商业房地产运营的核心：运营管理
运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。
统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。
随着商业房地产的发展，以MALL为代表的商业房地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，招商管理也称之为微观经营主题的选择。
选择依据
对于一个大型的商业房地产项目，微观经营主体包括的内容非常广泛，既包括购物商店，还包括餐饮、娱乐等服务性设施，这方面比重在商业房地产中一直呈上升趋势。目前商业房地产中微观经营主体的内容主要有以下一些，百货类：大型百货商店、小型百货商店；食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；服饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店；家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；五金类：壁画、墙纸、家用五金、低压电器；药店：药品、配药、药房；餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；其他商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品；服务类：美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售；机构类：银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、房地产公司、会计师事务所、公共展厅；文化娱乐设施：剧场、会议室、保龄球馆、儿童乐园。
在确定了商业房地产可以由哪些微观经营主体之后，就需要从中进行选择。微观经营主体选择在商业房地产建设期间就应该有初步规划，商业房地产的建筑设计应该同微观经营主体的选择相配和。
微观经营主体选择的第一个考虑因素是建筑特点和建筑条件。微观经营主体的选择的第二个依据是商业房地产的类型和特点和整个商业房地产项目的经营定位。同时，商业房地产的类型和特点也在很大程度上取决于微观经营主体的组成。
不同的商业房地产的微观商业经营主体组成千变万化，这不是偶然的，也不是由市场自由决定的，而是开发商有意识选择的结果。他们在制定招商计划时，已经确定了各种微观商业经营主体的组成和数量，他们占整个可出租面积的比例以及他们在商业房地产中的地位和位置。商业房地产微观经营主体选择的第一步是确定商业房地产项目的经营定位。商业房地产项目可以根据各地区消费水平、消费结构、消费能力和商业房地产项目的经营规模进行经营定位的确定，基本上可以从以下几个方面考虑：
①业态定位：集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等多功能服务于一体的一站式大型商业房地产项目；
②目标市场定位：满足地区全客层消费者需要；地区或城市新型商业区的标志性企业；
③主题特色：符合当地人群的经营主题设计；
④经营品项：吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的合理配置；
微观经营主体选择的第三点是要要考虑零售业的一些特点，这包括：
①经营组织形式（连锁经营、合作经营还是特许经营）；
②销售方式（自助服务、自选商店还是百货商店）；
③经营规模（大百货商店还是小货亭）；
④经营范围（食品还是非食品、日用品还是耐用品、比较购物还是方便购物）；
⑤经营商品档次（是高价和流行商品、还是低价冲动购买商品）；
⑥商品本身特点（是否产生垃圾和气味、是否需要特别安全保卫措施）。
需要商业房地产开发商在综合平衡各种关系的基础上制定招商政策，对微观商业经营主体进行控制，最基本的目标是微观商业经营主体在商业上能够生存，有足够的回报，让整个商业房地产开发能够获得效益。
然后，在微观经营主体组成确定之后，还需要根据各种微观经营主体的需求和商业房地产自身的需要进行整合，最后确定它们在商业房地产的位置，以促进共同繁荣，给商业房地产带来最佳效益。在整合中还应该注意一些问题。首先，核心微观经营主体对于引导人流起着关键作用，其布局直接影响到商业房地产的形态。核心微观经营主体的位置需要最先确定，大型商业房地产的核心商店适合放在线性步行街的端点，不宜集中布置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
其次，在微观商业主体的布局上，应该考虑选择一些微观商业主体集中布置，因为购物者对商业房地产只有一家商店出售某种商品不会感到满意，希望能够像在城市商业区购物一样，方便的进行款式、质量和价格的比较。集中布置有利于扩大商品覆盖范围，提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，创造“购物气氛”。
