大家下午好。我们港联是独资的物业管理，我们是因为在香港收购，当时上市的主要目的是打造中国最大的房地产服务商，非常感谢于总给这么高的评价。我今天讲的是中国商业地产的实践探索。中国的服务管理发展30年，已经走到一个新的十字路口，处于这个路口的物业管理企业由于我们和地产代理商和我们集团整个产业房地产服务产业链的一个沟通，那么我们认为是必须要沿着产业链的上游，积极寻找更大的发展空间，才能拓展公司的经营渠道，逐步实现由粗放向增长方式转变，就是说我们在商业在服务探索，我们就在商业地产这块做了一些新的尝试。
那么我们为什么会来考虑商业地产呢？因为中国房地产正在进行深度的变革，地产商已经纷纷寻求新的方向，以谋求长远的发展。经过十年的飞速发展，中国房地产已经进入到一个标志市场成熟的转型期，行业资源深度整合，领域拓宽延伸，成为行业聚集点。而随着大方向的改变，我们地产商对于地产的运营服务有着新的需求。那么中国房地产的调控力度的严厉，现在我们也感觉到一个严冬，而商业地产具有商业需求为主驱动的、不具备民生属性，以获取租金为主要盈利手段，成为中国各大房地产商的均衡点。我们可以看到万科、保利都在向商业地产方向做一些新的尝试。另一方面一些专注商业地产的企业，也在更新新的商业模式。以万达为例，进入第三代产品的时代，万达第三代经营模式与前两代相比具有战略优势。第一只租不卖，第二是经过市场检验出来的科学，研发第三代产品，第三创造订单产品，除了工业园区以外，商业地产已经慢慢显示出力量。对物业的需求呈现出多样性、工业园区及总部基地对当地经济发展起了重要的作用，无论是商业地产还是企业总部基地，都属于资产私有企业，这些地产需要运营，对一个企业的综合实力提出了更高的要求。
那么由于更高要求就催生了中国地产运营服务的新思维。随着中国房地产的转型、创新，房地产商对地产运行服务也有新的思维。第一发展商希望与专业服务公司强强联合，进行战略合作。第二、越来越多发展商开始对商业运营及特色物业有需求。第三、发展商对项目全程运营服务的需求越来越大。物业水平在一定程度上更受到人民的高度重视，在当今同质化严重的时代，发展商为了赢得市场，越来越重视个性，除了企业本质提醒之外，企业之间的差异化竞争越来越体现在服务品质上，一个项目，一个特色，一个特色一个品牌的差异化发展，也成为众多发展商要求的。实践证明，为每一个地产项目量身订做，很受业主的欢迎。
虽然这些的创新和统一服务相比付出了管理成本更大，却获得了千金难买的口碑。从拿地到动工全面进入到项目集中，未来的中国地产服务市场可以说更为多元化、专业化，这对于各大专业同仁来说，既是挑战也是机遇。那么一直以来，准确把握行业发展的同时，引导客户需求，创造服务模式。为此我们积极为商业运行的发展构建团队，我们按专业化、规范化实施专业化服务。从拿地到评估试验，我们可以整合我们整个集团的从产品研发部，市场研究部，营销策划中心，我们可以由我们来统筹他们，可以给我们提供整体性的服务。使整个产业链大家共同为商业服务，同时我们也在新世纪做出了四有责任的新人，并以培养岗位需求的人才。在保持传统物业的地产上，我们在商业运营上取得了一定的成绩。
20**年11月10日，港联与银泰置地集团达成大区域战略合作的框架协议，为银泰在华中、华南、西南区十余个省市的所有房产开发项目提供全程高端物业服务。港联物业（中国）总部成立了“银泰事业部”，建立高层定期沟通制度，全面展开与银泰集团的战略合作。
过去30年，无论物业行业发展如何，都已经成为封存历史。未来30年，才是决定企业发展与命脉的关键时期。
20**年是物业行业下一个30年的开端之年，港联物业（中国）希望以自身行动及与各界的共同努力，推动物业行业的发展。
港联物业（中国）会紧紧握住这个时期的每个机遇，通过与各界的携手，为物业行业的发展贡献一份力量，共赢物业行业未来30年！谢谢大家。
