浅析地产建筑师对提升楼盘品质的作用

　　本文从影响楼盘品质的主要因素入手，仔细分析了地产建筑师在楼盘品质提升中所起的作用，指出温州楼盘品质不高的主要原因是温州开发企业中地产建筑师的缺位。

　　“高房价而无高品质”是百姓对温州楼市的普遍看法。随着国家宏观调控政策的不断出台，随着消费者和房地产市场越来越成熟，对于温州的房地产企业来说，一个优胜劣汰的时代已然来临。温州的地产商也都充分认识到，只有练好内功，提升产品品质，才是企业生存和发展的根本。那么，制约温州楼盘品质提升的主要因素到底是什么呢？温州多数房地产开发企业在开发楼盘的过程中，只重视楼盘的“盖”与“卖”，而对影响楼盘品质的前期策划定位与产品设计定位重视不够，相应的，在企业人员的配备上，只重视建筑施工的技术人员与楼盘的营销策划人员，而忽略了地产建筑师在企业中的作用。以下，先从影响楼盘品质的主要因素进行分析，进一步探讨地产建筑师在楼盘品质提升中的作用。

　　一、楼盘品质的影响因素

　　从目前的发展水平看，高品质的楼盘应具备以下八大因素：1、准确合适的客户定位；2、合理实用的套型设计；3、绿色节能的建筑科技；4、和谐健康的立面形象；5、成熟完善的社区配套；6、舒适优美的小区景观；7、高效安全的安保体系；8、以人为本的物业管理。从以上因素看，影响楼盘品质的主要决定因素在楼盘开工之前就已经基本定型了，也就是说前期的策划定位与产品设计是左右楼盘品质的关键因素。如果前期策划、产品设计出现偏差，施工质量做得再好，楼盘的品质也上不去，从这一角度讲，楼盘的品质是设计出来的，而不是概念炒作出来的。我们有时可以看到，同样地段的两个楼盘，有的销售火爆，有的无人问津，这里除了营销因素外，楼盘的品质起到了关键的作用。那么，对房地产开发企业来讲，要想开发出高品质的楼盘，前期的策划定位与产品设计是至关重要的，而企业中能掌控前期策划定位与产品设计的技术人员必须是懂城市规划、建筑设计和景观设计的专业人员，地产建筑师往往是这一角色的较佳人选。

　　二、地产建筑师在楼盘品质提升中的作用

　　地产建筑师是指为地产商服务的，供职于地产公司的建筑师。由于我国过去计划经济体制的影响，以往建筑师大多都集中在建筑设计院。为了与从事建筑设计的建筑师区别开来，我们把服务于地产商的建筑师称为地产建筑师。地产建筑师对温州房地产界来说还是一个新名词，但对中国一些品牌地产公司来说，地产建筑师已经是其公司的重要组成部份了，如深圳万科、杭州绿城、深圳金地、北京复地等。

　　随着房地产从营销时代向产品时代的转化，楼盘品质的提升得到越来越多地产商的重视。在西方，由于各专业公司在自己的领域里非常专业。开发商的任务是获取土地和金融运作，前期策划、产品设计、施工、监理及销售等工作都分属不同的专业公司，这样的专业公司往往是建筑师牵头的建筑设计公司。而在中国，房地产业的发展只有二十几年的时间，专业化分工远没有西方那么完善。中国现有的建筑设计公司仅能担当地产开发全过程中的产品设计工作。地产商作为一个地块项目的全盘操作者，还需自己掌控从前期策划、产品设计、施工管理到销售服务的全过程。而中国大多数的开发商属于“半路出家”，对规划、建筑、景观等缺乏专业知识，房地产公司就需要一些从设计角度来掌控楼盘品质的专业人员来协调统领楼盘开发全过程的技术工作。这些专业人员既要有建筑师的专业素质，懂城市规划、建筑设计和景观设计，又要有职业经理人的经营眼光，懂前期策划、成本核算和市场营销……地产建筑师则是担任这一角色的理想人选。地产建筑师对楼盘品质掌控主要在以下几方面。

　　1、地产建筑师是产品前期策划的核心人物

　　地产建筑师在产品前期策划中的作用表现在两方面。首先，地产建筑师从场地的选址、建筑的规划、周边的环境、市政配套和经济指标等方面进行分析，以确定该项目开发的可行性。其次，在获取土地之后，地产建筑师从场地的规划、客户群的定位、建筑平面户型、小区景观、建筑总体风格和小区的公建配套等方面提出专业意见，为楼盘的市场定位和楼盘品质奠定基调。

　　房地产项目具有投入大、周期长、受政策影响大的特点，因而需要有准确、超前的市场定位，准确的市场定位是房地产项目成功的保证。

　　2、地产建筑师的另一重要工作是选择合适的设计单位

　　地产建筑师虽然具有建筑设计的专业知识，但并不需要亲自动手做设计，他的作用是以自己的专业眼光，选择适合的规划、建筑、景观等专业设计公司。有的公司善长做住宅，有的公司善长做公建，有的公司在文化建筑设计上有自己的长项，有的公司在景观设计上有独到之处。地产建筑师就是合理地整合设计资源，使设计配合比达到最优。