接下来考虑普通微观经营主体的位置，微观经营主体的适当组合能够在一定程度上提高销售额。对于一些大型商业房地产项目微观经营主体布局需要统一规划和布置。各种微观经营主体之间的亲和力是不同的，一些经营项目的商店组成群体有助于加强吸引力，另一些经营项目的商店需要相互避开。商店之间的位置关系受承租政策决定，研究发现，商店销售额和经过商店的人流数量有一定的比例关系，这个结果常常用于确定微观经营主体的布置，一个基本规则就是微观经营主体的布置必须能够加强商店之间的交流。
在大型商业房地产，四种主要商店类型需要互相聚集。第一类是男士用品商店，男鞋、男装、运动用品应当集中布置。第二类是女士用品和儿童用品店，包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具等等，这样便于在购买之前对商品款式、价格和颜色进行比较。第三类是食品零售店，包括肉店、鱼店、熟食店、面包店等等，聚集不仅给购物者带来方便，而且还能有效的增加销量。此外，适合聚集的还有个人服务店，这些服务设施需要靠近停车场和入口，有可能的话集中布置，并与其它微观经营主体相对分离，让购物者出入方便，允许他们在商业房地产营业时间之外继续营业。
一些商店类型适合分散布置，例如，服装店和外卖快餐和冷饮应该分开，原因很明显，而且，把服装和食品分开也有利于组织人流，因为在这两种类型的商店中，购
物者的步行速度完全不同。超级市场需要能够方便的进出停车场，有可能的话最好设置单独的出入口，珠宝店和音像制品店适合分散布置，这样可以延长购物者的兴趣。如果商业房地产规模比较大，则可以考虑安排百货商店。百货商店往往成为大型商业房地产的核心，但是常常只能获得比较低的租金，特殊的情况还能够有所增加，并且随着面积的增加而递减。小型百货商店则往往成为大型商业房地产的次级核心经营主体。小型百货商店往往也很重要，所以也可以通过谈判得到比较低的租金。
超级市场是商业房地产的重要补充，多数情况下是全国性或竞争力很强的地方连锁店。它有很好的信誉，能够缴纳足够的租金。超级市场提供的是方便购物，研究表明，超级市场对于吸引人流的作用非常大。因此，对于大型商业房地产而言，超级市场是必不可少的。除了超级市场之外，还有风味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、鱼店等食品商店，它们面积从50～200m2，并且有较好的销售额。
综合商店可以占到整个商业房地产营业面积的4～9％。单位面积的销售额非常低，但是它却非常重要。他们常常是全国性的连锁店，具有良好信誉。
对于服装店的布局要尽量创造比较购物环境。大的女装店和男装店是重要成员。商店规模是影响租金的一个重要因素，一般小商店支付的租金高，全国连锁店的租金低。
家具店对位置的要求不高，但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大，主要位于地下室，在主要营业层只需要小面积展示空间。
餐饮设施一般可以分为三类：即快餐、自助餐厅和高级餐厅。快餐为员工和购物者提供餐饮。高级餐厅能够吸引汽车交通，所以最好放在靠近停车场和道路的独立建筑中，同时又不能脱离主要步行人流。
礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音响制品店和照相机商店通常只能由地方经营者经营，也可能包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。他们能够有效地增加商业房地产的吸引力，其销售收入也很高，收取的租金也相对高一些。
服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等等，在商业房地产项目中占的比例很小，不超过2％。由于面积小，故抵押保证金比较低。
租金制定
在确定了微观经营主体在商业房地产中的分布之后，就需要确定各个微观经营主体的租金。租金的制定应该依据商业房地产项目的投资计划计算分析单位面积物业成本、经营管理成本，参考当地市场商业物业租金水平，并综合考虑项目经营策略制定切实可行的招租条件。按照惯例招商招租条件可以分为A、B、C类，用以区别不同情况下对分类项目的招租。招商招租条件对同一项目要稳定，对薄利配套项目要有一定程度的灵活性。此外，店面租金与商业房地产的规模和档次有关，大型或高档次的商业房地产租金高，小型商业房地产租金相对较低。此外，位置不同，租金也会有所差别，即使在同一商业房地产项目内部，位置较好的店面往往能够获得比较多的租金。
由于微观经营主体经营商品的种类和利润不同，并非都能构承受同样的租金。收取的租金一般分为两个部分，一部分按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金，另一部分按销售额以一定的比例抽取，称为百分比租金。
