对外宣传的视觉要素统一和标准化，这些要素可分为

　　六大类：

　　（1） 公司名称与标志：

　　公司名称： 厦门**物业管理有限公司

　　简 称： **公司

　　公司标志：

　　公司标志图形释义：

　　公司标志颜色释义：

　　公司名称和标志全释：

　　（2） 公司的人：

　　它包括公司的管理人员，全体员工的言行举止、服装仪表。这是人们接触一个公司首先遇到的要素。

　　人的要素中最重要的是公司代表人物：总经理或模范人物的形象。公司重要人物的语言、仪表、讲演、办公室布置都应有专业人员进行设计和培训。

　　（3） 环境和建筑物

　　包括办公室、营业场所的外观及内部装潢。由于这部分要素一旦建成就很难改变，所以在设计中要格外注意。要有长期计划，这里要特别提出大厅、营业室和各部门经理办公

室。顾客往往把这种环境和产品质量与公司信誉相联系。

　　（4） 公司印刷品

　　与公司业务有直接关系的印刷品、文件、名片等，亦包括信封、信纸、印刷格式等。

　　除美观大方的一般要求外，重点是加强个性。

　　（5） 传媒形象

　　包括各类广告电视、报纸和产品目录、说明书、品牌、业务说明资料、车辆等。这方面给人的印象深、传播范围最大。为了使这些要素从现在开始统一化、标准化，一般先进行视觉化设计，它主要包括：

　　l 公司名称及标准书写设计

　　l 商标、图案、品牌、造型特征设计

　　l 公司标准色及标准色系统设计

　　l 服装统一化设计等等

　　公司的识别形象一经确定后，经过注册，轻易不能改变。只有通过长期、反复的展示，在特定环境中展示，在社会公众头脑中百年老号、百年不变，才能形成深刻的印象，才能起到广告效应。

　　（三） 行为规范

　　1、《员工手册》

　　2、《管理手册》

　　3、《质量手册》

　　4、《工作手册》

　　四、 初建公司文化系统实施方案

　　序号 途径及名称 时间 部门 备注

　　1 CI手册的策划 20**年6月份前 综合管理部 由专业公司策划

　　2 筹建"**物业报" 20**年11月份前 综合管理部 详见方案

　　3 每季度举行一次"中高层管理人员"联谊会 20**年8月份开始执行 综合管理部 详见方案

　　4 每季度举行一次"员工文体活动" 20**年9月份开始执行 公司办公室 详见方案

　　5 重大节日举行形式多样的联欢会、旅游等活动。如"五一"、"五月节"、"三八节"、"八月节"、"元旦"、"春节" 公司办公室 详见方案

　　6 培训工作 综合管理部 详见方案

篇4：商业广场中央空调系统参数设备折旧成本计算

　　商业广场中央空调系统参数、设备折旧及成本计算

　　一、主机铭牌数据

　　机组型号BZ175V111（K）BO

　　出厂编号02063518

　　检验员号QA01

　　制造日期20**年6月

　　制冷量175万Kcal/h

　　制冷量2035Kw

　　冷水入口温度12oC

　　冷水出口温度7oC

　　冷水流量350M3/h

　　冷水压限0.8mPa

　　燃料低值热值8500Kcal/Nm3

　　热源最大耗量1698KW

　　溴化锂溶液量6.2t

　　电压/频率380v/50Hz

　　耗电量10.4KW

　　大件运输重量23.6t

　　二、主机常用数据

　　燃料耗用量

　　制冷：128kg/小时

　　制热：140kg/小时

　　电消耗：10．5kw

　　三、系统其它数据

　　1、总造价约400万元

　　2、设计使用年限20年

　　3、冷却水塔电功率15kw/n

　　4、冷却水泵（单台）55kw/n

　　5、冷冻水泵（单台）55kw/n

　　6、冷却水首次充注耗用量6.5t

　　7、冷冻水首次充注耗用量100t

　　四、机盘管标称功率统计

　　1、1F前楼（南楼）建行：1152W

　　大堂：1920W

　　农行：1344W

　　合计：4416W

　　后楼合计：480W

　　2、2F前楼证券交易大厅：1786W

　　中庭：768W

　　证券办公室：1402W

　　后楼：826W

　　3、3F前楼咖啡厅：1786W

　　东侧厅：2938W

　　后楼：922W

　　4、4F/6F-14F/16F-18F前楼：672W

　　后楼：672W

　　共13层合计：17.472KW

　　5、5F前楼：776W

　　后楼：832W

　　6、15F前楼：988W

　　后楼：832W

　　7、19F（前楼）768W

　　8、总计：41.478KW(约为42KW)

　　五、系统设备折旧

　　1、计算公式：

　　设备折旧额=（设备原总值－预计净残值）/预计使用寿命

　　2、计算条件

　　①主机：设计寿命20年/每年工作160天/每天工作3小时

　　②系统其它设备均按：寿命20年/每年工作160天/每天工作8小时

　　③系统原值按400万元/净残值忽略不计

　　3、折旧额结果：约为20万/年,1250元/天,156.25元/小时

　　六、成本计算

　　1、计算条件：柴油：3000元/t电：1.5元/Kwh水：1.5元/t

　　2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t≈384元/h

　　制热：140kg/h*3000元/t≈420元/h

　　3、冷却塔耗电：15kw/h*1.5元≈22.5元/h

　　4、冷却泵耗电：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

　　5、冷冻泵耗电：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

　　6、直燃机电耗：10.5kw/h*1.5元≈15.75元/h

　　7、风机盘管电耗：42kw/h*1.5元≈63元/h

　　8、系统总成本为：折旧额+油耗+总电耗，计算结果为：

　　制冷：806.5元/h

　　制热：842.5元/h

　　8、折合成风机单位电耗为：

　　制冷:806.5元/h÷42kw/h(风机电耗)≈19.21元/kwh

　　制热:842.5元/h÷42kw/h(风机电耗)≈20.06元/kwh

　　注：人力及维持费用未计

篇5：门禁系统安装业主意见调查问卷

　　*居小区出入口安装智能门禁刷卡系统事宜

　　尊敬的业主/住户:

　　您好!为共同做好小区安全防范管理工作,有效控制外来人员随意进入小区,加强对车辆的安全管理,根据业主及业主委员会意见,希望**居三期大门、**豪园大门和四期后门3个主要出入口处安装智能门禁刷卡系统(一、二期由于环境因素限制不予考虑)。经与发展商初步协商,费用暂由发展商负担,总额约15万多元。在出入管理上,按**华庭管理模式执行,智能门禁刷卡系统的安装,其优劣之处对比如下:

　　★安装前:

　　1、业主、外来闲杂人员可自由进出小区,保安难以控制和识别。

　　2、摩托车进出小区时横冲直撞,保安难以控制。

　　3、尽管有保安防范,但小区各方面安全也难以保障。

　　★ 安装后:

　　1、业主须购买IC卡,凭刷卡进出小区。

　　2、有效控制外来闲杂人员进入小区。

　　3、业主在某种程度上受到制约,但小区安全得到提高。

　　4、提升小区物业档次,物业得到保值增值。

　　根据以上对比情况,现进行业主意见调查,您是否同意安装智能门禁刷卡系统和支持配合小区的安全管理? **居管理处(20**年3月6日)

　　楼房号

　　是/否

　　业主签名

　　楼房号

　　是/否

　　业主签名