近来一些开发商在延期交房、应付业主违约金的情况下,提出以免收业主一段时间的物业管理费来抵消。业主认为“背着抱着一般沉”,往往就答应了。但是在实际履行过程中,往往出现这样那样的问题,甚至引发新的纠纷。究竟用物业管理费来折抵违约金的做法是否合法?买房人遇到这种情况应该怎么办?物业费与违约金不能相抵
北京市英岛律师事务所邓泽敏、刘晓琳律师明确指出,物业管理与开发商卖房是两个法律关系,是不同的合同主体。开发商向买受人支付“延期交房的违约金”,与业主向物业管理公司交纳“物业管理费”也是两个法律关系,是截然不同的两件事。因此,从法律关系上来说,“延期交房的违约金”与“物业管理费”是不能相互抵消的。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定:“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。”《合同法》虽然规定了抵消,但是,是基于相同的合同主体。虽然用物业费抵违约金符合“债务的标的物种类、品质相同的”这一点,但是,由于物业管理与开发商卖房是两个不同的法律关系,法律主体不同,因此,不能适用《合同法》规定的抵消。“债务转移”应签协议
在北京市商品房买卖中,这种用“延期交房的违约金”与业主应交的“物业管理费”相抵的情况很多。这种情况怎样解释呢?邓泽敏、刘晓琳二位律师认为,这种情况可以通过“债务转移”的方式进行处理。这种做法实际上是《合同法》第八十四条规定的合同转让中的“债务转移”行为,即“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。”也就是说,开发商对买受人支付“延期交房违约金”的债务,如果转移给物业公司承担——折抵一年或二年的“物业管理费”,要经债权人——买受人同意。而且,司法实践中,一般也要经债务的受让人——第三人(物业管理公司)同意。因此,为防患于未然,最好由三方签订一个“债务转移协议”,以防开发商或物业管理公司反悔。折抵一年以上物业费违法
二位律师特别指出,债务转移后,如果折抵一年或二年以上的“物业管理费”,这种做法是违法的。现行有关法规规定:禁止物业公司一次性收取一年以上物业费。而开发商以“延期交房的违约金”抵消一年或二年以上“物业管理费”的行为,事实上是变相收取一年以上的“物业管理费”。这种做法是违法的。提醒买房人在开发商提出以物业费抵违约金时,要注意三点:
第一、鉴于物业管理与开发商卖房是两个法律关系,买受人有权拒绝这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵的行为;
第二、鉴于有关法规规定,禁止物业公司一次性收取一年以上物业费,所以即使业主与开发商及物业公司达成“债务转移协议”,最多也只要折抵一年的“物业管理费”即可,其余仍应要求支付违约金;
第三、鉴于开发商可能否认逾期交房的违约行为,业主在办理入住手续时,应留存相关的开发商逾期交房的书面违约证据。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：高档住宅项目物业管理费用分析
高档住宅项目物业管理费用分析
1、经济来源
定期收取的物业管理服务费
住宅维修基金
以业养业，多种经营收入
珠光集团给予的支持
政府给予的政策扶持
2、主要支出
管理服务人员的工资和按规定提取的福利费
公共设施、设备正常运行、维修及保养费
绿化管理费
清洁卫生费
保安费
办公费
固定资产折旧费
法定税费
物业保险费
维修基金范围应支出费用
3、如何盈利
综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。
（1）开源部份
以业养业，多种经营：本着"取之小区、用于小区"的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时，开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。
扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。
（2）节流部份
强化内部管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。
节约能源：能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。
人员精简：按"**御景湾"设备及环境制定节约方案，并充分利用"**御景湾"的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达到精简架构的目的。
长远设备维修计划：编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏，以便减轻维修费用的开支。
