仓前街道住宅小区业主委员会标准化建设考核办法

　　为提高我街道住宅小区业主委员会(以下简称业委会)标准化建设水平，推动业委会在促进城市社区基层治理发展、维护业主合法权益、改善人民群众生活环境中发挥更大的作用，根据国家、省、市物业管理法规和《关于进一步加强业主委员会规范运行的指导意见》(余组[2018]1号)、《仓前街道关于加强住宅小区业主委员会标准化建设实施意见(试行)》(仓街办[2019]97号)的文件精神，结合仓前实际，制定《仓前街道住宅小区业主委员会标准化建设考核办法》，本考核办法自2022年11月15日起施行，具体内容如下：

　　一、考核对象

　　为本街道范围内已成立并完成备案的住宅小区业委会。

　　二、考核方式和内容

　　(一)考核方式。采取社区居民委员会考核和街道考核相结合的方式进行。

　　(二)考核内容。分为：党建引领、组织机构、履行职责、社会评价。考核指标及评分办法详见附件1，考核结果运用标准详见附件2。

　　三、考核分值及方式

　　1.考核总满分为100分，各分值具体分布为：

　　2.社区居民委员会考核评分占权重的30%，街道考核评分占权重的70%。

　　3.考核评定标准为：

　　四、考核流程和时间安排

　　1.在每年12月20日前，由社区居民委员会(村民委员会)完成对业委会的考核，并将考核结果上报街道区域发展与治理中心(物管办)。

　　2.由街道办事处区域发展与治理中心(物业线)对业委会考核，并结合社区考核评分确定拟考核结果，将拟考核结果提交仓前街道物业管理工作领导小组。

　　4.由仓前街道物业管理工作领导小组审核考核结果，将考核结果通报社区居民委员会(村民委员会)，并在政府平台、各社区(村)宣传栏公示。

　　5.街道办事处举行表彰大会，对考核结果评定为3星级及以上的业委会颁发等级荣誉证书和奖金。

　　本考核办法暂试行贰年，街道办事处可根据实际工作开展进行适当调整，本办法的最终解释权归仓前街道办事处所有。

　　附件1：《仓前街道住宅小区业主委员会标准化建设考核细则》

　　附件2：仓前街道住宅小区业主委员会标准化建设考核结果运用标准

　　杭州市余杭区人民政府仓前街道办事处

　　2022年10月27日

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：北京市业主委员会年会讲话--建设和谐家园

　　在北京市业主委员会第三次年会上的讲话--以主人翁的责任感建设和谐家园

　　北京业申委召集人、朝阳区新天第小区业委会主任、朝阳区物业纠纷调解委员会副主任、第二届北京市感动社区十大人物之一张大宪主任

　　各位代表、各位来宾：

　　大家下午好!今天，在北京市业主委员会第三次年会上能够见到这么多新老朋友，让人感到特别振奋。我们大家代表着首都百万业主群众，今天齐聚一堂，共议改革大事，就是要为新的一年北京市业主委员会的建设和小区、社区建设吹响号角，明确方向，献计献策，凝聚力量，让首都社区基层自治工作迈上一个新的历史台阶。

　　“一年之计在于春”。今天，在市委、市政府的统一领导部署下，经过广大业主和街道办事处、社区居委会、物业公司的共同配合努力，首都社区群众自治的改革工作已经进入了新的历史阶段。这个大好局面的出现有着一些鲜明深刻的标志。例如从国家政权机构来看，人大代表、政协委员和各民主党派人士比以往更加密切地关注业主权益和社区建设，更加关注小区建设中存在着的诸多突出矛盾和遗留问题。倾听群众呼声，积极向政府递交举足轻重的各项提案。在社会舆论方面，一些重要的新闻媒体开辟专门的版面栏目、紧密报道有关业主和社区建设的问题。北京市以建立住宅区业主大会和业主委员会为主导的小区建设工作已经进入了条件成熟、可以全市铺开的阶段。

　　如果说今天我们召开的这个年会具有重要的现实意义，就在于我们这几年代表广大业主利益的工作没有白白付出，与市政府的工作部署达到了有机的融合。记得3个月前《北京市业主大会和业主委员会指导规则(试行)》刚向社会公布，引起了广大业主的高度关注和热烈反响。

