篇2：案例：房屋存在质量问题期间的物业费由开发商交纳

　　案例：吴先生20**年在惠州一楼盘购买了一套房子，根据合同约定今年8月收楼。在收楼日期将近的时候，同楼盘的其它购房者列出了一份“问题清单”，有业主还提出推迟收楼来敦促开发商解决问题。吴先生想知道，如果业主方推迟收楼，他们的物业费用是否会按照交楼日期自动计算呢?

　　根据《惠州市物业服务收费管理实施办法》的规定，物业管理区域已竣工但尚未出售，或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。前期物业服务合同应载明物业服务等级内容、收费项目、收费标准、计费方式及计费起始时间等。新建住宅前期物业服务合同载明的物业服务收费等内容，须在物业销售前一天至销售结束在交易场所醒目位置进行公示。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同载明的物业服务收费等内容;物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，逾期不交纳的，由物业服务企业依法追缴。

　　此前惠州出现过类似的案例，参考物价部门的解释，开发建设单位未将物业交付买受人之前，物业服务费应由开发建设单位承担，交付后才应由业主承担。所以，吴先生的楼盘如果存在不符合双方合同约定的情况，则需要开发商依照合同进行整改，那么整改期间的物业费用无疑不能由业主承担。但如果购房者列出的问题不属于合同约定范围，问题则另当别论。

　　此外，开发建设单位未将物业交付物业买受人之前，业主也不需要承担水电分摊费。根据相关规定，住宅大楼内走廊、楼梯及电梯、增压水泵、中央空调等公共设施设备的公用水、电费用，由本楼业主按实合理分摊;二次供水所耗电费及因此产生的水损耗费用也可向业主分摊，但必须单独设立计量表并单独列账，同时应向业主公布分摊办法和总金额以及业主应分摊费用，严禁把分摊的水、电费用与业主自用的水、电费用在政府规定的水、电费收费标准上加价混合统收。所以业主未收楼之前也不必缴纳水电分摊费用。

篇3：拒缴物业费不能解决任何问题

　　法院：拒缴物业费不能解决任何问题!

　　生活在同一个社区，业主和物业公司本应是长期共存、互相依赖的关系。但因出现物业服务问题和欠费问题，他们却成了冤家对头，引出了许多物业管理纠纷，不仅业主对物业费争议颇多，物业公司也是满肚苦水。

　　近两年，柳河法院辖区内某小区的几十名业主频繁被物业公司起诉，原因均为拖欠物业管理费。那么，物业费为何纠纷不断，矛盾根源又在哪?

　　某物业公司称：自其与该小区业主委员会签订物业服务合同后，便对小区进行物业服务和管理。现在很多业主拒不缴纳物业费等各项费用，某物业公司遂诉至柳河法院要求拖欠物业费的业主支付费用和相应的滞纳金。

　　某小区业主群

　　业主A：我家房子一直漏水，也一直没有得到解决，我决定不交物业费了!

　　业主B：我买了这房子之后一直没有居住和出租，没有享受到物业服务，不用交物业费吧?

　　业主C：这物业服务太差了，有一次我的车被剐蹭，去物业调取监控都被拒绝了，还想让我交物业费?

　　在承办法官与业主的电话沟通和现场调解过程中，许多业主表示：“不是为了几千元钱，是物业的服务确实有问题，既然物业公司的服务都“打折”，为什么我们的物业费不能打折?”

　　业主们总觉得，不交物业费可以制衡物业服务公司，“你服务不到位我还交什么物业费!”

　　而物业服务公司认为“你不交物业费我怎么为你提供服务!不交物业费我就去法院起诉!”

　　法官释法：不交物业费，这些理由不成立

　　▲房屋只买未居住，空置房未享受物业服务：虽然未居住，但是公共区域的维护、清扫等费用依然存在。

　　▲物业公司提供的服务存在瑕疵--找不到停车位、车停在楼下被砸......:首先，依据谁主张，谁举证的原则，一般由业主承担存在瑕疵的举证责任;其次，业主需要区分不同的法律关系。

　　▲物业公司未尽到安全保障义务造成业主财产损失：业主可以据此提出违约或侵权之诉，也可据此提出抗辩。

　　▲房屋外墙墙体、屋顶漏水：如果小区物业在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位负责物业的保修义务;在保修期限届满后，专有部分由专有部分所有人承担维修和养护义务，物业公司也可以对业主提供有偿的维修服务;小区共有部分、公共设施设备，由物业公司承担维修和养护义务，物业公司履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。

