篇2：房地产推广控制评估

(1)广告效益评估与控制的目的
是在充分了解企划意图基础上,通过汇总、分析每一具体广告所产生的客户效应、成交情况,迅速地得出该广告的经济效益、客户反应。从而科学地综合评估本次营销推广活动的得与失,成与败并不断总结和更进。使之能根据个案的特性评估出一个高效的推广途径,推广手法及时段性推广重点,让企划能迅速地调整营销步骤及并为下一步营销方案的开展提供参考。从根本上说是协调企划与销售,并配合企划极力提高广告效益,有效地控制广告成本,争取利润最大化。

(2)推广计划、费用核定
本着效用最大化原则,根据销售进度要求,制定推广计划、核定推广费用。

(3)推广核心及主线核定
围项目::及市场情况、目标市场及目标客户定位,核定推广核心与主线,

(4)推广表现核定
以销售目标为出发点、其表现应附合项目整体形象,且最大程度促进销售。

(5)推广绩效评估
从来客情况和成交情况两方面用量化的数据客观评估推广效果。
评估分析的要点:
1.客户效应(结合《来访客户登记表》、《来电登记表》及其它销售原始表单)
1)客户接待量及来访客户性质
2)认知途径
3)客户来源地
4)客户需求变化
5)本次诉求重点及本阶段客户评价点的变化
2.经济效益评估
从成交情况及广告投入上综合评估一个广告的广告效益。
3.评估时间周期
客户效应评估及广告效益评估一般以一个广告到下一个广告之前为一个自然评估期。如期间间隔太长,可以在广告发布后10天内给出。
4.评估方式
客户效应评估及广告效益评估通常以图表及数据方式给出。
营销建议一般在下一广告发布前或广告发布后10-15天以文字形式给出。

(6)推广调整建议
根据推广效绩及销售计划提出推广调整建议,建议下次广告或营销活动之推出方式及诉求重点,包括价位、房位控制、诉求点等。

(7)销售管理与协调
A.开盘前准备
1、制定完整的可行的规范销售操作流程,严格控制销售、换房及退房等行为。
2、确定合同文字及附件内容,形成合同标准文本。
3、整理统一全面的《销售培训手册》或答客问并下达及培训。
B.现场管理
1.办公制度管理
1.1依照工作纪律、岗位责任制,核查监督各岗位的业务完成质量,监督现场工作状况。
1.2做好各岗位、各业务人员之间工作的协调,杜绝工作混乱。
C.销售控制
2.1把握销售导向,指导销售人员规范销售口径严格执行活动规划。
2.2把好销售口径及签约审定关,保持认购书主要条款与合同的一致,杜绝超越权限之销售行为产生。
D.现场协调
1、依据销售情况的变化,及时灵活对现场人员进行合理调配使用,主动出击以拓展市场。
2、与现场其它销售人员共同承担与客户之间的具体销售事务洽谈。将销售人员的岗位责任作为自身责任中的一部分,帮助销售员促成成交。
3、做好客户协调工作,解决各种疑难个案或客户争执问题。
E.现金管理
监督出纳做好财务收受保管,报表编制、核对等工作。

