篇2：如何做好物业品质检查中发现问题的处理

　　昆明蓝天城市综合体物业公司的品质主管和品质专员一起到地中海小区检查。两人开始对地中海小区的办公室档案管理、客服前台服务台账、秩序维护门岗登记本、保洁部清洁计划、工程维修部维修台账例行检查。检查过程中，发现了几个问题：

　　1、从公司VI识别系统来说，虽然摆放在接待台前的部分文件已经按照公司的要求进行了规范的打印、粘贴，但是仍然还有部分文件还在使用之前公司的LOGO，公司新领导上任后的第一件事情，就是把公司的LOGO修改了，很多部门一下子适应不了，仍在沿用原先公司的标志。

　　2、文件夹和文件盒没有按照公司的标准进行粘贴，有的文件夹侧面距离顶部和底部距离不一，有的文件栏上还有用油性笔随意写上去，总体来说不正规。

　　3、由于地中海小区项目经理平时喜欢花花草草，所以在办公室摆满了很多花草，有多肉植物、水性植物、花卉植物。一些已经干枯的盆栽仍然摆放在办公室的角落里，整个办公室看上去非常紧凑，不协调。

　　检查完回到办公室后，品质主管和专员逐一对今天进行品质检查的图片进行编辑、归类、备注，将检查的文字内容输入电脑备案。通过几天的检查，按照公司品质检查的表格内容，品质主管把存在的不足之处进行了总结和归纳，写成了工作日志：

　　1、品质检查不是找茬。很多项目经理看到品质部的人到了项目上，心里基本是不悦的，嘴上不说，但是心里非常反感。主要是因为品质检查都会从一些“鸡毛蒜皮”的事情上开始检查。本来项目上就非常繁忙，这些总部的检查人员再来，给他们的工作带来了压力，所以品质检查被认为是“找茬”，也是有一定的道理存在的。所以无论如何，这件事情都需要上报给品质经理，让经理在公司周会上反馈，希望大家理解品质检查的意义所在。品质检查的目的，不是为了找茬，而是希望大家按照公司品质服务的体系手册，开展自己的工作，这不但有利于公司标准体系的建立，同时有利于公司标准化的开展。

　　2、品质检查不是行政命令。从栋号管家与业主入户沟通的日志上可以看出，她是一个对物业服务非常执着而且认真的人，写在日志上的字迹都是一笔一划，非常认真。但是品质专员建议这位管家的头发采取统一的发卡盘起来，不能随意，影响公司的形象。而管家认为公司并无统一的标准和样式，让基层的员工无可适从，希望公司统一对前台接待员的盘发样式和束发样式进行规范，他们现在这样做也不是故意的，希望品质检查专员理解。

　　3、品质检查并非公司标准，而是按照公司运行手册的规定，对实际现场的工作情况进行检查，对照标准进行核实，如果发现项目有与标准不符的现象，就提出来进行整改和纠偏。特别是一些感官上的检查，品质主管也认为，都是自己凭感觉和视觉理解的，也不属于公司的任何标准。比如检查中发现一名保洁员正在对植物进行擦拭，但是地上却有几个烟头。是先擦拭植物的叶面灰尘，还是清扫地上的垃圾，孰轻孰重，并无任何公司标准。

　　4、品质检查不代表现场管理。比如上文中说到的保洁员，在被询问清洁的顺序时这样回答了检查人员：“我这个人也没有读过书，反正班长叫我咋个做我就咋个做，地上的烟头是刚才有人丢弃的，这些人最没得素质了，随意丢弃垃圾。我擦拭完植物之后就开始清扫地上的烟头了，如果不擦这个树，也要被处罚啊，我们也不容易。”再如在对地中海小区进行检查时，品质专员巡查了小区的日常设备设施巡查表，发现项目经理在巡查表上签字检查的一栏，已经空白了两个多月，这说明项目经理并没有按照公司的品质检查的标准表格进行填写，如果较真，也是可以扣分的项目。但是，品质检查并不代表现场管理，因为就算是公司授权这样做，基层操作员也不知道是要听总部的还是听项目上的，非常为难。品质检查更不能代替项目的现场管理指手画脚、越俎代庖，这样并非品质检查的初衷。

