篇2：破解物业管理痛点难点--做增值服务

　　物业如何提质增效，破解物业管理痛点、难点?→做增值服务!

　　物管行业目前是最好的时代，也是最坏的时代。

　　市场空间如此之大，但被时代抛弃的危险也近在眼前。

　　一般而言，物业企业营收有两大块，一是基础物业服务，一是增值服务。其中，基础物业服务占据物企营收的重头，但毛利率水平十分有限。

　　相对于物业费调整这一物企合理经营行为不得不面对的普遍性困局，基于社区这个“私域流量”的增值服务却有着不小的想象空间。社区是天然优质的“私域流量”，对于物企而言，在低获客成本之下，如果能够有效把握业主的痛点与需求并行之有效地组织起商业范式，那么社区增值服务对于单个物业管理项目盈利模型的改善就值得期待。

　　01增值服务发展现状

　　有房地产开发母公司的，得益于母公司地产开发和储备规模，提供管理规模的增长确定性。

　　如碧桂园服务、恒大物业、金科服务等。

　　没有房地产开发母公司的，或者第三方中小物企如何破局?

　　目前，开展增值服务顺应了业主生活品质提升的需要，也是行业发展的必然趋势，很多中小型物业企业受困于管理面积较少以及管理水平薄弱，并没有及时抓住这一波发展机遇，无法及时扩大开展增值服务项目。

　　02　物业多种经营创收思路

　　一般情况下具有经营性的项目很多，主要有：

　　①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。

　　②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。

　　④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。

　　⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。

　　⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。

　　⑦金融方面：引进各银行的分理处或信用社。

　　⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，开设保姆介绍所等等。

　　⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。

　　综合服务的方式

　　综合服务的方式由其内容所决定，主要有：

　　(1)常规性服务

　　这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。

　　(2)委托性服务

　　这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，住(用)户自愿选择的特约服务。

　　(3)无偿性服务

　　物业服务企业的经营方式大致有以下几类

　　商业餐饮类——便利店、药店、照片冲洗、小超市、菜场、茶室、特色餐馆、咖啡厅;

　　生活服务类——干洗店、服装加工点、美容美发、代聘家教、洗车、食品配送等;

　　文化娱乐类——书店、音像店、报刊亭、打字复印、健身房、活动室;

　　医疗教育类——社区医疗门诊、幼儿园、老年学校、托儿所;

　　商务类——商务中心，代购车、船、机票，代办住户委托事项;

　　房地产中介类——代办房屋买卖、转让、租赁业务，室内装饰、装修;

　　家政类——代请保姆、看护病人、订送报纸、上门清洁、代理购物;

　　金融类——与有关部门合作开办银行分理处;

　　环保物资回收类——物资回收站、旧报纸书刊回收销售。

　　在项目的选择和组合上，物业服务企业需根据自身管理物业的特点和需求考虑，并且要遵循方便住户、用户满意、优质高效、企业盈利的原则。

　　优先选择的几种经营项目

　　1.家居装修装饰行业。

　　随着我国城市化进程的加快，居民生活水平不断提高，家装行业发展迅猛，蕴藏着巨大的市场商机。物业管理行业与装修行业有着天然的紧密联系，参与这项服务有其天然的资源优势，具体可采取投资成立家装公司或与家装公司合作的方式进行经营。

　　2.立体化停车场建设。

　　随着经济的发展，汽车进入家庭趋势明显，中国人多地少的客观条件，使“立体化”停车场成为朝阳产业，物业服务企业天然的拥有庞大的客户资源，易于介入，资源、收费相对有保障。

　　3.开发社区商业。

　　有专家提出，城市社区建设的加快，社区商业存在巨大的需求市场，但目前的社区商业配套不足，今后将会有其蓬勃发展的契机。因此，物业服务企业联合开发商，加大底商和街铺的建设，如社区购物中心、社区广场、邻里中心等，是今后物业管理中新的经营收入点。