　　当然，任何一部规范性文件的出台都不会尽善尽美，都或多或少存在不尽人意的地方。对于《指导规则》，社会各界对其中涉及到的一些问题提出了疑问和不同见解，业申委也接到了不少电话来访。两个月来，市建委、业申委分别召开了多次座谈会，邀请各界代表，认真听取意见，并将群众反映汇总后向市政府有关部门作了汇报。

　　就这些社会反映，我借此机会跟大家谈三个问题。中心思想是表达一个意思：认真学习，提高认识，以主人翁的责任感建设和谐家园。需要说明的是，我的这些看法是吸收座谈会上一些专家学者、各界人士的言论见解而归纳的。

　　第一个问题是：认真学习提高认识全面准确地理解领会《指导规则》

　　我认为，《指导规则》是一份建设和谐北京的重要文件，她将对北京市城市管理、社区建设产生深远的影响。再过10年，我们回过头来再看这份文件，可能更加理解她的历史价值。为什么今天政府出台这个文件呢?其中一个重要原因，就是《物业管理条件》颁布5年了，北京市仅有不到20%的小区成立了业委会，这对于和谐社区的建设是一个大的障碍。相当一部分街道、居委会干部认识的落后，对《物权法》、《物业管理条例》的漠视，造成了这方面工作的滞后，甚至成了阻力。同时部分业主有搭便车的思想，自己的事自己不愿去做，都等现成的。由政府来推动这件事已成定局。所以政府出台这个文件，责任由政府来推动，由街道备案，由居委会负责人作为召集人限时筹办这件事，这确实是一件好事。从中我们可以体会政府的良苦用心。

　　关于这个《指导规则》大家的看法也不一样，有的相当悲观、有的审慎乐观，这都没有关系，我们可以互相交流，但确实有比没有好，哪怕有很多不足，都没有关系，因为她出来了，出来了我们就可以提意见、可以提出我们的建议了。现在还是试行，在实践中还会有改进的空间，我们可以提建议，把我们实践中遇到的问题和意见、建议总结出来，就可以有的放矢。对于大家的意见，我们可以归纳起来，向市人大、市政府、社工委、市建委提出来，一次不够我们提两次。比如有的社区居委会提出没有开发商代表参加的业主大会筹备组不合法，这就是一种错误的观点，开发商代表不参加筹备组没有关系，筹备组照样可以开展工作这个问题我们已向市建委反映。过一段时间在实践中有了新的问题和意见，我们还可以继续提。

　　需要注意的是，《指导规则》是一份指导性文件，主要是用来约束行政机关的，不是用来约束业主的，对业主来讲只是一个很好的参考意见。如果业主能够自己组织起来，完全可以自行筹备成立业主大会，选举业委会，到时候请街道办事处和社区居委会来监督就可以了。

　　第二个问题：怎样理解《指导规则》中的一些关键性问题

　　首先关于备案的问题，以前《物业管理条例》规定到建委备案，实际上建委发了个文件，先到居委会盖章、然后到街道办事处盖章，现在明确了只盖一个章，居委会的章取消了，到街道办事处备完案就可以了，由街道办事处抄报给各单位，就不需要我们跑到建委去备案了。这是一个很大的进步。

　　关于由居委会作召集人的问题，许多业主表示担心。居委会要是不作为怎么办?有些业委会成立不了，就是卡在居委会这一关。我认为，这并不影响我们业主自己召集，更不影响我们业主通过直接的决定来作出规定。所以大家不用去担心，因为法律已经赋予了我们权利。这类问题和群众的担忧，在远郊区和城乡结合部表现比较突出。由于历史和社会人文环境的因素，当地的干部比较保守，还存在地方保护主义，比如不赞成小区成立业委会;排斥外来的业主;尽量安排自己的关系担任物业服务工作;阻挠业主和业委会解聘原有当地物业公司等等。在这个问题上，门头沟区绿岛家园小区业主们申请成立业委会的遭遇十分典型。