　　在日常品质检查过程中，我们往往变被动为主动，偏离了自己的检查的本职。品质管理是按照公司体系文件的要求和行业标准，对基层和公司各部门的操作进行对照、反思、提出问题、整改汇总、发现新问题，这样周而复始地循环。但是由于我们偏离了品质检查的本职，导致基层和其他部门认为是“找茬”，这也正常。

　　如何才能消除基层对品质检查的偏见呢?

　　1、树立品质服务第一的思想。很多物业公司在培训过程中，都会对公司的品质体系文件的浩瀚感觉力不从心，甚至抵触。这时候，作为公司管理层就应该上下统一思想认识，明确“贯标”时间、目标、结果、过程、费用，让每位员工知道品质服务的重要性。品质服务第一的思想，也不是光靠品质检查就能够实现的，只有通过全员贯彻执行品质服务的条件，结合行政、人力资源、项目管理、绩效考核等部门的手段，才能实现。

　　2、及时更新品质服务体系文件。定稿后的品质服务文件，应该及时贯彻到基层员工。因为基层员工的流动性非常大，导致了品质服务落实不到位、不彻底，这也是物业行业的基本现象。这时候，作为品质管理部门，就应该及时组织基层人员进行相关培训，确保基本精神能够到位。

　　3、机关服务基层是必然。基层每天面临很多问题，如工程质量、业主投诉、业主报修、费用收取等，依托项目自身实施品质检查，不是很容易做到。这就需要作为机关的品质管理部门，针对基层检查存在的问题，开展服务工作，对基层提出的问题也要及时上报和沟通，才能得到基层员工的信任，才能得到他们的拥护，这样开展品质服务工作才比较顺利。

篇3：常见物业管理问题及其处理和预防方法

物业管理是改善居民工作和生活环境，提高居民居住水平的基础工作，具有树立城市形象，完善城市功能的作用，居民工作和生活环境的改善和居住水平的提高是城市生活水平和消费水平提高的基本前提，物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适安全、宁静的工作和生活环境，同时物业管理是加快我国房地产发展同国际接轨必要的措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。正因为物业管理有如此重要的作用，所以物业管理行业在我国也发展得红红火火，各种名称的物业企业也如雨后春笋般涌现，争相投标、投资，但是这些物业管理企业在管理的过程当中并不是想象中的那么顺利，而是麻烦不断。究其原因，主要是当前物业管理中存在如下问题：

　　1、业主投诉多，业主通常认为物业管理公司是服务机构，理所当然应当享受服务，所以不管大事小事都找物业公司。

　　2、物业管理费纠纷，除了因合同约定的提供物业管理而直接产生的费用外，还包括物业管理企业所代办的供暖供热费用，煤气费用，电费，有线费等，根据目前的实际现状，小区实际交费的比例在70%-90%之间，而不交费业主多以物业管理不到位，小区脏、乱、差，供暖供热时间短，业主车辆丢失为由拒不交纳物业管理费用。

　　3、业主财产损失赔偿纠纷，此类纠纷一般由小区内业主的汽车、摩托车、自行车的丢失所引起。

　　4、小区公用设施伤人赔偿纠纷，此类纠纷主要有物业管理企业对小区内道路、广告牌管道等管理不善，致使业主受到人身损害和财产损失而发生的纠纷。

　　5、小区公用部位的侵权纠纷，个别业主进入后擅自私搭乱建，引起大部分业主的不满，要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建的行为。在此类纠纷中，如物业管理企业查处个别业主的乱搭乱建行为，则存在着无行政执法权的制约；如仅对个别乱搭乱建的业主进行劝阻而不强行拆除搭建物，势必造成大部分业主与物业管理企业的物业管理纠纷。