租金的制定应该与微观经营主体的选择相互配合，二者具有密切联系。商业房地产微观商业经营主体的选择要保证租金的来源。开发商的目的是选择合适的零售商，获得足够的租金，最大限度的出租营业面积，获得最大的利润来源。但是，很多情况下，获得长期稳定的商业经营主体和短期高回报是有矛盾的，在某些情况下难以两全其美。开发商把面积大量出租给信誉好的零售商可以保证租金来源的稳定性，但是这些微观商业经营主体可能达不到预期的销售额，所以难以让业主和金融机构满意，由此面临协调长期收益和迅速收回投资的问题，反映在微观商业经营主体的选择上就是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店，还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售商。
选择策略
商业房地产项目应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。推广策划应该面对国际性水准的众多机会的筛选，范围上要广，重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式等合作商关心的实际问题，使合作商对项目有全面、深入的了解，便于进一步接触洽谈合作。
项目推广策划的程序发达地区一般要由内而外，即先做好本地区推介工作，再进一步吸引外地合作项目；如东部沿海开放城市上海、广州、深圳等地区；其他地区可以先外后内，即首先去吸引在国内外市场上领先的企业和品牌，再选择当地有特色的商品和服务项目。
项目推广策划的形式采用立体交叉的方式进行，可以通过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活多样的方式。
在微观经营主体选择上应该遵循如下策略：核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则；放水养鱼的原则；先做人气，再做生意的原则。
物业经理人网-www.pmcEo.com篇2：北京轨道房地产商业发展将开拓北京经济新路径
北京轨道房地产与商业发展将开拓北京经济新的路径
岁末年初，一则来自北京市交通部门的地铁规划消息令亚运村北８公里的立水桥楼市再传利好消息——起点位于东直门的地铁１５号线有望在“十一五”期间先行开工建设，它向北到三环后再向东北方向延伸，并在望京地区分叉西向最终到达城铁１３号线立水桥站。立水桥因此将成为地铁５号线、城铁１３号线和地铁１５号线三条轨道线路的交汇点，交通优势得天独厚，这为该区域内的住宅、商业项目带来了更大的升值空间。业内人士认为，轨道地产与商业的发展将开拓北京经济一种新的路径。
记者近日来到京城首家双地铁上盖商业——１３万平米的国瑞崇外购物中心调查，研究发现：尽管地铁５号线还未通车，但其与地铁２号线的连通，必将圈定大量的人流，重新定义崇文门外商圈的核心特征；处于５号线与２号线交汇处的崇外购物中心将以地铁口四周的漏斗效应和扩大了的消费半径，联合周边新世界商场、搜秀城等各类商业的成熟资源，引发崇外商圈的升级，形成北京独一无二的城市中心级地铁商圈，其商业能力将辐射到整个东南板块。
地铁与消费共同提升了其周边的物业价值和商业价值。据了解，全球第三大超市集团“ＴＥＳＣＯ”及香港最大院线“百老汇”的率先签约入驻，掀起了国瑞崇外购物中心的投资热潮。轨道交通的便利性和高效性也会为国瑞崇外购物中心自身的ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ业态带来所必须具备的庞大人气。
轨道商业潮流促成发展战略联盟
中国城市规划学会副会长、建设规划专家柯焕章在接受本报记者采访时介绍，一系列数据表明，轨道商业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效商业形式。纵观国际大都市，据统计，纽约地铁营运线路总长居世界首位，日客运量达到２０００万人次，地铁商铺２００４年营业总收入超过１１５亿美元；而伦敦等城市地铁上盖商业，其价格平均高于同片区、同等素质物业３０％以上。
东京、香港、广州、上海四地皆有运作成熟的地铁商业模式。东京地铁仅便利店２００４年销售额３６２亿日元，整个地铁商铺２００４年销售总额约９８０亿日元；香港地铁总长虽然只有４３．２公里，但日客运量高达２２０万人次，最高时达到２８０万人次，地铁商铺２００４年带来的经济收入超过９６亿港币。而广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率为１００％。这些都是令开发商、投资者激动的数字。
轨道商业在带来滚滚财富的同时，因其发展迅速，逐步形成了特色鲜明的轨道商业圈。像北京地铁１号线与２号线交汇处建国门、复兴门都形成了商圈效应，２号线与１３号线换乘站西直门、东直门也在线路开通后呈现快速发展局面。还有东京的银座、香港的中环等，皆因轨道交通带来的巨大人流创造了商业神话。
柯焕章表示，对于北京而言，轨道商业的发展同样潜力无限。国际研究发现，轨道商业对周边区域的地价以及商业提升比率，根据原有区域条件不同可达到５％－１０％。例如，北京城铁１３号线于１９９９年底开工，开工当年和第二年，１３号线沿线物业平均升值１０％以上。２００２年下旬１３号线正式开通后，沿线居住物业以及商业租售均再次迎来较大幅度升值，平均涨幅２２％。而位于立水桥三轨交汇核心位置的东亚·奥北商街其商业价值的贵重更属罕见，物业盈利能力可想而知。