　　绿岛家园小区居委会的管辖范围就是这个院子，居委会主任明确表

　　示反对成立业委会。从20**年起，几位业主积极分子为成立业委会发起签名，第一次是720户业主，第二次是320户业主。居委会主任去做分化的工作，告诉业主说没有我的签字，绝对成立不了，业主委员会是乌合之众。去年6月份，这位主任甚至向街道办事处汇报说业主是闹事，给业主积极分子造成很大压力。后来业主代表找到《业主周报》编辑部反映了情况，记者专程作了采访报道，引起有关部门的关注，在市、区物业服务指导中心的督促下，这位居委会主任态度有所转变，表示要积极支持业主们的要求，早日落实筹备工作。《指导规则》实际上在这里只规定了召集人制度，把其他的权利还是给了业主大会和业主委员会。居委会起到监督的作用，业主委员会和业主大会有问题的时候，居委会要向街道办事处去报告。由街道办事处来处理这个事情，是有好处的。因为如果街道办事处处理不对，可以走行政复议、行政诉讼。 　　实际上，《指导规则》是把居委会的工作和街道办事处、和居民拉近了，现在规定了居委会要负责召集成立筹备组，要负责任，我希望她负责任，捆在一块儿，就知道什么是责任、什么是受累了。

　　业主们对居委会做召集人还有许多担心，比如：政府是好心，但"好心可能办坏事"，居委会权力大了，就可能产生腐败，侵犯业主权益;有的居委会干部水平不高，指导不好选举工作。对于这个问题，我认为解决的最好措施一是搞好对街道居委会的培训，二是加强对居委会指导工作的监督。培训工作至关重要，其中包括政治责任心、思想政策水平和筹备业主大会、选举业委会专业知识的学习提高。只有居委会一心为公，把所有工作整明白了，才能知道好小区工作。据了解，市政府有关部门对这一工作已经列出计划，将准备从二月底开始，分期分批的开展这方面的培训。我想，经过培训，这方面问题会解决得好一些。不管怎么说，我们广大业主是有监督权的，有了问题，群众有权利向上级反映，并要求政府机关介入解决。当前，有一个普遍存在的问题，就是有些小区的业主不关心小区的事儿，对成立业主大会和选举业委会不热心。一方面我们在举手宣示我们的权利，另外一方面又拱手让别人行使我们的权利。许多人都有这种矛盾心理。这是我们推动小区建设的思想障碍，需要我们在座的带头人深入群众，坚持不懈的搞好思想发动工作。

　　新的《指导规则》增加了开发商的责任，督促开发商、物业公司支持成立业主大会。如果开发商拒绝买单，不提供有关资料，不主动配合，就意味着存在违规行为，政府建设部门有责任去处理这个问题。

　　关于业主大会投票，因为召集业主大会会议很困难，现在规定了代理人制度。以前的制度是一个业主只能代表一个业主，不能接受很多人的委托。这次有进步，规定具体一个业主可以代表几个业主，由业主大会议事规则来决定。这样一个业主就可以接受很多业主的委托去投票，将来各小区可以各楼设立代理人制度，几十个人开会就可以代表业主大会来表决，而不是召集那么多人。当然代理人有哪些权限还需要写清楚，让业主签授权书，这样方便大家开业主大会会议，这也是一个很大的进步。当然处分建筑物重建、公共维修基金这些重大事项的时候，还需要业主挨家挨户投票，一般事务可以由代理人来决定。当然代理制度和业主代表制度是不一样的，但是我们在处理业主大会议事规则的时候可以结合起来，业主代表可以兼任某栋楼的代理人，这就可以方便大家召开业主大会，这些是比较好的地方，我们将来可以用起来。

　　比起《物业管理条例》，《指导规则》还有一个很大的变化，业主可以以一幢楼、一个单元、一个楼层为单位，共同决定本区域内的管理事务。现在很多事情都要几百户、几千户来共同表决，现在一栋楼的业主可以自己来决定，当然限制不能与整个小区的物业管理规约和整个业主大会议事规则抵触，但总之这也是一个进步。

　　在选举业委会问题上，如果房产证上只写一个人的名字，作为夫妻的另一方能否具备被选举资格呢?如果夫妻双方约定房屋为共有财产，那么根据《婚姻法》夫妻双方就都是业主。为了更加方便确认这一点，最近政府出台了一个文件，只要夫妻双方带着结婚证、户口本、身份证去房地产管理部门，花上30元钱工本费，就可以加上另一方的名字。因此，产权证已经有了两个，一个是主体证;另一个是共有证。两个证都拥有同等的权利。

