篇2：物业区域给排水设施设备维护保养规程

　　物业区域给排水设施设备维护保养规程

　　1、目的

　　规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。

　　2、范围

　　适用于本物业物业区域内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。

　　3、职责

　　3.1 给排水技工具体负责实施给排水设备设施的维修保养。

　　3.2 工程维修部负责制定给排水设备设施维修保养计划并组织实施。

　　3.3 主任负责审核设备设施维修保养计划。

　　3.4分公司运营技术部负责年度维修保养、大中修计划的审定，主管领导审批。

　　3.5 分公司运营技术部负责对给排水设备设施的维修保养工作提供技术指导、支持。

　　3.6 管理处负责对维修保养计划的实施情况进行检查、监督。

　　4、工作内容

　　4.1 给排水设备设施维修保养计划的制定。

　　4.1.1 在每年的12月26日前，由工程维修部组织相关技术人员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报管理处主任审核。

　　4.1.2 工程维修部根据审批的年度保养计划在每月26日前制定《月份设备维修保养计划表》报主任审核后实施。

　　4.1.3 制定给排水设备设施维修保养计划的依据:

　　a.给排水设备设施使用频度;

　　b.给排水设备设施运行状况(故障隐患);

　　c.相关设备技术资料、标准;

　　d.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

　　4.1.4 给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容:

　　a.维修保养项目及内容;

　　b.备品、备件计划;

　　c.具体实施维修保养的时间;

　　d.预计费用。

　　4.2 给排水技工对给排水设备设施进行维修保养时，应按计划进行。

　　4.3 对部门无法解决的问题，可向分公司运营技术部申请技术支援或对外委托。

　　4.4 给排水技工每半年对所有水泵机组进行一次清洁、保养。

　　4.4.1 电动机维修保养:

　　a.用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复;

　　b.检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;

　　c.检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;

　　d.清洁电动机外壳;

　　e.检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

　　4.4.2 水泵维修保养:

　　a.检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承;

　　b.转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴;

　　c.检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压或更换盘根;

　　d.清洁水泵外表;

　　e.如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

　　4.4.3 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

　　4.4.4 检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

　　4.5 控制柜维修保养：给排水技术人员在每年的5月、11月应对水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

　　4.5.1 用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物;

　　4.5.2 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换;

　　4.5.3 检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改;

　　4.5.4 交流接触器维修保养;

　　a.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

　　b.清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;

　　c.清洁铁芯上的油污及脏物;

　　d.检查复位调簧情况;

　　e.拧紧所有紧固件。

　　4.5.5 自耦减压启动器维修保养:

　　a.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理;

　　b.外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

　　4.5.6 热继电器维修保养:

　　a.检查热继电器的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换;

　　b.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

　　4.5.7 自动空气开关维修保养:

　　a.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理;

　　b.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;

　　c.自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;

　　d.检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。

　　4.5.8 中间继电器、信号继电器维修保养:

　　对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

　　4.5.9 信号灯、指示仪表维修保养:

　　a.检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;

　　b.检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格

同型号的仪表。

　　4.5.10 远传压力表维修保养:

　　a.检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;

　　b.检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接;

　　c.偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

　　4.6 闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。

　　4.6.1 闸阀维修保养:

　　a.检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫;

　　b.检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳。

　　c.对闸阀阀杆加黄油润滑;

　　d.对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。

　　4.6.2 止回阀维修保养:

　　a.检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;

　　b.检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧;

　　c.检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。

　　4.6.3 浮球阀维修保养:

　　a.检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换;

　　b.检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直;

　　c.检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。

　　4.6.4 液位控制器维修保养:

　　a.检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;

　　b.清除压力室内污物，疏通控制水道;

　　c.检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧;

　　d.紧固所有螺母。

　　4.7 潜水泵或排污泵维修保养。

　　4.7.1 用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理;

