篇2：国际成功大型MALL商业地产案例

　　国际成功大型MALL商业地产案例

　　马来西亚吉隆坡的Mid-Valley Megamall

　　Mid-Valley Megamall是吉隆坡最新、最具规模的购物中心。此商场的总面积达170万平方尺，位于数条高速公路的交汇处，其中包括一条直接通往市中心的主要交通干道。Mid-Valley Megamall属于大型综合发展项目的一部分，其它发展用途包括一间酒店、一个会议展览中心及写字楼部分。在距商场30分钟车程范围内，居住人口达200万人，而商场配有约7,600个车位，是吸引人流的主要设施。

　　此商场的市场定位以针对大众化中层收入消费者为主，共5层高，包括3间主力店──一间约150,000平方尺的家乐福仓储式超市、一间240,000平方尺包括地库超市的吉之岛百货公司(日本)、以及一间约190,000平方尺的Metro *jaya百货公司(马来西亚)。

　　此商场的半主力店还包括一间亚洲区最大的多屏幕电影院、一间马来西亚最大的健身中心、一间最先进的保龄球馆及一间一站式购物服务的高科技计算机中心。此外，还设有500间商铺及食肆，主要由本地业者经营。

　　葡萄牙里斯本的Centro Colombo

　　Centro Colombo位于葡萄牙里斯本的郊区位置，属伊伯利亚半岛上最大型的购物中心。整个项目总建筑面积达200万平方尺，由2幢17层高的写字楼、1幢4星级酒店及3层约6,000个停车场的地下停车场组成。

　　此购物中心的主力店以3间百货公司(马莎百货，CMA及SF/Snac)及1间仓储式超市组成，并配有500间零售店铺，其中有三份之二的商铺是由葡萄牙当地的业者经营。此商场的美食广场有多达60个的食肆摊位，可容纳1,200人同时进餐。

　　全泰之冠的复合式购物中心 西康广场

　　泰国最大、且世界排行第五的复合式购物中心-西康广场，位于席那克林(Srinakarin)路上，临近拉玛六世公园，西康广场结合了购物娱乐的功能，甚至在开发之初，就已特别设计期能与当地景观合而为一。

　　西康广场集合了著名且深具魅力的商店近400家，还有6家世界级的大型店宇，包括罗宝森百货、莲花超级商尝Yoyo乐园(世界大型室内游乐场)、由DK图书公司所主持之亚洲国际书市、对媒体电影院及立体电影院；在此您不但可以体验全新的购物经验，并享受声光娱乐之最。

　　加拿大的“西爱民顿”westedmontonmall

　　加拿大爱a顿市的“西爱民顿”westedmontonmall。是目前世界最大的Mall，年营业额达28.8亿美元。该摩尔建筑面积超过50万平方米，商场的出入门达50个之多、停车位达2万辆，有800多个商家进入、商场内有100多家餐馆。经营的主要项目是各类生活日用品专卖店、各种餐馆、娱乐设施。如人造海滩冲浪、蹦高、游戏机、游乐园(项目比锦江乐园还多)、WHL几级溜冰尝迷你高尔夫球尝8个电影院、1个赌尝1个三星级宾馆等，还有一些免费娱乐性服务项目，如海脉表演、哥伦布发现新大陆使用的复制船、水生动物展、乐队表演等，消费者在此可以购物、娱乐、运动、就餐。由于这类大型商场是全堵封闭室、不受外界天气干扰，加之功能齐全，能满足消费者各种不同需要、很受消费者青睐、在地广人稀的加拿大，商场内消费者熙熙攘攘、与室外见不到人的情景，形成了极大的反差。大型Mall(集购物、娱乐、餐饮、服务为一体的大型功能齐全的场所)为主体、表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征。

篇3：商业地产案例:北京金源时代MALL搁浅航母

　　商业地产案例：北京金源时代MALL搁浅的航母

　　最大的尴尬

　　在北京当初规划的东西南北四大MALL中，只有金源时代经历数次彻查依然硕果仅存。但是，就在其高呼MALL时代已经到来、中国零售业即将进化升级等一系列的精心炒作下，金源MALL从立项之日起就受到了质疑，争论的焦点就在于金源集团要如何承担市场风险及资金压力，从而按照其高层所言的那样，在12年内收回初期投资成本38亿元。

