篇2：物业管理专项维修资金的讨论

　　物业管理专项维修资金(以下简称专项资金),又称为物业本体和共用设备设施大中修和更新改造储备金。有的地方称为“共用部位共用设施设备维修基金”,也有的地方将其区分为“公用设施专用基金”和“房屋本体维修基金”两个基金。

　　一、专项资金的概念和性质

　　专项资金是由业主或非业主使用人交纳的,为了保障物业在使用一定时间后,所需的特定维修、更新及房屋发生紧急情况时应急的资金。在物业管理活动中,为了维护全体业主的共同利益,保证物业始终处于正常的和完好的状态,除了在物业管理费中满足物业的日常维护和小修活动外,业主或非业主使用人平时定期交纳小量的费用,集中储备起来,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后特定情况下的中修、大修、更新、改造以及出现特殊或紧急情况时的支出。专项资金的建立可以避免在上述情况出现时,集中大量的出资给业主带来的负担。同时,也可以在出现上述情况时,能够得以及时处理,使业主和非业主使用人能够工作、生活在一个良好的环境当中。这也是物业管理追求良好和长效管理的重要因素和必要条件。

　　专项资金是物业管理财务管理中的一项重要内容,其费用性质同物业管理费一样,是由业主交纳,由物业管理单位或政府主管部门设立专门账户管理,经业主大会批准,最后由物业管理单位使用的专门费用。所以,专项资金的使用者权益属于全体业主,物业管理单位对它的管理和使用属于代管性质。同时,它的使用范围也是在物业管理费的使用范围之内,而且更具体、更专指,这就更决定了它的专项性质。

　　根据上述性质,专项资金本应是物业管理费成本中的一个构成因素,在管理操作中将其纳入物业管理费中,由物业管理单位在会计操作中进行提留,设立专账或开立银行专户,其管理使用简便易行。但根据我国实际情况,现行国家政策和各地政府在实施办法中都将专项资金从物业管理费中分离出来,并设定了严格的使用和管理办法,这主要出于两方面的原因,一是由于首次设立专项资金时的资金来源渠道和途径比较复杂,各地的规定也不尽相同,如果直接并入物业管理费中会给多渠道筹集专项资金带来障碍。二是由于国内的物业管理从总体上讲尚处于起步阶段,很多物业管理单位的管理行为和管理费的使用管理还很不规范,同时目前国内的物业管理费水平还普遍较低,有的还难于保证日常运作,如果直接将专项资金并入物业管理费中,可能会给专项资金的专项和规范使用带来不安全因素,甚至会造成挪用、乱用的情况,使物业和业主的最终利益受到侵害。

　　二.设立专项资金的目的和作用

　　设立专项资金的主要目的是为了应付在物业管理活动中比较巨大的非日常性开支和非预见性开支,尤其是为维持和保证物业共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的大型修缮改良性的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造,因此,专项资金的作用实际上就是物业本体和共用部分固定资产的折旧补偿。

　　众所周知,物业在建成之后,必然会受到自然的和使用的损耗。随着时间的增加,自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对建筑物在一定程度上存有的自然侵蚀、老化、陈旧、残损。如果没有建立专项资金,就不可能合理、有效地安排物业的修理和保养计划,必然会加速物业的自然侵损,以致会由于维修保养不及时使物业进入或过早进入衰败过程,从而加速物业的老化程度,缩短了物业的使用寿命,甚至会酿成伤害事故。相反,建立起专项资金,就可以有效、合理妥善地安排物业的修缮改良,物业就可以得到有效的维修养护,使物业处于良好的状态,充分发挥物业的正常使用功能,并且可能延长物业的使用寿命,改善和提高物业的使用功能,还可以提高物业的档次和对现代化城市发展的适应性,进而推动物业的保值和升值,使物业所有权人获得有效地经济价值,最大限度地提高投资回报率。

篇3：M物业专项维修资金管理规约

　　M物业专项维修资金管理规约

　　为了规范上海市/区花园村**(以下简称“物业”)专项维修资金(以下简称“维修资金”)筹集、使用和管理，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和相关规定，制定本规约。

　　第一条　(维修资金的筹集和使用)

　　业主应当按照下列规定筹集和使用维修资金：

　　(一)业主应当按照规定和本规约约定交纳维修资金;

　　(二)维修资金的账务由上海银行代管;

　　(三)维修资金使用和管理按照政府有关规定执行。

　　第二条　(维修资金的补充)

