项目前期物业管理服务合同范本
合同双方当事人：出卖人(以下简称甲方)：注册
营业执照注册号：企业资质证书号：法定代表人：联系电话：邮政编码：委托代理人：联系电话：邮政编码：委托代理机构：注册
法定代表人：联系电话：邮政编码：买受人(以下简称乙方)：【本人】【法定代表人】姓名：国籍
据甲方暂测该房屋建筑面积为__________平方米，其中套内建筑面积为__________平方米、公用分摊建筑面积为__________平方米。该房屋建筑层高为_________米。
该房屋建筑设计及平面图见本合同附件2;该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件3;该房屋相关情况说明(抵押关系、资料关系、相邻关系及小区平面布局)见本合同附件4;该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件5。
第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币_________元。(大写)：___________________________________________。
根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币___________元。(大写)：___________________________________________。
第四条乙方购买该房屋的总房价款(含附件3中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。
第五条在该房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市国土资源与房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补;
2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+_____%
(包括_____%)，不向乙方收取超过部分的房价款;甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+-_____%
(包括+-_____%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使上述解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。
第六条签订本合同时，该房屋建设工程(形象进度)已建设到。乙方应当按本合同约定时间如期、足额将房款交付于甲方的预售款监管帐户(预收款监管机构：、帐户名称、帐号：___________________)。预收款按政府规定监管使用。
乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件1中约定明确。
第七条乙方若未按本合同约定的时间足额付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过_____天后，甲方有权选择下列第____种方案追究乙方责任：一、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的_____%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。
甲方如行使上述解除合同权的，应当自合同约定之乙方应交付房款期限届满止的30日内书面通知乙方，没有通知或逾期通知的，视为放弃权利。
第八条签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件2)，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起_____天内与乙方签订本合同变更协议。
甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。乙方解除合同的，甲方应当向乙方支付总房价款的_____%违约金。
第九条甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件4)，确需变更的应当征得乙方书面同意。
甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的_____%违约金。
第十条甲方应当在*年*月*日前，依照国家法律、法规、规章等规定将取得的商品房综合验收备案证明以及符合本合同约定的商品房交付乙方使用。
如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：
1、遭遇不可抗力，且甲方在不可抗力发生时采取了适当救护措施，并在**日内书面告知乙方的;
2、;
3、。
第十一条甲方如未在本合同第十条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之___计算，违约金自本合同第十条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过______天，乙方有权选择下列第____种方案追究甲方责任：
一、乙方有权单方面解除本合同。
二、