　　对此，金源时代购物中心总经理蔡训善对《新浪潮》坦言：“开业不过是一个开始，离成功还有很大的距离，一个成功的MALL应具备五大因素：丰富的商品种类、雄厚的资金储备、激烈的竞争准备、经验丰富的团队、准确的地理位置”。而金源究竟做的怎样？

　　超大型室内停车楼、可以直接开进相应楼层的汽车通道、3万多平方米的屋顶花园、近4万平方米的娱乐设施、200余部同时运转的电梯、100余家主题餐厅、第一家宠物托管健康监护所......这些堪称国内商业之最的豪华硬件，在金源官方看来，必将对京城SHOPPING族充满无穷诱惑。在经过开业三个月来数百万消费者争先恐后的目光检视与亲身体验后，金源在业界的反响似乎远远称不上完美，与开业前堪称浩大的宣传声势相比，开业后暴露出的问题似乎显得更为实在。

　　20**年元月1日本刊记者来到了金源MALL，虽然正值节日假期这样的销售旺季，但并不象想象中的人流拥挤，而是客流冷清，收银台的人也闲得没事干。当记者向商场的主管问及他们的日营业额时，这位主管却笑而不答。

　　但是，消费者的发言却很踊跃，现场随机采访的一些消费者对金源购物中心的意见主要集中在以下几个方面：

　　首先，就是到金源的交通不便。交通方便与否一直都是零售业兴旺的关键所在。在这一点上金源新燕莎下了大工夫，但问题仍然不少。尤其是唯一一条可以直接到达金源购物中心远大路，面临严峻考验。而由苏州桥向西，过长春桥到远大路，是去金源最近的方法，也是最多人选择的道路。但苏州桥一向是交通拥堵的重灾地。

　　“拿着地图购物”本是金源新燕莎作为世界最大的SHOPPING MALL得意的手笔。这里每个楼梯口处管理者都安置了购物中心的地图栏，并印制了大量的折叠地图方便消费者查询。每隔一段距离设有咨询服务台。但有消费者反映，这里的地图标识过于简单，地图上的字体过于细小，对眼神稍有不济的人形同虚设。商家煞费苦心的"色系"设计，在五光十色的店面辉映下，也并没有起到太大的作用。

　　整整一天的时间，记者只走马观花地逛了整个购物中心不到1/4的地方。就所看到商家的销售情况来讲，来的顾客凑热闹的多，购物成交的少。其中，商品定价与顾客预期价位有差距是主要原因。不少消费者反映，他们大老远赶过来，本来是期望这里能有一些优惠措施，结果发现这儿的商品价为普遍偏高，打折的东西太少，部分商品和其他商店相同种类比甚至还要贵出一些。

　　金源MALL整体设计的主导方向是：“全客层”、“全年龄段”。凭借其68万平方米的超大规模，做到“大而全”并不困难。但如果金源新燕莎是以成为"辐射华北甚至全国的商业中心"为目标的话，她还必须有吸引人的地方。

　　418家店，每家店都进去10分钟要逛上三天三夜。这里已经有了燕莎、贵友两个作为综合性商厦的主力店，如果金源MALL重复他们的布局，甚至重复他们的品牌，就算再把店铺数量增加一倍，也很难留住真正的顾客。

　　业内人士指出，MALL是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中和休闲时代来临的综合产物。它在世界商业经济发展中已经进入鼎盛时代，而在中国，这一业态可以说只是初露端倪。国际上通行的正规MALL购物中心是只租不售，以实现良好的整体管理和整体营销。中国连锁经营协会裴亮秘书长公开表示，大体量的MALL对人们生活方式会有一种集中的强力的影响。MALL是各种类型的消费趋势集中展现的场所，经常逛MALL的人会更加时尚。

　　一位业内相关项目的工作人员透露，本来，金源MALL在零售额即将突破2000亿元的北京，有着成功的基础；其在京西的选址也有着巨大的发展潜力。但金源MALL在管理上并没有遵循国外MALL“统一管理、独立经营”的原则，几大主力店在独立经营的同时，在管理上也享有很大的权限，这就使得每一家开业时间、宣传推广计划等各不相同。缺少将这些大企业结合到一起的合力，也就意味着管理权的分散。金源MALL如果想真正实现“大、全、精”，要走的路还很长。