轨道商业的发展已经成为了城市发展的潮流和趋势，乃至形成了政府和企业、商业企业和开发企业共同实现轨道商业发展的战略联盟。随着北京２００８年奥运会的临近，亚奥区域北端三轨交汇处的立水桥，由于交通等基础设施的改善以及全世界的注意力经济，必将成为轨道商业发展之中的一股强势力量。
区域商业中心从公交枢纽向轨道枢纽转移
中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨在接受本报记者采访时总结了轨道商业的几大特点：
一是喷泉和漏斗效应形成人流、物流的集散地——人们像泉水一样不断从地铁站出来，进入地铁站或者轨道交通站时又像水向地漏里流一样，形成了轨道商业呈点状、线性分布，每一个站点都会集聚人气、商气，衍生出一些商业。
部分传统商业区的中心功能已经被轨道商业分流了，形成区域商业中心从公交枢纽向轨道枢纽转移的趋势。例如，在地铁２号线和５号线的崇文门交汇处形成以国瑞崇外购物中心为核心的城市中心级商圈，在地铁５号线、地铁１５号线和城铁１３号线的立水桥交汇处形成以东亚·奥北商街为核心的奥北新商业中心，在未来都是可以期待的。
轨道商业能够带动周边形成若干商业建筑和商业集群。上海“十一五”商业规划中，将建成至少１０个以轨道交通为支撑的区域商业中心，轨道交通枢纽商业的发展被列为重中之重，轨道交通周边商业地产项目将超过５００万平方米，仅浦东地铁东方站周边就会规划形成近８０万平方米商业建筑集群。
二是人气与商气互动。如国瑞崇外购物中心在Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ业态规划上，特别设计了以“美味人生”为主题的地下一层和以“时尚驿站”为主题的地下二层，分别安排了影院、精品餐饮区和大众品牌区，与地铁站巨大人流直接连通，而“循循善诱”地在购物中心的一、二、三层分别布置了国际时装品牌、高品位时尚品牌和休闲、美体、化妆品牌。
三是立体化。无论是在地上的地铁线还是地下的地铁线，在同层就会形成商业。如位于立水桥三轨交汇首站的东亚·奥北商街通过缓坡布道、扶梯、连廊等建筑交通元素的布局应用，将人在一、二层之间传统的垂直动线转换为自然起伏的曲线，达到两个首层的效果，并形成综合性购物广场。
四是稳定性。轨道商业依附的轨道交通是政府投巨资建设的，是百年大计，不会轻易废掉，这样就有了人流的稳定性，而人流是商业经营的基础。
五是大众化、时尚化。这是轨道交通所带来的人流特点决定的，它不是高档的，买高档奢侈品不会挤到地铁站来。如国瑞崇外购物中心地下二层的大众品牌区，安排了咖啡店、品牌组合店、时装、书店、药店、洗衣店、眼镜店、家居用品等业态就是出于这种考虑。过去人们是为消费而出行，现在变成因出行而购物，在轨道商业中人们的消费习惯也发生了变化。
钟铁滨指出，正是由于轨道商业的以上特点拉动了周边房地产升值。“就拿立水桥来说，即将通车的地铁５号线、已经通车的１３号线及规划中的地铁１５号线在此交汇，使它成为京北唯一的轨道交通枢纽，再加上有像安立路这样的贯穿朝阳区、东城区、崇文区城市腹地的三条公路干道，奠定了其作为城市副中心的基础。受益于轨道交通的发展，立水桥区域正逐渐由绿色生态宜居区向集居住、商业等为一体的‘奥北新商业中心’转变。”
香港太平洋国际集团投资顾问公司首席执行官贾卧龙对记者表示，立水桥区域的商业项目从轨道交通中获益良多，轨道商业的发展更是形势喜人。如１０万平方米的明天商业中心，自２００６年６月入市以来，目前客户签约面积比例达到８４％；３０多万平方米的龙德广场吸引了家乐福、百安居等世界五百强企业签约入住；位于两者之间的东亚·奥北商街列踞立水桥三轨交汇的核心，距离换乘大站仅５０米，
其最小１０平米最大不超过１３０平米的中小户型商铺，具有低总价、运转灵活的优势，相对于北京商业地产价值去年每平米涨６５００元、明天第一城商业价值每平米涨８０００元到１００００元，东亚·奥北商街的投资潜力更是非常巨大。业内人士认为，随着奥运经济带来的巨大机遇以及区域交通、基础配套的完善，北京的轨道地产与商业将创造出新的财富大道。
篇3：房地产基金大投资商将主导中国房地产市场
房地产基金及大投资商将主导中国房地产市场
房地产基金和投资商将成为未来的两种主流业态。按照中国目前房地产市场存量及未来的发展潜力，只要政策许可，未来中国房地产基金从数量上和管理的资产规模上达到美国目前的水平是完全可能的。而随着房地产业食物链的变异，那些具有丰富的开发、运营管理经验的专业房地产投资商也将成为左右市场的重要力量
众所周知，目前房地产业的资金来源中，银行贷款和其他资金（包括定金及预收款等）规模过大。20**年，房地产开发投资资金来源中的国内贷款迅速扩张，规模达3138.3亿元，分别相当于从1999年到20**年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。20**年宏观调控后，房地产开发投资的贷款增幅放慢，但1-10月仍然增长5.9%。
中国经济景气监测中心的张海旺认为，目前房地产开发投资资金的主要来源仍是国内贷款，其他融资渠道甚少且极不稳定，这给银行系统带来很大的不确定因素。 而且房地产开发企业把定金及预收款作为投资资金的重要来源。20**年1-10月，国内贷款、定金及预收款合计在房地产开发投资中的比重超过六成，达61.3%，比宏观调控前的20**年1-2月份非但没有下降，反而提高2.7个百分点。在房地产开发投资因国内贷款下降减轻对银行资金依赖的同时，由于个人住房贷款迅速增长，又间接深化了对银行资金的占用。“这间接加重了房地产开发投资对银行资金的依赖。”
