“风尚国际”商住项目招商工作计划
商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。
一、工作计划
计划项目于20**年3月1日正式开展工作，工作计划如下：
1、市场调查内容（3月1日—5月5日）
?项目周边交通流量；
?项目周边人流量；
?当地居民收入；
?当地消费习惯；
?当地消费层次；
?现在当地商业经济格局；
?现有商铺经营业态；
?现有商铺经营状况；
?现有商铺经营面积；
?现在商铺租金水平；
?当地经济状况及文化；
2、项目分析（5月8日—5月18日）
?项目的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；
?物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；
?市场分析（租金、租期、优惠办法）。
?这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家，将来要做成怎样的一个商业物业，怎样才能制订合适的招商政策等。
3、商业定位（5月20日—6月10）
?在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品，是中档还是高档还是更精细一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找准目标，才能有的放矢地制定招商计划，免做许多无用之功。
4、制定招商方案（6月10—7月1日）
?系统地进行市场分析；
?项目经营的SWOT分析；
?市场经营定位；
?商场经营布局；
?商场经营策略；
?招商机构的组建及运作；
?招商构思；
?招商实施计划；
?招商项目功能定位；
?招商策略制定；
?促销策略制定；
5、招商宣传材料准备（7月1—8月1日）
?招商海报；
?招商手册；
?平面广告；
?媒体广告；
6、招商工作启动（8月1日）
?招商广告宣传；
?人员推广；
?上门拜访；
?客户成交
7、开业策划（开业前两个月启动）
?开业前公关活动；
?开业庆典；
?开业后促销活动；
8、招商后期管理（长期）
?客户足以影响商场的发展，要让客户持续在商场经营，商场必须努力经营，获取客户的信赖。
?维护老客户，对于商场在营运、财力、管理、品质上有莫大的影响，应当加强与老客户的联系，及时解决其所提出的问题。
?商场每年都可能会丧失若干就客户，因此要采取计划性客户储备与拓展。
?培养忠诚客户，使其产生持续入租行为，并帮助商场向外宣传，建立口碑。
?对客户做未来分析，包括客户数量，类别等情况的未来发展趋势，争取客户的手段等。
9、人员配置计划（招商团队定额16人）
?项目招商总监一名（昆明指派蒙自工作）
?项目招商经理五名（昆明指派蒙自工作）
?项目招商文秘一名（昆明指派蒙自工作）
?项目招商业务员六名（蒙自现招培训）
?项目招商昆明经理二名（专门负责驻外招商）
?广告专案设计一名（昆明指派）
篇2：大型Mall招商策划计划实施
一、mall招商原则
开发模式直接关系到招商工作的主要内容,例如万达商业地产开发模式是与大商家沃尔玛建立合作联盟,招商的重点是半主力店和中小商家。
大型MALL招商之前,第一步组建商业运营公司负责招商和经营管理,对业态进行统一设计和管理,采用流水线模式,充分考虑不同业态之间的互补促进作用。
MALL统一运营一般包含四个方面的内容:统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中"统一招商管理与业态管理"又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功,而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。
第一基本原则:要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐55:20:25的这个购物中心产业经营黄金比例,此比例特别适用于超大型综合性的购物中心,招商要注意维护和管理好这个经营比例。