篇2：城市公共自行车服务项目运营目标模式研究申报书
项目编号：
大学生科技成果推广项目申报书
项目申请人：
申请人所学专业：产业经济学
推广项目名称：城市公共自行车服务项目运营的目标模式研究
主要依托学科：经济学、城市规划
项目承担单位(公章)：浙江财经大学
填报日期：20**年10月19日
浙江省大学生科技创新活动计划暨新苗人才计划实施办公室制
填写说明
一、申报书要按照要求，逐项认真填写，填写内容必须实事求是，表达明确严谨。
二、格式要求：申报书中各项内容以Word文档格式填写，表格中的字体为小四号仿宋体，1.5倍行距;表格空间不足的，可以扩展或另附纸张;均用A4纸双面打印，于左侧装订成册。
三、申报书由所在学校领导审查、签署意见并加盖公章后，一式1份(均为原件)，报送浙江省大学生科技创新活动计划暨新苗人才计划实施办公室。10
一、项目简介
项目概况
项目名称
城市公共自行车服务项目运营的目标模式研究
项目性质
()基础研究
(√)应用基础研究
项目来源
(√)自主立题
()教师指导选题
起止时间自20**年10月至20**年10月
项目状况
√1、研发阶段
2、中试阶段
3、批量(规模)生产(选项打√)
申请人
姓名
性别女
出生年月
入学年月
所在院系
经济与国际贸易
联系电话
电子信箱
项目组
主要成员
姓名
年龄
性别
专业
具体分工
综合所有信息，撰写文字报告
实地走访调查，收集整理数据
结合数据，绩效测评，得出结论
项目指导教师
姓名
性别男
出生年月
主要研究方向
近三年获奖成果：国家级__等奖___项，省部级__等奖___项
项目主要内容简介
“十二五”期间，我国面临艰巨的节能减排的任务。“公共自行车系统”的建设，适应了当前低碳经济发展的需要，在杭州、苏州等城市得到了快速发展，收到了一定的社会经济效益。本项目就是在公共自行车系统普遍运行的背景下提出，希望通过比较研究几个城市现行的公共自行车系统(Public Bicycle System,以下简写PBS)，建立一个PBS运营模式的绩效测评体系，最后针对指标，提出一个适合推广的PBS运营模式。本项目主要研究的内容包括：
1、通过大量阅读中外文献资料，了解PBS的作用机制和建设的可行性。
2、选取杭州、苏州、绍兴作为代表城市，实地考察这三个城市的PBS运营模式状况，如公共自行车网点数量、使用率、租赁手续、维修完善系统等。
3、剖析***城市的PBS经济运营模式，以及运营模式对PBS建设维持起到的关键性作用，并揭示PBS运行中存在的问题。
4、选取指标，建立PBS运营模式绩效测评体系。
5、收集数据对比较后的较优模式进行进行绩效测评。根据测评结果，给出相应的对策和建议，优化目前的较优PBS运营模式，提出一个适合推广且具有较高社会经济效益的运营模式。
二、项目目的意义
目前许多城市正在推广和应用PBS。自行车作为人们出行的交通工具之一，能够无缝接驳各种大型公共交通工具，最大限度地促进交通资源的合理利用，满足市民多层次的短距离出行以及不同目的的交通需求，可以便捷、高效地集散客流，提高城市交通的整体运行效率。PBS的运营不仅可以缓解目前城市由于私家车保有量不断增多而出现的交通拥堵，提高城市公共自行车的使用效率，还可以为市民出行提供便捷，解决公交出行的“最后一公里”问题。另一方面，在生态环境受到严重污染的大环境下，提倡健康环保的出行方式，自行车出行健康环保，顺应当下“低碳生活”的潮流，符合城市可持续发展的要求。然而，各地PBS在运营中都存在或多或少的问题，如一些城市站点设置不合理，公共自行车使用率不高，资源没有得到有效的配置。
通过对PBS运营模式的比较研究，建立PBS运营模式的绩效测评体系，并且在这个基础上提出一个PBS运营的目标模式，使得其能够在更多的中小城市应用与推广。