　　商业地产的引力

　　业界认为，金源的开业给人匆匆上阵的感觉。但是，有一点是不容忽视的，金源的开发商表现了一定水平的商业地产营销能力。

　　近两年，一些房地产商纷纷把目光投向商业地产，商业地产中的“大块头”SHOPPING MALL也成为的焦点。在MALL巨大的吸引力面前，投资商们面临的是多大的风险，手中会有多大的胜算，又是什么使MALL航母能够浮出水面并乘风破浪呢？

　　商业地产客户关心的问题是：地段、价格、后续管理、开发商实力、资产增值。因为商业地产必须有足够的人气才能支撑，所以一个商业地产项目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素决定的。

　　一般的商业经营，一平方米需要3至4个商品品种，而一个MALL需要多少种商品？要把商品填满，需要多少品种？据北京中原商业地产部总监蔡宇翔介绍，目前国际商品品种达到150万种，但国内目前仅有50余种，仅为1/3。如果商品的种类并没有大的区别，如何吸引消费者驱车数十公里前往郊区的SHOPPING MALL购物？

　　丰富的商品需要众多经验丰富的加盟商的采购，这使得招商工作至关重要。

　　金源MALL的成功之处在于它的本土化招商力度。

　　本地商业企业对于SHOPPING MALL这种新兴业态大都十分踊跃而看好。因为在其看来，SHOPPING MALL客流集中，而如果每天能有几万人从商店门前经过，生意必然大增；况且从国外经验来讲，SHOPPING MALL也是商家最爱考虑的经营场所。于是，在与本地商家的谈判上，金源几乎没费什么力，就引来了大手笔的新燕莎集团，作为绝对主力店一举承租下了金源MALL一至四层的全部百货类经营面积，占地18.2万平方米，达到整个MALL经营面积的三分之一，并同时带来了旗下的燕莎友谊商城和贵友百货两家百货店。而金源MALL的另一大客户-居然之家建材城亦纵跨五层楼面，以长达20年的租期租下5.8万平方米营业面积。

　　不过，在与外资的谈判上，就没那么容易了。除地下一层占地1.8万平方米的泰国易初莲花超市外，外资百货、超市业的巨头几乎不见踪影。沃尔玛、宜家等在一开始原本都是开发商非常想引进的商家，但谈判过程并不顺利，其中出现了许多意想不到的困难。虽然金源集团主席、地产大佬黄如论对此态度强硬地表示绝不肯接受外资零售商的低价要挟，但事实上，能让外资零售巨头如此底气十足、甚至有些趾高气扬的根本原因，还是在于其即将

在国内享有的超国民待遇。毕竟，20**年12月11日，我国按照加入WTO的承诺，取消对外资零售企业投资地域、股权和门店数量的限制。而能获得如此优惠的外资零售商，自然无须非要挤进金源不可。

　　黄如论态度的强硬，也许有他自己的道理，但缺乏成熟的大型专业店的支撑，金源MALL就难以走得更远。

　　在MALL时代来临前死亡？

　　是不是真的如一些商家炒作的那样“MALL时代要来临了”呢？

　　1999年，北京商委作出北京需要增加4个Shopping Mall的规划时，北京全市商业零售面积不足200万平方米，与北京的经济发展严重不配套，商委希望通过SHOPPING MALL的方式改善北京商业面积匮乏的情况，但是，经过这几年的发展，北京商业面积已经有了巨大的变化。据北京中原提供的信息，20**年、20**年北京涌现了大量商业地产项目，预计在未来数年内，将达到近600万平方米的体量！在这种情况下，如果四大MALL建成，加上金源MALL，20**年前后，北京的商业面积可能达到近2000万平方米。

　　但这只是做出了这么大的盘子，它能盛多大的蛋糕？主动权还在消费者身上。

　　到20**年1月24日，金源已运作了三个月。

　　时至今日，对于金源MALL来说，重点是把握住已有的资源，吸引更多的消费者光顾商场，从而提升整个商场的人气和形象，这是摆在金源经营管理者面前一个迫切的问题。

　　金源MALL的发展仍缺乏一个广大的客户群基础，这一点还需要通过中国城市功能进一步的提升和城市现代化的进程来弥补，世界城市化过程中，零售商业变迁有其规律性。

　　城市的发展分为三个阶段，初级阶段城市化率30%以下，零售行业的特征是向心聚集，即向城市的几何中心聚集；城市化到70%的时候是离心分散，就是商业向几何中心发展；城市化到了高级阶段，即城市化率达到70%以上，零售业将呈现离心聚集的态势，离开几何中心，向郊区聚集。北京的城市化率已经达到70%，零售商业格局处于离心分散的阶段，城市商业中心开始由几何中心向郊区呈环状分布。从这个规律性来看，北京现在发展SHOPPING MALL是很好的时机。