第十二条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前_____天通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起____天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为______________________________。
在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。
甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此所产生的延期交房的责任由甲方承担。
由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按第 种方式处理：
一、乙方未按期接收房屋，从甲方通知的乙方应当接收房屋之日起承担该房屋的物业管理费，并承担该房屋毁损灭失的全部风险;如果由此导致甲方承担其他连带责任，甲方除按照承担连带责任的实际损失进行追讨外，另可以按日追究乙方合同总价款 %的违约金。
二、
第十三条甲方应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。
如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：
1.乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按已付房价款的%赔偿乙方损失。
2.乙方不退房，甲方按已付房价款的%向乙方支付违约金。
3.。
甲方在产权登记中应当履行的义务成就的，应当向乙方发出办理产权登记的书面通知，自乙方接受通知之日起日内，若乙方不履行其在办理产权登记中所应履行的义务，导致产权登记迟延办理或无法办理，则甲方不承担任何责任。
第十四条该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移至乙方。如乙方未按约定日期办理该房屋的验收交接手续的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方接收催告书后，未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移至乙方承担。
第十五条甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任，并按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定赔偿乙方。
第十六条甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件3约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价____倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件3约定的标准，乙方有权单方面解除本合同，同时甲方应当按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定赔偿乙方。
双方商定对标准的认定产生争议时，应当共同委托本市(或者国内)有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。一方向另一方发出共同检测的书面意见后
日内，另一方不作答复的，视为同意对方可以单独委托建设工程质量检测机构检测，并同意该机构做出的书面鉴定意见。
第十七条该房屋交付后，房屋权属证明办妥前，乙方认为主体结构质量不合格的，可以依照第十六条第二款的方式委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同，同时甲方应当按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定赔偿乙方。
第十八条乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起______天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中华人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的___%，在退还房价款时一并支付给乙方。
前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。
第十九条自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》之规定，在本合同附件5中约定。
第二十条甲方已选聘________________________物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》(见附件五)。因该房屋规划用途为_________用房，甲乙双方已签订了《_____________________使用公约》(见附件5)。
第二十一条乙方购买的房屋及其相应占有的土地使用权不可分离。自该房屋的房地产权利转移之日起，甲方与___________________________签订的编号为的地块的土地使用权出让/转让合同中约定的(本合同甲方的)与该房屋相关的权利、义务和责任转移给乙方。
第二十二条本合同项下乙方享有的权益(房屋期权)，乙方可以依法转让、抵押。乙方依法行使上述权利时，甲方应予协助。