三、技术路线与组织管理
(一)技术路线
1、持续关注杭州、苏州、绍兴***城市当前的PBS状况，收集资料具体分析当前PBS运营的机制和特征以及PBS的发展现状。
2、采用调查的形式(网络、纸质、口头)收集杭州、苏州、绍兴的公共自行车网点数量、使用率、租赁手续、维修完善系统等
3、研究大量中外文献资料，了解现有PBS的作用机制和建设的可行性(资料收集、询问专家意见)。
4、在结合杭州、苏州、绍兴三市的实际情况，剖析***城市的PBS经济运营模式，并揭示PBS运行中存在的问题。
5、选取指标，建立PBS运营模式的绩效测评体系，根据测评结果，提出一个PBS运营的目标模式，对此目标模式进行推广和运用。
(二)组织管理
1、研究生导师为主要指导老师，具备较强的科研能力，先后主持或参与多项国家级、省部级课题研究。
2、项目组成员由四人组成，均为14级研究生。各自均具备一定的理论知识基础和项目调研能力。
3、本项目所有的调研工作统一由负责人分配，负责人定时向组员了解调研调查情况，并向导师汇报。成员积极主动完成分配任务，定期以交流形式了解相互之间的进度、困难等问题。
四、基础条件与保障措施
本项目在公共自行车系统普遍运行的背景下提出，成员对此项目非常重视，有热情有毅力能够持之以恒做好本项目的研究，推出适合PBS升级优化的方案。
在项目的前期准备阶段，通过查阅中国知网、万方数据库、浙江财经大学图书馆和维普中文期刊资源整合平台的资料和书籍，合理设计调查问卷，及时与导师就问卷的设计可行性等问题联系探讨。在调查过程中，设定调查的调查区域(杭州市、苏州市、绍兴市)。
项目团队指导老师为研究生导师，具备较强的科研能力，先后主持或参与多项国家级、省部级课题的研究，能为本项目研究提供必要的指导与帮助。
成员为在校研究生，有较强的科研创新能力，并且作风实事求是，具有吃苦耐劳的精神及求真务实的品质。项目操作人员的技术水平和操作能力保证了项目的按期完成。各成员以合作为主，不拘泥分工形式，大家各施所长，以大局为重共同完成任务!
本团队在前期准备、研究能力、研究时间、资料准备、科研手段和方法等方面均有充足的保证。
五、实施内容与任务分工
主要的工作与技术内容
具体工作、任务
负责人
收集相关资料
查找、分析相关资料，选取指标
实地走访调查
走访调查，数据整理
数据整理和分析
结合数据，绩效测评，得出结论
报告撰写
综合所有信息形成文字报告
六、实施地点及示范推广规模
实施地点：浙江省杭州市、绍兴市，江苏省苏州市
示范推广规模：部分具备推广条件的城市
七、预期经济、社会及生态效益
本项目以寻找PBS目标运营模式为出发点，选取杭州、绍兴、苏州三个城市为基点，分析这三个城市现有的PBS运营模式在运行过程中存在的问题，再结合国内外成功运营PBS的城市的经验，建立PBS运营模式的绩效测评体系。运用测评体系对现有的PBS运营模式进行测评，依据测评结果，推出一个可以推广的PBS运营目标模式。
本项目成果的推广实施预期可以解决现有PBS运营模式的不足，最大限度地满足城市规划建设中的社会经济效益增长需求，同时也能带动相关产业的发展，如骑车购物消费、骑车旅游、自行车生产销售，以及更高层次需求相关的产业领域等。
本项目成果的推行有助于社会、经济、环境的发展。
八、计划进度与考核指标
项目总时间约为十二个月，具体时间安排如下：
1、前期准备阶段(20**年10月)：申请项目，考察杭州、苏州、绍兴三个城市的PBS现状，组建项目团队，做好前期规划，制定相关的研究计划。
2、调查整理阶段(20**年11月至20**年1月)：确定项目实施的最终目标和阶段性目标，根据目标和团队成员特点进一步地分工，按照计划进行调研。记录相关的数据，整理搜集到的数据，沟通并做好阶段性总结。