　　但是领先半步生，领先一步死也是应该恪守的商业信条。

　　当前北京的商业形势不容乐观，几乎已成为商界共识。北京的商业至少存在着这些问题：首先是市场潜力虽巨大，但是目前的商业却不能完全引导消费和创造消费。其次，商业地区结构和业态结构还不近合理，这主要表现为我们城市中心地区商业密度很大，边远地区商业相对的比较落后。此外，商业网点功能比较单一，与娱乐、服务、文化、社交、旅游相脱节。

　　在北京打造SHOPPING MALL，商业形式必须在专业分工和品牌形象方面得到极大的深化。比如说，主力店必须能够在国内独树一帜，能够打出自己的形象，其次，SHOPPING MALL所依托的大量专卖店同样也需要商业分工的深化。从这个角度来说，北京城市商业还有欠缺。

　　中国的SHOPPING MALL仍处于起步阶段。当北京金源MALL开业的时候，人们还没有养成在金源新燕莎MALL休闲的习惯，而是从享受购物和餐饮开始。MALL在许多北京消费者心目中，被简单地理解为燕莎＋贵友＋居然之家＋......许多专卖店的超大商店。这是缘自商家在做宣传时造成的，只是说多么大、有多少功能等“概念”。何时北京乃至中国的消费者能够被"MALL"中琳琅满目的商品、舒适宜人的环境、配备精良的设施、周到细致的服务、硕大无比的空间、应接不暇的活动所吸引，人们就会逐渐地把逛街转为逛MALL。每当周六、周日的早晨，当人们没想好如何享受一天清闲的时候，MALL就可能成为最容易作出决定的地方了。

　　Mall的定义：

　　Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。西方国家也称为Shopping Center，即“购物中心”，但和国内通常所指的购物中心(实为百货店的另一种称呼)含义不尽一致。摩尔(购物中心)特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。

　　国外MALL的形态

　　美国乔治亚州

　　伦敦的东南部

　　15万平方米

　　13,000个

　　3间主办店；

　　330间专卖店；

　　55间食肆

　　设有三个不同的村落概念；13 屏幕的多屏幕电影院

　　每年2,600万人次(每周50万人次)

　　葡萄牙里斯本

　　郊区位置，属伊伯利亚半岛

　　20万平方米

　　6,000个

　　3间百货公司；

　　1间仓储式超市； 500间零售店铺；

　　60个食肆摊位

　　10屏幕的电影院、24条球道的保龄球馆、过山车、旋转木马、虚拟现实中心及高卡车场

　　每月410,000辆架次，以及450,000地铁来访客户

　　马来西亚吉隆坡

　　郊区，高速公路交汇处

　　17万平方米

　　7,600个

　　3 间主办店(家乐福、吉之岛、以及当地百货) ；500间商铺及食肆

　　亚洲区最大的多屏幕电影院、马来西亚最大的健身中心、最先进的保龄球馆、一站式购物服务的高科技计算机中心

　　马来西亚洲最大

篇4：MALL(商业地产)开发商异地管理顾问更有效地合作

　　MALL(商业地产)开发商如何与异地管理顾问更有效地合作

　　与大型百货公司、超级市场不同，MALL的管理本质是统一管理和分散经营。统一管理是指管理公司对MALL实行统一的集中管理，使整个MALL的营业运行、市场推广、保安、清洁、维修、机电控制等工作有组织、有计划地进行，并使所有的零售商、服务商和顾客能有效共享MALL的公用空间和相关资源。分散经营则指各零售商、服务商在整个MALL统一管理的条件下，各自为目标消费群服务而进行不同形式的进销存、营业推广、员工管理等各项工作。

　　在我国，MALL是最近几年才迅速发展的，成功经营的案例很少，多数已开业的MALL经营并不理想，有的甚至即将关门或计划重新策划招商和重组管理团队。从一些MALL开发商了解到，他们对建造和销售这块工作是很有信心的，虽然以往没有这方面的经验。但是，他们对MALL的管理却是心里没底，有的甚至表示非常担心，这种担心更说明了这些开发商老总们对开发MALL综合开发的悲观成分。

