篇2：土地租赁权价格评估

一.国有土地租赁权分为土地所有权人设定的租赁权和土地使用权人设定的租赁权。前者因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用而设定,并可依法转租、转让或抵押;后者因土地使用权人以租赁方式利用土地而设定,经出租人许可可以转租、转让,但不能抵押。评估计算的租赁年期不得超过同类土地使用权出让的法定最高年期。

二.土地租赁权价格可用年租金表示,也可用未来年租金的贴现值累加表示。

三.所有权人设定的土地租赁权价格,可用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法评估::。其价格内涵与土地使用权相同。但要注意合同规定的土地租金调整形式及幅度对土地纯租金的影响。
土地使用权人设定的土地租赁权价格,以公开市场原则下双方签订的租赁契约租金中的土地纯租金为依据评估。以房屋租赁为形式的土地租赁,应从房屋租金中分离出土地纯租金。
土地租赁权价格的租赁年期修正与土地使用权的年期修正相同。

篇3：土地抵押价格评估

一.土地抵押价格是指以抵押方式将土地作为债权担保而设定抵押权时的土地使用权价格。
土地抵押价格是将抵押权人对未来市场风险对土地价格影响程度的估计等因素考虑后的土地使用权价格。它比公开市场条件下正常交易的土地使用权价格要低。
依法不得抵押的土地,汉有抵押价格。
首次抵押的土地,该土地的价格为抵押价格。
再次抵押的土地,该土地的价格扣除已担保债权后的余额部分为抵押价格。

二.土地抵押价格的评估,可先用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法求取公开市场条件下的正常土地使用权价格,再对它进行未来市场风险等修正。修正值一般确定在20%左右。

三.以划拨方式取得的土地使用权设定抵押时,评估土地抵押价格时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额::。在方法应用上,成本逼近法则是在价格构成中不包含土地所有权增值收益项,其它方法则是在估算正常土地使用权价格后扣除应缴纳的土地使用权出让金款额。
以出让方式取得的土地使用权设定抵押,则按宗地评估基本方法评估土地出让剩余年限的土地使用权市场价格。要注意抵押期限与抵押期限届满时土地使用权剩余年限对抵押价格的影响。
以所有权人设定的土地租赁权设定抵押,在估算抵押价格时,主要考虑土地租金标准的调整情况及抵押年限和租赁年限的影响。

篇4：土地地役权价格评估

一.地役权是为自己土地利用的需要,而对他人土地加以支配的权利。目前我国城镇土地地役权大致包括:通行权、通过权、流水权、通风权、采光权、取水权、眺望权等。其中通风权、采光权和眺望权在确定土地纯收益或进行个别因素修正时已经加以考虑,在城镇土地评估工作中经常涉及、需要单独考虑的地役权有通行权和通过权。
通行权即需役地在供役地上通行的权利。通过权是需役地将某些管线设施通过供役地的地表、上空或地下的权利,如管道通过权::、架线通过权。
对地役权价格评估主要是为了确定需役地使用权人对供役地使用权人承受地役权的经济补偿及因设有地役权而对供役地和需役地使用权价格的影响。

二.地役权价格评估方法
地役权价格在理论上等于需役地因设定地役权而导致地产增值的部分。
地役权价格一般不等于供役地因设有地役权而导致地产贬值的部分。但至少应等于供役地因设有地役权而导致地产贬值的部分。
地役权价格评估方法可用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法及基准地价系数修正法。
2.1 道路通行权价格评估
1.通行的道路只供需役地使用权人使用
道路通行权价格可用需役地因设定地役权而致地产增值部分评估,还可用供役地因设有地役权而减少的土地价值部分,加上因负有地役权而致减价的市场修正值来评估。
2.通行的道路为需役地和供役地使用权人共同使用
道路通行权价格是供役地使用权人因设定地役权而减少的土地价值及负有地役权的市场修正部分,与需役使用权人使用道路强度(权重)的乘积。
2.2 管线通过权价格评估
管线通过权价格评估可用需役地因设定地役权而致地产增值部分评估,还可用供役地因设有地役权而减少的土地价值部分,加上因负有地役权而致减价的市场修正值来评估。

三.设定地役权对供役地和需役地的价格影响
3.1 设定地役权对需役地的价格影响
需役地价格评估必须与设定的地役权一同评估.地役权的设定,使需役地的利用成为可能,其土地效益才能实现。
供役地价格可用不负有地役权情况下的土地利用价格扣除设定的地役权给供役地的土地利用带来的影响程度来评估。设定地役权对土地利用带来的影响程度可用专家经验判断。如地下管道的通过,有可能对供役地作建筑基地没有影响,也有可能使其完全失去建筑基地功能。

篇5：房地产价格评估方法:市场斗劲法

　　房地产价格评估方法--市场斗劲法

　　市场房地产价格评估斗劲法。评估房地产价钱的时辰，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果室庐的功能邻近，那么房价应当差不多。合适逻辑的做法就是拿类似房地产作为订价的参照系。购房者时常多看几处住宅，而后“货比三房地产价格评估方法家”价格相称的住宅落第取效用最高的或在功能邻近的住宅落第择价格最便宜的从中挑房地产价格评估方法选出自己最中意的一个。这就是市场斗劲法所依据的替代道理。

　　市场斗劲法的长处是具有房地产价格的构成很强的现实性，适用范围房地产价格评估宽，简单明了易于采纳。但是必须弄清楚市场斗劲法的操纵规模。采用市场斗劲法有三个必要条件：

　　第一，必要汇集大批、畸形的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场斗劲发财，有相当大的范围，有较长的汗青。若是在某个地区房地产交易量很少，欠缺可供比较的先例，那么市房地产价格评估场斗劲法可以或许出现较大的随意性或偏差。有的村落当然已经堆集了几万个房地产交易数据，可是一旦按照斗劲严酷的标准履行分类，每一个样本的房地产价格的构成空间仿照照旧不足大。如果样本空间偏小，那么具有必定信任度的区间就很宽。假若信任区间的凹凸限之间的距离拉得很开，谈判房价时就失去了鉴定尺度。

　　第二，操纵市场斗劲法隐含着这样一个假设：房地产市场上不存房地产价格评估方法在独霸或者寡头把持，即市场斗劲法的操纵条件是充分合作。房地产价格评估

　　第三，采用市场斗劲法必须要求房价相对不变。市场斗劲法中房地产价格的构成，房地产商估量的房价取决于他对市场走向的预期。如果房地产市场斗劲不变，那么房地产商会在面前房价的底子上加上一定的通货缩短率设定房价。如果市场不稳定房地产价格评估方法，房价狂涨狂碟，那么采用市场斗劲法的困房地产价格的构成难就很大。出现房地产泡沫的时代，采用市场斗劲法有可以或许高估房价，放大房地产泡沫。这种情况下，市场斗劲法完全丧失了