　　4.发展环保产业。

　　环保产业近年来受到国家大力扶持，也是与物业管理行业联系比较紧密的行业。在生态环境日益受到重视的今天，环保社区得到消费者的青睐。以收费的形式，建立区域性污水处理站，将污水处理后作为非饮用水循环使用，无疑是一个巨大的市场。同样可以建立区域性废旧家电电器回收中心、垃圾分类处理中心等，也可以实现社会效益和经济效益双丰收。

　　5.组建区域性物流配送中心。

　　物流配送是生活现代化的一个重要标志，居民对这种服务需求也越来越大，物业服务企业只要在现有工作构架中增加几个环节，即可实现。

　　6.为社区提供信息服务。

　　在信息轰炸的时代，更多的商家希望进入社区进行面对面的产品宣传，尤其是家电、建筑装饰材料、生活用品等种类，物业服务企业参与为商家宣传的活动，能够更好地为住户提供便利，或者直接向业主提供其他各类生活服务信息，获取应得利益，何乐而不为?

　　7.走国际化道路，开展社区旅游服务。

　　社区旅游吸引着人们和境外游客的目光，社区观光游览、居民家中做客、品尝家常便饭、体验家庭生活(住宿)等方式中蕴藏着巨大商机。物业服务企业完全可以和旅行社合作，组织游客到社区参观或做客，使业主、游客和自身企业各自取得收益。同时，也可以和旅行社合作，组织本社区居民到其他地方旅游，并从中赚取一定的利润。

　　其他类型

　　物业管理企业开展多种经营活动，并非只有上述几种类型，不同的物业管理企业，可根据自己的实际情况开展经营项目，笔者下面提出几点建议，仅供同行参考：

　　1. 开展各项娱乐活动业务。如今，许多业主因提前退休或其他原因在家休息，经常去茶馆、棋馆、牌馆、麻将馆与朋友聊天、奕棋、打牌搓麻将，以消磨时光。由于许多小区没有这些娱乐场所，业主只好到公园等地去消闲，既不方便又耽搁了时间。假如物业管理公司能够利用小区空地、空房开展茶馆、棋馆、牌馆和麻将馆等业务，为业主尽可能地提供娱乐方便，不但业主没意见，物业管理公司也能增加收益。

　　2. 开办电梯、房顶等广告业务。许多商家在做宣传时，绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体，也将物业小区的电梯、房顶等公共场所列为他们的选择目标。物业管理公司假如经过业主委员会的同意，能够将电梯、房顶和小区显眼处用作商家张贴、悬挂广告宣传画和招牌的场所，并与业主委员会合理分配收入，每月也将会有一笔不菲的收入。

　　3. 开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班业务。物业管理公司利用暑假和寒假期间，聘请社会上有一定影响和水平的老师，在小区里开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班，为业主提供一个方便优质的学习环境，让儿童“足不出区”就能够参加培训、学习。据笔者了解，在许多高档小区里，业主对这方面的要求是比较强烈的。假如物业管理公司能够开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班业务，也是好处多多。4. 开办房屋中介业务。房屋出租，可以说是各小区都有的事，往往是业主想出租房屋而找不到租赁户，而租房者也因找不到房主而发愁。假如物业管理企业能够为业主房屋出租提供中介服务，就能够解决这一矛盾。这样既方便了业主，又方便了租赁方，假如收费合理、服务方便，各方都能得到满足的结果。

　　5. 开办代理接送小区儿童上学和放学业务。现在许多业主工作都很忙，往往为小孩上学放学回家没人接送而苦恼，请专职保姆费用太高，一般家庭难以承受;不请保姆，孩子无人接送又不安全。假如物业管理公司能够利用优势，开办代理接送孩子的业务，想必会有很好的效果。

篇3：如何提高物业管理中的增值性服务

物业管理中的增值性服务就是为业主提供《物业管理服务合同》以外的服务，以满足业主的个别需要，实现物业的保值增值。物业管理中的增值性服务在一些物业小区里已经实行，这些增值性服务使物业本身得到了很好的保护和养护，延长了物业的使用寿命。同时也为业主提供了一种安全、整洁、优美和舒适的工作生活环境。