　　维修资金按照下列第____项方式补充：

　　(一)按___________元/平方米逐月交纳补充;

　　(二)________

　　第三条　(维修资金不足时的筹集)

　　维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，按下列第一项方式筹集，再次筹集的维修资金余额，不得少于首期维修资金中购房人交纳的数额。

　　(一)一次性交纳;

　　(二)分期交纳，按___________元/平方米逐月交纳;

　　(三)_______

　　原未交纳首期维修资金的业主，按以下第_____项方式补建：

　　(一)根据房屋建筑面积，按___________元/平方米一次性交纳;

　　(二)分___________次交纳，根据房屋建筑面积，按每次不少___________元/平方米交纳;

　　(三)_______

　　第四条　(物业维修和更新的实施)

　　物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，由物业服务企业直接组织实施，费用按规定列支。

　　(一)属规定的急修项目;

　　(二)物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况;

　　(三)经鉴定的危险房屋;

　　(四)出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形;

　　(五)维修和更新费用在2000元以下;

　　(六)________

　　物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，经业主委员会同意后，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支。

　　(一)维修和更新费用在20**元以上50000元以下;

　　(二)__________

　　(三)__________

　　电梯、绿化等服务外包单位必须招标或货比三家后且需要经业主委员会批准。

　　维修材料费不得超过同等质量材料的市场平均价格。

　　业主委员会也可直接组织实施物业维修。

　　第五条　(维修费用的承担)

　　物业维修、更新、改造费用按照下列约定承担：

　　(一)专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担;

　　(二)部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;

　　(三)全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

　　第六条　(维修资金的审价)

　　有下列情形之一的，维修费用需经有资质的独立第三方审价机构审价后在维修资金中列支：

　　(一)按照有关规定应当审价的;

　　(二)金额在5万元以上的;

　　(三)维修单价在___________元/平方米以上的;

　　(四)业主大会或者业主小组决定审价的;

　　(五) ________

　　第七条　(维修资金的审计)

　　有下列情形之一的，应经有资质的独立第三方审计机构对维修资金、公共收益的使用和业主委员会活动经费进行审计，独立第三方审计机构的聘用也应根据独立三方询价的原则。审计费用在公共收益、维修基金或业主一次性交纳筹集列支。

　　(一)业主委员会换届的;

　　(二)由业主大会决定审计;

　　(三)_________

　　审计报告应当在物业管理区域内公告。经审计，维修资金、公共收益或业主委员会活动经费被违法、违规、违约使用的，对拒不配合审计的企业或个人或对违法、违规、违约使用的经费不退赔的，业主大会、业主委员会或者受侵害的业主可以向人民法院提起诉讼。

　　第八条　(账目公布)

　　业主委员会或者委托的物业管理企业、具有相应资质的中介机构每年1月份和7月份向业主公布一次下列情况：

　　(一)维修资金收入、支出和结存的金额;

　　(二)发生物业维修、更新、改造的项目和费用以及按户分摊情况;

　　(三)利用住宅物业管理区域共用部分从事停放车辆、设置广告等经营性活动而获取的

　　收入和使用情况;

　　(四)业主大会、业主委员会工作经费支用情况;

　　(五)维修资金使用和管理的其他有关情况。

　　上述账目公布信息张贴于每幢楼一楼设立的物业管理信息专用公告栏。

　　第九条　(违约处理)

　　业主违反本规约的约定，业主委员会有权责令行为人改正，拒不改正的，业主委员会可以向人民法院提起诉讼。

　　第十条　(生效和修改)

　　本规约经业主大会表决通过，于20**年08月01日实施, 原专项维修资金管理规约废止。

　　本规约未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的决定为本规约的组成部分。

篇4：对于物业管理专项维修资金存在问题的思考

　　对于物业管理专项维修资金所涉及问题的思考

　　维修资金的总额理论值巨大，仅以朝阳园小区为例，20万平方米的物业管理区域，所有房屋销售合同总值约为20亿元人民币(早期的外销房项目)，按2%的比例归集起来的维修资金总额理论值为4千万元!即便是按内销房价格计算，一个20万平方米的物业管理区域的维修资金理论值也是上千万元!如此巨大的资金，远远超过物业管理企业或者一般有限责任公司的注册资金，其牵扯到的利益是千家万户，是城市建筑的安全，是社会的安定。如果该资金被滥用将导致企业的破产或者业主财产的损失，任何企业和个人都无法承担相应的责任。

