市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。
市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件:
第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。
第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。
第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。
收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。
使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。
第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。
事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。
成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。
假设开发法。房地产商在决定是否开发一个项目之前,首先要估计出它的销售价值,然后扣除正常的土地开发费用,勘察、设计费用,建筑施工费用,销售费用,资金成本(利息),税金等,最后扣除地价,剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的,他们就会积极投入这个项目。否则,房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价,然后再决定是否开发,这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。
在开发商准备投资某个项目之前,他们必须要估算出来地价。有经验的房地产开发商对于建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等项成本早已心中有数。房价扣除开发成本之后就剩下两大块:地价和利润。地价高了,利润就降低。如果利润低于某个水平,房地产商或者放弃这个项目,或者改变原来的设计预想,增加楼层,改变建筑物用途,使得这个项目有利可图。如果说房地产商有什么商业秘密的话,最高的商业秘密就是他们可接受的利润标准。有的房地产企业对外声称他们在某个项目中,特别是在经济适用房项目中根本就没有赚到钱,也就是说,利润率等于零。倘若如此,这些房地产公司都应当被树立为雷锋式的企业。在房地产商对一个开发项目感兴趣的时候,他们预期的利润率绝对不会轻易示人。他们最终实现的利润率究竟是多少,这正是我们需要认真研究的课题。
除了上述的房价评估方法之外,还有一些其他
的估价办法,例如购买年法、长期趋势法、残余估价法以及在成片开发的时候采用路线价估价法等等。尽管这些方法在估价的技术上有所增减,但是基本原理仍然没有超出以上四个基本类型。 采编：www.pmceo.cOm篇2：房地产评估基本概念
1、评估价值:是专业评估人员根据物业的实际情况,结合当前市场行情,通过详尽的现场勘察,应用科学公允的评估方法确定出的委估物业在估价时点的公开市场参考价值,评估报告中表示为评估总值和评估单价。
2、预计税费:是假设委估物业在估价时点发生交易时按照本城市区别轻重缓急家有关物业交易税费标准测算出的虚拟税费,主要用于协助银行确定抵押物业未来可能发生处分时应缴纳的税费。
3、抵押净值:评估总值减预计税费或拍卖费(如需补地价物业,还应扣减地价)后的剩余价值,即银行确定贷款额度的打折基数。
4、额度测算:贷款额度是最终确定的发放给客房的贷款额,银行一般根据贷款风险、物业的变现性能、市场行情及相关规定等在抵押净值上打折确定,具体以银行测算为准。
篇3：房地产抵押价值评估
一、房地产抵押价值评估,应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。
二、房地产抵押价值评估,应采用公开市场价值标准,可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行,但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
三、房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。
依法不得抵押的房地产,没有抵押价值。
首次抵押的房地产,该房地产的价值为抵押价值。
再次抵押的房地产,该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。
四、以划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额,可采用下列方式之一处理:
1、首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值,然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额,两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限,从估价时点起计。
2、用成本法估价,价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