业内专家认为，中国目前的这种状况与当年美国出台《房地产投资信托基金法》时的情况基本一致：一方面房地产企业融资存在瓶颈，特别是向银行借贷方面有各种各样的限制，另一方面是普通投资者有参与分享地产业高成长的强烈冲动，普通投资者只能通过购买房产及信托产品间接投资于房地产，而不能分享房地产开发的超额利润，因为没有集合投资的合法渠道。投资者对房地产的投资热情从目前房地产信托产品往往推出后很快就销售一空的情况可见一斑。
房地产信托基金若能推出，无疑将成为最佳的投资工具。而我们的一些案例研究表明，中国目前具备了房地产信托基金生存和发展的土壤。因为中国实际上已存在类“REITs产品”。与美国收益型REITs相比，目前深沪1300多家上市公司中，中国国贸（600007）、小商品城（600415）两家具有“REITS产品”的部分特性（附文1）。
中国国贸收入的主要来源是国贸大厦写字楼和商场、中国大饭店、国贸饭店的出租收入（表2），符合REIT产品收入来源的要求。但与真正的REITs相比，中国国贸没有税收优惠，所得税率为33%，盈利的大部分也没有分派给股东。而国外REITs不交所得税，应税所得中至少有95%的部分以股利的形式分配给股东。
篇4：商业街运营管理工作内容
商业街运营管理工作内容
商业街经营管理方面
1、商业街形象管理：对商业街进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业街良形象和信誉
（1）理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等；
（2）行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等；
（3）视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。
2、销售现场管理：对销售现场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销境和秩序
（1）店铺装潢：遵循中国女人街的统一规定和要求，不得随意装修，应维持商业街的整体形象；
（2）货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放；
（3）商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放；
（4）店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP 等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂；
（5）现场促销：促销活动应遵守商业街的统一规定和要求，不得破坏商业街正常的经营秩序。
3、市场营销推广
（1）营销策划：制定商业街整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划；
（2）宣传促销：对商业街进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动；
（3）品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动；
（4）发行《中国女人街报》 ：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及者和顾客；
（5）实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额；
（6）资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。
4、商业价格管理
（1）实施统一明码标价
（2）禁止价格欺诈行为
（3）不得随意降价促销。
5、商品质量管理
（1）进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接；
（2）进店商品以中高档为主以确保商品质量；
（3）严禁假冒伪劣产品，假一罚十；
（4）实行商品质量“三包” ；
（5）对商品质量进行抽检。
6、顾客服务规范
（1）售前服务：提倡主动、微笑和站立服务，但不得争客、抢客；
（2）售中服务：耐心热情介绍，礼貌迎送顾客，但不得强行买卖，严禁与顾客争吵；
（3）投诉处理：设立投诉热线，统一处理顾客投诉，确保顾客满意；
（4）售后服务：质量三包，送货安装跟踪服务等。
7、经营指导管理
（1）教育辅导：专家讲习，经营者交流会，店员培训，外出观摩，销售服务与建议等；
（2）销售协助：提供营销策略、宣传展示、商品陈列、店头促销等协助服务；
（3）营业竞赛：奖励优胜的经营者；
（4）经营分析：根据销售报表作汇总，在较和趋势分析，制定业绩提高政策；
（5）信息服务：为经营者提供国家政策、市场动态、竞争状况等信息服务；