第二十三条本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须采用用书面形式，且首先采用直接送达方式送达，直接送达不能、或者另一方在省外、国外的可采用挂号邮寄的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达;如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第_____日将被视为已送达另一方;若邮件被退回的，可以使用我国法律所允许的其他方式送达。
第二十四条该房屋买卖过程中所发生的税费按照法律、法规、规章的相关规定由甲、乙双方各自承担。
第二十五条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的正文、补充条款、附件以及补充协议中的填空部分，手写体与铅印或者固定格式(如图章条款)不相一致的，以手写体为准。
本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。
第二十六条甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按本合同约定严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。
第二十七条
本合同自双方签字之日起生效。双方商定本合同生效之日起30日内由甲方负责向房地产登记机构办理本合同登记备案手续。
若甲方逾期不办理登记备案手续并造成乙方损失的，应当承担赔偿责任。
第二十八条
本合同登记备案后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到_______________房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。
第二十九条
甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不能解决的，选定下列第____种方式解决：(不选定的划除)
一、向__________________仲裁委员会申请仲裁;
二、依法向人民法院起诉。
第三十二条
本合同壹式______份，均具有同等效力。其中甲、乙双方各执______份，、___________________________各执壹份
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：物业管理前期筹备工作流程
物业管理前期筹备工作流程
1.目的
为物业管理项目的筹建工作提供指引，从规范机构设置、人员编制、规范建设、硬件装备、公共关系建立、印鉴证zhao办理及开办费测算等方面，保证新项目筹建工作顺畅、有序进行，为以后管理项目日常工作的开展打下基础。
2.范围
适用于筹建新物业管理项目之用。
3.职责
3.1新项目预订入伙前六个月成立相应的物业管理项目筹建组。
3.2物业管理项目筹建人员负责参照本工作指引，结合新项目的实际情况制订筹建计划并具体落实。
4.方法和过程控制
4.1机构设置、人员编制
4.1.1物业管理项目筹建人员应根据《物业管理方案》确定项目的机构设置及人员编制。
4.1.2设置原则：根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境、以及发展商对物业管理服务的要求等实际情况，本着利于统一领导、分级管理、精干高效的原则按需设置机构。
4.1.3职责类型：物业管理项目根据专业需要，一般情况涵盖的主要职责包括：
a. 人事行政：负责人事事务操作、行政后勤、人员培训、绩效考核、资料管理、信息管理、公关协调等内部管理工作。
b. 客户服务：负责前台接待、社区文化、装修管理、会所管理、特约服务、投诉处理、品质监控等工作。
c. 财务管理：负责财务核算、费用收缴、经营管理等工作。
d. 保洁绿化：负责清洁消杀、绿化维护、家政服务等工作。
e. 工程维修：负责房屋本体维护、公共设施维护、工程配套完善、家政室内维修、装修监控等工作。
f. 安全管理：负责消防安全、车场管理、小区内公共区域治安防范、出入口管理等工作。
g. 物业管理项目筹建人员应综合考虑项目的业务需求及成本状况，必要时可合并或调整部分岗位的职能，发挥机构及人员的最大功效。
4.1.4职务类型：物业管理项目的职务设置应根据人员编制的多少及项目管理的复杂程度来配置，基本上包括3个层次：
a. 决策层：包括项目经理、经理助理等，对项目负全面责任，负责对下属人员进行指导和管理，并承担重大问题的处理和决策责任。
b. 管理层：包括项目各职能、技术、业务主管部门或人员等，负责在各自职能范围内支持和指挥下属人员及协助领导工作。适用于物业管理规模较大、种类较繁、专业服务组较多的物业管理项目。
c. 操作层：包括业务主办、具体操作人员等，负责具体事务的操作和制度执行。
d. 对于新建的、物业管理业务量较小的项目，通常采用直线式的两层次(决策层和操作层)的组织架构形式，此时，决策层集决策和管理为一体。
4.1.5组织架构：
图中所示各岗位、职务名称可以根据项目实际情况及业务需要进行增删和调整。
4.1.6 定编程序：
a.根据市场水平确定项目的物业管理费标准，以此为基础制订管理预算及服务方案，确定人力成本构成。
b.人力成本占总预算的比例建议控制在50%以内，具体构成如下：
项目占总预算
的比例备注