提升设备系统功率：保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长设备使用期。
篇3：第一城别墅区物业管理费收费标准测算
第一城别墅区物业管理费收费标准测算
"别墅区物业管理二处"员工薪资和其他管理支出明细
（1）员工薪金：计44700 元/月
1、别墅区管理处主任1人
1600元/月·人×1人=1600元/月
2、各别墅群管家3人
1300元/月·人×3人=3900元/月
3、保安队16人
（1）保安主管（1人）：
1200元/月·人×1人=1200元/月
（2）保安员（15人）：
1000元/月·人×15人=15000元/月
4、公共保洁绿化部（10人）：
保洁：700元/月·人×9人= 6300元/月
园艺：1000元/月·人×1人= 1000元/月
5、公共维保服务部，维修工4人
1100元/月·人×4人=4400元/月
6、业主服务中心接待员4人
1000元/月·人×4人=4000元/月
7、管家保洁3人（每名管家跟一人，专做精细保洁）
800元/月·人×3人=2400元/月
8、管家维修（每名管家跟一人，专做业主室内或院内维修）
1200元/月·人×3人=3600元/月
9、公共司机1人
1300元/月·人×1人=1300元/月
（2）员工福利计17607元/月
1、社会保险金：
（生育0.8%工伤0.5%医疗8%失业2%养老20%）
工资总额×31.3%= 44700元/年×31.3% = 13857元/月
2、年终奖及加班费
按每人1000元/人/年计，1000元/人×45人=45000元/年。
45000元/年／12个月=3750元/年
（3）办公事业费=550元/月
1、管理处办公用水电费
150元/月×12个月/年=1800元/年
2、办公电话费（含业主服务热线）
200元/月·部×2部=400元/月
（4）管理行政费用=400元/月
1、办公用品及印刷：100元/月
2、办公行政（加档案费、出差费等）：200元/月
3、招聘费、培训费：100元/月
（5）设备维修及保养费=1067元/月
1、附属设备、设施维护更新费用（各类灯泡、管道、阀门、龙头等配件）
按照以往经验每1万平米多层建筑面积，每年约需3200元维护费，合267元/月/1万平米。别墅住宅区面积40125㎡，则zz第一城别墅区每月需1067元/月的设备维修保养费
（6）环境卫生费 =1250元/年
1、保洁材料费：300元/月（拖尘、扫把、簸箕等）
2、生活垃圾清运费
15元/车×2车/天（夏天3车）×30天/月≈900元/月
3、环境卫生消杀费
喷洒双氧水消毒剂50元/月
合￥65574元/月
（7） 税金（营业税＋附加税）
按以支定收保本原则，按总成本的6%计
≈65574元×6% =3934元/月
★ zz第一城别墅区物业管理的月总支出为￥69508元/月
按成本定价原则，将"别墅区物业管理成本"摊入别墅区整体建筑面积中，得出别墅区域物业费1.7元/㎡，计算如下：
69508元/月÷40125㎡（别墅区建筑面积）＝1.7元/㎡/月
最终，根据三类别墅的价值和档次，在上述测算均价上做调整，确定别墅物业费标准为：
独栋别墅（面积7817㎡ ）：1.9元/㎡/月
双拼别墅（面积11077㎡）：1.8元/㎡/月
联排别墅（面积21639㎡）：1.6元/㎡/月
注：由于实际测算物业费标准相比潜山地区经济水平，恐住户难以接受，但为了保证物业管理水准，建议由发展商按0.2元/㎡补贴，直至项目开发结束。另外如在入住率严重不足，物业费无人交的情况下，必须由发展商补足维持物业管理所需基本成本开支。
篇4：住宅小区物业管理费预算书
住宅小区物业管理费预算书
1收入测算（￥1227425）
1.1管理费收入
1.1.1管理费收入测算依据
类型 收费单价 收费总面积 已入伙面积 目前实际入住面积 备注
多层住宅1.00 59657.55 52148 36635
高层住宅
商业2.0 3013.48 2888.68 2733
1.1.2管理费收入测算（￥835148.43）
A.住宅管理费收入= 59657.55平方米 * 1.00元/平方米.月* 12月×0.88 ＝ 629983.73元
B.商铺管理费收入＝3013.48平方米 * 00元/平方米.月* 12月×0.88＝ 63644.70元
G、收回以前年度拖欠款=141520元
1.2地下停车位收入￥253620元（见停车场收支预算）
1.3其它收入=82288元
小区收入分项列明，如：
装修管理费/摆摊设点费/建渣清运费节余/广告位收入等
设定20**年装修户数80户，平均每户138平方米。
（1）装修管理费＝138平方米 * 0.02元/平方米.天* 60天* 80户 ＝ 13248元
（2）建渣清运费＝138平方米* 00元/平方米* 80户/2 ＝11040 元
（3）场地租赁费3000元/年
（4）有偿服务费55000元/年
1.4 补亏款：73978.82元
1.5总收入＝835148.43元+253620元+82288元+73978.82＝1245035.25元