（6）租户调整：通过经营分析，替换不合理或无法继续营运的租赁经营户。
8、品牌招商服务
（1）为投资者或租赁经营户提供的品牌厂商引进、选择和对接服务；
（2）代表商场与品牌厂商进行谈判，争取最优的营销方式和经销条件；
（3）代表中国女人街和组织经营者参加各类大型展销会、订货会；
（4）组织经营者到处地参观、考察、学习和旅游。
9、政府关系协调
建立与政府各部门的良好关系，争取各部门的配合支持与租费优惠，实行统一交税，使经营者集中精力搞经营，降低经营成本，减少后顾之忧。
商业街经营服务方面
（1）生活服务：提供就餐、休闲、娱乐、客房、租房等方面的服务。
（2）办公服务：提供传真、文印、电子邮件、会议、信件收发、书报订阅等服务。
（3）专案服务：为品牌提供策划设计、陈列展示、广告宣传、市场推广等度身订做服务。
（4）办证服务：为经营者提供必要的工商、税收、许可证办理服务及争取税费优惠。
（5）贷款服务：协助经营者办理必要的流动资金银行贷款服务。
（6）人事服务：为经营者提供人员招聘、培训、管理、档案等服务。
（7）其它服务：提供经营者所需要的其它服务，为经营者创造最大的方便条件和赢利机会。通过科学、有效的管理和有针对性的专业服务、形成“统一形象、统一宣传、统一促销、统一服务、统一招商、统一管理、统一协调”七个统一使中国女人街树立良好的品牌形象和信誉，提高经营者的经营管理水平，形成1+1>2 的整体合力，创造中国女人街最大的竞争优势和顾客满意度，提升每个经营者的销售业绩。
商业街管理机构
1、经营者大会
由全体投资业主和经营户组成，每年召开 1 — 2 次，讨论通过中国女人街的重大决策，推选商业管理委员会主任和成员，并对商业管理委员会工作进行监督。
2、商业管理委员会
（1）委员组成：由投资业主代表、经营者代表组成，人数 15 — 20 人，每年选举一次，可以连任，委员均为义务工作，委员会 1 — 2 个月召开一次会议以少数服从多数表决；副主任由商管公司总经理兼任。
（2）主要职责
①讨论通过商业管理方案、经营管理规章制度；
②督监各经营者的经营行为，检举违规行为，进行行业自律；
③讨论通过年度和阶段宣传促销计划和方案；
④监督宣传促销费用的使用；
⑤监督经营管理公司的工作；
⑥反映经营管理中的问题和建议。
3、经营管理公司
（1）行政部：负责商业运营管理、政策关系协调，行政后勤服务等；
（2）招商部：负责品牌招商与厂商谈判、组织参加展销会、订货会等；
（3）企划部：负责广告策划、营销策划、展示设计、宣传促销、刊物编辑、会员制、销售协助、经营分
析、信息服务、品牌专案服务等；
（4）督导部：负责建立商业街经营管理规章制度，对经营者
经营行为进行督查、奖惩以及教育辅导、负责处理顾客投诉、租户调整等；
（5）财务部：负责统一收费、财务分析、财务管理等；
（6）虚拟经营部：负责品牌后产品生产和品牌资源开发等；
（7）物业中心：负责物业管理、环境维护等。
4、物业运营方面
（1）安全保卫：维护顾客的安全，维护经营者的经营活动及财产安全，维护商场的设施设备安全，防盗、
防火、防害，确保商业街的安全有序运行；
（2）环境卫生：由专人对商业街进行清洁卫生和绿化管理，确保干净整洁、舒适明亮的购物环境；
（3）物业维护：由专业人员对设施设备进行管理，养护和维修，保证其良好正常和低成本运行。
5、商业管理收费
（1）物业运营费：按国家有关规定收取，包括保安、环境卫生、物业维护等费用，按建筑面积分摊到户，合计收 1.25 元／平方米左右，每年分次预收；
（2）水电空调费：按实际发生费用，依建筑面积分摊到户，每月交纳一次；
（3）经营管理费：包括策划、宣传促销、经营督导、品牌招商，专刊编辑、统一管理等，一般按每户收取，具体由商业管理委员会讨论通过；
（4）经营服务费：由经营者视需要委托经营管理公司，一般按市场价收费。
篇5：房地产企业商铺售后返租涉税问题案例分析
房地产企业商铺售后返租涉税问题案例分析
在房地产企业进行商业用房开发中，采用售后返租的形式进行促销较为普遍。所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。该模式涉及的税收关系比较复杂，笔者根据工作实际对相关税收法规进行了整理，并举例对售后返租涉及的税收问题作一分析。
【例】A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。
◎营业税
上例中，A公司应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
但是计税依据如何确定，是以优惠价格，还是以公允价格？