人力成本30~50%如保安、保洁服务外包，则人力成本控制在30%
保洁(外包)10%如保洁服务不外包，则相应的保洁费用隶属人力成本范畴
保安(外包)15%如保安服务不外包，则相应的保安费用隶属人力成本范畴
c.根据人力成本构成，结合项目实际情况，分配项目各岗位的人员编制。
d.不同类型项目人均管理面积建议如下：
项目类型人均管理建筑面积
住宅建筑面积10万M2以上1400～2000M2
建筑面积10万M2以下1200～2000M2
高层商住楼800～1000M2
4.1.7 定编要求：
a.按需定编：物业管理岗位设置类别、场所、定编人数着重要符合现场需求。常见业务岗定编要求如下：
i)安全岗的定编应综合考虑小区特点：如出入口的多少、小区智能化程度、小区是封闭管理还是开放式管理、小区周边的治安状况等因素。常见岗位归纳如下：
保洁岗的定编应根据物业类型、物业档次的定位等进行综合考虑，常见岗位划分如下：
岗位类别工作场所现场需求编制方法
楼内岗楼道、大堂、电梯等楼内保洁工作量按楼层设置
楼外岗楼外公共区域楼外保洁工作量按面积设置
家政岗住户室内家政服务根据业务需要设置
垃圾清运岗楼外指定区域生活垃圾收集、清运按照当地情况设置
iii)绿化岗的定编应根据绿化面积及园林复杂程度，其工作内容可包括浇水、施肥、拔杂草、修剪、消杀、绿化带卫生、补苗等，一般按人均养护面积约4000平方米分配人员。
iv)维修技术岗的定编应根据项目配套设施、设备的数量和复杂程度、住户室内维修、装修需求多少综合进行考虑。
b.合并满负：本着节省人力成本的角度出发，提倡岗位一专多能、分工不分家的模式，各编制员工工作量应尽可能饱满、效率高。常见案例：
i)根据项目结构特点，行人及车辆出入口往往彼此相连，可以考虑合并门岗和车场门岗;
ii)控制中心往往兼负消防控制职能，可以考虑与消防中心合并;
iii)高层楼宇或封闭苑落可以考虑在大门或苑落大堂处设置形象岗，兼负形象、安全、客服等职能;
iv)物业管理不同阶段对人员编制的要求不一样：集中入住期、装修、返修高峰期，工作量大，人员定编相对较高(可考虑从其它项目调配或临时借调人员)，物业日常管理阶段，则应考虑合并满负、优化整合。
c.按价定质：即价格决定服务品质，各岗位员工的作息时间、工作频次、服务标准应严格按照委托合同内容及管理费收费标准制定，防止服务过剩，人力成本相应增加。
d.按量定编：根据确定的岗位工作量(包括作息时间、工作频次、服务标准等)分配人员编制。部分岗位的工作量需实地测试，并定期进行工作量评估，适时对部分岗位进行合并满负。
e.合法定编：人员定编操作不得违反国家及当地劳动法规规定。
4.2招聘培训
4.2.1物业管理项目筹建人员应根据审定的项目组织架构、人员编制、岗位需求，开展相应的人员招聘工作，并确保各岗位、各专业人员按期到位，到位期限建议如下：
岗位名称建议到位时间备注
服务中心经理交楼前3个月前期介入人员除外
普通管理人员交楼前3个月
维修技术员交楼前3个月
保洁员交楼前1个月
安全员交楼前1个月
会所服务员交楼前1个月
4.2.2物业管理项目筹建人员应负责组织对新到岗人员的入职培训工作，确保其了解公司企业文化、规章制度，熟悉岗位工作内容、专业技能、服务礼仪，满足公司对其上岗的要求。
培训内容效果要求
公司理念及发展历史了解公司的历史及公司理念，尽快融入到公司企业文化氛围中
物业管理概论了解公司主营业务及专业知识
员工通用礼仪掌握员工礼仪规范要求
职业安全及急救常识掌握职业安全、紧急救护的知识和要求
物业管理法规常识了解行业内的法律法规，尽快掌握与岗位相关的各项政策法规
品质管理基础了解公司质量管理体系和品质控制制度，掌握各自岗位的操作程序和管理规范
4.3规范建设
4.3.1物业管理项目筹建人员应负责根据业务需要完成项目各项规章制度的起草、编制，包括：
a. 公司行政制度汇编、人事操作、财务管理制度等。
b. 项目组织架构、岗位职责等。
c. 项目内部运作制度等。
4.3.2物业管理项目筹建人员应根据项目新增业务、设施及其它情况负责相关作业指导、支持性文件的补充编写，完成项目质量管理运作体系的搭建。完整的质量管理作业指导体系应包括：
类别内容
职能管理作业指导文件人力资源管理
作业指导文件员工招聘、员工培训、员工考核、员工奖惩、员工意见测评、培训有效性评估、内部沟通等作业指导文件。
管理评审作业指导文件评审输入、输出、过程控制、记录保持。
合同评审作业指导文件合同管理、评审。
物资管理作业指导文件仓库管理和控制;固定资产管理;工作环境管理;办公设施管理;劳动保护等作业指导文件。
服务策划作业指导文件物业接管前策划;小区改造、大型项目动工前策划;对外培训;新增服务项目策划等作业指导文件。
其他管理类作业指导文件遗留工程问题处理;标识管理;质量事故处理等作业指导文件。
业务控制作业指导文件
环境管理作业指导文件保洁、绿化岗位管理文件;清洁工作规程和标准;绿化工作规程和标准;垃圾收倒管理方法;保洁员内部管理文件;保洁、绿化用设备、工具的使用和维修管理文件;环境消杀管理文件;环境工作检查文件等。
安全管理作业指导文件安全岗位管理文件;相关岗位工作规程;消防管理文件;安全、消防、急救用器材或器械的管理与维护;安全员内部管理文件;公共预警管理;危险作业监管文件;危险品管理文件;紧急事件处理流程;安全工作检查文件等。
设备设施管理作业指导文件房屋本体及各种设备设施日常维护、保养、维修、管理作业流程;维修员内部管理文件;检验和测量设备管理文件;设备设施工作检查文件等。
便民服务作业指导文件家政服务;室内维修;商务服务等作业指导文件。
