篇2：日本购物中心发展趋势分析

　　日本的购物中心发展及趋势分析

　　购物中心是消费者日益提高的生活需要在商业领域的体现，这一业态最早出现在美国，随后就在世界范围内普及开来。日本作为亚洲经济最为发达的国家，购物中心在其国内的发展已经相对成熟。中日两国虽然在国土面积、收入水平方面相差较大，但在人口密度、城市发展及消费文化等方面有诸多相似之处，因此日本购物中心的发展对中国具有务实借鉴意义。

　　一、发展分析

　　日本的购物中心起源于20世纪60年代，即二战之后的经济复苏期。六十年代末，从事食品和耐用商品销售的日用品卖场（General Merchandised Store）开始形成分支，从事于购物中心的开发工作。1969年日本第一座大型、以百货公司为主力店的购物中心——玉川高岛屋(Tamagawa Takashimaya)购物中心在东京都世田谷区开业。以玉川高岛屋为代表，日本开始发展大型购物中心。不过当时的购物中心理念仍未摆脱百货公司的格局，所提供的服务也较为有限并且集中。在日本，城市中的火车站是货物储运中心以及公众聚集场，而早期的购物中心大都以火车站为中心进行开发，因此在当时购物中心是以市区内的购物中心为主。

　　70年代，伴随经济的腾飞，日本的购物中心也进入快速发展阶段。整个70年代日本新建的购物中心有502家，在80年代这一数字增加到626家。从70年代开始，一些专门从事商业活动的公司将欧美购物中心的模式引入日本，而且此时越来越多的家庭拥有了小汽车，郊区住宅也发展起来，借助这个时机，日本郊区购物中心开始兴起。

　　20世纪90年代是日本购物中心快速发展的一个时期，以现存购物中心的数目为基础，有将近40%的购物中心是在这个阶段建立起来的。90年代平均每年都有100多家购物中心兴建，这一情况一直维持到2000年。2000年6月日本开始实行“大规模零售店选址法”（large-scale retail store location law），尽管大多数关于大型零售商店开设的限制性规定都已经取消，但在交通阻塞、交通安全、停车、噪音、废弃物、废气排放等环境品质方面却对购物中心进行了规范。受此影响，大型购物中心新开张数量在这个法律颁布实施之后实际上都较前几年有所减少。20**年日本新开张的购物中心数只有37家，直到20**年以后，日本购物中心的发展才恢复到先前较为正常的水平。

　　截至20**年末，日本全国共有购物中心2759个，购物中心总面积为44,919,370平米，其中总店铺面积为36,538,400平米。平均每个单体购物中心进驻商铺总数为48个，平均面积为16,281平米。可见日本的购物中心主要还是以小型购物中心为主。以20**年为例，当年日本新开业的购物中心一共有79家，其中体量小于一万平米的购物中心有22家，一万到三万之间的有33家，而体量超过三万平米的只有24家。

　　20**年日本购物中心的总概况

　　购物中心总数 2,759

　　购物中心总面积 44，919，370平方米

　　购物中心总店铺面积 36，538，400平方米

　　单个购物中心平均面积 16，281平方米

　　单个购物中心平均店铺面积 13，243平方米

　　单个购物中心平均租户数 48

　　购物中心总销售额 268，306亿日元

　　单个购物中心平均销售额 97.25亿日元

　　平均每坪销售额 2，506千日元

　　（注：1坪=3.3平方米，100日元=6.6049元，20**.12.22）

　　从销售额水平分析，自1979年日本购物中心的年销售总额就开始超过了过往一直保持强势地位的百货店，此后，购物中心年销售额占当年零售总额的比例也是逐步提高，近些年来这一比例一直维持在20%左右。

　　此外，从20**年开始，都市型购物中心的开发在日本开始有所回归。尤其是在东京，由于日本泡沫经济的破灭，经济的持续不景气，东京的地价开始下跌，因而吸引了不少的房地产开发商在市区兴建购物中心。

　　二、现状特征

　　与美国相比，日本地少人多，土地资源昂贵，因此土地利用率较高，购物中心也以多层为主，停车场配置率低，而美国则以大面积停车场和二层建筑为主。但相对而言，日本公共交通便利，到购物中心的消费者也以乘坐公共交通工具为主。从购物中心的地理位置分布分析，日本有超过一半的购物中心分布在郊外地域，此外还有26%的购物中心集中在中心地域，即市、区等商业机构比较集中的中心市、街地，包括大都市、中都市、小都市等，还有23%的购物中心分布在与中心区域相邻接的周边区域。

　　从主力店的情况分析，日本购物中心的主力店主要有以下几种类型：百货商场、日用品卖场、超级市场、家居中心、折扣店和药店。在日本，60%以上的购物中心只有一个主力店，主要是日用品卖场（GMS）或者从事食品销售的超级市场（SM）。还有25%的购物中心没有主力店。百货商场这一美国购物中心的主力店在日本的购物中心却并不多，20**年日本2660家购物中心中只有112个购物中心有百货商场，所占比例是4.2%。