　　有人提出《指导规则》中没有规定业主委员会的办公用房，我认为不是这样的。法律规定业主对于公共区域持共有权益，大家买下的房子，究竟这些房子干什么用不需要别人决定，我们自己举手表决，这个地方作为业主委员会的办公用房，我们从物业费中抽出一部分作为业主委员会的经费，我们就不需要参照《指导规则》了。现在最好的社区每年的公共收益超过了100万，总比居委会好得多，大家可以去举手，干吗需要这份文件呢?文件上没写你就没有吗?不是。现在我们已经开始有业权收益的项目了，比如楼梯广告、电梯广告、每年下来有100多万，需要这份文件吗?不需要。包括物业用房和业主委员会用房，不需要文件规定，从窄的方面来说，业主委员会的工作也有一项是物业管理，我们表决将某间房子作为业主委员会用房，完全没有问题。

　　业主的所有权是否必须要通过各级红头文件来规定才有所有权?我认为不是，我可以决定每年100多万的经费，难

　　道不能决定业主委员会的用房吗?我可以决定这家物业公司明年不在我这儿经营服务了，我还不能决定物业费标准吗?如果没有文件认可大家觉得心虚的话，我觉得没有必要，在这里，我想强调一个业主自身的觉悟和坚持学习、不断接受再教育的问题，这个问题容易忽略，但影响却十分深远。有的专家讲的好："我不担心业委会能不能选举出来，但是担心业委会能不能把工作干好，能不能把这项事业长期永久地坚持下去。"他讲得很深刻，想得很长远。确实存在这个问题。因为干好小区工作要靠业委会和全体业主的共同配合。如果业主没有觉悟，不关心公益事业，不尊重公共利益，要想搞好小区建设就很难。比如物业费问题，从实质上讲这并不是一种消费，而是对自家产业的一种投资，只有保持一定的投入才能保障你的家园不会败落;只有运用好这种投资，才能使大家的产业保持升值。这种观念还没被大多数业主所认可，还要长期不懈地展开宣传教育。当然，涉及到业主和住宅区方方面面的法律问题也是业主接受教育的重要方面。我们希望大家，所有业委会多做这方面的工作，持之以恒，使广大业主在文化知识、法律意识、思想道德等方面有较大的提升，有长足的进步。 　　第三，业申委将向政府有关部门建议和呼吁，允许将业主大会登记为法人组织

　　这个问题是《指导规则》未作规定的问题，因为它涉及到诸多司法领域，解决起来比较复杂。但给予业主委员会法人资格确实是很多业主群众和专家学者的共同呼吁。因为这也是摆在广大群众和业委会面前的一个实质问题：法人资格是业主大会工作的双向需求。一方面对内，有了法人资格，可以从法制的角度对业委会及其成员进行约束，让每一位成员从主观上和客观上对自己的职务和工作真正负起法律责任;另一方面对外，可以以独立法人的身份处理与外界单位的相互关系和各种纠纷。换句通俗的话说，有了法人资格，业委会内外的很多事情可能就好办了。

　　举例来讲，由于没有法人资格这种待遇和限制，现在有些业委会成员没有法律意识和承担司法责任的顾忌。有的认为反正业委会是群众组织，我能干就干，不能干就不干，说不干不打招呼就不管了。还有的业委会主要成员个人主义严重，大权独揽惯了，自己决定离开业委会时，连印章、文件一起带走，谁也不给。由于缺乏法律意识，有的业委会成员在换届选举后，不情愿交接相关手续，让新当选的业委会成员无法开展正常工作。尤其是在业委会处理与物业公司、业主的矛盾纠纷时，常常使业委会陷于束手无策的境地，想打官司无法以自身为主体起诉对方，与外界打交道由于没有独立法人资格而无法办理相关手续。

　　为此业申委将联名向北京市政府发出呼吁书，请求允许将业主大会注册为法人组织，中场休息时请大家联名。

　　各位代表朋友，我们坚信，有市委、市政府的统一领导，有在座的各界精英人士的不懈努力，加上广大业主群众的配合支持，20**年的北京业主大会和业委会建设一定会取得丰硕成果。谢谢大家。

篇3：淄博市关于强化党建引领加强业主大会和业主委员会建设的指导意见

　　淄博市关于强化党建引领加强业主大会和业主委员会建设的指导意见

　　ZBCR-20**-0600009

　　淄房发〔20**〕101号

　　为规范业主大会和业主委员会活动，维护业主的合法权益，进一步加强和改进业主自治工作和城市基层党建工作,强化党建引领社区管理创新,形成社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业 “四位一体”工作机制,推动城市基层治理体系和治理能力现代化,提高群众满意度，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《淄博市物业管理办法》和《关于推行社区“四位一体”工作机制提升城市基层治理水平的意见(试行)》(淄组发〔20**〕20号)等法律法规和规定，现提出强化党建引领加强业主大会和业主委员会建设的指导意见如下：