第二基本原则:要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。
第三基本原则:购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说,同业差异就是市场有一定承受力,不能盲目招同一品类的店进入。
第四基本原则:购物中心经营方式的选择原则。核心主力零售店尽量自营一部分或全部,发展商可以与知名商业管理公司合作组建经营公司,也可以吸收优秀商业团队加盟,这样一可以加强经营控制力度,有利于购物中心长期经营;其次可增强其他商户与之合作的信心::;第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽量以联营扣点为主、租赁为辅,这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度,提升经营业绩。
第五基本原则:招商顺序原则。核心主力店先行,辅助店随后的原则;零售购物项目优先,辅助项目配套的原则。
第六基本原则:核心主力店招商布局原则,从整体布局上有利于人流进入主力店,同时也便于从主力店向其它区域回旋,通道好比血管,要方便人流的回旋。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败,购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻,常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用,其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线(或线性步行街)的端点。
第七基本原则:特殊商户招商优惠原则。"以点代面,特色经营"是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位,对它们给予优惠政策,邀请其入场,能够起到增强文化氛围,活跃购物中心气氛之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋,展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。
第八基本原则:租赁经营采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点,采用合理租金与优质服务做法,将整个购物中心作热,而后根据运营状态,适当稳步地调整租金。这样,发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为"先做人气,再做生意"的原则。
第九基本原则:统一招商的"管理"要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个"统一服务"不但要体现在思想上和招商合约中,更要体现到后期的营销管理中,商户最渴望的是赢利。
第十基本原则:购物中心要具备完善ERP信息系统,为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。
建立统一的信息平台,进行精细化的管理,不但能够为顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务,还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息::,甚至于提供更详细的经营信息,譬如零售商品单品进销存信息等等。更能为购物中心自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地坪效、商户业绩等经营信息,便于购物中心分析后对经营场地(稀缺资源)进行无限再分配。招商不是一个开业前就完结的工作,实际上购物中心的招商是一个无限循环的工作,这都需要信息系统的分析支持。
二、招商策划的核心─招商计划