篇3：Z招商大厅工程项目后评估报告

　　Z项目招商大厅工程项目后评估报告

　　Z项目招商大厅工程施工已完成，但第一次验收未通过。

　　现就该项目提交如下后评估报告。

　　一、各中心的评估、建议

　　1、规划设计中心

　　方案设计：各条线要求标准不统一，营销与成本矛盾导致方案多次变动。

　　深化设计：

　　（1）设计过程改动较频繁，由成本控制造成一再调整设计。

　　（2）装饰深化图纸未达到要求。

　　设计变更：由于成本控制及材料选型原因，变更较多。

　　设计管理：未正式委托设计，属设计院帮忙，无法按照节点完成设计。

　　产品标准：无

　　改进措施：

　　1、应该制定统一的设计标准；

　　2、确定成本限额指标，提前确定成本限额及材料，减少变更。

　　2、工程管理中心：

　　1、存在不按图施工现象，部分材料与合同清单不符；

　　2、施工工艺不规范；

　　3、存在随意变更现象；

　　4、现场管理缺失；

　　5、关键节点、部位缺少隐蔽记录；

　　6、装修材料无进场检验，勘探缺少过程及跟踪记录；

　　7、材料无进场台账。

　　改进措施：

　　1、加大对项目人员培训力度；

　　2、项目公司必须加大管理力度；

　　3、中心人员深入现场加强管控；

　　4、淘汰不称职人员；

　　5、加强施工单位资质要求，不片面强调成本；

　　6、严格实行样板制度；

　　7、程式化现场管理内容。

　　3、成本管理中心

　　1、进度款审批没按合同内容执行；

　　2、变更签证及结算没按时上报；

　　3、合同管理不完善，施工单位不配合；

　　4、成本管控制度流程不完善，只有签证及进度款支付流程。

　　改进措施：

　　变更签证需按时间要求上报资料，整个管控流程要加以完善。

　　4、招标采购部

　　1、绿化工程合同签约版本与集团审批版本不符；

　　2、实际使用的部分材料与合同清单不符。

　　改进措施：

　　1、招标部门加大对合同管控力度、做好备案审查；

　　2、项目公司完善管理流程。

　　5、营销管理中心

　　1、产品定位基本符合当地市场定位；

　　2、适用性符合要求；

　　3、区域排名在当地商业综合体类项目排名前三；

　　4、成本控制符合要求。

　　改进措施：

　　1：建议内部通过广告包装加强现场商业氛围和体验效果；

　　2：外立面效果基本达到要求，建议增大LED屏高度，增加显示效果

　　二、项目公司评估意见

　　1、室内总体色调良好、与销售需求匹配；

　　2、屋顶广告字效果良好。

　　3、外立面所选用仿石涂料式样品质感较低；

　　4、幕墙视觉效果尚好，但对北方地区而言，用如此大面积的幕墙后遗症会较大；

　　5、外形不够大气；

　　6、智能化及影音系统考虑不足；

　　7、定标后再由施工单位深化，把本该在设计和招标解决的问题推到了现场，导致现场管控结果非常容易出现偏差、以及和中心的期望值不一致之处；

　　8、方案决策阶段无明确决策流程，自20**年8月开始设计方案，一直至20**年12月初方案尚未确定，此间翻来覆去，营销、成本相互拉锯，群体无时间意识，直至12月初项目提出再不决策将影响接待蓄水，才决定由项目和工程管理中心牵头跟进方案落实、推进招标事宜；

　　9、待项目将设计梳理清楚、修正完善了方案设计、初拟了清单，中心相关部门又提出“招标是中心的事，不应要项目参与”，转由成本中心组织招标，成本中心未采取项目建议，抛弃了项目前期所做的设计细化、清单编制、项目特征澄清等工作成果，执意让施工单位自行编制清单、报价；

　　10、定标前内装方案尚未确定，直至主体结构已施工内装方案才确定；

　　11、定标前所有材料均未要求封样，定标后要求项目督促封样，工作程序不够严谨，已给管理工作埋下隐患，增加项目的管理责任和管理难度；

　　12、在方案设计、施工图设计阶段，均充分征求了营销的意见，但本应由设计专业决策的事宜也让营销来决策，反映设计模块未充分发挥专业主导作用，也是造成设计工作反复的原因之一；

　　13、现场计划管理手段应用不充分，“规则”未树立，书面资料工作不到，会议频度不够，约束不够、意图未有效贯彻、管理效能不够；

　　14、对施工单位警示不够；

　　15、当地施工班组合同意识不强，未意识到合同违约责任的严肃性；

　　16、当地人存在危险的潜意识：“我已经尽力了，出现问题也有你们甲方的责任（拖延工程款、约谈时说的与写到合同里的不一致，风险未充分揭示），先按照你方要求顾全大局把工程干完，如你最后再拖延工程款或不给钱就带人到你售楼处闹”。

　　17、无明确决策流程，自20**年8月开始设计方案，一直至20**年12月初方案尚未确定，此间翻来覆去，营销、成本相互拉锯，群体无时间意识，直至12月初项目提出再不决策将影响接待蓄水，才决定由项目和工程管理中心牵头跟进方案落实、推进招标事宜。

　　18、成本中心抛弃了项目前期所做的设计细化、清单编制、项目特征澄清等工作成果，执意让施工单位自行编制清单、报价。

　　19、定标前内装方案尚未确定，直至主体结构已施工内装方案才确定。

　　20、定标前所有材料均未要求封样，定标后要求项目督促封样，工作程序不够严谨，已给管理工作埋下隐患，增加项目的管理责任和管理难度。

　　改进措施：

　　1、主要施工图设计应由专业设计单位在定标前完成；

　　2、营销提使用功能需求，其他涉及建筑效果、门窗设置、材料选型等应由设计部门拿出专业主导意见。

　　三、评估结论

　　1、设计功能基本齐全，区域档次定位明确，基本符合营销需求。

　　2、施工中因成本限额问题导致工地多次变更以降低成本，公司应及时制定产品标准。

　　3、中标施工单位施工能力底下，导致施工不规范，有随意施工现象，第一次验收未通过。

　　4、项目

公司应加强施工管控能力，严格实行样板制度，程式化现场管理内容。

篇4：万科地产项目交付评估扣分点(1)

