20**年房地产估价师试卷-房地产估价案例与分析
一、问答题(共3题,每题10分)
(一)某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标,委托房地产估价人员,在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后,还需做哪些专业工作?
(二)某房地产估价机构接受委托,评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后,委托人发现估价报告中收益法所采角的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同,收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同,成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样傲的理由。
(三)某城区缺少办公用房,两年前四公司兼并了该城区中二个有沿街二层标准工业厂房的工厂,兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区,上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿,向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》,甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求,房地产估价机构该如何解答?
二、单项选择题(共10小题,每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意)
(一)某商业楼建筑面积为5000m2,于2000年9月1日开业,20**年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构,使用年限为60年。业主于20**年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让,用途为商业,土地使用年限40年,自20**年3月1日起至,2043年2月28日止。在20**年3月1日,业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款,委托房地产估价机构估价。
1.采用成本法估价,计算该建筑物折旧时,确定建筑物的剩余经济寿命应( )。
A.按土地使用权出让年限扣除土地已÷使用年限计算
B.按建筑物耐用年限计算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D.按建筑物已使用年限计算
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：房地产估价师试卷-房地产估价理论方法
20**年房地产估价师试卷-房地产估价理论与方法
一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。)
1.房地产具有供给有限特性,本质上于()。
A.土地总量有限 B.规划限制 C.房地产不可移动 D.价值量大
2.某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125m2,套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元/m2。
A.1667 B.1765 C.1875 D.2000
3.某宗土地面积2000m2,城市规划规定的限制指标为:容积率3,建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下,下列建设方案中最可行的是( )。
A.建筑物地面一层建筑面积为800m2,总建筑面积为5000m2
B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2,总建筑面积为 5000m2
C.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为5500m2
D.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为2500m2
4.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分,具体包括有形的实体、该实体的质量以及( )。
A.相应配套的基础设施 B.土地的形状
C .组合完成的功能 D.立体空间
5.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下,住宅所有权人寻找他人出资,合作加盖房屋并进行分成,属于动用( )的行为。
A.宅基地所有权 B.空间利用权 C.地役权D.建筑物相邻关系
6.某宗面积为3000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.0,楼面地价为960 元/m2。理论上应补地价( )万元。
A.78 B.882 C.1210 D.1272
7.某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用,与之类似的现房价格为5000元/m2,现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计,该幢房地产目前的价格应为( )元/m2。
A. 4400 B.4409 C.4445 D.4455
篇3：房地产估价师试卷-房地产基本制度政策
20**年房地产估价师试卷-房地产基本制度与政策
一、单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡在涂黑其相应的编号。)
1、经济适用住房的开发建设应通过( )的方式确定开发建设单位。
A.由有购经济适用住房的资格者投票选择
B.公证处随机摇号
C.政府在实力强、信誉好的企业中指定
D.招投标
2.对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在( )倍以上。
A.3
B.4
C.5
D.6
3、下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中正确的是( )。
A.由全民所有制企业向有关部门提出用地申请
B.经批准使用的土地,必须按时国家建设用地的规定征地
C.不计算土地补偿和各种补助费
D.农村集体经济组织可按时协议将土地使用权作为联营条件
4.《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定"违反土管理法规,非法占用耕地改作他用,数量较大,造成耕地大量毁坏的,( )。"
A.处3年以下有期徒刑或拘役,并处或者单处罚金
B.处5年以下有期徒刑或拘役,并处或者单处罚金
C.处3年以上,7年以下有期徒刑,并处或者单处罚金
D.处3年以上,7年以下有期徒刑,并处或者单处罚金
5、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产。根据土地利用总体规划,该土地用途分类是( )。
A.农用地
B.工业用地
C.建没用地
D.乡镇企业用地
篇4：房地产估价师试卷-房地产开发经营管理
20**年房地产估价师试卷-房地产开发经营与管理
一、单项选择题(共35小题,每题1分。每题的备选答寨中只有一个最符合题意。)
1.仅考虑房地产的投资特性时,一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有( )。
A.更长的经济寿命
B.更显著的各异性
C.更强的适应性
D.更专业的物业管理
2.下列房地产投资风险中,属于系统风险的是( )。
A.比较风险
B.通货膨胀风险
C.时间风险
D.资本价值风险
3.某投资市场的平均收益率为12%,银行贷款利率为5.17%,国债收益率为3.5%,房地产投资的风险相关系统数为0.5.那么,当前房地产投资的折现率为( )。
A.3.5%
B.5.17%
C.7.75%
D.8.59%
4.某市20**年新开工的房屋建筑面积为90万m2,20**年未完工转入20**年继续施工的房屋建筑面积为30万m2,20**年竣工的房屋建筑面积为80万m2.那么,该市房屋均平均建设周期为( )年。
A.0.5B.1.5C.2D.3
5.下列关于房地产市场特性的表述中。说房地产市场具有( )是不正确的。
A.供给非同质性
B.需求多样性
C.竞争充分性
D.交易复杂性
篇5：房地产估价师考试试卷-房地产基本制度政策
20**年房地产估价师考试试卷-房地产基本制度与政策
一、单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。)
1、经济适用住房价格( )。
A.由市(县)人民政府制定
B.实行市场调节价
C.由房地产开发商定价
D.由政府限定销售价格
2、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的( )。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
3、征收集体土地,土地补偿费应当归( )所有。
A.县级以上人民政府土地管理部门
B.乡(镇)人民政府
C.农村集体经济组织
D.土地使用者
4、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2hm2,国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积100hm2,该耕地近3年平均年产值为10000元/hm2。下列关于征收该耕地的表述中,不正确的是( )。
A.不需农村集体经济组织统一安置的人员,安置补助费发放给个人
B.该耕地的土地补偿费最少为60万元人民币
C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D.由国家支付土地补偿费,由用地单位支付安置补助费
5、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的( )。
A.区位
B.用途
C.搬迁补助费
D.建筑面积