五、以具有土地使用年限的房地产抵押的,评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。
六、以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。
七、以按份额共有的房地产抵押的,其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。
八、以共同共有的房地产抵押的,其抵押价值为该房地产的价值。
篇4：长沙房地产市场风险评估:供求关系
长沙房地产市场20**风险评估：供求关系
1、供应量——相比08年将大幅缩水，市场存量依然巨大
房地产投资开发周期依开发规模而定，一般中小型规模开发周期在2年之内，从取得施工许可证到预售上市一般需要半年时间。本次预测未来期间供应量以上半年新开工面积为基数进行分析统计。根据官方公布数据，07年商品住宅新开工建筑面积达1138万平方米，08年上半年商品住宅新开工595万平方米；结合下半年全市土地的动工情况以及当前开发商对市场形势的判断，预计08年下半年商品住宅新开工面积为250万，09年上半年为200万平方米；07年初至09年上半年，预计累计新开工面积达2183万平方米；07年下半年长沙全市纯商品住宅已供应面积为383.23万平方米，08年预计在940万平方米左右；07年起至09年上半年尚有新开工建筑面积860余万平方米，考虑到部分项目半年内无法实现上市，预计09年全年供应面积将达700万平方米。
图1- 1长沙商品住宅市场09年季度供应量走势图
数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统
08年楼市步入严冬已成公认事实，09年将继续处于楼市周期的低谷。预测09年供应量将呈现低开高走，整体处在较低位运行的局面。
第一季度：峰回路转，供应量锐减
由于08年第四季度供应量集中“井喷”，市场去化缓慢，造成楼市存量大幅囤积，销售压力剧增。同时，入冬以来，新开工项目工程建设进度放慢，从而导致本季度新增供应量锐减。
第二季度：顺势回升，变化不大
春节长假过后，停建工程纷纷续建，加快工程进度。部分08年下半年达到预售条件因楼市低迷而观望的项目将在此阶段择时开盘，加之进入夏季以来，销售形势相对趋好，第二季度供应量将有所增长。
第三季度、第四季度：振荡中调整，难以恢复到年前峰值
从08年土地市场来看，08年土地出让成交一度低迷，市场土地储备多为07年旺市期间囤积的土地。09年商品住宅供应量以之前土地开发为支撑。09年房价将处于稳定在相对低谷，市场刚性需求将出手，销售严峻形势将得以适度缓解，但年前新开工面积不足将制约全年供应量的时间节点分布，难以出现单季供应量超过280万平方米的情况。
2、成交量——受益于价格探底，全年度成交量较08年中幅增长
受全球经济危机影响，中国房地产在08年经历漫长寒冬。08年长沙全市纯商品住宅成交量预计仅有494万平方米，比07年下降141万平方米。在时间上，季度成交量分配较均匀，其中第一季度成交130万平方米，二季度成交112万平方米，三季度成交128万平方米，四季度成交124万平方米。预计09年成交量将小幅回升，接近550万平方米，主要原因有三：
首先，政府积极出手救市，保护经济发展成果。房地产行业历来为中国经济主要增长点，从本年度频频出台相关土地、金融、财务、税收政策反映出政府对房地产的重视程度。面对由美国次贷危机引发的全球危机，中国经济增长速度放缓现状，国务院出台4万亿投资计划扩大内需，加强配套设施建设，避免经济出现大衰退，同时保证了就业率，居民现有购买力不会再度受挫。
其次，价格相对触底，刚性需求及投资型需求增加。长株潭城市一体化加速区域城镇化进程，必将吸引大量外地人口迁入，加之城市80后步入结婚高峰期，为市场释放了一定的刚性需求。另外，09年长沙房价将在一个较低位僵持，市场观望氛围趋淡，回归市场的理性购房者必将把握此契机，适时出手。
第三，供求结构调整，价格探底后有抬头压力。08年，长沙商品住宅市场新增供应面积为940万平方米，预计09年新增供应量为700万平方米。市场供应量锐减的同时，市场潜在需求呈上升趋势，09年市场销售压力相比年前得到很大程度缓和。在价格探底后，价格上的轻微上涨必将深刻触动犹豫观望者的神经，买涨不买跌的消费心理将导致观望需求转化为成交。
篇5：全国房地产评估试题
20**全国房地产评估试题
第一部分 选择题
一、单项选择题(本大题共20小题,每小题1分,共20分)在每小题列出的四个选项中只有一选项是符合题目要求的,请将正确选项前的字母填在题后的括号内。
1.供人们生活起居的建筑是( )
A.公共建筑B.居住建筑C.工业建筑D.商业建筑
2.建筑地段地租的基础是由真正的( )
A.生产成本规定的B.农业地租规定的
C.生产价格决定的D.垄断利润决定的
3.城市化初期,产业结构以第一、二产业为主,则( )
A.房地产价格较高B.房地产价格不变
C.房地产价格有变化D.房地产价格较低
4.商业中心往往位于地价高昂的( )
A.黄金地段B.边缘地段C.落后地段D.一般地段
5.容积率是指地块上的建筑面积与( )
A.总面积之比B.地块面积之比
C.地下面积之比D.绿化面积之比
6.商业标准宗地的位置应是( )
A.街角地B.多面临街地C.一面临街地D.畸零地
7.因素成对比较中,若A与B同等重要,则给A赋值( )
A.10B.50C.0.5D.5
8.从理论上讲,效用相等的房地产经过市场的竞争,其价格( )
A.最终会基本趋于一致B.最终会扩大差别
C.可能趋于一致,也可能扩大差别D.由有关部门确定