　　一、物业管理中的增值性服务尚未完全形成

　　（一）物业管理的服务质量尚未提高

　　物业服务企业根据订立的《物业管理服务合同》的要求，应当全心全意为业主服务。然而，有的物业服务企业只是为了更快更多地收取物业费，忽略了服务质量的重要性。有些物业小区里的保洁部的服务理念尚未形成，清扫楼道不及时、不彻底。未按照服务规定及时清除垃圾箱里的垃圾，结果造成垃圾箱附近臭味熏人，蚊蝇成堆，给业主的生活带来不便。就笔者曾实习过的某小区来说：一天，业主突然找到物业管理公司的客户服务台，说是该小区物业公司的保洁不合格，因为前天业主在楼道里发现一个烟头，今天下楼时居然还在。就此物业公司对保洁部进行严厉的批评。有些保安部也很不负责。夜间巡逻时睡觉，导致小偷潜入业主家中盗窃。工程部也没有及时进行维修，造成损失惨重。例如：某小区的工程部没有按规定时间及时去检查电梯，电梯上有个螺丝扣松动了，一名业主在乘电梯下楼时，刚走进电梯，由于电梯上的螺丝扣松动而脱落，电梯直落楼底，造成这名业主全身骨折4处，身受重伤。物业管理公司及工程部负责人赔偿全部损失。因此，物业管理的服务质量是物业管理服务增值的基础。此点做不到，则该物业公司的管理肯定是失败的，物业也就谈不上所谓的保值与增值了。

　　（二）有些物业管理服务不能完全满足业主的需求

　　随着人们经济生活水平的提高，业主有着不同层次的多种需求，不仅是生理上的需求，还有心理上的需求。而一些物业管理公司只是满足业主的基本需求，给业主提供一般的保洁、保安服务。因此，大大降低了物业管理中的增值性服务。例如：物业会所为业主提供健身器材，但一些物业管理公司只是在物业小区的园区内，设一些简单、单调的器材，使业主感觉不到健身的乐趣，最后导致无人去碰那些健身器材。当业主生病或突发病时，物业管理公司没有设立健康医疗中心，因此，不能及时进行护理，这样给业主带来很大的麻烦。

　　（三）物业管理中缺少独特的文化品味

　　特色化的增值性服务就是要营造出良好的生活方式、文化氛围和文化底蕴。然而一些物业管理公司忽略了这一点，使物业管理显得单调无味。例如：一些小区就是实质性的管理。就拿笔者曾实习过的某小区来说，那里的业主很热爱文化，笔者在实习时，总能看到一些业主在空闲时间拿着本名著或其他报刊看。一些老业主还围在一起讨论着历史文化。其实，一个物业管理中的文化品味代表着这个物业的品牌形象。物业管理中没有独特的文化品味，也就没有物业品牌知名度和品牌美誉度。因此，物业管理中的增值性服务得不到很好的提高。

　　二、如何提高物业管理中的增值性服务

　　（一）根据《物业管理服务合同》的要求提高物业管理服务质量

　　按照《物业管理服务合同》中的服务要求进行全面服务。物业管理中的全体人员就是为业主服务，要打响“业主至上，服务第一”的口号。物业管理中最基本的服务莫过于保洁、保安和维修。保洁、保安是业主最为重视的管理服务。物业管理公司要加强对员工的培训，调动员工的工作积极性。同时，物业管理公司也可以对员工进行“月考”，这个“月考”就是对保洁、保安以及维修的考核：保洁要保证室内外以及相关配套设备设施无灰尘、无垃圾，让业主感觉到所住的小区是“绿色家园”；保安就是要保证业主的人身和财产的安全。作为保安要提高警惕度，物业管理公司也要对保安进行军事化训练。维修部要保证每户顺畅生活，没有坏损之处。只有全面提高服务质量才能为业主提供安全、整洁、优美和舒适的工作和生活环境，满足业主的最基本需求。同时也使物业的增值在人们的生活方式、生活过程和服务过程中得到体现。