　　一、业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，业主委员会由业主大会依法选举产生，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

　　业主大会和业主委员会在街道党工委(镇党委)、社区党组织的领导下依法开展业主自治工作，接受其监督管理。大力推行业主委员会实现党的组织和工作覆盖，使其成为党组织联系服务群众，加强和完善城市社区治理的重要力量。

　　区县组织部门、民政部门、物业主管部门负责指导街道党工委(镇党委)、街道办事处(镇人民政府)开展业主大会有关工作，对业主委员会成员进行业务指导和培训。

　　街道办事处(镇人民政府)负责组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会，选举业主委员会和业主委员会换届，派员参加业主大会会议，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

　　社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处(镇人民政府)做好业主大会相关工作。

　　二、符合首次业主大会会议召开条件的，由建设单位、物业服务企业或者10%以上业主联合签名提出申请，街道办事处(镇人民政府)应当在受理申请之日起30日内组建业主大会筹备组，并制定业主代表产生办法。产生办法应当包括业主代表应当具备的基本条件、推选方式、异议解决、数量分布等内容。其中业主代表的基本条件不得低于业主委员会成员条件。

　　筹备组的人数一般为7至11人的单数，由街道办事处(镇人民政府)、社区居民委员会和建设单位、物业服务企业、业主代表等组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道党工委或者镇党委成员担任，副组长由社区党组织书记担任。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。新建物业首次成立业主大会，建设单位应当于筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料。

　　筹备组应当自成立之日起10日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

　　三、筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

　　(三)拟定首次业主大会会议表决规则;

　　(四)确认并公示业主身份、业主户数以及所拥有的专有部分面积;

　　(五)拟定业主委员会组成人员候选人产生办法，确定业主委员会组成人员候选人名单，拟定业主委员会选举办法;

　　(六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　首次业主大会筹备组应当在街道、社区党组织指导下，在其成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

　　四、业主大会履行下列职责：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

　　(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金;

　　(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

　　决定前款第五、六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　五、业主大会议事规则应当包括以下内容：

　　(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

　　(二)业主委员会的职责;

　　(三)业主委员会议事规则;

　　(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

　　(五)业主投票权数的确定方法;

　　(六)业主代表的产生方式;

　　(七)业主大会会议的表决程序;

　　(八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;

　　(九)业主委员会换届程序、补选办法等;

　　(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

　　(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

　　六、业主人数较多的，可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。

　　业主代表可以幢、单元、楼层等为单位推选。业主代表参加业主大会前，应当就会议内容征求本幢、单元、楼层等业主的意见、建议。涉及表决事项的，应当将业主表决意见如实向业主大会提交。

　　业主代表未履行相关义务的，由相关业主决定是否予以更换。业主代表的任期不得超过当期业主委员会任期。业主代表的任职条件由业主大会议事规则或者管理规约约定。

　　业主大会会议表决意见按同意、反对、弃权和未表决四类表决结果汇总。

　　七、业主委员会是业主大会的执行机构，对其负责，受其监督，其成员应当符合下列条件:

　　(一)遵守国家有关法律、法规;遵守管理规约(临时管理规约)、业主大会议事规则，积极履行业主义务，按时交纳物业服务费等相关费用;

　　(二)具有完全民事行为能力，热心公益事业，责任心强，公道正派，诚实守信，廉洁自律;

　　(三)具有一定的组织能力和履职时间。

　　鼓励和支持党员或人大代表、政协委员通过法定程序成为业主委员会成员，发挥模范带头作用。

　　八、业主委员会由主任、副主任及委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会一般由5至11人单数组成，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

　　业主委员会委员候选人应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意才可当选业主委员会委员。

　　业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员但得票数达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意的，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

　　业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。执行委员负责业主委员会的日常事务工作。

　　首次业主大会筹备组或者业主大会议事规则也可以约定业主委员会主任、副主任由业主直接选举产生。

　　支持符合条件的社区“两委”成员兼任业主委员会成员。支持业主委员会执行委员依照法定程序进入社区居民委员会任职。

　　社区“两委”成员兼任业主委员会成员应当采取等额选举的方式进行。

　　首次业主大会筹备组或业主大会换届筹备组应当在街道、社区党组织的指导下，共同做好社区居民委员会成员兼任业主委员会成员工作。

　　九、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向社区党组织报告，并持下列资料向街道办事处(镇人民政府)和区县物业主管部门备案：