3、数据分析阶段(20**年2月至20**年4月)：设计前期分析，将各方调研信息进行整理，并做好三个运营模式的对比分析，整理成调研报告，为后续的PBS运营模式优化方案做好阶段性准备。
4、成果成形阶段(20**年5月至20**年6月)：根据前期阶段的数据信息等形成文字(撰写论文或研究报告)，推出一个能提高社会经济效益的PBS运营模式，再对初步成果进行不断修改和完善，最终给出优化方案。
5、成果推广阶段(20**年7月至20**年9月)：将已经完善的PBS目标运营模式成果投入市场进行推广，收集大量的市场数据，对于在市场运营中所得到的问题进行进一步的解决。
6、结束整理阶段(20**年10月)：总结和展望研究项目。总结项目研究取得的成果和不足，以及后续的研究方向和需要注意的地方，整理书写结题报告等。
九、经费使用计划
项目经费预算
支出预算科目名称
金额(单位：元)
经费支出(合计)
10000
调研费
3000
版面费
2000
资料费
1500
会议费
1000
咨询费
1000
其他
1500
十、项目组承诺
承诺书
以上所填内容真实可靠，本项目组承诺：该项目立项后，将严格遵守有关规定、遵守本申报书和预算表中规定的条款和内容，保证按计划进度完成项目任务。
项目组全体成员(签章)：*年*月*日
十一、学校审核意见：
负责单位(公章)*年*月*日
十二、专家组审核意见
专家组组长签章*年*月*日
十三、实施办公室审核意见
公章*年*月*日
篇3：物业服务企业社区运营
物业服务企业“社区运营”
毫无疑问，“社区运营”是现在物业服务企业之间最为流行的话题之一。这个概念不仅应用于诸多企业的战略规划里，也被行业主管行政部门和行业协会的领导在不同场合反复提及。
从概念定义上，“社区运营”尚未形成相对清晰的社会认同。中文维基百科、百度百科等知识类网站也尚未出现相关词条。然而在物业管理行业内，以社区运营作为经营战略或盈利手段的企业行为已有时日。从可以查到的媒体资料看，20**年1月，对某物业服务企业“社区运营服务”经验的报道已经出现在深圳某媒体。[1]此后，社区运营在物业管理行业内逐渐被视为企业的“创新”战略和“创富”手段。20**年中，龙湖、长城、招商、中海万科和花样年等先后宣布引入“社区服务运营”战略，从而将这一概念被正式推向社会。 其中一些企业甚至认为，社区运营是物业服务企业原有经营模式的颠覆性的革新，“颠覆了传统物业仅对‘物’的服务，从人的需求出发，从被动服务转化为积极的主动式服务，为客户创造全面的价值。”
陡然之间，住宅区从物业管理行业食不甘味弃之可惜的鸡肋，变为“一条新财路”。事实上，这些年住宅小区的物业服务企业“撤盘”行为接连不断。两相对比，其中的玄机值得仔细考量。
一、 企业创新背后的“隐秘逻辑”
观察和分析物业服务企业的“社区运营”战略和行为，不同立场不同视角会给出不同的解释和评价。
对于企业而言，追求利润是其天性。“近些年成本持续上涨使企业盈利空间越来越狭窄，招工难困扰着几乎所有的物业企业，传统发展模式已难以为继。在行业生存发展面临极大挑战的同时，以信息化、知识化、网络化、全球化为主要特征的新经济时代的来临，无疑为我们打开了转型升级的另一扇大门。”对于这些通过创新从而实现创富的企业行为，行业协会也采取了鼓励和赞赏的态度：“通过创新求变寻找新的经济增长点和生存发展空间。一些品牌企业在商业模式的创新，互联网技术的应用，延伸服务的拓展，高附加值获取等方面做了很多有益的探索，收获了可喜的社会效益和经济效益。”表现形式包括：通过云生活、社区一卡通等科技的运用，以及社区资源整合与经营性 业务拓展，由物业管理专家向“房务管家，资产管家，生活管家”升级;通过涵盖社区商务、公寓短租、商业运营、长者服务等领域的“1+N”多角化战略，实现着物业管理生态圈向社区商业生态圈的延伸。而最新的社区运营战略，则被行业概之以“智慧社区”的标识。而其意义也不再是摆脱困境，而是行业升级。而这种企业战略和经营行为的逻辑是：“只要开发商为业主解决了其所面临的问题，那么社区服务的品牌和平台就会得到信任，而未来的赢利就水到渠成了。”