　　万科地产项目交付评估的扣分点（1）

　　有着30年住宅开发经验的万科，每一个环节都沉淀下了相当丰富的经验，对于项目交付前的评估，已经做到非常精细完善，值得同行借鉴。

　　一、实测实量

　　涂饰共310个测点

　　1、墙面平整度≤3mm （135个点）；

　　2、墙面垂直度≤3mm （75个测点）2米靠尺+塞尺；

　　3、阴阳角方正度≤ 3mm （50个测点），

　　阴阳角尺，切割阴阳角尺；

　　检查区域：踢脚线；窗洞、门边阴角收口处；墙垛阴阳角；

　　4、顶棚水平度≤ 10mm（50个测点）。

　　墙面瓷砖共154个测点

　　1、墙面砖饰面平整度：瓷砖≤3mm、石材≤ 2mm、木质≤ 1mm（每项12个测点）；

　　2、墙面砖饰面垂直度：瓷砖≤2mm、石材≤ 2mm、木质≤ 1.5mm（每项12个测点）2米靠尺+塞尺；

　　3、墙面砖饰面阴阳角方正度：瓷砖≤ 3mm、石材≤ 2mm、木质≤ 1.5mm（每项12个测点）部品安装处；

　　4、墙面砖接缝高低差：瓷砖≤0.5mm、石材≤ 0.5mm、木质≤ 0.5mm（每项12个测点）；

　　5、墙面砖空鼓裂缝 (10个测点）。

　　地面瓷砖共70个测点

　　1、地面砖饰面平整度：瓷砖≤2mm、石材≤ 1mm（每项12个测点）；

　　2、地面砖饰面拼缝高低差：≤0.5mm（瓷砖、石材每项12个测点）；

　　3、地面砖饰面空鼓（每项10个测点）。

　　木地板共28个测点

　　1、表面平整度≤ 2mm（6个测点）；

　　2、接缝宽度（实木复合、实木地板）≤ 0.5mm（6个测点）；

　　3、接缝高低差（实木复合、实木地板）（6个测点）；

　　4、地板水平度≤ 10mm（10个测点）。

　　二、观感评分细则

　　【入户空间】

　　入户空间 之 入户门

　　1、表面不平整、破损、污染、划伤；

　　2、门框安装不牢固；

　　3、门锁开启不灵活、有异响，门扇关闭后有松动；

　　4、门框收口不顺直、粗糙；

　　5、门吸安装不牢固、功能不正常。

　　检查方式：目测

　　入户空间 之 对讲机

　　1、对讲功能不正常 ；

　　2、可视功能不正常 ；

　　3、按键开锁功能不正常；

　　4、表面破损、污染。

　　检查方式：目测

　　入户空间 之 安防

　　1、布防、撤防测试失败 ；

　　2、表面破损、污染；

　　检查方式：目测、试验

　　入户空间 之户内配电箱

　　1、开关功能不正常；

　　2、对应控制电路标示不清晰，与实际对应不准确；

　　3、控制箱安装歪斜，不水平；

　　4、表面破损、污染。

　　检查方式：目测、试验

　　【水电设备】

　　水电设备 之开关/面板、插座

　　1、表面破损、污染、划伤；

　　2、启闭不顺畅、对应控制终端有误；

　　3、开关/面板安装歪斜；

　　4、收口粗糙。

　　检查方式：目测、试验

　　水电设备 之照明

　　1、灯通电不正常；

　　2、灯带光影有“断档”；

　　3、电线接头不规范。

　　检查方式：目测、试验

　　【装饰工程】

　　装饰工程 之地板

　　1、表面不平直、不洁净，有损伤、色差明显；

　　2、铺设不牢固、行走时有异响、冒灰。

　　检查方式：目测

　　装饰工程 之涂料

　　1、阴阳角不顺直、大小头；

　　2、涂料大面存在刷痕和波浪纹；

　　3、有锈斑、砂眼、裂纹；

　　4、有色差、污染、划伤、破损；

　　5、收边收口粗糙。

　　检查方式：目测

　　装饰工程 之墙、地砖

　　1、表面不平整、不顺直；

　　2、砖面有色差、破损、有空鼓；

　　3、砖缝不饱满、不顺直、不均匀，色差大；

　　4、墙与地砖缝隙过大、不均匀、不顺直。

　　检查方式：目测

　　装饰工程 之窗台石/门槛石

　　1、有色差、破损及断裂；

　　2、窗边收口未压住窗台石露缝。

　　检查方式：目测

　　装饰工程 之地面石材

　　1、有色差、缝隙不均匀、破损及断裂；

　　2、表面不光洁、用手触摸有高低差；

　　3、光面石材未做镜面处理。

　　检查方式：目测

　　装饰工程 之顶棚

　　1、不顺平、波浪纹明显，线条不顺直；

　　2、有色差、裂缝、污染、破损。