　　当前，把业委会而不是业主大会看成是物业管理的主体的观点，是业内、社会上乃至部分高层领导人士的一种普遍的错误认识，而这也是造成业委会滥用权利、业委会行为泛政治化，甚至造成小区居民生活不安宁以及部分地区社会动荡的主要原因。因此，下面我对专项维修资金收取、使用、管理方面的论点，都是基于一个最重要的基础：业主大会是物业管理的主体，业委会是业主大会的执行机构。这是物业管理活动中一切和物业管理有关的行为的法律基础。

　　维修资金的权属、用途、决策、责任等是一个非常复杂的问题。考虑其制度设计时，必须明确几个问题：

　　一、关于资金信托管理制度的设想

　　按目前的法规设计，业主是维修资金中其所应交纳部分的所有者，而不是和其他业主按份共有。这就使得有关的制度设计似乎遇到了法律上的尴尬：权利人不能行使权利(即业主自己不能花自己的钱)的情况。因此，用法规和规章正确定义维修资金的性质和所有权状态是很重要的基础工作。我认为，应利用现有的金融制度框架，把维修资金定义成一个以业主共有利益为受益人的信托资金。在资金归集阶段，每个业主共同组成了该资金的委托人。而该笔信托资金的受托人(管理人)可以由业主大会超过2/3投票权通过决议决定业主大会自己成为受托人，或者委托包括政府部门指定的会计师事务所、物业管理企业在内的第三方或者由多个组织组成的第三方组织来履行资金的管理职责。委托人需要(如用利息)支付相应的资金管理费用。在制度设计中，可以明确禁止委托业委会作为该资金的受托人。而业委会只能作为监督者或者和某一有能力承担责任的第三方组成受托人组织。也应该考虑在目前大量的物业管理区域中不能召开业主大会的情况下，该资金的受托人为政府某部门指定的会计师事务所等机构。即符合“政府指导行为”和“市场行为”相结合的社会现实。如此处理，政府则能真正从市场中解脱出来。

　　二、根据不同情况建立不同的决策机制

　　维修资金使用在不同共用位置、设备设施的情况下，其决策机制应该有所不同。对于某独立建筑物专有的公共设施(如电梯等)和对于整个物业管理区域内的公共设施(如供热锅炉等)在使用该资金时的决策方式应有所不同。如果机械理解《物业管理条例》中“专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”的条款，则可能发生某一个楼的电梯在需要更换时，需要由那些既无需出钱也无利益关系但却是同一物业管理区域内的其他楼的业主共同在业主大会上进行表决。因此，政府应该在法规和规章的制定中，引导业主(大会)做出允许按物业利益关系不同的业主群体以适当比例决议该资金使用的制度决议，从而建立起一个“原始”制度。我认为，应该以“建筑物区分所有权”理论为基础，最小以独栋建筑物为单位，对仅仅属于该建筑物内的共有财产需要使用该资金时，可以由业委会或者其他机构组织该建筑物内的所有业主以民主决策的方式决议资金的使用，并应尽快续筹以不妨碍整个物业管理区域内对维修资金的使用为起码条件。

　　三、资金管理环节中的问题与解决

　　明确了专项维修资金的性质和使用对象的状况，下面来讨论专项维修资金在收取、使用、管理中各个环节中需要认真处理的问题。

　　(一)专项维修资金的管理制度设计

　　资金本身的安全甚至比决策程序的周密来的更重要。因此，政府在这方面应该有足够的准备：业主大会尚不具备相应的自我管理这些本来属于他们自己的财产的能力。对此，有关规定应该做好如下准备：

　　首先，由政府牵头组织若干家律师事务所，出台严谨、公平的维修资金的委托管理合同范本。明确受托人(资金管理者)动用该资金的形式要件和审核责任。明确该资金在委托人的指令下由受托人操作而产生的效益(比如购买国债等)受托人可以获得报酬。

　　其次，以“政府指导”的方式，把该资金交给政府发牌(有资质)的若干个会计师、审计师事务所等机构中的某一个机构来管理。该机构对该款项向政府出具保证并向该资金所有人(业主大会)承担责任，以利息为管理费用，按照政府规定的决议程序形成的决议文件向施工单位直接拨付款项并负责审核、审计等工作。为了实现政府服务、监管