准备:大型MALL经营计划,营销宣传计划,为保障大商家及供应商利益,发展商要做好细致的准备工作。要确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、主要招商活动、招商费用。开展实际招商工作之前,首先确定招商条件,然后确定商家档次、规模。
大商家招商条件
条件名称 | 具体内容 |
租金 | 10～15年租金计划，反映出初期的扶持阶段 |
税收 | 政府对大商家出台的优惠政策 |
人力资源服务 | 允许优秀员工及时入户，外来人口相关服务 |
供应商支持与服务 | 降低大商家所带供应商来当协的经营成本，例如配送服务 |
由于大型MALL招商任务较重,招商时间要提前安排,其中大商家招商要事先做好相关工作,在项目设计方案出来后要正式确定主力百货店,根据大商家的具体要求进行方案设计修改与完善,而后进入施工状态,避免方案被迫修改所造成的损失。
中小商户要在大商家确定后,建筑封顶前开始招商推广工作。
招商计划
招商工作名称 | 内容 | 目的 |
重点大商家招商 | 专题研究大商家，确定完成大商家招商的时间 | 了解扩张策略和选址条件 |
名店招商 | 主要面向世界名店，要提前了解消费人群对知名品牌的购买力与消费文化方面的接受程度。 | 掌握品牌资源 |
重点品牌供应商 | 厂家 | 掌握重点品牌资源 |
招商队伍 | 选拔与培训，研究招商骨干人才的定向猎取 | |
招商宣传 | 确定费用比例、费用总额 | |
花费巨大,收效不佳,这是许多MALL开发商的担心问题
招商费用主要包括:人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用──广告及招商活动费用。
招商费用使用策略:
1、招商任务指标分解到人,成本分解到人。
2、关键性招商集中使用,避免零打碎创。
2、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。
3、重视客户营销和关系营销,费用安排上予以倾斜。
三、招商队伍的建立与优化
招商队伍的最佳组合:6人组合
组长1名,担任过大商家主管商业拓展工作的副总经理,出任领导职务。
2人:担任过选址工作,或对大商家有研究
3名:招商总监,女装,珠宝、化妆品
1懂外语招商人才一名,重点负责国外大商家和国外名店招商。
招商人员的工资待遇与奖励方式:
招商骨干应该达到较高的工资收入水平,建议国内招商总监工资在1万元左右,奖励幅度达到奖励年薪30万元以上。
四、招商造势
招商宣传的三个目标:
1、吸引大商家目光
2、吸引品牌供应商进场
3、为开业作好宣传,引起消费者的关注
大商家吸引宣传,华南MALL
宣传手段:报纸、专业杂志、网络媒体,请专家、专着宣传,突出档次
电视:针对中小散户招商
报纸、专业杂志:针对大商家招商
招商造势至关重要,孙子兵法曰:不战而屈人之兵,势险节短,
招商宣传计划举例
华南MALL在招商宣传方面,投资宣传资金数额大,投入力量较大,具有自己特点。
1.东莞市政府以华南MALL项目为期契机,开展的大规模城市经营,对于万江区的商业以及物流发展进行战略定位,联动宣传力度大。
2.全面展开立体化宣传,招商队伍重点在珠江三角洲整合资源,重点引进了深圳大商家,借助深圳企业管理经验,提升东莞商业经营的形象。
3.注重百货超市招商的同时,突出娱乐策划与招商,引进时代华纳、欢笑天地、IMA*巨幕电影等娱乐品牌入住。
五、招商及谈判策略
由商业管理公司主导招商工作,充分利用现有招商社会资源。知名商业管理公司与大商家不仅保持良好关系,而且他们的商业眼光与顾问服务水准,也能得到大商家信赖。
国外大商家:美、日、英、法、德百货集团
超市:沃尔玛、家乐福、易初莲花、普尔斯马特
对国外大商家招商要做好三项工作:
(1)建立大商家专题资料库
(2)了解选址条件与偏好
(3)企业文化特点与经营特色
百年老店大商家对选址要求
1、沃尔玛
市场部负责新店选址、新店开业、市场调研
沃尔玛于1996年8月在深圳开设类中国第一家沃尔玛购物广场和第一家山姆会员店,迄今已在深圳、昆明、福州、大连、厦门、汕头、东莞、哈尔滨、长春、沈阳、长沙、北京、南昌共13个城市开设了29家商店。济南泉城路分店是沃尔玛在中国开设的第30家商场。