　　检查方式：目测

　　装饰工程 之踢脚线

　　1、表面污染、破损、色差明显；

　　2、整体不平直；

　　3、阴阳转角处不方正、对缝不严密；

　　4、踢脚线与墙面、地面存在明显缝隙、不均匀、不顺直；

　　5、打胶处理。

　　检查方式：目测

　　【门窗】

　　门窗之 户内门

　　1、表面破损、污染；

　　2、门锁安装不到位，开启不正常、关闭后门扇有松动 ；

　　3、门下缝隙过宽、不均匀；

　　4、门吸安装不牢固、功能不正常。

　　检查方式：目测、试验

　　门窗之 门套

　　1、表面不光滑，不平整、色差；

　　2、线条不顺直，接缝不严密；

　　3、裂缝、翘曲和损坏；

　　4、门套线与墙面存在明显缝隙、不均匀、不顺直、打胶处理；

　　5、厨卫间门套线未落在门槛石或门套靴上。

　　检查方式：目测、试验

　　门窗之 铝合金/

塑钢门窗

　　1、表面有污染、划伤；

　　2、启闭操作不正常，推拉门移动不顺畅、不平稳；

　　3、门窗四角有渗漏水迹；

　　4、门窗外泄水孔堵塞；

　　5、门窗密封胶粘结不牢固、不完整、不顺直。

　　检查方式：目测、试验

　　【厨房空间】

　　橱柜/门板（收纳）

　　1、门板不平整、破损、污染、有色差、表面不光滑、翘曲；

　　2、柜门与柜体缝隙不对称不一致，拉手位置不对称、不水平；

　　3、开启关闭有异响。

　　检查方式：目测、试验

　　台面（厨卫间）

　　1、表面不平整、不光洁；

　　2、破损、污染、目测有接缝；

　　3、台面与墙面存在大小头；

　　4、打胶不顺平、宽窄不一致。

　　检查方式：目测

　　五金

　　1、松动、污染、破损；

　　2、轨道和铰链不牢固、不顺滑。

　　检查方式：目测

　　水槽

　　1、表面不光洁、污染、破损；

　　2、排水开关操作不灵活，水槽四周密封不严密；

　　3、溢水、排水不正常，有渗漏。

　　检查方式：目测、试水

　　厨电

　　1、外观污染、有划伤、不完好；

　　2、油烟机送电、燃气灶点火不正常。

　　检查方式：目测、试验

　　柜体

　　1、破损、有污染；

　　2、搁板安装不牢固，搁点不平整，活动隔板未设置调节功能。

　　检查方式：目测

　　五金

　　1、轨道和铰链不牢固、不顺滑，柜门启闭不正常；

　　2、抽屉、裤架推拉不顺畅。

　　检查方式：目测

　　紧急报警器

　　1、与监控中心联动测试不正常；

　　2、复位钥匙不正常。

　　检查方式：目测、测试

　　【卫生间】

　　座便

　　1、表面不光洁、污染、有破损、有使用痕迹；

　　2、冲水不顺畅、堵塞；

　　3、马桶与墙面不垂直，水箱与墙面不平行，水箱与墙面间隙大于两指宽度。

　　检查方式：目测、测试

　　台盆

　　1、表面不光洁、有划痕、污染、破损；

　　2、水喉左热右冷有误、切换不正常；

　　3、溢水、排水不正常，有渗漏；

　　4、周边打胶不完整、不顺平、宽窄不一。

　　检查方式：目测、试水、测试

　　淋浴房

　　1、安装不牢固；

　　2、墙体连接处打胶不严密、不平整、宽窄不一致；

　　3、玻璃无3C标志 ；

　　4、排水不正常。

　　检查方式：目测、试水

　　龙头/花洒

　　1、表面有缺陷、污染；

　　2、出水不正常、有渗漏。

　　检查方式：目测、试水

　　排气扇

　　1、表面破损、污染；

　　2、不能正常使用。

　　检查方式：目测、测试

　　地漏

　　地漏排水不顺畅（地漏处倒水一桶，同时检查阳台地漏。

　　检查方式：目测、试水

　　【阳台】

　　1、不同材料交界处处理粗糙、滴水线不顺直；

　　2、阳台栏杆安装不牢固、收口粗糙、污染、锈蚀；

　　3、排水不顺畅（泼水试验）。

　　检查方式：目测、试水

　　【户内保洁】

　　不干净、不整洁。

　　检查方式：目测

篇5：万科地产项目后评估工作经验

　　万科地产项目后评估工作经验

　　“为什么做项目十多年了，水平却还和刚开始做差不多？”，这是很多地产企业老板的感慨和困惑。俗话说，“吃一堑长一智”，项目后评估无疑是破解项目低水平开发的有效法宝，它通过对项目全面的总结评价，从中汲取经验教训，让企业不要总在同一个地方摔跟头。