篇5：新项目物业管理费测算
新项目物业管理费的测算
物业管理费的测算是个复杂的过程,简单的估算当然会出现巨大误差,或高或低都有可能。以我的经验，物业公司进入新项目，前两年能盈利的很少。
确定收费标准前首先应认清所管物业属哪一类型,应依据什么标准核算费用.我们小区是普通商品房住宅,核算标准应按对应的法规规定来核算。以前政府对普通住宅收费有明确收费标准：196号文件，但新物业管理条例实行后，它只具有参考意义了，生搬硬套显然是不合适的，
言归正传，我先给他们算算大帐：
我目前收集到了下列数据：
一期物业管理面积：约100000平米（实测后）
一期总户数：917户
目前管理处总编制：约100人（仍在招墓中）；其中：保安员：36人；保洁员：22人；其它人员：42人
一期电梯数量：22部
绿化面积：不详
我们单元的使用率：约79%（得出公共区域面积：约80000平米）
下面算帐：
一、收入：
管理公司年度总收入：
2。3/平米/月*100，000平米*12个月=2760000
二、支出：
1、人工：
保洁员综合成本（含保险福利和物料消耗下面将不再计算清洁消耗）：1150元/人/月（市场价格）
1150*22*12=303600/年
保安员综合成本（含保险福利）：1200元/人/月（市场价格）
1200*36*12=518400/年
其他人员综合成本（各岗位人员按普通住宅一般编制方式）：
项目经理1人月薪4000；部门主管3人月薪2000；助理/领班6人月薪1200；员工32人月薪1000（含福利保险税费等）
（4000*1+2000*3+1200*6+1000*32）*12=590400
人工成本合计：303600+518400+590400=1412400元/年
2、公共设施维护运行费用：
电梯维护费用（大部分物业公司没有技术力量承担，会委托专业公司负责）：80000元/部/年
80000*22=160000元/年
各类水、电（强弱电系统）、气、暖供应系统、消防系统的泵组、阀门、开关、耗材更换等的维护费用：（由于数量不详，加之种类繁多无法一一例明，仅为估算值）：
30000元/年
公共能源费用：包括水（绿化浇灌用水、水系用水），电（公共楼道、外围照明能源供应系统运行消耗）
290000元/年
公共设施维护运行费用总计：160000+30000+200000=390000元/年
3、卫生清洁费
垃圾清运费：30元/户（这是环卫局标准，多年来没变，但物业公司与环卫局符合同时要低一些，但不会很多，原因很简单，环卫局是公家买卖不砍价）
30*917=27510元/年
化粪池清掏费用（按常规配置标准，我们小区应配置3-4个10#化粪池，每个池每年费用约3500元）：
4*3500=14000元/年
公共区域消杀费用（灭鼠、灭蟑、灭蚊、蝇等）：市场价格0。3元/作业平米
0．3*80000=24000元/年
外墙清洗费用(一年一至二次)：2。5元/平米
外墙面积：（2．9层高*18层*98楼长+15楼宽*2。9*18）*2*4栋楼=207756平米
2．5*207756=519390元/年
卫生清洁费用合计：27510+14000+24000+519390=584900元/年
4、办公费用
按现有规模，常规办公费用核算：1000元/月
1000*12=12000元/年
5、保险费用
公共设施损坏险、水浸险、第三者责任险等
30000元/年
6、税费
（按5。5%核算）
2760000*0。055=151800元
7、绿化费（首年不发生）
0
8、公共秩序维护费
发生数额很少可分别归入公共设施维护费/办公费等
以上8项是物业管理公司支出基本构成：
得出支出合计：151800+30000+12000+584900+390000+1412400=2581100元/年
物业公司利润=营业收入-营业成本
2760000-258110=178900元/年
178900÷2760000=0。065
也就是说，单就物业管理费而言，物业公司一年的收益率为6。5%左右，这个数字应该是不高的。
以上核算当然是有误差的，但不会太大。
而物业公司收入部分，除了管理费收入外，还有几块收入没有计算在内：
1、供暖费（30元/平米是政府定价）：市场上针对我们小区的燃气锅炉有了节能技术，安装配套设备后，每年可节约15-20万元费用，与技术公司平分后，物业公司可得收益约100000元。（不排除本小区不适用该设备）
2、前两年小区公共设施的各类设备均在施工单位保修期内，基本不发生维修费用。
3、物业管理公司在园区提供的特约服务（保洁、维修等）产生的收入
综合上述各项：物业公司一年的收入约在300000左右，这对**物业管理公司一年的经营来说，应该算不少了。
※需要特别关注的是：物业公司利用公共地带设立服务项目（如洗衣、超市、展示等等），所得的收益是否计入物业管理收益，是否用于物业管理支出。这需要在年底的账目公布时看清楚。但账目公布不是物业公司自已公布而应是审计公司公布。