　　（二）根据物业的特殊情况及业主的需求提供物业管理的特色服务

　　特色服务是品牌形成的核心，只有特色的才是有生命力的。物业管理的特色服务是体现物业管理增值性服务的重要方式，物业服务企业要根据物业的实际情况来提炼物业管理的特色服务。

　　1、根据物业的地理位置来提供特色服务

　　物业服务企业应该根据园区的大小将物业管理公司设立在园区靠中间的位置，以便于为业主提供更快捷的服务。例如：对于腿脚不方便的业主，不用走太远的路去物业管理公司交物业费。根据业主需要，物业管理公司的工程部可以设在单元中，对于一些业主家中出现问题时，能够及时去修理。这样一来既给业主减少了麻烦，又使物业管理公司的增值服务得到了保障。

　　2、根据业主的需求来提供特色服务

　　需求是第一生产力。物业管理公司应该对业主的生活需要进行调查，然后根据业主的需求，在物业园区里设立小超市，水果点、绿色蔬菜店以及一些日常用品店等，既满足业主的需求，又给业主带来了很大的安全，让业主们放心。如果园区里有工薪阶层或白领人士，根据他们的日常起居情况，比如：早起时间，下班时间。可以在园区内设立一个“绿色食品家园”，以粥、包子、特色小吃为主来方便业主，为业主争取更多的休息时间与上班时间，同时也给业主带来很大的方便。为物业管理工作以及收取各项物业费用起到更大更好的促进作用，同时也增大了物业服务企业的增值性。

　　（三）增加和深化物业管理的便捷性服务

　　通过增加和深化物业管理的便捷性服务，可以为业主提供更便捷、更多样化的服务，从而减轻业主的生活困难和工作压力。比如说：在小区中设立一个小型的金融机构，例如：商业银行、工商银行以及建设银行。让业主用刷卡的方式来交水、电、煤气等费用，既给业主带来便捷，又能省下很多时间。一些有孩子的家庭，因为孩子上学下学而耽误上班的时间；还有大部分业主需要矿泉水，物业管理公司可以根据业主需求在园区里设立幼儿园、水站来解决接送孩子，喝水问题。同时也为业主省下了在路上浪费的休息时间。

　　（四）营造物业独特的文化品味，塑造良好的物业形象

　　通过物业管理公司自身的品牌建设等方式，给业主注入一种强大的文化内涵。比如，东北的“二人转”很有名，也很有文化历史，在东北很受欢迎。物业管理公司可以根据小区内热爱“二人转”人口的比例，在小区内定期设立“二人转”活动让业主们从单调、劳累中感觉到轻松愉快。现今人们的经济水平不断提高，人们都喜欢外出旅游、度假。物业管理公司可以在“十·一”、“五·一”国家法定节假日里联系旅行社组织一下业主团体旅游。这样不仅能活跃业主之间的气氛，并且还能给物业管理公司创建一个既和谐又文明的物业小区，同时也给物业管理公司的品牌创造出更大的经济效益。世博园能成为沈阳的“东道主”，是因为有名花名草的存在。我们物业管理公司根据小区的条件，可以在小区设立“小世博园”，那里有名花名草，同时也摆设一些写字台、小坐椅，当业主们欣赏名花名草时，让业主们体会文化品味，同时也让业主们感到心旷神怡。我们知道，现在的品牌效益全部都是靠社会上人们的舆论而产生的。一栋古老的建筑很值钱，其实不是他本身的建筑成本和地皮值钱，而是其历史沉淀的文化底蕴值钱。所以说品牌的背后是文化，文化具有巨大的无形资产，当这种无形资产转移到物业之中，就会带来物业的增值。