分布图
所属省市 | 店 名 | 店 址 | 联系电话 | |
广东省 | 深圳市 | 沃尔玛购物广场深圳湖景店 | 广东省深圳市罗湖区洪湖路湖景花园1-3楼 | 0755- |
沃尔玛购物广场深圳中山店 | 广东省深圳市罗湖区凤凰路12号中山花园裙楼1-3层 | 0755- | ||
沃尔玛购物广场深圳福星店 | 广东省深圳市福田区福星路福民楼D、E、F1-2楼 | 0755- | ||
沃尔玛购物广场深圳蛇口店 | 广东省深圳市蛇口工业区工业大道和东滨路交汇处 | 0755- | ||
沃尔玛购物广场深圳华侨城店 | 广东省深圳市南山区华侨城 | 0755- | ||
沃尔玛购物广场深圳园岭店 | 广东省深圳市福田区百花二路百花园裙楼1-3层 | 0755- | ||
东莞市 | 沃尔玛购物广场东莞东湖店 | 广东省东莞市城区东纵大道东湖花园首层 | 0769- | |
汕头市 | 沃尔玛购物广场汕头南国店 | 广东省汕头市长平路中段南国商城底层 | 0754- | |
云南省 | 昆明市 | 沃尔玛购物广场昆明大观店 | 云南省昆明市五华区大观商业城E1、E2座 | 0871- |
沃尔玛购物广场昆明集大店 | 云南省昆明市盘龙区环城东路188号 | 0871- | ||
福建省 | 福州市 | 沃尔玛购物广场福州大利嘉店 | 福建省福州市台江区五一中路169号大利嘉城B区1-3层 | 0591- |
沃尔玛购物广场福州长城店 | 福建省福州市六一北路615号长城广场 | 0591- | ||
厦门市 | 沃尔玛购物广场厦门世贸店 | 福建省厦门市厦禾路878-888号世贸中心 | 0592- | |
沃尔玛购物广场厦门SM店 | 福建省厦门市福厦路与仙岳路交叉路口西侧SM商业城内 | 0592- | ||
湖南省 | 长沙市 | 深圳沃尔玛珠江百货公司长沙黄兴南路分店 | 长沙市黄兴南路443号长沙万达购物广场 | 0731- |
江西省 | 南昌市 | 深圳沃尔玛珠江百货有限公司南昌八一广场分店 | 南昌市八一广场北侧万达购物广场 | 0791-6216215 / 8006791208 |
辽宁省 | 大连市 | 沃尔玛购物广场大连奥林匹克店 | 辽宁省大连市西岗区奥林匹克广场2号 | 0411- |
沃尔玛购物广场大连华南店 | 辽宁省大连市甘井子区中华西路6号 | 0411- | ||
沈阳 | 沃尔玛购物广场沈阳鹏利店 | 辽宁省沈阳市大东区小东路8号 | 024- | |
吉林省 | 长春市 | 沃尔玛购物广场长春银座分店 | 吉林省长春市宽城区长江路58号 | 0431- |
沃尔玛购物广场长春重庆路分店 | 吉林省长春市重庆路1388号 | 0431- | ||
黑龙江省 | 哈尔滨市 | 沃尔玛购物广场哈尔滨中山路分店 | 黑龙江省哈尔滨市南岗区中山路254号 | |
山姆会员商店:
所属省市 | 店 名 | 店 址 | 联系电话 | |
广东省 | 深圳市 | 深圳山姆会员商店 | 广东省深圳市福田区香蜜湖香梅北路 | 0755- |
福建省 | 福州市 | 福州山姆会员商店 | 福建省福州市鼓楼区杨桥西路128号 | 0591- |
云南省 | 昆明市 | 昆明山姆会员商店 | 云南省昆明市春城路289号国贸中心北侧 | 0871- |
吉林省 | 长春市 | 长春山姆会员商店 | 长春市高新技术开发区前进大街2058号 | 0431- |
北京市 | 北京山姆会员商店 | 北京市石景山区阜石路158号北京山姆会员商店(100043) | 010- | |
2、家乐福
1993年进入中国市场,一站式购物,20**年11月已有34家,今后五年达到50家,营销策略以家庭主妇为目标顾客。同样由市场部负责新店选址,门店面积确定。
选址要求
1、开在十字路口。Carrefour(法文意为十字路口)第一家店是1963年开在巴黎南效一个小镇的十字路口,一火爆,大家都说去十字路口,把店名给忘了。十字路口成为家乐福选址的第一准则。