　　从MALL管理要素来看看开发商担心的原因：一是开发商缺乏MALL管理专才。二是开发商习惯了以前开发住宅的模式，售完就交给物业公司，然后争取办完房产证后尽快与购房者拜拜。其实，开发商在制订商铺租金、售价和预期利润时，应该同时考虑商铺返租和MALL开业前的招商和开业后三年内的整体营业推广费用，这部分费用占的比例不少，一定要注意计入开发成本，而不能将其推给管理公司，否则没人去管理你的MALL。

　　不管是从商铺营销手法，还是从务实的MALL管理来考虑，开发商很乐意与管理水平相对高些的异地管理顾问公司合作，特别是香港、台湾、深圳、北京等地专业管理顾问。但是，如何与异地管理顾问进行有效的合作，却难倒了很多开发商。

　　MALL的管理具有高度的社会分工和技能专业化的特点，这种特点也有利于各自发挥优势，提高管理效率。其具体的管理有租赁管理、营销管理、客户服务、物业管理、行政人事管理、财务管理等各项内容。笔者很赞同国内某位业内人士提出的"六位一体"MALL运作模式的观点，即投资者、开发商、商铺经营者、专业运营商、终端消费者和政府六方共同参与，结为一体，实现各方利益平衡，达到多赢目的。异地管理顾问的优势在于租赁管理、营销管理以及各类管理流程的设计、控制实施等，弱项是当地政府部门等相关关系的协调能力差，而这项正是当地开发公司的强项。

　　结合香港、台湾惯用的管理模式和内地商业地产的实际情况，较佳的管理模式是开发商自行成立MALL管理公司，组建管理团队，全权负责MALL的各项管理工作，再由MALL管理公司聘用有经验的管理公顾问，由其提供管理流程及相关文件的设计以及前期营运管理、促销管理、客户服务等顾问服务；而物业管理和其他的公共管理则由MALL管理公司自行负责。现时，管理顾问的收费都比较高，虽然顾问费占商铺销售收入的比例很小，但长期聘用管理顾问并不是最佳办法。其原因一是长期的顾问费用总额也是一笔不少的开支，容易造成MALL管理公司资金压力及开发商项目利润的回吐；二是MALL管理公司无法真正学到深厚的管理知识和高超的管理技能，使自身处于相当被动的地位，一旦顾问公司出现高级管理人员变动或其他异常情况，MALL的管理很容易出现管理危机。建议聘用时间为半年至二年，视项目营业面积大小、经营易难度、管理专才加盟情况和商圈竞争性等因素而定。

　　一般情况下，管理顾问公司只提供管理咨询服务，不具备承担经营风险的能力。开发商更不能将MALL的整个管理权都交给管理顾问公司，一旦发生严重亏损或其他不利经营的情况，可能会使开发商蒙受多种损失。

　　在这里要特别提醒，个别开发商在商铺销售前，的确是邀请了某些知名度较高的香港或台湾的管理顾问公司担任商业运营或物业顾问，但实际上是只挂名不顾问，开发商一次性交十几、二十万签个短期协议，其目的仅仅为了商铺的销售，并非实际提供高质量管理顾问。这种短期行为最终是损人害己，容易造成极危险的商铺产权分散后遗症。

　　SHOPPING MALL的经营理念、管理方式亟待更新

　　MALL发端于20世纪50年代的美国，现已成为欧美国家的主流零售业态，销售额已占据其 社会消费品总额的一半左右。最近我国商界也兴起一股"造MALL运动"的热潮，北京、上海、广州、深圳、武汉、大连、成都、青岛、西安等地纷纷上马了一批MALL项目，继连 锁超市、大卖场之后，MALL正在掀起我国商业新一轮的业态革命。

　　零售业态大升级

　　6月25日，在上海，总投资额15亿元，规模达33万平方米的虹桥购物乐园一期工程正式开工，预计将于今冬明春局部开业。而上海第一家真正意义上的Shopping Mall--正大广 场 也于7月份开业迎客。正大广场位于上海新兴商业中心--被视为"中国的华尔街"的浦东 陆家嘴金融贸易区内，投资4亿美元，建筑面积241万平方米，周围辐射半径5公里的区 域 内集结了300万商住人口，是正大集团在中国投资最大、堪称"旗舰"的地产商业项目。此 外，好又多集团已经获准在浦东建设一个占地1000亩的MALL项目，而香港新鸿基集团在正大广场旁建设的45万平方米的国际金融中心项目中，也包括了一个20万平方米的Shopping M all。