其他服务和管理作业指导文件物业接管验收;入住办理;装修管理;钥匙管理;会所、泳池、商铺管理;业委会筹建及运行等作业指导文件。
供方控制作业指导文件采购管理;供方评估;供方监控等作业指导文件。
顾客关系作业指导文件顾客沟通、顾客投诉处理、顾客意见测评、服务信息分析等作业指导文件。
篇3：南京物业管理公司前期接管验收的原则
接管验收是一个比较复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且牵涉到许多法规，常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需要掌握如下基本原则：
1、原则性与灵活性相结合。
所谓原则性，就是实事求是，铁面无私。物业管理公司应把在验收中查出的各种问题作非常详细的记录，该返工的就要责成承建单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。对于大规模物业，难免会出现一些不如人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施。不能把接管验收双方置于对立状态，而应共同协商，力争合理地、圆满地解决接管验收中存在的问题。
2、细致入微与整体把握相结合。
工程质量总是对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理带来无限的困难，也将严重损害业主的利益。
整体上的把握是从更高层次上去验收，无论是什么类型的物业，其土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目决定该物业的档次和发展潜力。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标。写字楼则要重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。
篇4：前期物业管理及设计规划中存在的风险及排除
前期物业管理及设计规划中存在的风险及排除
开发单位在设计规划时一定要对房屋、公共设施设备、公共部位、场地等在日后的使用功能上是否适宜，同时在安全性能上是否存在缺陷进行全面考虑。
1、娱乐设施设计
小区内娱乐设施的选择应适合各个年龄段，尽量不要配置有安全隐患的游泳池、沙池、秋千、转盘等设施和器械。目前娱乐设施伤人的事件屡有发生，也是物业企业与业主产生纠纷的焦点之一。（如确需安装，应在醒目位置加装使用说明及安全警示，以提醒业主正确使用，同时物业服务企业要定时检修，发现安全隐患，及时排除）。在法律上，任何一处公共设施的所有人或管理者，应保证此公共设施不危及人身财产安全，对此公共设施负有监督管理的责任；如果公共设施在设计上存在缺陷却没能及时消除隐患，最终导致人身伤害，按照《民法通则》的规定，其监管人必须承担相应的责任。
2、小品设计
（1）尽量不选用水泥雕塑、饰品及玻璃饰品，水泥经过日照和雨酸的腐蚀极易粉化脱落；玻璃饰品易碎、易脱落；
（2）金属、木质、塑料等其他材质饰品要考虑其耐久性和耐腐蚀性，不宜过多，安装要牢固，不能影响正常通行，不要出现刮碰现象；
（3）小区内尽量不要配置喷水池，如果非要设置，水池的深度以20厘米为好，不宜太深，如果非要设置深水池，四周一定要设置护栏或其他安全防护设施（并在醒目位置加装明显的警示标志），避免儿童和视力不好的业主落水造成伤害；
（4）拱桥的设置不宜过高（踏步做好防滑处理），避免老年人或儿童在行走时跌倒；
（5）流经小区的河流（自然形成）要根据实际情况进行有效的整体规划（关键部位要增加必要的防护措施），不能留有安全隐患；
（6）其他小品的设置也必须从使用安全上考虑是否存在缺陷。
3、房屋设计
（1）各类地下室、储藏间等的净高和各类门的门槛高度要严格按照国家强制性标准《住宅设计规范》的规定，车库的净高应符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》的有关规定（北京丰台区和山东半岛法院就曾受理因为地下室过低和单元进出门门槛过高，导致业主受伤的案件，最终判决开发单位败诉）；
（2）外墙尽量不要设置过多过宽的外沿，装饰的选材要尽量避免采用面积大、重量大的材料（如：瓷砖、大理石、火烧板、花岗岩等），并且施工时要严格按施工程序进行，防止日后脱落，造成人员伤亡（《民法通则》第一百二十六条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落给他人造成损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任）；
（3）小区周边和草坪的铁围栏的设计要防攀防钻，但不能设置带尖头的铁栏，注意考虑儿童的人身安全问题；
（4）女儿墙亦要设计成防攀越的，女儿墙栅栏高度一般要高于50厘米；
（5）楼道的扶手间隙不宜过大（应严格执行国家建设标准），防止儿童从间隙处坠落；
（6）楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁，应采用专用锁（并在箱体表面张贴明显的安全警示标志），楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄而触电）；
（7）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑赠送纱窗以减少高空抛物现象（深圳“好来居”事件给了物业企业很深刻的警示）；