　　项目后评估指房地产项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。后评估工作的核心内容包括两方面：一是“项目可行性研究报告”、“项目定位报告”、“项目规划设计方案”、“全过程成本管理指标”等集团批复文件与最终实际完成情况的对比分析；二是开发过程中突出的经验与教训的提炼总结。

　　一、后评估工作总则

　　1.后评估收集资料内容

　　后评估工作应收集以下资料，包括但不限于：

　　（1）投资方面

　　项目建议书、可行性研究报告以及投资买地过程中地相关决策文件；

　　（2）营销方面

　　项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段总结报告以及相关营销过程决策文件等；

　　（3）设计方面

　　项目概念设计方案、规划设计方案、初步设计方案、施工图设计方案、平立面设计方案项目规划设计工作总结报告及有关规划设计过程决策文件等

　　（4）进度方面

　　项目发展总进度计划、各版次项目发展详细进度计划、项目发展纲要报告、项目进度控制对比分析报告及有关项目进度控制工作文件等；

　　（5）成本方面

　　项目发展各阶段成本控制目标、各版本项目发展成本预测明细表、各阶段项目发展成本分析报告及有关成本管理工作文件等；

　　（6）工程合约管理

　　项目施工策划方案、项目施工管理阶段总结、项目合约分判策划报告、项目合约分判工作阶段总结、项目竣工验收报告等有关项目施工过程文件等。

　　2.后评估工作流程

　　确定编写后评估项目及工作总目标→成立后评估领导小组和工作小组→确立后评估编写责任部门或责任人→收集编写后评估的相关资料→工作小组按照指引分工编写报告→编写单位内部综合评审形成报告初稿并报工程管理部→工程管理部汇总整理报后评估工作小组→ 后评估工作小组第一次交流形成初步意见 →工程管理部汇总形成报告交职能和项目公司征求意见→工程管理部将意见交后评估工作小组进行第二次交流→后评估报告定稿并报领导小组→输出工作成果实现持续改进。

　　二、项目后评估报告内容

　　1.本项目基本概况

　　概括描述本项目的基本情况，具体内容可参照定初步方案或扩初方案，相关数据以最终实际完成情况为准。

　　本项目规划指标变化情况（主要经济技术），包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等。

　　2.项目后评估综述

　　（1）综合评估结论

　　从投资、定位、规划设计、发展进度、成本、资金、施工管理、合约安排等各个方面给出高度概括的评价结论，提炼和总结出本项目发展过程中值得借鉴和推广的经验，同时总结本项目及开发过程中有待改进的方面以利于今后的项目发展。经验和教训部分应在后文中进行具体描述，要做到前后内容的相互对应和支持。

　　（2）对未来房地产项目和开发的建议

　　在提炼本项目经验、教训的基础上，浓缩出对未来项目开发的建议，此建议应与项目发展过程中的经验、教训相对应。

　　（3）发展模式的优劣势分析总结

　　项目的整体组织、开发和运作等方面所特有的模式优劣势分析及总结。

　　3.本项目投资管理评估

　　（1）宏观经济和房地产市场发展变化分析

　　通过对本项目可行性研究和项目销售阶段的当地宏观经济、社会发展、房地产市场主要指标变化情况和发展趋势的比较分析，总结和评价当地宏观市场环境变化对项目发展的影响。

　　（2）土地协议执行情况

　　检讨土地协议执行情况，检讨协议双方的合作方式、土地费用及支付进度、方式等方面的内容。

　　重点评估以下内容：a.双方的合作方式的优劣；b.如果涉及到拆迁，分析拆迁进度和拆迁费用的变化情况；c.土地费用及支付进度的变化情况；e.交地进度的变化情况；f.如涉及到物业返还和收购项目公司等，应分析相应的执行情况；g.土地合同约定的应该由我司享受的优惠条件落实情况。对以上重要合同内容的变化情况应分析原因，并总结经验教训。

　　本项目主要规划指标变化情况（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等）。

　　（3）项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响

　　本项目主要规划指标变化情况（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等）；重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本的变化。