2、3-5公里商圈半径。这是家乐福在西方选址的标准。在中国一般标准是公共汽车8公里车程,不超过20分钟的心理承受力。
3、外聘公司进行市调。一般需要分别选两家公司进行销售额测算,两家公司是集团之外的独立公司,以保证预测的科学和准确性。
4、灵活适应当地特点。家乐福店可开在地下室,也可开在四五层,但最佳为地面一、二层或地下一层和地上一层。家乐福一般占两层空间,不开三层。这比沃尔玛、麦德龙灵活。
3、麦德龙
1995年进入中国,选址城郊结合部,1万平方米以上。
国内大商家特点:
民企商家老板直接抓招商和选址工作,因此引进国外大商家要重点与老板谈判,重点通过政府关系与其他人际关系建立直接沟通管道。
茂业百货选址要求
核心商圈,面积4万平方米,定位中高档,要求人流量较大,最好有人行天桥引入二楼。
由于大型MALL购物中心对主力商店经营水准要求较高,引进大商家经营,发展商提供相关服务,发展商出于自身利益的考虑,可以采用联营方式。
大商家供应商进场的相关服务:
协助大商家供应上入场遇到的具体困难,例如提供专业物流服务。
中小商家招商:
运用客户营销思想,采用MALL供应商大会模式、温州商家集体入驻模式、协会模式等实行以商招商的政策。
六、新型供应商合作策略
商家入场服务
招商与商业管理队伍的衔接是招商工作后期成功的保障,供应商招商入场涉及一系列服务内容,作为商业管理公司应该提供一站式服务,例如服务员统一培训、进场装修服务与指导、协调相关部门提供上门工商执照办理、纳税服务、相关物业管理服务。
商家入场后纳入统一的管理体系,与供应商结成新的"生死与共"合作关系
MALL运营商与制造商共同设计、制造新产品。
②MALL运营商对供应商要求极严,他们施加极大压力逼迫供应商做出最大的努力来提高产品品质和降低生产成本。
③MALL运营商把帮助制造商降低成本视为己任,马莎的技术人员十分关心制造商生产成本的控制,并会尽力使其生产能力得以充分发挥。
④MALL运营商同时还强调必须让制造商有利可图,为此,马莎做出很大努力使与其长期合作的制造商能有丰厚的利润。
(2) MALL运营商不仅控制制造商的生产经营活动,还在其他方面关注制造商的发展。
① 在制造商的技术改造、职工培训和管理控制等方面进行大量投资,以求制造商与马莎具有相同的经营哲学和管理水平。
② 关心制造商的员工福利,帮助制造商改善职工工作环境及生活条件,从而使制造商员工保持良好的工作士气。
七、加拿大德蒙顿mall的招商案例
规划超前世界第11奇迹
1 | 西尔斯主力店 |
2 | 上千家名店 |
3 | 100多家餐馆 |
4 | 电影院,游乐场（上天下水） |
5 | 海滩公园 |
篇3：金座写字楼阶段招商计划
金座写字楼阶段招商计划
一、工作阶段划分
此阶段工作重点是如何积累客户、如何实现成交,而前一阶段工作的开展对写字楼来讲,并未积累有效客户,因此在此阶段的策略应讲究"走出去","请进来",通过与客户的第一线接触,及时掌握客户客观需求、调整招商策略,并最终实现成交。
1、第一阶段:客户积累、成交期
时间:20**年9月1日-20**年11月1日
工作重点:"扫楼"+"实效推广+"sp活动"
工作目标:迅速积累目标客户,短期内提高入住率
主要内容:
1)根据本案目标客户定位,甄选目前呼市地区甲级及繁华地段的乙级写字楼、某些实力集团自用办公楼内的租户,由招商人员对该部分写字楼客户进行实地拜访,即主动出击;
2)通过与这部分客户的实地接触,不但能了解客户的实际需求,同时也能将本案的信息有效的传达给这些客户;
3)对招商人员每日走访工作进行量化,同时将与客户交谈内容进行客户敏感因素分析、分析客户对本案的认可因素和抗性因素,www.pmceo.com包括研讨如何解答客户的疑问,以及分析该客户是否是有效客户(通过初次接触,对本案的兴趣度较高的客户可以初步判断为有效客户);
4)每日由招商主管对各招商人员的统计分析表进行汇总,同时各招商人员要对已拜访客户制定跟踪计划,以及其间出现问题的解决策略和方法;
5)每日必要的夕会可以集中的解决当日所遇问题,并集思广益,找出最佳解决办法;