　　综上所述，通过物业管理中的增值性服务，为业主提供一个安全、整洁、优美和舒适的工作和生活环境，满足了业主对物业管理生理和心理的基本要求，使物业的增值在人们的生活方式、生活过程和服务过程中得到良好的体现，使业主的尊贵地位得以彰显，从而满足业主对生活质量的最高追求，是物业管理公司最有效的增值方式。

篇4：物业管理中的增值性服务尚未完全形成

　　物业管理中的增值性服务尚未完全形成

　　(一)物业管理的服务质量尚未提高

　　物业服务企业根据订立的《物业管理服务合同》的要求，应当全心全意为业主服务。然而，有的物业服务企业只是为了更快更多地收取物业费，忽略了服务质量的重要性。有些物业小区里的保洁部的服务理念尚未形成，清扫楼道不及时、不彻底。未按照服务规定及时清除垃圾箱里的垃圾，结果造成垃圾箱附近臭味熏人，蚊蝇成堆，给业主的生活带来不便。就笔者曾实习过的某小区来说：一天，业主突然找到物业管理公司的客户服务台，说是该小区物业公司的保洁不合格，因为前天业主在楼道里发现一个烟头，今天下楼时居然还在。就此物业公司对保洁部进行严厉的批评。有些保安部也很不负责。夜间巡逻时睡觉，导致小偷潜入业主家中盗窃。工程部也没有及时进行维修，造成损失惨重。例如：某小区的工程部没有按规定时间及时去检查电梯，电梯上有个螺丝扣松动了，一名业主在乘电梯下楼时，刚走进电梯，由于电梯上的螺丝扣松动而脱落，电梯直落楼底，造成这名业主全身骨折4处，身受重伤。物业管理公司及工程部负责人赔偿全部损失。因此，物业管理的服务质量是物业管理服务增值的基础。此点做不到，则该物业公司的管理肯定是失败的，物业也就谈不上所谓的保值与增值了。

　　(二)有些物业管理服务不能完全满足业主的需求

　　随着人们经济生活水平的提高，业主有着不同层次的多种需求，不仅是生理上的需求，还有心理上的需求。而一些物业管理公司只是满足业主的基本需求，给业主提供一般的保洁、保安服务。因此，大大降低了物业管理中的增值性服务。例如：物业会所为业主提供健身器材，但一些物业管理公司只是在物业小区的园区内，设一些简单、单调的器材，使业主感觉不到健身的乐趣，最后导致无人去碰那些健身器材。当业主生病或突发病时，物业管理公司没有设立健康医疗中心，因此，不能及时进行护理，这样给业主带来很大的麻烦。

　　(三)物业管理中缺少独特的文化品味

　　特色化的增值性服务就是要营造出良好的生活方式、文化氛围和文化底蕴。然而一些物业管理公司忽略了这一点，使物业管理显得单调无味。例如：一些小区就是实质性的管理。就拿笔者曾实习过的某小区来说，那里的业主很热爱文化，笔者在实习时，总能看到一些业主在空闲时间拿着本名著或其他报刊看。一些老业主还围在一起讨论着历史文化。其实，一个物业管理中的文化品味代表着这个物业的品牌形象。物业管理中没有独特的文化品味，也就没有物业品牌知名度和品牌美誉度。因此，物业管理中的增值性服务得不到很好的提高。

篇5：提高物业管理中的增值性服务

　　(一)根据《物业管理服务合同》的要求提高物业管理服务质量

　　按照《物业管理服务合同》中的服务要求进行全面服务。物业管理中的全体人员就是为业主服务，要打响“业主至上，服务第一”的口号。物业管理中最基本的服务莫过于保洁、保安和维修。保洁、保安是业主最为重视的管理服务。物业管理公司要加强对员工的培训，调动员工的工作积极性。同时，物业管理公司也可以对员工进行“月考”，这个“月考”就是对保洁、保安以及维修的考核：保洁要保证室内外以及相关配套设备设施无灰尘、无垃圾，让业主感觉到所住的小区是“绿色家园”;保安就是要保证业主的人身和财产的安全。作为保安要提高警惕度，物业管理公司也要对保安进行军事化训练。维修部要保证每户顺畅生活，没有坏损之处。只有全面提高服务质量才能为业主提供安全、整洁、优美和舒适的工作和生活环境，满足业主的最基本需求。同时也使物业的增值在人们的生活方式、生活过程和服务过程中得到体现。