　　（4）以财务指标为主要依据的项目综合评价

　　由于项目发展期间开发成本、进度和销售价格的变动，原来投资测算的各种财务指标会发生相应调整，通过对比分析各种财务指标的变化情况，总结本项目投资为公司带来的经济效益。所参考的财务指标主要有：项目现金流量和动态回收期，成本利润率、税后净利润和内部收益率，项目资金来源和资金最高需求点等。通过对项目财务情况的全面分析，对项目投资收益进行综合评价，明确项目是否达到预期投资目的。

　　4.本项目财务管理评估

　　（1）项目销售收入指标完成情况

　　检讨项目销售收入指标完成情况，是否达到预期的收入目标，通过对项目销售收入总额和单位售价的实际数与可研预期数的对比，分析项目销售收入的完成情况及影响的主要因素。

　　（2）项目发展成本控制情况

　　检讨项目发展成本的控制情况，应对发展成本进行详细分析,特别是建安成本是否达到预期控制目标，期间采取了那些控制措施，取得那些效果，有什么经验教训，同时还应对成本增长幅度与售价增长幅度的进行比较分析。

　　（3）项目经济效益实现情况

　　检讨项目经济效益的实现情况，特别是项目税后利润、成本利润率、内部收益率等重要指标的完成情况，通过比较（与可研报告比较、其他同类型项目）分析，评价是否达到预期的经济效益目标。

　　（4）项目现金流量变化情况和资金使用效益。

　　检讨项目现金流量的变化情况，分析项目现金的流出、流入的规律及影响变化的主要原因，重点把握项目回收期、资金回笼情况、资金需求最高点、资金平衡点

等变化情况；同时检讨资金的调度、使用情况。

　　（5）项目税务筹划情况

　　检讨项目的税务筹划情况，对营业税、企业所得税、土地增值税等应做出分析，特别是在税收优惠政策、合理避税的利用方面做了那些筹划，取得了那些成果，有什么经验和教训。

　　5.本项目营销管理评估

　　（1）项目各类型物业销售情况

　　在评估截止日项目住宅、商业、车位等成交面积、成交额、成交率情况；项目住宅、商业、车位销售难点及原因分析。

　　（2）与市场定位时房地产市场情况对比分析

　　项目发展期间当地宏观经济形势和房地产市场的发展状况是后评估项目所依托的市场环境，是项目后评估工作的出发点，在后评估报告中应简明扼要地对项目发展期间当地经济发展和房地产市场演变情况加以回顾，并对可行性研究阶段和项目销售阶段的房地产市场状况进行对比分析，深入研究宏观市场变化对项目的影响程度。

　　要求提供从可研、定位到销售结束 3到 5年当地房地产销售面积及价格变化情况，条件允许可细化到所在区的销售面积及价格变化情况。

　　（3）项目销售时机

　　根据项目发展纲要的计划开始销售时间与实际销售时间进行分析对比，以市场变化为背景评价楼盘推出时机是否最佳，评价各期开盘的效果，评价整体和分期的推盘时机是否适当，对今后项目销售有何启示。

　　（4）原定位与实际设计建设成果的对比分析

　　楼型比对比分析，户型比对比分析；配套会所、商业、车位对比分析；分析定位与实际设计建设成果是否存在差异及差异原因，对营销工作的影响。

　　（5）预期销售价格与实际价格的对比分析

　　检讨预期销售价格确定后当地市场价格变化情况，特别是与本项目有竞争力的项目销售价格变动情况，本项目应对市场价格变化调价情况，验证公司在定价方面本项目掌握当地市场价格变化和应对市场价格变化的能力。

　　（6）物业管理和管理费价格确定检讨

　　检讨项目发展纲要确定的物业管理方案和管理费定价原则是否合理，综合评述确定的物业管理和管理费价格给本项目的销售和后期物业管理带来的综合影响，提出今后项目发展的建议。

　　（7）项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析

　　检讨销售期的划分，对比计划与实际销售速度产生的差距和原因分析，检讨销售价格与销售速度的关系，如果销售价格提高对销售额和销售速度的影响，评估销售价格与销售速度的最佳平衡点。

　　（8）实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析

　　汇总统计实际成交客户信息情况，列出统计分类，如：来源（城区、镇区、港澳比例）、年龄（年龄段比例）、职业（私营企业主、个体户、企业高级管理人员、专业人士、公务员、事业单位职员比例）、家庭月收入（分段比例）、家庭结构（两口、三口、四口、四口以上比例）、置业次数（一次、二次、三次及以上比例）、购房目的（渡假、改善居住环境、其他比例）、付款方式（一次性付款、按揭比例）、家庭交通工具（私车、公交车比例），分析与原定位目标客户的区别，占在市场角度全面分析产生区别的原因，总结经验教训提出更好的建议。