　　北京将在五环路的东西南北建造4个20万至60万平方米的MALL，分别为：大地集团的大地MALL(亦庄经济技术开发区内)：春天商业公司的春天MALL(京顺路孙河一带)、西单商场 和 法国尚欧合作的MALL项目(中关村万柳地区)、王府井集团的MALL项目(中关村科技园内)。其中大地MALL和春天MALL的总规划建筑面积都达到60万平方米，春天MALL的投资 额更是高达10 亿美元。

　　广东也掀起一股建造MALL的热潮。在广州，英资太古集团与广州日报报业集团签约，双方合资40亿元建设太古汇--广州报业文化广场，而与之同在一个规划区域，规划面积达 2 万平方米的天河正佳商业广场也因正大集团的重新注资而复工。天河区也正与美居中心、高 盛集团合作，规划投资6亿元在奥林匹克运动中心旁建一个占地26万平方米，建筑面积35 万 平方米的Shopping Mall；在深圳，由华侨城集团与深圳铜锣湾百货有限公司合资7亿～8亿 元精心打造的华侨城铜锣湾广场6月底浮现深南大道北，这是国内第一家以"生态景观和海 洋文化"为规划主题的景观式购物中心，南北绵延13公里。另一个MALL项目深圳新城市购物中心，也将由深圳市商贸投资控股公司、深圳香江家私、深圳市国际企业股份公司合力打 造；在东莞，投资30亿号称"国内首个超大型主题式购物公园"--华南MALL 4月底已在 万江开工，这个宣称要建成总商业面积50多万平方米的亚洲最大的购物公园，预计到20** 年完工。

　　在武汉，5月底万达集团与江汉区政府签定正式协议，在今后两年内投资10亿元人民币 ，在武汉建设Shopping Mall式的万达商业广场。此前，已有本土的中商集团和团结

村合资在徐东路建设自己的巨型商业中心"中商团结销品茂"，一期工程20万平方米将于20**年春 节 完工；武商集团则在航空路将自己的三家商场打通形成"中国第一座摩尔商城"；不久前 ， 香港新世界集团也在武商MALL的旁边开始建设武汉新世界中心，新世界称其将成为武汉名副其实的"销品茂"。

　　全世界最大的摩尔开发集团--加拿大555集团已决定花巨资在青岛和温州两地打造两个占地约100万平方米左右的MALL。此外，全国各地在建和待建的MALL项目还有：成都熊猫 万国商城、西安城市广场、大连华南国际商城、郑州汇龙城、厦门SM城市广场、福州元洪城 ……这些项目动辄在20万平方米以上，投资数亿甚至数10亿。而在目前的摩尔开发商中，既 有国内各大传统零售商业集团(上海友谊、上海华联、北京华联、北京王府井、武商集团、 深圳铜锣湾百货、大连商场集团等)、房地产巨头(大连万达、中信集团、香港新世界、香港 九龙仓、和记黄埔、香港新鸿基等)、海外专业的摩尔开发商(加拿大555集团、菲律宾SM集团、泰国正大集团、印尼三林集团等)乃至外资传统零售集团(马来西亚百盛、香港新世界百货、法国欧尚、台湾好又多等)，还有一些原来并不知名的商贸及投资公司。而在各大房地 产公司、商业集团、国外摩尔集团"大干快上"的同时，各地政府也意识到了建设 MALL的意 义，纷纷开始规划并推动本地区购物中心的发展，短短数月之间，中国掀起了一股建设摩尔的热潮。

　　馅饼还是陷阱

　　大多数投资商对MALL的投资热情主要基于MALL在欧美的成功。在MALL的诞生地美 国，其在全国消费品零售总额中所占比重达五成左右，2000年达16亿美元。有关资料显示，在日本，MALL的店铺数仅占1％，但却创造了全国零售总额的近40％。还有一些投资商钟情于MAL L是因为对MALL中主力商店的浓厚兴趣，他们通常有着零售业背景，而象王府井百货这样的 上市公司还希望通过MALL概念来增发股票融资。另外，地方政府的官员一般为这类项目的联 带效应怦然心动，这也往往暗示着他们在土地的转让价格方面有一定的灵活性，无疑这会大大降低投资商的开发成本。

　　与投资商高涨的投资热情不同，商业专家对现阶段MALL在中国的前景普遍持谨慎的态度。他们强调指出，MALL的兴建要符合一定条件，它是建立在雄厚的经济基础和强大的购买力之上的。