　　日本购物中心的发展优势不仅仅是体现在硬件设计上，其软件即公共服务也在细微之处体现着人性化。号称代表日本商业地产新潮流的六本木新城，为消费者提供的是家庭妇孺式的服务：医疗设施、休息区、配钥匙、宠物寄存，免费托儿，妈妈俱乐部影院、为残疾人服务的轮椅电梯等等，一应俱全。此外，有些购物中心甚至连小小的试衣间里都能体现出服务的细致周到。比如在试衣间里铺上了厚厚的地毯，让顾客放心光脚进入，将鞋子摆放在试衣间门外，以防试穿裤子时裤子拖在地上弄脏。还有的购物中心每当下雨时，会专门播放一种音乐，营业员一听就知道外面下雨了，就会给顾客递上一件遮雨的包装物，以免商品受损。

　　三、趋势表现

　　近些年来，日本部分购物中心为了在竞争激烈的零售业中获得发展优势，开始走主题特色的道路，主要表现在购物中心有一个统一的主题或与众不同的设计特点。以Garden Walk为例，该购物中心是东京郊外的一个露天零售广场，其特色是以花为主题。从它的花瓣形的商店屋顶到郁金香喷泉以及向日葵形的表演舞台，这个160,000平方英尺、设有56家商店的露天零售广场展示着华美的花的主题。此外，在人行道上还有花形设计，而遍布整个购物中心的是鲜花和山茱萸。

　　近些年来，日本的购物中心不断调整以适应市场发展，进而出现了一些新的发展趋势。其中定位为NSC（Neighborhood Shopping center）的小区型购物中心正快速增加，成为近几年购物中心产业发展的主流之一。其出现的原因在于早期因竞争关系，日本购物中心都走美式大型化路线，但由于投资及经营成本比较高，难以达到损益平衡，加上近年来大型店（GMS）营运走下坡，业者纷纷转型开设新形态的、规模较小的购

物中心以贴近市场需求。

　　20**年，日本Chain Store Age杂志7月号公布了最佳十大购物中心名单，其中小区性的小型购物中心，由于有地方特色、满足商圈消费者需求，所占比例多达六成。相对的，表现最差的十大购物中心排名中，多半是区域型大型购物中心。有鉴于此，日本伊藤荣堂宣布在未来五年内，要盖60个NSC，由此也可看出，小区型购物中心方兴未艾。

　　此外，体现购物中心新型发展模式的lifestyle centers 近些年在日本也开始有了发展，该模式亦源于美国，一般处于市内（downtown），定位中高端，相比较大型的Mall而言，其市场半径要小，但是其服务的大都是较为富裕的人口，其建筑设计不再是封闭型的，而是低密度开放式的，以营造体验式的，更加休闲、娱乐的消费环境。在日本，Mitsui Fudosan已经开发了两家基于lifestyle centers概念的购物中心，分别是LALA Garden Tsukuba和LALA Terrace Minami Senju.，体现了购物中心这一业态在日本的发展活力。

篇3：商业物业(购物中心)管理特点发展趋势

　　商业物业（购物中心）管理特点及发展趋势

　　核心提示："商业物业"在物业管理行业内通常泛指：除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店 ( 服务式公寓 ) 、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。购物中心管理既有最基础的通常意义上的物业管理内容，具备物业管理行业的基本特征，同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点，是融合了传统意义上的物业管理和商业管理的具有鲜明专业化特征的服务。

　　一、购物中心的管理特点

　　在一般的商业物业，管理者面对的是比较简单的主流群体。例如写字楼，其主要的群体就是写字楼租户(用户)的职员，而该群体素质比较高，自律意识、自律能力很强，进入目标区域的行为规范非常明了。同样，酒店的主要群体是住客，闲杂人员极少，由于酒店的管理方法和环境、氛围使得每一位顾客都必须自觉保持形态，注重形象，行业上也已形成了公认的规范，所以管理会比较流畅。对于展览馆，只要布展前期工作完成后，其主要的服务对象只有参观者，参观者的目的是再明确不过了，他们不会有过多这样那样的需求问题。这些物业的最大特点是：管理者所面对的服务对象在物业区域内的目的非常洁简明确，由于环境和氛围对场内的群体有一定的约束力，能令身临其境的客体自觉遵守规则，不敢造次。

　　相比之下，购物中心的管理要复杂得多，他们面对的是三类具有不同性质、目的和要求的群体：业主、租户、顾客。该三类群体的心理需求、物质需求是多层次、多方面、不确定的。尤其是顾客群体，他们会时刻跟着感觉走，任何时候都可能变更或调整自己的目标和诉求。加之购物中心所营造的购物环境必须舒适、休闲、人性化，不能让来客有压抑感、约束感，故纵容了人们的随意性和人本性负面行为的充分显现，从而造成管理工作的极大困难。尤其在目前国民素质还有待提高的我国，更会引发许许多多意想不到的系列问题。