对于一般业主来说，面对物业服务企业的这种“社区运营”行为，至少有两种态度是显明的。一种，是采取欢迎的态度。其逻辑恰如企业所预期的，为业主解决了问题，提供了生活便利，为什么不欢迎呢?一种，则是质疑或反对，认为这种经营行为是物业服务企业“不务正业”。在某种意义上说，两种态度各有道理。
在当前的中国社会环境下，政府的态度对于企业经营行为的影响是非常重要的。从媒体公开报道看，政府的态度是支持或者默认的。深圳市住房和建设局20**年4月发布了“推行‘智慧社区’建设试点工作方案”，提出年内健全完善“智慧社区”建设技术规范和推广模式，完成30个小区“智慧社区”建设试点。通过“智慧社区”建设提升小区物业管理服务水平，提高业主生活质量;积极探索社区管理新模式，促进物业管理创新发展、转型升级。
各方的态度背后都有各自的逻辑。作为对各自立场和行为合理性的根据，其逻辑也必然力求自圆其说。虽然企业、行业和政府对“社区运营”行为的冲动各有动机，但其效果都是对现行的物业管理制度的“颠覆”。“(政治的或经济的)企业家会运用它们的才能或默会知识来搜寻获利的机会、估计成功的概率、用组织的资源来冒险以获取潜在收益”，美国经济学家诺思的这段话似乎是转为解释社区运营行为(或曰“社区服务经营”、“智慧社区”)而讲的。而诺思的另一段话，则启发我们对社区经营行为作出更为审慎的思考：“制度是社会博弈的规则，是人所创造的用以限制人们相互交往的行为的框架。如果说制度是社会博弈的规则，那组织就是社会博弈的玩者”。相对于“撤盘”行为所带来的短暂的秩序混乱，基于“创富”冲动而形成的这次以“社区经营”形式出现的物业管理制度的“颠覆”，会对住宅小区的物业管理秩序带来哪些影响?从制度演化的角度有必要对此做出更为本质化的逻辑分析。换言之，分析日常行为逻辑下面的“隐秘逻辑”。
从投身于社区经营的物业服务企业们的表述看，其企业行为与传统的企业经营行为已经发生表述或认知上的改变。企业行为的实施对象从原来的“物业管理区域”(住宅小区)改为“社区”，也有的企业称之为“社区服务”。对行为性质的界定也突破了此前的理解--原有的物业服务企业的经营行为的性质，通常用“物的管理”和“人的服务”来定义;经历“社区经营”行为的经营模式的改变后，“物的管理”还是企业存在的基础，但“人的服务”的内涵则截然不同。
企业行为的规范，通常被认为来自于法律和合同两个方面。对物业服务企业来说，应该按照《物权法》、《物业管理条例》等法律法规和物业服务合同从事经营活动。这些法律法规和合同一起构筑了物业服务企业与业主之间的互动关系的规则，形成彼此间的行为约束。从法律角度讲，民事主体的民事行为是“法无禁止即为许可”。从合同发生作用的契约精神看，合同是不同主体之间的合意表示。在合同签订后，双方之间的关系即应按照合同之约定相互约束和相互作用。
但是我们必须注意到，即使是再精明的人，在订立合同时也不会事无巨细地穷尽一切行为之约束。物业服务合同也是如此，其通常包括的内容就是物业服务企业和业主之间彼此的对于“物业管理”和“物业服务”的权利和义务--基于《物权法》和《物业管理条例》和合同的彼此合意和约定。