　　职能的转变，应该摒弃政府直接管理的模式，以避免政府承担相应的民事责任。

　　第三，鼓励业主大会决议将该资金交给上述中介机构管理，或者交给物业管理企业或其他组织管理，但务必指导业主大会应委托业委会与资金管理单位建立专门的账户和签署委托合同。并由业委会按期(如每个月或者每3个月)到银行打印对账单备任何业主查询。

　　最后，坚决反对业委会自管。尽管理论上如果业主大会有超过2/3投票权同意的情况下是可以这么做。但政府必须尽“告知义务”。只有这样，当业主大会决议导致业主权益受到伤害时，政府才没有责任。同时，政府应该指导业主：业主自主并不是可以完全信任业委会代替他们做主，反对业委会自管恰恰是为了让业主大会对该资金有最大的控制权利。利用国家法律框架和现有的市场机制来管理资金，将使得资金更安全和更有效。而由一个事实上缺少监督的业委会来单独管理资金，则是风险巨大且几乎无法救济的行为!

　　(二)决策和使用方面问题比较多

　　这其中有实体上的，如本文前述的整个物业管理区域内的共有财产用途情况和该物业管理区域内的某个单体建筑物专有的共有财产的用途需要处理。而程序上和形式上的问题则更加复杂。但是，无论怎么设计整个制度，都应该以业主大会决议为资金的使用形式要件而不是简单以业委会加盖公章的公函。至少是资金管理者应该有义务在审核业委会公章的函件或者业主大会决议书面文件的同时，审核业主大会的表决投票。

　　此外，由于城市管理(即公共管理)的需要，政府市政管理部门有权利要求业主大会动用维修资金对其共有物业进行维修、更新等活动。这种行政命令，可以由业主大会委托业委会申请行政复议直至行政诉讼，否则业委会应该根据政府行政命令来具体操作资金使用工作，业委会拒绝操作的，资金管理者可根据政府行政命令组织操作。政府有对违反政府行政命令的行为进行行政处罚的权利。处罚的对象是业主大会(即全体业主)或者其他资金管理者。

　　(三)政府行政权利的作用和行使方面，应该明确和有力

　　在当前的社会大环境下，业主的“自我”意识增强，但同时，公共责任意识淡漠。而物业管理区域内的很多事项，特别是维修资金涉及到的事项，往往都和物业的安全、居民的安全有直接关系。而往往这些安全事件在发生之前，没有任何征兆。政府一般都是依照各行业相关的质量标准和有关行政规章加以管理的。而这些方面的管理，在现代物业管理区域中，不但不能削弱，相反应该加强。毕竟由众多小业主组成的主体的素质和能力，还不足以明确估计安全事件的发生、发展以及自己可能应该承担的责任。

　　只有政府有关部门认真监管，提出整改行政命令，才能保障物业管理区域内的全部设备设施运转在一个安全的状况下，从而实现社会公共利益的安全。一味的把政府的责任都推给业主，一味的追求业主大会的“自治”是对城市公共利益不负责任的表现。使得政府从原来计划经济体制下的“管制”和“包办”向服务功能转变的过程中，认真履行其行政管理的职责。

　　对个别业主的欠费行为，政府不应该干预，而应该指导业主大会通过包括诉讼的手段委托业委会、物业管理企业等组织收取。但是对业主大会不能及时进行设备设施的维修的情形，政府则必须履行自己的行政职责，强迫其按时完成维修资金的使用预算。即政府不对个别小业主，只(通过业委会)对业主大会，只对资金的其他责任人。

　　作者系北京市朝阳园小区业主委员会主任 知名业主

篇5：安徽省物业专项维修资金管理办法(2007年)

　　安徽省物业专项维修资金管理办法(20**年)

　　第一章总则

　　第一条为了加强物业专项维修资金管理，保障物业正常维修、更新和改造，维护物业专项维修资金所有人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本省行政区域内物业专项维修资金的交纳、使用、管理和监督。

　　本办法所称物业专项维修资金，是指业主交纳的，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。

　　第三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法规定交纳物业专项维修资金。

　　业主交纳的物业专项维修资金属业主所有。

　　第四条物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

　　第五条省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内物业专项维修资金的监督管理工作。

　　市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业专项维修资金管理工作，其所属的物业专项维修资金管理机构具体实施物业专项维修资金管理工作。县级以上地方人民政府财政、审计等有关部门应当按照各自职责，做好物业专项维修资金的监督工作。