　　(二)根据物业的特殊情况及业主的需求提供物业管理的特色服务

　　特色服务是品牌形成的核心，只有特色的才是有生命力的。物业管理的特色服务是体现物业管理增值性服务的重要方式，物业服务企业要根据物业的实际情况来提炼物业管理的特色服务。

　　1、根据物业的地理位置来提供特色服务

　　物业服务企业应该根据园区的大小将物业管理公司设立在园区靠中间的位置，以便于为业主提供更快捷的服务。例如：对于腿脚不方便的业主，不用走太远的路去物业管理公司交物业费。根据业主需要，物业管理公司的工程部可以设在单元中，对于一些业主家中出现问题时，能够及时去修理。这样一来既给业主减少了麻烦，又使物业管理公司的增值服务得到了保障。

　　2、根据业主的需求来提供特色服务

　　需求是第一生产力。物业管理公司应该对业主的生活需要进行调查，然后根据业主的需求，在物业园区里设立小超市，水果点、绿色蔬菜店以及一些日常用品店等，既满足业主的需求，又给业主带来了很大的安全，让业主们放心。如果园区里有工薪阶层或白领人士，根据他们的日常起居情况，比如：早起时间，下班时间。可以在园区内设立一个“绿色食品家园”，以粥、包子、特色小吃为主来方便业主，为业主争取更多的休息时间与上班时间，同时也给业主带来很大的方便。为物业管理工作以及收取各项物业费用起到更大更好的促进作用，同时也增大了物业服务企业的增值性。

　　(三)增加和深化物业管理的便捷性服务

　　通过增加和深化物业管理的便捷性服务，可以为业主提供更便捷、更多样化的服务，从而减轻业主的生活困难和工作压力。比如说：在小区中设立一个小型的金融机构，例如：商业银行、工商银行以及建设银行。让业主用刷卡的方式来交水、电、煤气等费用，既给业主带来便捷，又能省下很多时间。一些有孩子的家庭，因为孩子上学下学而耽误上班的时间;还有大部分业主需要矿泉水，物业管理公司可以根据业主需求在园区里设立幼儿园、水站来解决接送孩子，喝水问题。同时也为业主省下了在路上浪费的休息时间。

　　(四)营造物业独特的文化品味，塑造良好的物业形象

　　通过物业管理公司自身的品牌建设等方式，给业主注入一种强大的文化内涵。比如，东北的“二人转”很有名，也很有文化历史，在东北很受欢迎。物业管理公司可以根据小区内热爱“二人转”人口的比例，在小区内定期设立“二人转”活动让业主们从单调、劳累中感觉到轻松愉快。现今人们的经济水平不断提高，人们都喜欢外出旅游、度假。物业管理公司可以在“十·一”、“五·一”国家法定节假日里联系旅行社组织一下业主团体旅游。这样不仅能活跃业主之间的气氛，并且还能给物业管理公司创建一个既和谐又文明的物业小区，同时也给物业管理公司的品牌创造出更大的经济效益。世博园能成为沈阳的“东道主”，是因为有名花名草的存在。我们物业管理公司根据小区的条件，可以在小区设立“小世博园”，那里有名花名草，同时也摆设一些写字台、小坐椅，当业主们欣赏名花名草时，让业主们体会文化品味，同时也让业主们感到心旷神怡。我们知道，现在的品牌效益全部都是靠社会上人们的舆论而产生的。一栋古老的建筑很值钱，其实不是他本身的建筑成本和地皮值钱，而是其历史沉淀的文化底蕴值钱。所以说品牌的背后是文化，文化具有巨大的无形资产，当这种无形资产转移到物业之中，就会带来物业的增值。