由此就产生了一个至关重要的问题，在“法无禁止即为许可”和“合同约定”之间，还存在着一片巨大的空白地带。与正在讨论的物业服务企业的“社区经营”行为相关联的是，这片地带上是否就无所约束了呢?答案是否定的。或曰，公序良俗;或曰;行业惯例;或曰，市场伦理;或曰，道德自觉。总而言之，合同的订立者在法律之内和合同之外这一地带的彼此行为约束应该是不言自明的。举一个可以类比的例子，一群人购票进入公园游玩。他们可以野餐、拍照甚至按照中国人的习惯在公园广场上唱歌。甚至，他们可以策划为其中一对新人举办一个没有场景的婚礼。但是，他们不能提前一天进入公园布置场景(除非得到公园管理方的允许)。否则，他们的布置场景和举办婚礼的行为会随时被公园管理方叫停。因为在管理方看来，这已经超出了游玩娱乐的日常行为的范畴而变为某种(社会普遍认为的)经营行为，这与经营性公园管理方的利益形成了冲突。而现在的问题是，从事社区经营的物业服务企业正在突破这种“不言自明”的规范和约束。并且，这种突破被冠之以“创新”“革新”的名义，“改善行业生存状况和转型升级”的使命，以及对政府号召的响应。以当前中国社会普遍的话语逻辑而言，凡被冠以创新、转型升级之名或响应政府号召的的企业行为，皆会因此而被赋予“正当性”。
但是，这种“正当性”无法经受“产权”的考量。从制度演化的角度看，其对于物业管理行业的传统逻辑的颠覆，对住宅区业主主权和治理秩序的破坏力，比包干制有过之而无不及。
二、“社区经营”行为的潜在危害及应对
从前面的分析物业服务企业所开展的“社区经营”行为来看，其中所包含的内容很多并非“创举”。比如，房屋银行(或租赁)、针对社区居民日常消费的电子商务、老年人的扶助或养老等，都已有专门企业开展，并且形成一定的规模。仔细观察可以发现，类似的社区服务经营行为的实施主体可能包括六类：政府(包括政府扶植的社区居委会)、从事专门业务的企业、NGO(民非企业等)、开发商、物业服务企业和业主团体等。这里值得探讨的是开发商、物业服务企业和业主团体的“社区经营”行为--政府的经营行为是不受限制的;从事专门业务的企业和NGO的经营行为，只要依照登记或批准的经营范围，即为合法。
依据《物权法》，开发商可以拥有小区会所或其他经营性房屋的产权。因此，开发商如果利用它们开展获得批准的经营业务，无可厚非。
对于业主团体而言，无论是业主大会，还是业主委员会，迄今为止只有温州可以获得法人地位。在温州以外，依据现有的法律法规，业主团体开展社区经营业主只能限于“共有物”的出租。
作为虽然与前述行为人同样，住宅区的物业服务企业的活动范围也是在“社区”，但是物业服务企业的“社区经营”行为的性质与前述大为不同。事实上，物业服务企业对此应是有所察觉的。这从其在介入社区经营领域时，将经营区域的称谓从“物业管理区域”改称“社区”可见一斑。
物业服务企业的“社区经营”行为可能带来的潜在危害可以从以下几个方面进行分析：
第一，可能构成对业主的侵权，这主要是对业主信息的搜集、利用和对属于业主的共有房屋或场所、以及资金的经营性占用两方面。众所周知，目前房屋租赁行业在开展业务前，都会搜集业主区域内的业主信息，依靠电话问询的方式获取房源。业主信息的来源，或者来自于行业内的共享资料，或者来源于从开发商、物业服务企业处的资料外泄。不论物业服务企业是否设立专门或关联企，当其利用业主信息(包括基于物业管理服务搜集整理的业主消费行为信息)开展业务，都会构成对业主权利的侵害。这是因为，这些信息的所有权属于业主所有，未经权利人同意不应该利用相关信息进行经营活动。在某种程度上，未经权利人的许可而擅自利用工作之便搜集和整理权利人的相关信息，并用来经营活动，也是侵权行为。这里的关键是，如果物业服务企业若搜集和整理相关信息，其行为发生地并非公共空间，而是具有产权性质的准公共空间。而且，这种信息搜集分析行为事先并未征得业主同意。
对于属于业主的共有房屋或场所、以及资金的经营性占用，物业服务企业或许会辩解称，难道用于物业管理服务不是经营性占用么?这里需要明确的是：其一，物业管理服务行为是合同允许的;其二，包干制纵容了物业服务企业占用业主资金的行为，但是必须确保资金在合同约定期限内如数投入物业服务项目。