　　(一)业主大会会议决议;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)业主委员会委员名单和基本情况;

　　(五)法律、法规规定的其他资料。

　　以上材料，经街道、社区党组织同意盖章后，报区县物业主管部门。区县物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起10日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具刻制印章证明，业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当依据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章，应当依据业主委员会会议的决定。

　　业主委员会印章内容应当包括业主委员会任期时间信息。

　　十、业主委员会履行下列职责:

　　(一)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三)执行业主大会的决议、决定;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)执行社区“四位一体”工作机制，接受党组织的领导和管理，配合街道办事处(镇人民政府)、公安机关、社区居民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作;

　　(七)业主大会赋予的其他职责。

　　十一、业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议，每季度至少召开一次。

　　业主委员会应当在会议召开7日前，在物业管理区域内显著位置公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

　　业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托执行委员召集。会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。业主委员会作出决定后，应当自作出决定之日起3日内以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，并报社区居民委员会。

　　业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认。业主委员会应当建立工作档案。工作档案包括以下主要内容：

　　(一)业主大会、业主委员会的会议记录和决定;

　　(二)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;

　　(三)业主委员会选举及备案资料;

　　(四)专项维修资金筹集及使用账目;

　　(五)业主及业主代表的名册;

　　(六)业主的意见和建议。

　　十二、业主委员会任期届满60日前，应当向社区党组织、街道办事处(镇人民政府)提交换届选举书面报告，在街道、社区党组织指导下，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　业主委员会任期届满后未提请组织召开业主大会的，街道办事处(镇人民政府)应当组织业主成立换届改选小组。换届改选小组应当自成立之日起30日内召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

　　业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会，并做好其他交接工作。未成立新一届业主委员会的，按规定移交给社区居民委员会。不及时移交的，街道办事处(镇人民政府)应当协调督促其移交，必要时，公安机关依法协助。

　　业主委员会委员资格在任期内终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的前款所列物品和财物移交给业主委员会。

　　十三、物业所在地的区县物业主管部门应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，定期对业主委员会成员进行培训。业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　街道、社区党组织应当及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

　　十四、召开业主委员会会议时，业主委员会会议召集人应当告知社区党组织，并听取社区党组织的建议，邀请社区“两委”成员参加。

　　十五、建设单位未按规定报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的街道办事处(镇人民政府)有权责令建设单位限期改正。

　　十六、业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处(镇人民政府)应当责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，由物业所在地的居民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

　　违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正，并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的，依法追究责任人的法律责任。

　　十七、业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　十八、业主大会、业主委员会应当依法履行职责并对其做出的决定负责。其作出的决定违反法律、法规规定，或者不符合业主大会议事规则和管理规约规定程序的，街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主大会议事规则和管理规约可以规定，存在严重失信行为，被记入严重失信行为人记录的业主委员会成员，自行终止业主委员会成员资格。

　　业主委员会成员被记入严重失信行为人的，街道办事处(镇人民政府)应当及时通知业主大会、业主委员会，指导其按照业主大会议事规则或者管理规约的规定，做好改选工作。

　　业主委员会成员集体辞职的，应当以书面形式报社区居民委员会,并将业主大会、业主委员会的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给社区居民委员会代为监管。未及时移交造成业主损失的，由业主委员会成员依法承担赔偿责任。

　　十九、物业管理委员会制度。对不具备成立业主委员会条件，或者具备成立条件但未成立，经物业所在地街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立，以及业主委员会不履行职责达半年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的，由街道办事处(镇人民政府)、社区“两委”、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

　　物业管理委员会人数应当为9至13人的单数，其中业主代表所占比例不得低于总人数的二分之一。物业管理委员会人员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　物业管理委员会履行业主大会职责的，作出决定前，应当征求全体业主意见;作出决定后，应当在物业管理区域显著位置公示，公示时间不少于15日。

　　物业管理委员会自新一届业主委员会产生之日起自动解散，并向新一届业主委员会移交相关资料。

　　本指导意见自20**年12月6日起施行，有效期至20**年12月5日。

　　*淄博市委组织部 淄博市民政局

　　淄博市住房和城乡建设局 淄博市房产管理局

　　20**年11月6日