　　有资料表明，美国是在人均GDP达到1万美元以上，家庭汽车化和住宅郊区化基本形成， 社会进入休闲时代，人们对购物和吃喝玩乐有了新的追求之后，MALL才真正开始得到 良性和快速发展。MALL的主要服务对象是中产阶级。而我国现阶段人均GDP还不到1千美元，2000年人均消费品支出只有300美元，还不到美国的1/40，就是最为发达的上海、北京、广州人均G DP也就3千美元左右，私家车的比例更是无法与美国相提并论。因此，专家首先担心的是没有足够的客流和购买力支撑MALL的日常运转。

　　据北京市商委统计，北京二环以内万米以上的大商场，2000年平均每平方米销售额只有 137万元，而北京市大商场的盈亏平衡点大致在每平方米15万～2万元，目前北京市一般大商场的利润率大约只有1％。北京四大MALL的总建筑面积达170万平方米，购物面积按 50％ 计算，销售额达130亿才能达到盈亏平衡，这相当于北京市消费品零售总额的20％，无 疑这 是有相当难度的。

　　况且，一般的商业经营，一平方米需3个～4个品种，填满这些MALL需要多少品种?目前国际商品品种共150万种，而我国还不到50万种。另外，国外MALL是在百货公司的专门化连锁发展，超级市场和专业专卖店连锁化发展达到相当规模和水准时发展起来的，在连锁化的基础上它们在MALL里都可以实现低成本运营。而我国百货公司、大卖场、超市的发展还不够 成熟，特别是缺少大量的品牌专卖店及有特色的小型专业店，因而MALL最吸引人之处- -商 品细分，目前国内的商品生产、流通系统还无法支持，所以也就很难做成真正意义上的 MALL 。假如与现有的百货商店、大卖场的商品结构及花色品种大致相同，MALL的吸引力肯定是要大打折扣的。

　　还有专家从MALL伴生的种种问题着眼，给时下的MALL热泼了冷水。清华大学刘念雄博士 认为，MALL这种大型商业设施尤其是郊区型MALL能耗太大，且不说开车购物增加了大量的石 油资源消耗，单是室内空调的能耗就十分惊人，这与全球正在倡导的可持续发展思想是背道而驰的。他的看法是，事实上，国外郊区型MALL早在20世纪70年代中期就开始走下坡路了， 真正有生命力的还是市区型购物中心，其中尤以专卖店为主的购物中心为最。

　　而赞成发展MALL的人士则认为，虽然我国的经济发展水平远比美国落后，但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律宾马尼拉、泰国曼谷等东南亚城市，而菲律宾、泰国、马来 西亚、新加坡的MALL发展得既多又好，且新的MALL仍在不断建设中，我国的大城市为什么就 不能拥有真正的MALL呢?毕竟我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和 调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，而且工作压力增大也需要增加适当的休闲和娱乐。所有这些变化都在导致需 求多样化程度的提高，简言之，也就是力求将时间作最大化运作，满足多重需要，一次购足和一站式娱乐休闲的消费习惯因此应运而生，最终必然促进MALL的发展。

　　另外，虽然我国的私车拥有量低，但并不影响MALL的建设。在建和待建的郊区型MALL 都 有足够大的停车场，停车位少则数千，多则近万，而且与市区主要交通干道的连接十分通畅 ，完全可以吸引市区有车族。二是许多城市建设中的地铁和轻轨都十分接近这些MALL所 在区 域，MALL还可以通过开通连线免费巴士来解决无车族的出行难题。目前国内MALL还 有相当部 分建在市区交通便利的地方，具备很强的集散大批量客流的能力。

　　成功三要素

　　争论归争论，对于投资商来说，关键还是如何把手头的项目运作好。MALL的优势主要体 现在整合消费的能力。由于商品多样性及服务项目的增加，可以吸引不同目的的消费群体， 从而形成新的购物人潮，而他们彼此之间的相互促进，将极大地刺激人们的购物需求。为了通过整合各种需求以达到最高的经营效益，MALL必须千方百计安排适当的全方位服务，这使 管理增添了无限的难度，也就是MALL的管理者面对各种不同的行业，必须把它们整合在统一 有效的制度之下，加之消费需求的弹性较大，在经营管理上均需仔细考虑规则以免产生负面效果。MALL从规划、建设到经营管理都是需要很高的水平和技巧的。

