近两年,物业管理的法制环境较以往有了显著改善,但是在小区物业管理当中,尤其是封闭式小区,不仅业主,一些职能部门、企事业单位、物业使用人还存在一些认识上的误区,以为物业公司收费就应该承担一切责任,动辄“找物业”,使物业公司的工作十分被动,主要体现在以下几方面:
一、小区内失窃、车辆划伤、人身伤害等责任的划分、损失赔偿等问题:
在小区物业管理的安全防范中,物业公司应负什么责任,除了《合同法》、《民法通则》等法律的规定外,最直接的法规依据是20**年9月1日开始施行的《物业管理条例》。该《条例》第三十六条规定,“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”。物业管理公司是否应对其管理区域内人身、财产安全负责,应由业主委员会与物业管理公司所签订的《物业服务合同》确定。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务,但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。当前,业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生,于是许多业主甚至于某些职能部门片面理解物业公司就是小区的“第二警力”,一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席,然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。物业管理公司在物业管理过程中,是否存在“疏于管理”的行为,这些行为与小区内发生的危害业主人身和财产安全的行为之间是否存在客观的、必然的因果关系,应由法院根据案件证据来认定。
另外物业服务费用也不是包罗万象的。依据国家发展改革委、建设部颁发的《物业服务收费管理办法》第十一条规定:“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其他费用。”
对于物业服务费用具体包含哪几部分,应由房地产开发商或业主委员会与物业公司在签订(前期)物业管理委托合同时对费用构成加以界定。若《物业管理合同》内有明确规定物业管理部门加收保安费用的,就应该承担相应的法律责任,但这种责任必须限制在一定范围内,即应看其有没有过错。如果物业部门在事发时存在脱岗等未履行应尽义务的行为,这就应按其过错责任的大小,承担赔偿责任。如果业主人身、财产安全遭受侵害时,物业管理部门履行了应尽的职责,即出现了“防不胜防”的情况,物业管理不承担责任,而且这方面的举证责任应由物业管理公司承担。
二、管道跑冒滴漏的维修、供电管线等共用部位和共用设施的维修等问题:
1、 保修期内:对于供暖管线、屋面防水等在其保修期限内,存在质量原因的,应由房地产开发商协调
采编：www.pmceo.cOm篇2：物业管理招标投标的争议及其解决方式
招标投标作为一种公开公正的竞争方式,其运作建立在一整套完备制度基础之上,但由于招标投标双方总是出于自身利益考虑,加之各自对制度的了解程度与理解不同,使得双方在招标投标活动中难免会发生各种各样的争议或纠纷,严重的甚至可能影响整个招标投标活动的顺利进行。因此,如何处理矛盾,妥善解决纠纷,避免争议的发生,成为招标投标双方共同关注的问题。
一、物业管理招标投标常见的争议形式
(一)招标投标过程中的争议
1.有关索赔的争议
索赔是承包项目中最常见的一种争议。
物业管理招标投标索赔,是指物业管理公司对由于非自身原因而发生的委托管理合同规定之外的额外支出或损失,向招标方提出给予合理弥补损失的要求。在其他项目招标投标活动中,通常索赔的方式既可以是经济补偿,也可以是工期延长,但由于物业管理招标投标标的--物业管理服务的特殊性,使得其索赔只能要求招标方进行经济补偿。必须注意的是,提出索赔的依据只是物业管理公司就某一事实的单方认定,至于它能否真正得到补偿则取决于业主委员会对这一认定确认与否。若业主委员会认为这一损失的形成是由于物业管理公司自身原因所致,或者甚至认为这一损失还影响了自己权益的实现,那么他们不仅不会承诺赔偿,反而还可能向物业管理公司提出赔偿经济损失的要求,这通常又被称为反索赔。然而无论索赔还是反索赔,双方的出发点都是在合法的前提下尽可能多地为自己争取利益。
由此可见,招标投标双方争议的焦点主要集中在对造成损失事实原因的认定之上。因此,研究索赔事项的种类对于招标投标各方保护自己,并争取正当合法的利益是非常有用的。
通常在物业管理招标投标中存在的可能导致索赔的事项主要有:投标书的遗漏错误,增加的服务量,增加的材料数量,增加的材料单价,增加的分包商的费用等。当然,不同的物业管理招标可能出现的相应索赔事项是不同的。招标投标各方务必小心谨慎,尽可能争取有利于自己的条件,避免失误或损失。
2.有关投标有效性的争议
投标作为一种规范的制度性活动,对投标人的行为有着严格的限制。从本书前几章的论述中可以看出,无论是对投标人的资格审查还是对投标书的填写报送,投标制度都做出了详尽的规定。但是,这些规定并不能将所有在招标中可能出现的问题全部涵盖;而且即使投标制度涵盖了所有情况,仍有可能出现招标方或投标方由于疏忽或对制度了解不够,导致双方对投标有效性的认识呈现差异,争议由此产生。
这种类型争议产生的原因多种多样,既可以是由于招标人误将投标人的合规行为判断为无效行为,也可以是招标人判断正确而投标人认识不清所致。由于招标投标工作量大而繁琐,出现纷争的事项实在是太多太杂,如果要从具体事项出发分析原因,那就难以一一列举了,故本书仅就几种常见的典型争议类型作一介绍。
(1)代理有效性问题。有关代理的选择等问题在本书第5章已有详细阐述,但在招标投标中具体涉及代理业务时,却往往会出现对代理业务范围等认识不清的误区。例如,同一代理人同时对若干家投标公司开展代理注册、递送标书、参加开标会等业务是否符合招标规定?所递送的标书是否有效?同一代理人同时为若干家投标公司代为编制的投标书是否有效?为物业招标提供代理服务的投标公司的投标是否有效?等等。这些都是容易为人们所混淆的事实,自然也容易引起争议。
(2)标书有效性问题。标书有效性问题包含的内容十分广泛,既有时效问题,又有格式问题,还有内容是否规范的问题。应当说,对于一些招标文件中有着明确规定的事项(如有效期),通常不太容易引起争议,而大多数争议都是发生在一些难以界定、界限模糊的规定事项上。典型的一个例子,就是标书遗漏差错是否导致标书失效的判定标准问题。按招标投标国际惯例,如果标书的偏差属于实质性内容的差错,则该标书属于无效标书;反之,招标方可根据具体情况决定是由投标方予以澄清补充,继续竞标,还是宣布该标书无效。在这一例子中,虽然“实质性内容”的规定看似很清晰,但在实践中却难以界定,因为它只是一个概括的描述,对于“该变动是否会影响中标后义务的履行”的判断取决于招标方的主观判定,这难免会导致由于招标方与投标方认定的不同而产生争议。
(3)联合体投标问题。所谓联合体投标,即由两个以上法人或其他组织组成一个联合体,以一个投标人身份共同投标的行为。在联合体投标中,联合体各方应当签订共同投标协议,明确约定双方的工作和责任,并将其共同投标协议连同投标文件一并提交招标人。联合体中标的,将由联合体各方共同与招标人签订合同,并就中标物业项目的管理承担连带责任。