　　二、购物中心的三类主流群体的基本需求特征：

　　1. 业主

　　期望物业的知名度不断提升，物业管理有较高的专业能力和水准，设备设施保养精良。环境和业态布局

　　合理，能紧跟市场潮流，入主的品牌有号召力并能受到消费者接受和追捧。租户入住率高，最终能令物业有很高的社会知名度和较大的增值，以获取理想的投资回报。

　　2. 租户

　　希望具备优越的营商环境，设备设施配套先进、齐全，物业的社会知名度高。物业管理企业的服务优良，收费低廉、管理有序。对消费群体有较大的吸引力，经营交投畅旺，能取得满意的经营收益。

　　3. 顾客

　　享受格调优雅的购物环境，流畅方便的交通设计和设施，整齐划一、条理分明、布局合理的业态，简单明了的标识系统，一应俱全的功能配套，先进的服务设施并多样化、选择性强，高品质的商品、价格体系理想，商户信誉好、服务优良有保障。

　　从以上特征中不难发现这样的规律：营商者希望物业管理做得更好，提高物业的知名度，使物业保值增值，创造更好的经营条件、更大的商机;消费者则都希望享有最理想、完善的服务配套，舒适的环境和氛围，价廉物美、实惠得体的品牌商誉，而付出的经济代价最少。由此可见，购物中心这三类主流群体的要求是多么矛盾又统一;由于购物中心的物业管理涉及方方面面和多种内、外不定因素的影响，它既要满足一般低端消费群体的要求，又要达到高端消费群体的标准，所以工作既要求实在但又需要有相当的修饰，以达到低端群体与高端群体都能接受的平衡。不仅于此，难度更大的还在于物业管理公司必须精准地掌握市场动态，随时根据不断变化的市场信息调整管理方针、策略，及时配合租户商家开展各种推广宣传工作，从而形成了管理难度和管理技术的极高要求，对管理者的专业素质，心理修养等指标也大大提高。由此可见，购物中心物业管理的责任重大，工作要求十分细微，商业意识要远瞻超前，操作水平、经营策划等更可见一斑。

　　三、商业物业管理发展趋势

　　购物中心管理既有最基础的通常意义上的物业管理内容，具备物业管理行业的基本特征，同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点，是融合了传统意义上的物业管理和商业管理的具有鲜明专业化特征的服务。

　　购物中心管理的中心任务就是随着市场需求的变化，构造和持续地调整、优化行业结构、业态结构和品牌结构，调整商业组合，以形成合理、完善、协调、能最大程度满足消费者需求的商业环境。

　　由于专业管理公司对购物中心日常运营的透彻理解，购物中心从市场调查、项目定位、规划设计、空间布局、设备设施的配置和控制等方面都必需充分听取专业管理公司的意见。可以说，没有专业的购物中心管理公司的全程参与，购物中心很难保证能够建设、经营成功，取得理想的投资回报。正因如此，专业的购物中心管理公司已经向全程参与直至主导购物中心的规划、建设、招商和运营方向发展。

　　目前，国内规范化、专业化的购物中心管理公司还不多见。同时，由于相关政府部门、行业机构、行业法规等在购物中心的规划设计、委托管理、管理费用核算标准、服务资质评定、培训和上岗资质考核等方面，管理、指导和规范作用还不够强，国内购物中心的规划建设、经营管理已经出现了比较混乱的局面，出现了多种多样的问题。但归根结底还是观念的偏差和缺乏管理。

　　购物中心的基本原则是只租不卖，通过统一经营、管理来实现经营收益和物业增值，是一种长期的投资经营过程。购物中心的本质是地产商业而非商业地产

，即在地产基础上的商业经营。而现今许多购物中心采取分割出售加反租的方式进行经营，这种为了套取现金预售商铺的做法最终导致购物中心演变成小商品市场，购物中心这种复合型的商业航空母舰很难经营成功，小业主的投资收益预期基本不可能实现。由此引发的种种社会、经济问题将是极难以解决的。购物中心管理企业在寻求行业归属的过程中，出现了类似于酒店管理行业发展路径的趋势，即在基本物业管理的基础上，向综合商业管理公司方向发展并寻求行业归属。目前，国家主要是通过控制贷款和限制土地开发来对购物中心行业进行调控。除此之外，笔者认为更加简便、直接和有效的措施是保全购物中心物业产权的完整性，也就是不允许将购物中心分割出售，但可以用完整产权的物业进行抵押融资或其他形式的债权、股权融资。这样，投资商就会将重点放到长期的购物中心经营上来，现存的种种问题将不会继续出现。国家物业管理行业机构可以在购物中心管理企业资质等级评定、购物中心管理荣誉评定、行业发展动态跟踪、从业人员资质认证和培训等方面，制定专门的标准和政策，以引导、规范购物中心管理行业的发展。