　　6、小区公用部位的出租和营利问题。此类纠纷主要发生在小区个别业主或物业管理企业擅自将小区物业的公用部位自用或出租用于设置广告位等进行营利，从而引起业主的不满。

　　7、小区内的停车收费纠纷，此类纠纷主要由物业管理企业以维护小区管理秩序为由，自行或以业主委员会规定为由向拥有私家车的业主收取小区车位费、道路维修费、进门费而引起的纠纷，由于物业管理企业所收取的上述费用往往系自行制定而未经物价部门批准，虽然有些经过了业主委员会的同意，但是由于无相应的法律法规为依据，因此争议也很大。

　　8、在管理当中，保安人员与业主之间的纠纷，这是很多企业都存在的问题。安全难以保证，由于小区住的人多，保安人员很难掌握全部业主的信息，很难分辨出外来人员，从而导致外来人员的混入而带来安全隐患。一些小区经常发生偷盗事件，从而引起业主与物业管理企业之间的纠纷。

　　9、物业管理企业收取业主的装修押金和装修清理垃圾费也引起业主的不满，同时，物业公司对业主的装修进行严格的监控，如禁止使用带风扇油烟机，不准破坏主体结构，否则扣除装修押金等，这些也引起业主的不满。

　　那么如何才能使物业管理企业在运行中更加顺利？笔者认为可以从以下方面进行管理：

　　1、在开发商与前期物业管理企业的物业服务合同到期后，业主应与物业管理企业之间签订新的物业管理合同，规定双方的权利与义务，以减少不必要的纠纷。

　　2、依法成立业主委员会，作为小区的业主应主动、积极依法成立业主委员会，保障业主委员会的职权，为业主委员会行使职权，维护业主利益提供方便。

　　3、关于物业管理费的收费标准应按照当地物价部门的统一规定，不得乱收费。

　　4、对于解决财政问题，仅仅依靠收取物管费是不够企业运转的，企业应想出其他办法，在不损害业主利益的同时，达到赢利的目的，例如可以在小区内开办学习班，健身中心，运动中心，娱乐中心等方式，既娱乐业主，给业主带来方便，同时达到赢利的目的。

　　5、对于财产损失赔偿问题，一方面，应加强保卫措施，尽量避免此类事情发生，加强巡逻力度，另一方面应与业主签订合同，规定双方的权利与义务，对责任进行划分，物业管理公司应对小区零售超市进行统一管理，积极配合物价部门、工商部门搞好价格管理，保护业主利益。

　　6、加强物业管理企业人员的职业培训，培养企业人员的职业道德，责任感，注重企业人员的自身素质的提高，尤其是保安素质，因为保安人员与业主，外来人员接触多，冲突多，所以必须加以重视。

　　7、物业管理企业应提高其透明度，让业主了解其工作性质，内容，还要做到明明白白收费，让业主明明白白消费。

　　8、大力实施品牌战略，全面提高物业管理公司的经营管理水平，树立企业形象，才能让业主放心，才能使业主自觉交纳物业管理费。

　　9、多做公益活动，以热情的服务感化业主，感动业主，体现出人文关怀，对极其困难的业主提供帮助，做企业力所能及的事情，让业主感到家的温暖。

　　由于物业管理是服务性行业，在物业管理的过程中，需要物业管理人员在工作中不断地进行摸索和总结经验，吸取教训。以便达到业主和物业管理企业双赢的局面。

篇4：工程完善工程遗留问题处理规定

　　1目的

　　2适用范围

　　2.1工程完善

　　工程完善是指开发建设单位在房屋本体工程竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善。

　　2.1.1室外改造、完善工程，如下所示：

　　A.室外娱乐设施;

　　B.绿化、区间道路等配套设施;

　　C.建筑景观、小品等环境设施;

　　D.大厦入口大门。

　　2.1.2室内改造、完善工程，如下所示：

　　A.消防监控中心;

　　B.楼道灯改造;

　　C.大堂、会所;

　　D.设备房土建工程;

　　E.停车场及其配套;