6)针对于一些实力较强的客户,如判定其有较强意向,在进行敏感性因素谈判时,尽可能由公司分管老总进行谈判以表诚意,而此点也是极其重要的;
7)在走访客户时,应尽可能的了解到该客户目前所租赁写字楼的租金价格(即便告知,也极有可能存在一定水分)以便调整本案初期的优惠幅度,毕竟呼和浩特写字楼租赁市场还处在初级发展阶段,租赁价格行情存在较大的波动;
8)由于初期我们并不能确定哪那个客户是有效的,哪那个客户是本案的目标客户,哪那个客户才是有意向的,因此要通过"量"来提高"质";
实效推广:上一阶段的楼宇液晶电视广告效果分析,从上次广告效果看收效甚微,从广告发布本身究其原因主要有两点,一是发布周期短仅1周左右:客户在还没认知大唐金座,其广告就已停止(从需求-认识-了解-成交是一个其一不可却缺一的过程,任何一个客户在有相关需求的情况下才会去寻找相关产品咨询,在认知的同时结合自身需求来判定是否符合要求,然后才进一步的去了解该产品,最终实现成交);二是广告受众面较窄,我们的广告覆盖面仅面向已租赁群体,那么这个群体里只有换租企业才是我的潜在有效客户,比例太低,因此在后期宣传我公司建议增加报纸广告的信息广告宣传,费用不高效果很明显。
Sp活动:此阶段中恰好包含了一个本案写字楼正式入驻的时间点,据悉贵司要举办入住仪式,可借势邀请潜在客户一起参加并参观本案,通过该活动提高入住率是一个比较适合的契机,但在没有切实的优惠政策条件下,想到达到此目的是较为困难的,成功实施的要件是和目标客户初步顺利的洽谈以及手里拥有较大的优惠赋予权力,就会大大增加此次活动借势的成效。
此阶段工作注意事项:
1)招商人员每日走访客户要求必须做到真实、客观,且要形成文本;
2)在与客户接触交谈时,一定要注意观察客户的真实意思表述及关注点;
3)在遭到客户拒绝接受拜访时,不应主观上放弃该客户,同时不应影响到后续的工作,拜访"失败"一次就代表着迈向成功一步;
4)拜访一定注意交谈对象,不应在普通雇员和一般职员上浪费太多时间和精力,应尽可能通过他们来安排与更高级别的管理层和决策层会面;
5)初次拜访时在涉及一些较为敏感的问题,应以测试为主要目的,在租金、租期、优惠幅度等问题上,多为探测对方的承受力和答案,记住切莫随时报价,这将会给后期谈判带来较大的麻烦,可告知对方近期一旦确定就邀请对方去参观并告知价格等资讯。
2、第二阶段:深入回访、成交期
时间:20**年11月1日-20**年2月1日
工作重点:"跟踪"+"实效推广"+"坐店"+"维护"
工作目标:消化前一阶段积累客户,并积累下年入驻客户
主要内容:
1)通过上一阶段积累的客户,此阶段要重点对这部分客户进行有效的跟踪回访来确定其最终意向;
2)在回访时不能简单的进行电话回访,询问对方考虑的怎样,是否决定,应藉由某个"借口"或"噱头"来试探对方是否有确实意向;
3)对于重点客户,还应进行多次的实地拜访,但拜访的目的不应表露太强,如我过路这里,顺便来看看您,最近工作怎么样等等,让客户从内心感觉到我们的真诚;
4)此阶段时间已接近年尾,加之新客户在入驻时的装修时间(约1-2个月),因此在此阶段客户入驻的可能性不大,但不并影响继续跟踪客户,通过与客户的多次接触我们可以清晰的了解到该客户来年的动向安排,为下年积累更多有效客户;
5)此阶段应有一部分客户已经入驻或即将入驻,对这部分客户关系的维护也是极其重要的,所谓的"老带新"就是维护客户关系最好的证明,通常对于大面积写字楼租赁的客户来说,他们最常、最多的成交方式就熟人推荐,因此在拓展新客户的同时,也要积极的维护老客户来提升入住率。
3、第三阶段:上年客户消化,剩余写字楼补招期
时间:20**年2月1日-20**年4月1日
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工作目标:进一步消化所积累客户,并通过一年之春的大好良机提高入住率
主要内容:
1)此阶段可以说是面临抉择的关键时期,如前几阶段的工作成效较好,此阶段保持开展即可;如前几阶段工作成效并不明显,那么此时就要积极的进行招商策略的调整(租金价格、租期、优惠幅度、付款方式),而面临抉择的即是不调整租金价格,继续保持高端定位(那就意味着一定的空置率),还是降低租金收益,来提升入住率,而通过内蒙古国际大酒店可以很好的得以证明,长期的空置不但不能保持高端定位,而且在一定程度上还会造成市场负面影响,因此积极的进行招商策略的调整才是保证提升入住率的关键;