　　4.7.2 检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

　　4.7.3 检查轴承的磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格轴承。

　　4.7.4 清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。

　　4.7.5 检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

　　4.8 明装给排水维修保养。

　　4.8.1 检查支持托架是否牢固，否则应加强。

　　4.8.2 检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

　　4.8.3 检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

　　4.8.4 检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。

　　4.9对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程维修部尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障，经主任负责人口头批准后，可先组织解决而后上报。

　　4.10给排水技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《水泵保养记录表》、《水泵检修记录表》内，工程维修部在每月3日前将上月记录整理成册后交部门资料室存档，保存期为长期。

　　4.13 停水管理。

　　4.13.1 给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由管理处提前24小时通知相关业主/用户。

　　4.13.2 如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关业主/用户作出解释。

　　5、记录、标识

　　5.1 《水泵保养记录表》

　　5.2 《水泵检修记录表》

篇3：工程部给排水系统运行维护管理规程细节要求

　　工程部给排水系统运行维护管理规程及细节要求

　　1.0目的

　　制定给排水系统管理制度并实施，确保各物业管理小区给排水系统的正常运行。

　　2.0适用范围

　　适用于管理处所管理的所有给排水系统的设备设施。

　　3.0职责

　　3.1工程主管全面负责给排水系统监督管理；

　　3.2工程领班负责本区域内给排水设施巡视工作的组织与管理；

　　3.3水工在维修领班的领导下对辖区内的各类供水设施的运行、保养和维修实施具体管理。

　　4.0程序内容

　　4.1水工在领班的领导下，对辖区内的各类供水设施的运行、保养和维修实施具体管理。

　　4.1.1悉辖区内自来水网络走向，进水总水阀，水表的位置，数量，自来水供水处的站名，联系电话，进水管径，阀门尺寸，并会正常地操作。

　　4.1.2严格遵守公司制定的水泵设备的运行、维修、保养制度、做到每周检查一次，小修不过夜，中修三天内处理完毕，及时率100%。

　　4.1.3熟悉消防设施的配置、位置，并能正确使用消防设备。

　　a)对水泵房、控制箱等设备每月清洁一次，每年刷新一次，并及时检修、更换各类水泵泵头，阀门；保持设备的整洁，完好率要达100%；每月按时抄表一次。

　　b)发生停水或其他事故应及时与供水部门联系，迅速查明原因，并采取应急措施。

　　c)坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好各类记录，保管好资料，工具。