《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。由此看来，销售不动产的计税价格似乎应以优惠价格来确定。但如何看待A公司优惠销售房地产后无偿取得的出租收益？《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。显然，A公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。对此，各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确。江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函〔20**〕135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函〔20**〕62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。因此，A公司销售房地产应缴纳营业税100×5%=5（万元）。购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=0.75（万元）。
A公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税，即5×5%=0.25（万元）。
◎印花税
在上例中，A公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转租合同每年签订一次），应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：85×0.05%=0.0425（万元），按“财产租赁”税目缴纳印花税：15×0.001+5×0.001=0.02（万元）。
◎企业所得税
国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务所得税处理问题的批复》（国税函〔20**〕603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。
对于售后返租业务，A公司需分别作销售不动产和租赁两项业务处理，分别计算相关成本、费用和损益。
A公司的租赁支出就是，一次性让利给购房者的折让优惠额，按权责发生制原则，A公司每年的租赁支出为15÷5=3（万元）。
从国家税务总局对企业所得税应税收入确定条件来分析，根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔20**〕875号）第一条第一款规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：
1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；
2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；
3.收入的金额能够可靠地计量；
4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
上例中，A公司在销售房产时，以后商铺租赁能收取的租金收入是不确定的。因此，对于此不确定的租赁应税金额不能并入企业销售商铺的收入总额中，企业应以折扣后的销售金额85万元作为所得税应税金额。转租收入5万元应在满足收入确定条件后，计入当年度应纳税所得额。则A公司当年应纳税所得额为：85+5=90（万元），扣除租赁支出3万元、开发产品成本、税金及费用后，即可计算出应纳企业所得税额。
◎个人所得税
国家税务总局《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函〔20
08〕576号）规定，房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。根据《个人所得税法》第八条规定，个人所得税以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位和个人为扣缴义务人，所以A公司在以优惠价销售给购房者时，需代扣代缴购房者应缴纳的个人所得税[15÷（5×12）－0.08]×20%×60=2.04（万元）。否则，税务机关会根据《税收征管法》第六十九条规定，由税务机关向购房者追缴税款，对A公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。◎房产税
购房者将购买的商铺返租给A公司，每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产税：15÷（5×12）×12%=0.03（万元）。开发商再将商铺转租，按房产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。这在实际税务处理中也是容易被忽视的。
◎土地增值税
本例中，A公司销售不动产计征营业税的营业额为100万元，所得税计税收入为85万元，在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢？《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据国税函〔20**〕875号文件规定，确认应税收入实现的条件是“收入的金额能够可靠地计量”。所以A公司销售商铺时不确定的转租收益不能作为其他收入计入上述第五条的收入中，应以85万元作为纳税人转让房地产取得的收入额。