　　由于在物业服务行业本身存在项目多、标准难以量化等特点，导致纠纷多、难化解。若想要避免发生物业纠纷，减少双方不必要的麻烦，业主、物业公司双方应多些契约精神、遵守双方共同制定的规则，加强对彼此权利与义务的认识。出现纠纷后，大家心平气和的坐下来沟通，消除误会，少一分抱怨和指责，多一分理解和宽容，构建和谐社区需要大家共同努力，这才是我们想要的“幸福家园”。

篇4：小区开发商遗留问题引发纠纷，拒缴物业费

　　小区开发商遗留问题引发纠纷

　　--能否作为拒缴物业费的理由

　　[案情简介]

　　原告某物业公司诉称，原告原系为被告居住的某小区提供物业服务的物业公司。在原告为被告提供物业服务期间被告应按照政府部门核定的物业管理费，按建筑面积每平方米0.8元的标准支付物业管理费，公共用电另计，但被告却自20**年12月起拖欠原告的物业管理费及原告为其代缴的电费、水费。经原告多次上门催收及张贴小区公告的形式催缴，被告仍不缴纳。被告杨某某辩称，原告所述不实，被告是交了物业服务费等费用的，只是被告不可能保留所有缴费票据，且原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。同时，即使被告没有缴纳部分费用，过错也不在被告，原告收费后不出具正式发票，被告有权拒交。从20**1年开始被告发现自己房屋墙体存在长期漏水等情况，被告多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，原告的行为违反了其作为物管公司的法定义务。请求驳回原告的诉讼请求。

　　[法院审判]

　　20**年1月25日，原告与某小区的开发商某某置业有限公司签订了《某物业管理委托合同》，合同第三条约定：乙方(原告)提供服务的受益人为某物业全体业主和物业使用人，某物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第二章系委托管理事宜，第四条约定：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，......。第五条约定：共用设施、设备的维修、养护和管理，......。第十四条约定：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务;2.水、电、气代收费用......。第三章委托管理期限，第十七条约定：委托管理期限为三年。自20**年1月25日起至20**年1月24日止。20**年4月28日，原告与被告签订了《管理公约》，第二条第(二)款第8项约定：业主必须在每月5日前到物业管理公司交纳管理费、水电气费以及其他费用。管理费、水电气费按月缴纳，......。第三条第(二)款第1项约定：原告负责小区内公共设施及设备的维修、养护。20**年7月1日接管小区物业服务以来，数次接到被告反映家中存在漏水现象。同月20日，重庆市江北区某小区业主委员会出具《证明》：被告因与原告发生纠纷，在业委会成立后要求业委会协调解决。证明中还记载，被告称其20**年1月发现房屋出现了诸多质量问题，向公司工作人员曾某某、赖某某反映，公司一直未予以解决。由于漏水严重及时间较长，造成了被告的家具和装修严重损毁。

　　法院审理认为，原告系某小区开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前选聘的前期物业管理企业、并与被告签订了《管理公约》，原告对某小区进行物业管理符合相关物业管理法规的规定，原告与被告的物业管理服务关系成立。《某物业管理委托合同》到期后，原告仍向被告提供了相关物业管理服务。原告对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动以及代交水电费的行为、表明其履行了物管企业的主要管理义务。被告作为小区业主，与原告签订了《管理公约》，接受了原告的物业服务，

　　据此，法院判决如下：

　　一、杨某某于本判决生效之日起10日内支付重庆麦某某物业管理有限公司物业服务费(含电梯费)818.95元。

　　二、驳回重庆麦某某物业管理有限公司其他诉讼请求。

　　[律师点评]

　　本案所涉及的问题是，被告抗辩认为：其房屋墙体存在长期漏水等情况，又多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，这种抗辩能否作为拒缴、缓缴、减缴物业费的理由。答案是否定的。因为被告所称的漏水部分是在被告的专属的房屋内，其维修的责任不在原告的物业服务范围，故被告该辩解理由不能成立，法院不予采纳。

　　其实，还可以从合同相对性的角度来理解这个问题，与被告签订商品房买卖合同的主体是房地产开发商，所以，房地产开发商应当负责被告房屋的质量问题。

　　当事人可以就此事宜起诉房地产开发商要求进行赔偿，其依据可以是侵权纠纷或者合同违约纠纷，而无论如何，起诉物业服务公司是缺乏理由的。