　　（9）项目的销售策略

　　根据销售情况分析与总结公司品牌建设对本项目预期和实际销售效果产生的影响，总结本项目开发为公司品牌建设所发挥的作用及对公司无形资产的影响，综合检讨本项目的销售策略对本项目预期和实际销售效果产生的影响，包括：销售价格的确定、销售时机的选择、广告宣传的衔接、卖场的包装策略（包括：售楼处、样板房、售楼环境、效果等方面）、开盘和促销活动的策划等，提出改进本项目销售策略的建议。

　　（10）综合评述本项目市场定位营销工作

　　综合评述整体定位、主题及形象定位、目标客户定位、物业定位、配套定位等的准确程度（可用百分比形式表示），评估本项目给当地房地产市场、周边项目或区域带来的影响，对区域价格的影响，对公司品牌建设的影响等。

　　（11）提出可借鉴的经验

　　对项目开发过程中的营销工作的经验教训进行简单总结概括。

　　6.本项目设计管理评估

　　（1）项目完成情况介绍

　　项目区位图；总平面图：包括 CAD 图、彩色总平面图、景观平面图；项目实际完成的。

　　经济技术指标：容积率、建筑密度、总建筑面积（地上、地下）、绿化率、 楼栋数及层数、总户数、户型面积及配比表、总车位数 ( 地上及地下车位数 )等。

　　项目设计及建造情况介绍：主要设计时间节点；项目开工时间、关键施工节点时间、开盘时间、完工时间等；项目建成前后环境情况对比：说明及实景照片。

　　项目周围竞争楼盘情况：面积规模、平米单价、实景照片等。

　　项目售价及销售情况简介：住宅开盘平米单价、平均单价、销售情况简介；项目配套情况：项目商业等公建配套面积、售后反映等。

　　（2）项目的建筑标准

　　描述项目实际采用的建筑标准及达到的技术指标水平。

　　结构体系；墙体维护材料；外立面材料：说明外墙材质和平方米单价，瓷砖及石材说明，勾缝材料及排砖大样图（实景照片）；外窗及玻璃：详细说明所采用的外窗框材料及价格（实景照片）。

　　入口大堂：面积、装修标准（配平面图、实景照片）；标准层公共空间：面积、装修标准（配平面图、实景照片）。

　　机电配置标准：列表（实景照片）；户型：最终完成的户型面积标准（配平面图、实景照片）户型

　　装修交楼标准：装修材料详表、平方米造价标准（配平面图、实景照片）；会所：功能、面积、装修标准（配平面图、实景照片）。

　　（3）项目设计过程管理回顾与实施完成情况

　　回顾并分析项目设计发展过程，并对前期概念策划确定的设计理念、设计标准、设计目标与完成的项目实际间的差异；设计实施过程中各阶段、各子项设计成果质量控制情况和操作控制经验教训。

　　概念策划：创意稿、方案稿、实施稿简要介绍，概念策划执行情况。

　　规划设计：规划设计理念、规划设计单位、主创建筑师，规划设计方案招投标、深化发展过程。

　　户型设计：户型定位过程中与营销部门协调沟通情况；户型定位策略，户型比例调整情况。

　　单体立面设计：立面设计理念、设计单位、主创建筑师，方案招标、深化发展过程。

　　景观设计：景观设计理念、设计单位、主创建筑师，方案招标、深化发展过程。

　　扩出图设计：建筑设计标准的确定，报审情况。

　　施工图设计：施工图设计单位配合情况，施工图出图情况，施工图设计质量、进度控制。

　　设计变更与现场设计

：设计变更操作模式，设计变更造成的影响。

　　（4）项目实施过程设计管理工作总结

　　重点说明施工配合过程中出现的图纸质量、设计进度、设计变更等方面，与各部门协调沟通解决的方法及经验，如：建筑单体施工、总体施工、景观施工、样板房及卖场施工等。

　　（5）各阶段与相关部门协调配合

　　总结各阶段设计管理工作与其它相关部门协调配合情况及经验。

　　（6）本项目设计管理方面突出经验与教训

　　总结本项目发展过程中设计管理流程、节点控制、时间计划、设计协调等感悟与经验。

　　（7）限额设计执行情况

　　检讨限额设计总额目标与实际建筑成本总额的差距，分析研究产生差距的原因和依据，找出限额设计的改进建议，检讨限额设计总额目标按照专业分解控制和计算方法，检讨设计单位或设计人员贯彻限额设计的程度，检讨设计师在构思建筑方案、结构方案、立面造型、设备选型等设计工作的限额设计理念，检讨规划方案、扩初设计、施工图各阶段的限额设计控制点和计算依据，总结经验教训，提出整改建议。