　　统一管理，只租不售

　　一个大型MALL的正常运行，首先要求事先策划设计的成功，此外还须实行专业化的管理。把MALL的管理简单地视为物业管理或商业管理都是错误的，它几乎是一门边缘学科，是物 业管理与商业管理的交织。管理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周

围环境的整治与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议 ，更重要的还在于进行统一的广告宣传及促销活动，负责把顾客引进店中来。管理者必须保证入租客户具有完美和大体一致的形象，招商时不但要考虑各厂商愿意承担的租金高低，还 要考虑其与MALL的规划与形象是否吻合，其经营业绩是否能持续发展。

　　MALL产业漫长的回报期是对投资商战略智慧和资金耐力的考验。如果说一批实力孱弱、追逐短期利益的房地产商造成了先前大型商厦的先天残疾和扭曲，那么新一代MALL能 否成型 ，则取决于有没有一种深谋远虑、更具实力、更有耐心的资本力量加入到这一产业中来。只有产权统一才能确保经营的整体性，才能发挥MALL的整体优势，因而MALL投资商必须有雄厚的资本实力，不能依靠短期贷款或其他短期资金搞开发。没有还贷压力，才能保证只租不售 ，确保整体战略的实现。目前MALL开发商很多自己没有太多的资本金，想靠项目来吸引更多投资者，这是非常令人担心的。

　　主题突出，结构合理

　　早期的大型商厦由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计，所以从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。现在的MALL必须树立鲜明的主题定 位，走差异化竞争之路。以广东为例，广州报业文化广场打出了"报业文化"的大旗，将报 社办公楼、大型图书馆、公众艺术馆与开放式购物广场结合为一体；东莞华南MALL打 造"水 乡风情"主题，利用珠三角的河汊水网营造供游客泛舟观光的水道景观；华侨城铜锣湾广场花巨资聘请昆明世博园的规划师美国HHCP国际设计有限公司耗时4年进行规划，营造国内第一家"生态景观和海洋文化"为主题的MALL，设有雕塑公园、核心购物、酒吧风情、生态广 场四大区域；奥林匹克购物中心也树立了"体育公园"的主题。

　　之所以需要主题设计，是由于同一区域往往规划了多家MALL，有所差异才更吸引消费者，而且通过主题设计使MALL的娱乐休闲功能更加突出。另外，现在的百货店已在千方百计增 加餐饮及娱乐休闲方面的功能，MALL特别是市区型MALL必须通过主题乐园的营造才能更具吸 引力。而对于特大型的郊区型MALL而言，只要规模足够大，功能足够齐，就可成就其综合性 一站式的定位，主题的营造倒在其次了。

　　MALL集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，兼具百货店、仓储式商店、超市、品牌专卖店等各种零售业态，故定位于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享受。根据所处 商圈情况，MALL内部全部商品高、中、低档的比例，各零售业态营业面积的比例，购物、餐饮、娱乐、休闲各区域的比例必须合理，才能发挥MALL整合消费的功能。

　　做好客源重叠分析与规划

　　MALL在规划设计之初，应先确立主力商店(如百货公司、大卖场、大型专业店)，并在招 商过程中优先办理，从而在建筑方面能够满足主力商店的特殊建筑要求，因主力商店具有一定的保客能力，营业绩效较有保证。当然各独立商店都具有一定的集客能力，被吸引进各个商店的顾客也将成为整个MALL的顾客，每个商业个体在MALL整体计划的指导下，均能提供最 适合的服务，因此客源重叠使每个商业单元均能获得重叠效益。MALL最成功的客源策略始于 主力商店，在此基础上展开招商计划，以扣住稳定客户层的需求特征，在互动关系下达到整 合的效果，形成一股强有力的经营动力。但必须注意，由于客源的重叠还应避免内部竞争的不利因素，而这些因素必须在规划和招商之初就有效排除。

　　目前国内汽车用品超市、玩具及文具大卖场、五金家用品大卖场、大型折扣店、工厂直销店、现代化的超市型综合药店、旅游用品店等业态都较为少见，也缺少有特色的小型专业店，快餐及特色餐馆有一定知名度的也不多。因而MALL的经营者必须主动寻找这些有特色的 商店，而非坐等厂商上门。

　　MALL要经营得好，还要求MALL经营者有连续不断地策划组织各类节庆活动的能力。MALL 内一般至少有3个以上的公享空间中庭用以进行各类节庆活动，以吸引人气增加销量。