2)此阶段正好的开年之际,而大部分公司在此时也会在此时进行一个发展战略的调整,其中就包括办公场所的更换,因此在此阶段的扫楼是极有必要的;
3)通过几个月的老客户维护,此时维护老客户也应提高另一个高度,如老带新不但能给与新客户的一定的优惠措施,也给与老客户一定时期的免租期;
实效推广:此阶段实效推广的媒体选择应尽可能的加大辐射面,因在此时恰是众多客户选择写字楼的大好时机,本案的信息不能有效的传达出去就意味着客户的流失,媒体组合以"大众传播"(建议新报信息广告)+"分众结合"的方式进行推广。
Sp活动:应在此阶段举办已租老客户联欢联谊会,并邀请潜在租赁客户参加,给新老客户创造一个交流的机会,前提当然是我们一直得到老客户的认可,那么,老客户说一句好顶我们十句好,会大大促进租赁成交。
二、招商团队相关执行要求事项
日常养成良好的工作习惯对项目整体的招商进展情况是至关重要的,下面我行给日常招商工作中一些具体性事项:
1、每日晨会,汇报当日工作计划及具体性内容;
2、每日夕会,当日工作总结,提出所遇问题及解决办法;
3、客户信息统计表,每日必填;
4、客户回访跟踪表,每次回访必填;
5、每周工作汇报总结及下周工作计划;
6、每月工作汇报总结及下月工作计划;
7、招商小组临时性研讨会,目的在于解决时效性较强的问题;
8、招商人员业绩定量考核;
9、具体性问题解决措施及阶段性方案调整策略(形成文本);
篇4：地产项目招商计划制度
地产项目招商计划制度
（1）在项目开始实行时即要由案场主管同策划人员一起设立项目招商目标。
（2）项目招商目标要根据实际情况进行认真规划，报经理，经核准后作为项目招商进度和效绩评估的依据；
（3）在制定招商计划时除了考虑招商进度外，还应充分考虑招商过程中发生的费用，同时，费用也将作为以后评审效绩的依据之一；
（4）每个招商负责人或项目经理在进行招商工作的设计时，还可以根据具体招商工作情况进行项目招商人员提成与奖励设计的建议；
篇5：天荣服装城招商计划建议书
天荣服装城招商计划建议书
一、招商定位
天荣服装城总体思路是通过高品质、高规格的广告宣传，力争成为河南服装第一城，商户主要以中小型服装企业生产厂家为主(包括其它小品牌代理经销商)，这就决定了天荣服装城招商的目标对象。综合性服装城经营优势、优越性取决于地理位置、品牌结构的合理，以及有效的宣传攻势。
二、招商范围
招商范围可选择两种：一种是本地服装经销商为主;另一种就是集中招集外地服装厂商。从短期来看，本地服装经销商联系方便，熟悉市场，广告渗透效果直接，容易满足初期招商需求，从长远来看，外省服装厂商，对天荣服装城日后的经营能起到更好的推动作用，但外省服装厂商，分布面广，商家不集中，招商比较难完成，不过归根到底，招商范围集中在河南，广东，浙江、上海一带。
三、招商渠道
1、准备完善的天荣服装城简介资料,集中参加全国各地极其影响力的服装节、服装博览会;
2、成立专业的企划工作小组，营销或创办本省权威性的服装节或服装博览会，充分利用会展经济优势;
3、赞助或主办中原地区大型的服装活动，以强势的广告力度，把天荣服装城的知名度扩大。
四、招商特点
天荣服装城由于其独特的招商定位，以致于招商过程中，形成几个主要特点：第一、服装商家特别关心商城的人流量(决定人流量的主要原因之一就是交通便利);其二、服装商家特别关心商铺价格，合理的租金，可以有效的降低经营成本;其三、服装商家特别关心商城的对外知名度，良好的知名度自然会有良好的经商环境。
五、招商活动形式
1、低租金的吸引政策;
2、免费完善的物流服务举措;
3、巨额的广告投入资本作保证;
4、接连不断的服装公众活动(如服装节、博览会、交易会等等);
5、务实有效的广告服务条款(如内部杂志、主楼路牌、宣传画册等等);
6、健全网络销售平台(建立商城网页);
7、权威部门、模特公司、服装设计学院地等社会力量定期加盟，开展各类产品交易会、推广告会等待;