　　d）积极处理业主投诉，一般投诉24小时内解决。

　　d)开展便民服务，并按公司规定价收取有偿服务费。

　　f)做好下水管道维护、疏通、化粪池的清理，雨水井的检查等工作。

　　g）完成管理处主任交办的其他任务。

　　4.2给排水系统运行操作规程

　　4.2.1常保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。

　　4.2.2每班检查泵房供电是否正常，机控柜有无异常，所有的阀门应处于开启或关闭的状态。

　　4.2.3检查水泵工作有无异常声响或大的振动，轴承的润滑情况是否良好。

　　4.2.4电机温度是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否畅通。

　　4.2.5电压表、电流指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各原器件是否工作正常。

　　4.2.6机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求。

　　4.2.7每班检查水池、水箱水位是否正常，相关连的主供水管上的闸阀状况。

　　4.2.8闸阀、法兰连接处是否漏水、水泵是否漏水成线。

　　4.2.9主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好、闸阀是否漏水、标识是否清晰。

　　4.2.10定期检查给水管道、阀门是否有跑、冒、滴、漏现象。

　　4.2.11雨水井、污水井、排水井是否有堵塞现象。各水井的盖板应盖好。

　　4.2.12做好交接班工作，仔细查阅交接班记录本，认真填写运行记录表格。

　　4.3给排水系统维修保养规程

　　4.3.1排水系统的日常维修保养工作由维修班人员负责。

　　4.3.2制定给排水系统年度、季度、月度维修保养计划，并按计划严格落实，保证给排水系统的正常工作。

　　4.3.3维修及保养过程如要降压供水、停水，必须提前通知受影响的区域业主，做好准备，修复以后立即恢复供水。

　　4.3.4根据设备使用特点，重点做好润滑、清洁工作，保证供水的水质。

　　4.3.5供水泵发生故障时，应立即停止故障泵，开启备用泵，以保证小区的正常供水。

　　4.3.6污水泵发生故障时，应立即停止故障泵，开启备用泵，在最短的时间内迅速降低集水井的水位，防止污水漫溢而造成污染。

　　4.3.7给排水系统的故障应在五小时内修复，因其他及时无法解决的，应立即通知受影响的区域业主，并马上汇报，限期修复。

　　4.3.8所有系统的维修保养工作结束后，填写公共区域设备维修工作记录表。

　　4.4供水设施及公用区域节水规程

　　4.4.1日管理员定时巡检系统管路、水泵、阀门、水表等并做记录，防止跑冒滴漏现象发生。发现阀门滴水、水龙头关不住等情况请维修组及时修理。

　　4.4.2对设备定期测试，防止启动时开不开或关不紧等情况。

　　4.4.3露于室处的管道及设备，须定期检查、涂刷防腐材料。

　　4.4.4楼板、墙壁、地面等处有无滴水，积水等异常现象，发现管道有滴漏部位及时请维修组修理。

　　4.4.5冬季前应做好室内、外设备防冻保温工作。对室外盖子不严的阀门井、水表井、消防栓井，都要在井中填以保温材料。对设在室外的冷水嘴、水箱、阀门、管道、消防栓等应有保温措施。

　　4.4.6对于公用区域用水要严格按照节水办所批复的用水量用水，不超标用水。

　　4.4.7在水池处、洗手间张贴宣传标语，加强用户节水意识。

　　4.4.8有条件的安装感应式或延时式水龙头，防止用水后不关水源。

　　4.4.9每月抄录总水表读数，发现读数异常增大，马上追查原因。

　　4.4.10做好水池水箱防漏措施。

　　4.