　　第二章交纳

　　第六条首次物业专项维修资金，由业主以购房款总额为基数，分别按照下列比例交纳：

　　(一)未配备电梯的，按照1%的比例交纳;

　　(二)配备电梯的，按照2%的比例交纳;物业管理区域内建设单位自用或者出租的住宅物业以及与住宅楼结构相连的非住宅物业，未配备电梯的，由建设单位按照同期同类商品房售房价款1%的比例交纳;配备电梯的，按照2%的比例交纳。与住宅楼结构不相连的非住宅物业，按照1%的比例交纳。

　　第七条首次物业专项维修资金，业主应当在办理物业权属登记时交纳。物业管理区域内建设单位自用或者出租的物业，其首次物业专项维修资金，建设单位应当在办理物业权属登记时交纳。

　　第八条首次物业专项维修资金由市、县人民政府房地产行政主管部门或者其所属的物业专项维修资金管理机构收取。物业专项维修资金收取单位收取物业专项维修资金，应当向交纳人出具省人民政府财政部门统一监制的物业专项维修资金专用票据。

　　第九条一幢房屋的物业专项维修资金余额低于首次交纳的物业专项维修资金30%时，该幢房屋的业主应当续筹物业专项维修资金。业主续筹物业专项维修资金有困难的，经所在单位证明，可由业主或者其配偶申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额。

　　物业专项维修资金续筹的标准和方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。

　　第十条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将所得收益的70%纳入物业专项维修资金，但业主大会另作决定的除外。

　　前款规定的物业管理企业代办费用，由业主委员会和物业管理企业在物业服务合同中约定。

　　第三章管理第十一条市、县人民政府房地产行政主管部门应当通过招标选择商业银行，设立物业专项维修资金管理专户。业主交纳的物业专项维修资金，由市、县人民政府房地产行政主管部门在物业专项维修资金专户中以物业管理区域为单位设立账户，并按幢设置明细账目。

　　物业专项维修资金应当自存入专户之日起结息到户，记账到户。

　　第十二条业主大会成立后，业主委员会应当到物业专项维修资金收取单位查询所在物业管理区域内交纳物业专项维修资金的业主名单和金额，并在物业管理区域内公示。

　　业主未交纳物业专项维修资金的，业主委员会应当督促其交纳。

　　第十三条物业专项维修资金账户的账目管理，由业主委员会负责，业主委员会可以委托物业管理企业负责具体管理。

　　第十四条物业专项维修资金在保证正常使用的前提下，可以按照国家规定购买一级市场国债。

　　物业专项维修资金的增值部分，除扣除财政部门核定的管理费用外，应当转入物业专项维修资金滚存使用。禁止将物业专项维修资金本金和增值挪作他用。

　　第十五条业主转让物业时，应当结清物业专项维修资金;物业专项维修资金尚有节余的，应当随物业所有权同时转让过户。

　　物业因拆迁或者其他原因灭失的，物业专项维修资金管理机构应当将业主交纳的物业专项维修资金账面余额返还业主。

　　第四章使用

　　第十六条物业专项维修资金的使用应当遵循程序规范、公开透明、受益人与负担人相一致的原则。

　　第十七条物业专项维修资金的使用范围包括：

　　(一)物业共用部位维修工程：

　　1、整幢楼主体结构部位(包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)因损坏影响安全，需要拆换、加固的;

　　2、整幢楼屋面因损坏影响正常使用，需要重新进行防水或者保温层施工的;

　　3、整幢楼外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30%以上，影响安全和正常使用，需要修缮的;

　　4、整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需要整体修缮的;

　　5、经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修资金的其他维修工程。

　　(二)物业共用设施设备维修、更新、改造工程：

　　1、物业管理区域内路面破损30%以上，影响安全和正常使用，需要整体修复的;

　　2、整幢楼或者单元排水管道老化、损坏，需要更新、改造的;

　　3、智能化系统、消防控制系统需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的;

　　4、电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的;

　　5、二次供水、排水及消防水泵因损坏影响安全和使用，需要更新、改造的;

　　6、物业管理区域内的围墙或者大门因损坏影响安全和使用，需要整体修缮、更新的;

　　7、经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修资金的其他维修、更新、改造工程。

　　第十八条下列物业维修和更新、改造费用，不得从物业专项维修资金中列支：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业管理企业从业主交纳的物业服务费中支出;