　　（8）售后使用情况

　　检讨总结入伙后，调查客户使用满意情况，客户使用、物业管理和地产售后服务过程中存在的问题和意见，分析研究这些问题意见产生的原因和源头，总结经验和教训提出今后类似项目发展的建议，包括室外部分：泛光照明、水景设计、栏杆设计、园建、门禁系统、木制品、噪声源、污染源的控制等。主要公建配套功能、齐全、档次、匹配等方面进行检讨，提出改进的建议。

　　（9）附件

　　《售楼书》、《概念设计创意稿、方案稿、实施稿》、《规划设计任务书》、《立面设计任务书》、《景观设计任务书》、《施工图设计标准》、图纸：定稿方案（总体规划、住宅单体户型、住宅立面、室内设计、会所平立面、环境）文本及电子文件，全套施工图电子文件。

　　7.本项目进度、工程管理评估

　　（1）项目发展计划执行情况

　　检讨本项目按照计划分期发展情况，通过项目计划与实际完成时间节点的对比，列表得出每个节点延迟完成天数，检讨控制节点没有按期完成的原因，分析影响项目节点进度的主要因素，并建议在今后类似项目的开发中采取相应改进措施。

　　检讨设计图纸完成、合约分判、甲供材料、样板确认、营销计划的执行完成情况，检讨相关部门相互配合情况，分析产生拖延的主要原因。

　　（2）工程施工进度计划执行情况

　　列出项目施工进度计划与实际完成的关键线路，分析产生变化的主要原因，通过项目施工进度计划与实际完成时间节点的对比，列表得出每个节点延迟完成天数，检讨控制节点没有按期完成的原因，分析影响项目节点进度的主要因素，并建议在今后类似项目的开发中采取相应改进措施。

　　（3）售楼准备工程计划检讨

　　检讨售楼处或会所、样板房、室外售楼环境三方面计划与实际完成时间节点的对比，列表得出每个节点延迟完成天数，检讨控制节点没有按期完成的原因，分析影响项目节点进度的主要因素，并建议在今后类似项目的开发中采取相应改进措施。

　　序号进度目标节点计划完成时间实际完成时间延迟完成（天）

　　（4）报建工作流程改进建议

　　对照《报建流程及计划》与实施报建过程中存在的矛盾或问题，提出报建工作流程改进建议。

　　（5）项目发展管理体系检讨

　　列出项目组织架构及项目的运作流程，检讨此架构在项目发展过程中作用和效果，检讨项目发展管理模式的优缺点，提出类似项目和背景下更好的管理模式和组织架构的建议；

　　检讨总结此摸式下部门之间、专业之间解决问题，相互支持配合时效等；

　　对比实物工程质量检讨工程质量管理控制体系运行效果。检讨样板先行的措施，总结经验教训和好的建议。

　　检讨对监理单位监控管理，考核监理单位的履约能力、解决问题能力。

　　8.本项目成本管理评估

　　（1）项目发展四个阶段成本管理控制情况

　　可行性研究阶段：完成土地吸纳后重新测算利润及成本，为项目成本控制目标值；

　　项目定位阶段：根据《项目开发成本控制目标审批表》，检讨确定产品后成本控制目标值重新调整情况。

　　项目设计阶段：检讨根据成本控制目标编制《项目发展成本预测明细表》情况，检讨根据《项目发展成本预测明细表》进行限额设计情况，检讨投资估算控制设计概算情况。

　　项目实施阶段：检讨《项目发展成本预测明细表》控制施工图预算、预算控制标底、标底控制中标价（合同价）、合同价控制结算价、结算价控制竣工决算的项目发展成本情况。

　　分析成本变动超过 2%项目的主要原因，总结成本控制的经验和不足，并在今后的项目开发中尽可能地降低成本，列下表对比。

　　（2）总结成本管理控制经验

　　在发展期间处理重大合约事宜、合约争议、纠纷、合约变更审定、工程结算经验。

　　（3）项目发展成本明细统计

　　附件：“项目发展成本明细统计”及“项目完成面积数据统计”，为新地区公司或项目提供宝贵的经验数据。此附件与项目实施阶段项目结算后的《项目发展成本预测明细表》一样。

　　9.本项目意外情况的规避和总结

　　通过分析不可预见事件的实际发生情况和采用的应变措施，总结风险控制的经验，为今后项目开发的风险控制工作提供参考,包括检讨项目不确定因素的发生情况及采取的对策,盈亏平衡点的变动分析等。