　　3、地产建筑师要做好设计质量与设计进度的控制

　　一方面，当前设计公司与开发商之间的关系是不平等的，设计公司为了设计业务，往往很难坚持自己的设计品味，容易迁就开发商。有的开发公司老板拿着出国拍摄的某个欧式古典建筑的照片，让建筑师按此模样设计，而这些豪华、繁琐、浪费、与时代气息和当地环境不相吻合的建筑往往成为设计败笔。另一方面，建筑师作设计一般是把建筑当艺术品来做，有的时候，建筑师为了名气特别注重视觉冲击力，而忽视了房产是产品这一概念，忽视了合理的性价比和开发商最初的产品定位。

　　在这两种情况下地产建筑师既要站在建筑师的专业立场上来掌控设计质量，又要站在地产商的角度来控制设计的最初定位。这种管理是为了保证前期的产品策划得以落实，使产品的定位不发生偏离。

　　楼盘作为产品，它需要自己的生产周期，地产建筑师要根据楼盘推出的最后期限，编排周密的设计计划、协调不同设计单位的时间，使各环节的设计按计划有步骤的进行。

　　三、温州开发企业中地产建筑师的缺位

　　温州的开发商大多是建筑施工等其它相关行业转过来搞开发的，对建筑、规划、景观等方面缺乏专业知识，虽然在开发实践中积累了丰富的实践经验，但是地产建筑师所需要的专业知识不是通过短期培训和几个项目的积累就能达到的。随着房地产市场竞争的加剧，地产商要想以产品品质引领市场，没有专业的地产建筑师是很难做到的，虽然开发企业大都设有总工程师的职位，但是总工程师往往由土木工程师提任，其工民建的知识背景决定了其只在结构、施工、监理等方面具有优势。而温州有的地产商并不清楚地产建筑师与土木工程师的区别，盲目认为以总工程师负责技术，基本上就能解决地产开发全过程的技术问题。

　　由于开发商在城市规划、建筑设计和景观设计等方面缺乏专业知识与专业人才，对于产品的前期策划、总图规划和产品设计的定位只能交由设计院来把关，设计成什么样就是什么样，开发商只能凭经验提一些设计要求，很难从楼盘的整体品质上来掌控。由于总图规划、建筑设计和景观设计分别由不同的公司完成，各公司之间的协调又缺乏专业人员掌控，往往造成总体风格不协调。

　　四、地产建筑师的缺位制约了温州楼盘品质的提升

　　相对温

州楼市的“高价”来说，温州楼盘的品质很难说是高的。温州楼市一直存在着楼盘偏小、公建配套不齐全、套型设计不合理、建筑科技含量不高、楼盘同质化严重和室外空间景观差等问题。这使得温州楼盘的总体品质与国内先进城市存在着很大的差距。

　　客观地讲，温州一些注重品牌的开发商也已经认识到产品品质的提升是房开企业生存和发展的关键，同时也逐步认识到设计建筑师在产品品质提升中的作用，所以，有的开发商在楼盘设计之前邀请建筑师一起考察其他城市高品质的楼盘。但是，设计建筑师只能在设计环节掌控建筑设计的质量，而很难参与到项目开发的全过程。在温州真正聘用建筑师担任房地产公司的地产建筑师的企业还很少，地产建筑师在地产公司是缺位的。

　　缺位的原因主要在两方面。第一，地产商的重视程度不够，有的地产商认为结构工程师能解决许多实际的施工技术问题，而地产建筑师在公司里的作用比较虚，为了节省人力成本，能省则省。第二，符合要求的地产建筑师缺乏，在温州，符合地产建筑师专业要求的人才奇缺。

　　到目前为止，全国注册的一级注册建筑师不到1.7万人，在温州地区只有40来人，而这40来人绝大多数都在设计院里从事建筑设计，真正进入企业从事地产建筑师职业的几乎没有。而从设计建筑师转为地产建筑师还有一个转变的过程。作为主管房地产产品研发的负责人，不但要有规划、建筑、景观等方面的专业知识，还要有对产品市场的分析，对所需设备与材料的价格、工程实施过程与成本控制等方面的认识，同时还要改变原来在设计院看问题的立场。多数建筑师在设计建筑时，考虑艺术性问题比较多，把自己的设计做成艺术品，而对市场方面考虑较少。而地产建筑师必须站在市场、开发商的角度思考问题，把自己作为职业经理人来设想，从成本、利润、品质和销售等多方面考虑问题。

　　由于地产建筑师的缺位，地产商很难在前期策划、产品设计上掌控楼盘开发的主动，造成决策失误，使开发项目的定位、套型、档次、景观和配套设施等难以切合市场需求，致使楼盘的总体品质不高。因此，地产建筑师的缺位，已经制约了温州楼盘品质的提升。解决这一问题，使温州的楼盘品质得到较快的提升，是温州房地产企业在今后几年必须努力的方向。温州的不少房地产企业已经开始重视这方面的问题，相信在未来的几年中温州的楼盘品质将会有大的改观。

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