　　(二)物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担;

　　(三)物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担;

　　(四)物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，由责任人承担维修、更新费用。

　　第十九条使用物业专项维修资金应当遵循下列程序

　　：

　　(一)实施物业管理并已经成立业主大会，对全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会、物业管理企业按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经业主大会通过后实施;对部分业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会、物业管理企业按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施;

　　(二)实施物业管理但尚未成立业主大会的，由物业管理企业按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经对该物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施;

　　(三)未实施物业管理的，由物业所在区域居民委员会组织对该物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主提出物业专项维修资金使用计划，经具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施。物业专项维修资金使用计划，应当在物业管理区域内公示5日后，方可由业主大会或者业主进行表决。

　　第二十条发生危及物业安全的紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会、物业管理企业或者居民委员会提出物业专项维修资金使用方案，经所在地市、县人民政府房地产行政主管部门审核后，预先从物业专项维修资金中拨付，再按照本办法第十九条规定的程序从物业专项维修资金中列支。

　　第二十一条物业专项维修资金按照下列规定列支：

　　(一)用于物业管理区域内共用设施设备维修和更新、改造的，由全体业主按照物业建筑面积比例承担，并从业主交纳的物业专项维修资金中列支。

　　(二)用于整幢楼或者单元本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼或者单元业主按照物业建筑面积比例承担，并从业主交纳的物业专项维修资金中列支。

　　第二十二条使用物业专项维修资金，应当向物业所在地市、县人民政府房地产行政主管部门提供下列材料：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造项目;

　　(二)物业专项维修资金使用计划;

　　(三)业主大会或者相关业主出具的书面确认证明;

　　(四)物业专项维修资金列支范围的业主名册;

　　(五)业主委员会、物业管理企业或者居民委员会出具的相关证明材料。市、县人民政府房地产行政主管部门应当在接到前款材料2日内进行核实，符合物业专项维修资金使用规定的，应当通知物业专项维修资金管理专户银行拨付物业专项维修资金。

　　第二十三条使用物业专项维修资金的维修、更新和改造工程竣工后，应当依法组织工程竣工验收，经工程验收合格后方可交付使用。

　　第五章监督

　　第二十四条市、县人民政府房地产行政主管部门应当建立物业专项维修资金记录和查询系统，记载物业专项维修资金交纳、存储、使用等情况，向业主提供免费查询服务。

　　第二十五条业主委员会应当每半年向业主公示物业专项维修资金收取、使用和管理等情况，接受业主的监督。

　　第二十六条市、县人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业专项维修资金使用的监督。

　　市、县人民政府房地产行政主管部门及其物业专项维修资金管理机构应当接受县级以上地方人民政府财政、审计行政主管部门对物业专项维修资金的监督和审计。

　　第二十七条物业专项维修资金的财务管理和会计核算应当符合国务院财政行政主管部门的规定。

　　县级以上地方人民政府财政行政主管部门应当加强对物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

　　第二十八条物业专项维修资金专用票据的领取、使用、保存和核销，应当符合省人民政府财政、建设行政主管部门的规定，并接受其监督。

　　第六章法律责任

　　第二十九条违反本办法规定，业主未交纳物业专项维修资金的，房地产行政主管部门不予办理物业权属登记。

　　第三十条违反本办法规定，挪用物业专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的物业专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用物业专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第三十一条违反本办法规定，使用、保存、核销物业专项维修资金专用票据的，依照有关法律、法规的规定给予处罚。

　　第三十二条县级以上地方人民政府及其房地产行政主管部门、物业专项维修资金管理机构违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)擅自减免业主交纳的物业专项维修资金的;

　　(二)不依照规定收取、管理物业专项维修资金的;

　　(三)擅自挪用物业专项维修资金的;

　　(四)不按照规定对物业专项维修资金的使用进行监督的;、

　　(五)有其他徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守行为的。

　　第七章附则

　　第三十三条公有住房出售后物业专项维修资金的交纳、使用和管理办法，由省人民政府另行制定。

　　第三十四条本办法施行前，没有交纳物业专项维修资金的，应当按照原有规定补交，具体办法由市、县人民政府规定。

　　第三十五条住宅小区外非住宅物业的物业专项维修资金交纳、使用和管理，参照本办法执行。

　　第三十六条本办法所称物业共用部位，是指物业主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称物业共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入物业销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

　　第三十七条本办法自20**年1月1日起施行。