（8）工程竣工时，要对存在安全隐患的临时电缆、变压器、水井、外露的钢筋、角铁和钢筋混凝土等进行彻底的清除，不留安全隐患；
（9）电梯的设计及调试安装一定要到位（并在使用前确保已经特种设备管理部门验收合格，在电梯轿箱内张贴安全使用须知，告知业主禁止的行为及出现问题时的处理方案，必要时应请通信商家在电梯轿箱内增加专业设备，以保障通信畅通），尽量避免在电梯运行过程中出现故障，导致人员被困而出现不必要的损失。
4、路面、地面设计
（1）路面和地面的选材，尽量避免采用大理石、鹅卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等导致路面湿滑伤人），即使采用了光滑材料也必须进行防滑处理；如果采用方砖铺设，在施工的时候一定要注意水平高度及边角的吻合，不能留有掌宽空隙，防止业主因路滑或者方砖的边角造成磕碰、摔伤；
（2）路灯设置不必多，只需满足一定的光照度就可以，灯座要耐锈蚀，牢固，防日晒雨淋，不怕台风，接头处做好绝缘处理；有条件的可以采用太阳能蓄电池路灯；
（3）路面的坡度不能过大，特别是东北地区，雪后路面比较滑，基础要做好，防止日后出现塌陷，给业主和车辆带来安全隐患；
（4）设计有路边停车位的道路，应在设计时充分考虑后期物业管理中对车辆占道停放的管理，尽可能在设计时达到如下标准：两侧停车位成对称性分布，尽量避免单边规划停车位。对规划无停车位的道路，建议按单行车道予以分割。此举可有效制止道路两侧的车辆停放问题，满足消防部门的要求，同时又能有效降低道路安全风险；
（5）排污、市政等各类井盖的设计尽量不要出现在道路当中，避免车辆碾压，形成安全隐患；
（6）从设计上做好道路的排水工作，避免积水影响行走；
（7）道路设计避免有急转弯，增加转弯处的视角，以有利于安全行车，必要时应设计有广角镜。
5、绿化设计
（1）绿化带灌木品种的选用（尤其是大型物业小区）不必设计得太名贵、繁多。配置原则是大方得体，错落有致，合理选择枝条少、无刺等背阴喜阳易于养护的植物；
（2）尽量避免在阳台上设置花盆，如果非要设置，要考虑到设置花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便以及花盆坠落伤人等问题产生的纠纷；
（3）园区不适宜种植一些高大的乔木，日后成材，会影响采光，造成摄像死角和枯枝、断枝伤人等事故。
6、公共设施设备的外观设计
（1）地下车库的通风口、变压器、泵房等的外观一般都进行装饰，装饰时要考虑其耐久性、抗腐蚀性和安全性，去除多余的附属装饰，实用就好，并在四周设置防护设施，不能只注重美观而存在安全缺陷。如果设置和管理不当，这些设施将可能给业主人身、财产造成损害。作为设施的设置者或管理者，将可能因设置、管理不善，构成侵权法上的过失，而面临受害业主或其他受害人要求承担损害赔偿责任的问题；
（2）存在人防工程的要明确管理者及责任。
7、管井设计
排污井、管道井、电梯井、电信井等的设置一定要考虑不能设置在业主及车辆经常通过的甬道和通道上，井盖一般要选用抗压材料，必要时在四周考虑设置护栏或其他安全防护设施，防止业主、车辆不小心跌入，造成人员伤亡及财产损失。
篇5：项目前期物业管理服务质量标准
项目前期物业管理服务质量标准
一、物业共用部位的维修、养护和管理
1、房屋外观定期巡查;
2、根据房屋使用年限，编制年度维修计划。
二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1、建立设备房巡查制度和设备管理台帐;
2、停水停电提前通知(市政突发停水停电及设备突然故障除外)
3、电梯困人： 分钟到达现场处理;
4、二次供水水箱清洗及水质检测：____次/年，水质检测结果合格;
5、设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。
三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1、服务时间：每天____:00-____:00;
2、楼道清洁：清扫_____次/天，拖洗_____次/天;公共场所、绿地、道路：清扫_____次/天;沟渠池井、标识牌、信报箱：清洁_____次/周;垃圾清运：____次/天;公共雨、污水管道疏通：一次/年;
3、消杀：蚊虫消杀____次/月(夏)，____次/月(冬);
4、雨雪天气后及时清扫积水积雪。
四、公共绿化的养护和管理
1、防治病虫害;
2、乔木修剪：____次/年;草坪修剪：____次/年;灌木修剪：____次/年。
五、车辆停放管理
1、经营性停车场有合法手续，有交通标识和进出凭据;
2、引导车辆有序停放，对乱停放车辆进行提醒;
3、经营性停车场有巡视，发现问题按照车主留下的联系方式尽快与车主取得联系。
六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
1、安全管理部门建立24小时值班制度;
2、对火灾等突发事件有相应处理预案;
3、定期开展消防和居家安全宣传，消防演习：____次/年。
七、装饰装修管理服务
1、业主在办理装饰装修时，告知其装饰装修中的禁止行为和注意事项;
2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理;
八、物业档案资料管理
1、建立物业档案资料管理制度;
2、档案资料有专人管理，借阅有记录。
九、其他服务
1、报修服务时间：24小时，急修：______分钟到达或按约定时间到达;
2、向业主公布紧急联系电话、日常服务电话和公司投诉电话。;
3、社区文化活动：每季度开展一次。