　　F.宣传栏、大厦布置图，及各种标识类。

　　2.2工程遗留问题

　　工程遗留问题是指在竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷方面内容。

　　3.处理规定

　　3.1管理中心对完善配套工程执行监督职能，指定管理部专人，作好协调工作;

　　3.2对发现的遗留问题，及时向物业公司汇报，并作好与开发建设单位的联系工作。

　　4.管理工作规定

　　4.1在业主未办理入住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时：

　　A.管理中心对已接管的房屋和设施实施保管;

　　B.分清责任范围，管理中心指定专人与施工队保持联系，协调解决须交叉工作的矛盾，以确保已接管房屋和设施的完好;

　　C.配合施工队的用水用电，要求施工队进出场有序(必要时，签定协议)：

　　D.按设计要求限制施工队活动范围。

　　4.2在业主开始办理入住手续之后进行的完善和工程遗留问题改造时，除按4.1的规定继续执行以外，还必须在以下工作方面加强管理：

　　A.限制噪音、施工时间，以确保业户的休息;

　　B.给进场施工队人员(保修人员)办理《特别通行证》，避免与装修施工人员混淆，给已入住的业户带来安全隐患;

　　C.管理中心增强保安力量监督施工队的人员管理;

　　D.施工队离场前，必须到管理中心申请“放行条”，在经管理中心房管员以上人员核查无误后(核查有无违反管理规定，收回通行证，督促水电费结算等)，并经房官员以上人员签名后施工队方可撤离。

篇5：门禁系统常见问题处理方法

　　故障现象1：门禁设备联接好以后，用软件测试不能与电脑通讯。

　　采用RS422 通讯方式时可能原因：

　　(1)控制器与网络扩展器之间的接线不正确。

　　(2)控制器上跳线开关处于闭合状态(通讯方式为RS232);

　　(3)控制器至网络扩展器的距离超过了有效长度(1200M);

　　(4)计算机的串口是否正常，有无正常联接或者被其他程序占用，排除这些原因再测试;

　　(5)软件设置中，设备地址号实际设置、联接不对应;

　　(6)线路干扰，不能正常通讯。

　　采用RS232 通讯方式时可能原因：

　　(1)控制器与电脑串口之间的接线不正确;

　　(2)控制器上跳线开关处于断开状态(通讯方式为RS422);

　　(3)控制器至电脑的距离超过了有效长度(15M);

　　(4)计算机的串口是否正常，有无正常联接或者被其他程序占用，排除这些原因再测试;

　　(5)软件设置中，设备地址号与实际设置、联接不对应;

　　故障现象2：将卡片靠近读卡器，蜂鸣器不响，指示灯也没有反应，通讯正常。

　　可能原因：

　　(1)读卡器与控制器之间的连线不正确;

　　(2)读卡器至控制器线路超过了有效长度(120M);

　　故障现象3：将有效卡靠近读卡器，蜂鸣器响一声，LED指示灯无变化，不能开门。

　　可能原因：

　　(1)读卡器与控制器之间的连线不正确;

　　(2)线路严重干扰，读卡器数据无法传至控制器;

　　故障现象4：门禁器使用一直正常，某一天突然发现所有的有效卡均不能开门(变为无效卡)，。

　　可能原因：

　　(1)操作人员将门禁器设置了休息日(在休息日所有的卡都不能开门);

　　(2)操作人员将门禁器进行了初始化操作或其它原因导致控制器执行了初始化命令;

　　故障现象5：将有效卡靠近读卡器，蜂鸣器响一声，LED指示灯变绿，但门锁未打开。

　　可能原因：

　　(1)控制器与电控锁之间的连线不正确;

　　(2)给电锁供电的电源是否正常(电锁要求单独电源供电);

　　(3)电控锁故障;

　　(4)锁舌与锁扣发生机械性卡死;

　　故障现象6：将有效卡近读卡器，蜂鸣器响一声，门锁打开，但读卡器指示灯灭。

　　可能原因：

　　(1)控制器与电控锁共用一个电源，电锁工作时反向电势干扰，导致控制器复位;

　　(2)电源功率不够，致使控制器、读卡器不能正常工作。