与前面公园婚礼的例子相类比，从产权角度看，凡是物业服务企业未经征得业主同意而开展的超出物业服务合同范围的经营行为，既是突破法律与合同之间“不言自明”的规范和约束的行为，也是某种程度的侵权行为。
第二，物业服务企业在所服务的住宅区开展“社区经营”业务，可能造成对所开展业务的垄断。20**年8月，深圳市房地产经纪行业协会协同六十余家房地产经纪机构联名向市住建委、纪检等部门，控告物管公司及物管人员索取贿赂、干扰正常房地产经纪活动等行为，即为警示。事实上，过往常见的新建商品房小区入住后物业服务企业垄断或参与组织装修材料的销售，或物业服务企业对小区宽带运营商的引入和分成行为，皆可以视为物业服务企业的“社区经营”行为的初始模板。
第三，更为根本的是，物业服务企业的“社区经营”行为破坏了住宅区业主的区分所有权关系，对治理秩序带来的危害将会在一段时间的潜伏后爆发。无论是从物业管理的定义，还是从住宅区业主的区分所有权关系，物业服务企业的服务对象都应该是住宅区中的共有物--即习惯称呼的“公共区域”。但是由于中国特有的前期物业管理制度，以及法治环境的不充分，物业服务企业形成了对物业管理服务中业主所有权(产权)权利的惯性忽视。
从区分所有权角度看，业主是通过集体合约的方式向物业服务企业购买服务。而“社区经营”行为突破了业主的集体合约，将业主与物业服务企业的关系重构为业主个体与其(或其关联企业)的市场关系。由此，借助从“物业管理区域”到“社区”、从“物业管理服务”到“社区运营”这样的概念转换，物业服务企业突破了传统的其与区分所有权人团体间的合同关系，诱使住宅区中的业主、居民对社区经营行为所提供服务形成习惯养成式的长期享用，从而令享用此类服务的这部分人(业主，或居民)对物业服务企业形成人身依附关系。进而，因为与物业服务企业在物业服务合同之外其他商业关系的有无，业主间分裂为不同群体;尤其是有些企业推出的以消费积分抵扣物业费的经营方式，更是对业主集体合约的彻底破坏。在平常生活中，这种破坏的危害难以显现。但是一旦业主更换物业服务企业，则业主群体间的对立将会破坏业主的集体行动，造成业主行动效率的低下和纠纷矛盾。进一步而言，因为业主人数在住宅区中所有居住人口中比重总是少数，因而在将来更换物业服务企业过程中还有可能会发生一种极端情况：对物业管理服务不满的业主们要求更换，而享用社区运营服务的居民不同意更换，这势必会造成更激烈同时也更深刻的社区冲突。
如果这种社区运营行为发生在前期物业管理阶段，则在现有的法律制度和社会环境下，业主们成立业主大会、终止前期物业服务合同等行使业主自治的权利，也必然会遭遇到比以往更为强悍的阻力。
作为物业服务企业“社区经营”行为的对象，业主群体该如何应对可能发生的风险和危害呢?简要而言，有三种方法：
第一，实行酬金制，开设业主自行管理或与物业服务企业共管的的资金账号，强化资金管理。
第二，业主大会(业主委员会)自行收取物业费，将物业服务企业的行为范围限于对住宅区共有区域的养护、维护。
第三，更为根本的，是要在《管理规约》中设立专门条款，约束为本小区提供物业管理服务的企业：不得从事消费积分抵扣物业费的经营行为，不得利用业主信息和业主共有房屋和区域从事与物业管理无关经营活动。如果从事与物业管理无关经营活动，应该事先告知业主委员会并获得许可;如果物业服务企业的关联企业从事“社区经营”活动，应该事先告知业主委员会并通告业主大会，报告可能存在的风险。
本文发表在《住宅与房地产》20**年十月刊(上) ，发表时署名“老忱
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