5生活污水排放与监测规程

　　4.5.1安全护卫日常工作中严禁个别业主随意乱倒污水，发现情况后要说服教育。

　　4.5.2对在小区内洗车的污水不得随意乱倒，必须倒入下水道。

　　4.5.3对含有污油的生活用水，业主必须自己妥善处理，发现乱倒情况，安全护卫有权制止，不听从的可上报派出所处理。

　　4.5.4小区污水排放口应通向市政排水系统，不得有排入河道和湖面的现象。

　　4.5.5安全护卫负责污水排放系统的日常巡查，发现堵塞，溢出现象，按《下水道、化粪池清理规程和应急措施》实施。

　　4.5.6物业区污水排放情况由地方环保监测站检测，公司品质管理部负责监测事项的协调，监测周期按国家有关规定。

　　4.5.7监测结果不达标，各部门应分析原因并采取措施，具体按《纠正和预防控制程序》执行。

　　4.5.8管理员要做好日常检查监测分析的资料整理归档工作。

　　5.0相关文件

　　6.0记录

　　6.1《给排水系统运行记录表》

　　6.2《给排水系统维保工作记录表》

　　6.3《停水记录表》

篇4：物业区域给排水设备维护保养规程

　　物业区域给排水设备维护保养规程

　　1目的

　　及时处理给排水设备(设施)故障，保养好设备，确保设备性能始终处于良好的运行或备用状态。

　　2适用范围

　　物业区域内的生活水泵，消防泵，喷淋泵，增压泵，排污泵，空调水泵，相关阀门、管道等给排水设备(设施)的维修保养。

　　3职责

　　3.1工程管理员负责维修保养工作计划的制定,维修保养工作的指导、检查监督及外委修理的联络工作。

　　3.2管理处主任负责批准维修保养工作计划。

　　3.2水工负责给排水设备(设施)的维修保养。

　　4工作程序

　　4.1给排水设备维修保养工作程序

　　4.1.1维保组负责给排水设备(设施)的维修保养。

　　4.1.2工程管理员每年12月制订下年度的《设备年度维修维护计划》，并按运行情况制订中修、大修计划。

　　4.1.3维保组按《设备年度维修维护计划》要求对设备进行维护保养，并将维修保养情况记录于《设施维护单》并汇总于《设施/设备维修保养记录》。

　　4.1.4给排水设备故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报管理处。

　　4.1.5凡是夜间发生的，不影响用户生活、工作的，不会产生严重后果的给排水设备(设施)故障，可以由早班水工进行维修。

　　4.1.6工程管理员提供工作指导及检查监督。

　　4.1.7需停水进行维修保养时，做好事先通知解释工作。

　　4.2给排水设备(设施)故障一般处理工作程序

　　4.2.1供水泵出现故障时，当班水工应马上启用备用泵，然后立即通知管理处组织有关人员及时维修。

　　4.2.2排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，检查排除;如是水泵故障，则维修水泵。

　　4.2.3供水管网出现故障，发生泄漏影响正常供水，当班水工应立即关闭上端阀门，及时通知管理处组织有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。

　　4.2.4排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，立即电话通知维修人员疏通。

　　4.3给排水设备(设施)检查保养表

　　序号检查保养项目保养内容(含使用材料)周期

　　01水泵机组及附件外观清洁擦洗、除污月

　　压力表指示显示不正常，检查更换不定期

　　电机主回路、控制回路测试、检查、紧固半年

　　水泵轴端密封如渗漏超标，更换机械密封不定期

　　电机轴承，水泵轴承加注2#二硫化钼锂基脂半年

　　02管道外观如渗漏，补漏;如锈蚀，除锈、刷防锈漆和面漆不定期

　　阀门外观阀杆漏水，压紧螺栓;如锈蚀，除锈、刷防锈漆和面漆不定期

　　5工作内容

　　5.1生活水泵、空调冷却泵、空调冷冻水泵每半年进行一次全面保养。

　　5.2消防泵和喷淋泵、提升泵每三月进行一次试运行，运行时间1分钟，每年进行一次全面保养。

　　5.3排污泵每年进行一次全面保养。

　　5.4各水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。

　　5.5泵体的保养

　　5.5.1被检查泵体应无破损，铭牌齐全，水流方向指示明确清晰，外观整洁，油漆完好。

　　5.5.2检查、补充润滑油脂，若油质变色或有杂质，应予更换。

　　5.5.3检查水泵轴端密封情况，若有漏水超出10滴/分，应拆开检查机械密封，发现严重磨损或出现开裂情况应准备更换机械密封。

　　5.5.4联轴器的联接螺栓和橡胶垫圈若有损坏应予更换。

　　5.5.5紧固机座螺丝并做防锈处理。

　　5.5.6生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。

　　5.6水泵电机的保养

　　5.6.1外观检查应整洁，铭牌齐全，接地线连接良好。

　　5.6.2拆开电机接线盒内的导线连接片，用500Ⅴ兆欧表摇测电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。

　　5.6.3电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，无老化现象。

　　5.7相关阀门、管道及附件的保养：

　　5.7.1各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。

　　5.7.2单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。

　　5.7.3压力表指示准确，表盘清晰。

　　5.7.4管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。

　　5.8控制柜的保养

　　5.8.1断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。

　　5.8.2检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。

　　5.8.3清洁控制柜内外灰尘。

　　5.8.4合上总电源，检查电源指示是否正常。

　　5.8.5保养完毕按规定要求起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。

　　5.8.6观察水泵运转是否平稳，无明显振动和异响，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。

　　相关质量记录：

　　1.《设备年度维修维护计划》

　　2.《设施维护单》

　　1.《设施/设备维修保养记录》