物管案例：房东房客谁承担违约责任

　　案例简介：

　　上海某科技有限公司与某物业公司于20**年9月签订房屋租赁合同一份，科技公司租赁物业公司办公房一处，租期5年。20**年3月开始，科技公司就听闻物业公司要将前述房产出售，因未有正式通知，就没深究。

　　20**年9月，科技公司收到法院传票，物业公司以科技公司拖欠房租为由将其起诉到法院，要求解除同科技公司的房屋租赁合同，并要求科技公司履行交付房租义务及承担违约责任。

　　科技公司辩称：造成迟延支付房租的原因不在科技公司，而是物业公司在出售房产时未依法提前通知，尊重其优先购买权，且房产业主几经变换，根本无法交纳房租，要求继续履行合同且不承担违约责任。后法院一审判科技公司败诉，判决解除房屋租赁合同，科技公司于一个月内搬出，并偿还所欠房租。

　　北京信利律师事务所上海分所段德远律师：

　　本案共涉及两层法律关系：一是科技公司未依约定交付房租，构成违约；二是物业公司在将房屋出售时未通知科技公司，侵犯了科技公司的优先购买权。依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第118条之规定：出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《合同法》第230条之规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　《上海市房屋租赁条例》第37条第2款之规定：房屋在租赁期间出售的，承租人应当在出售前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。第23条第4款之规定：承租人逾期不支付租金累计超过6个月的，承租人可以解除租赁合同，但租赁合同另有约定的，从其约定。

　　据此本案中科技公司优先购买权未得到保护并不对抗物业公司要求其支付房租以及因迟延支付房租而要求解除合同的请求。作为买方的第三人支付房款，办理了登记手续的，已经合法取得房产，法院从保护民事流转关系之稳定出发，一般不会认定房屋买卖合同无效。本案中科技公司可另案要求物业公司侵犯其优先购买权之责任，因物业公司转让房产致使其无法支付房租时，可以将到期房租向有关机构提存，而不应消极等待。