篇2：项目工程合同管理流程(指引)

　　项目工程合同管理流程（指引）

　　1.目的

　　明确工程合同编制、签署、审批和执行等各个环节的操作要求，明确相关部门责任，避免经济纠纷和规避风险，保护公司利益。

　　2.适用范围

　　适用于项目合作工程合同及工程开发过程中的各种重要的经济工程合同。

　　3.术语与定义

　　3.1工程合同文本是指公司与其它单位或部门之间签署的工程合同文书（正本）及相关的法律文件(如合约对方的营业执照、法定代表人证明书等资料)。

　　4.职责

　　4.1总部-造价部

　　4.1.1负责编写标准工程合同文本。

　　4.1.2负责签署战略采购协议和监控项目公司备案合同。

　　4.2项目公司-造价部

　　4.2.1负责工程合同谈判和起草工程合同文件。

　　4.2.2负责工程合同交底、存档和报备。

　　4.2.3负责工程合同执行中的内部和外部沟通。

　　4.2.4负责对工程合同执行情况进行评估和总结，提出改进公司标准化工程合同的建议。

　　4.2.5负责按工程合同约定向工程合同单位提出违约索赔。

　　4.3项目公司-财务部

　　4.3.1负责审核付款条款合理性。

　　4.3.2负责发票处理方式和税务条款合理性。

　　4.3.3审核工程合同的经济条款。

　　4.3.4依照工程合同规定，审查付款凭据，办理付款手续；

　　4.3.5发现问题，及时向公司领导报告。

　　4.4项目公司总经理

　　4.4.1经董事会授权的工程合同签定及变更的审批权。

　　5.工作程序

　　5.1编制标准工程合同文本

　　5.1.1总部造价部负责组织编写标准工程合同文本，并在全公司范围内统一参考使用；

　　5.1.2施工总包、监理、勘察、桩基检测、有线电视、电信、用水、用电、设计工程合同的行业示范版本经相关部门审核通过后，最终由公司总裁批准生效；

　　5.1.3根据工程合同履行情况、政府法规政策调整、案例分析等结论，标准工程合同文本应持续改进。

　　5.1.4公司总部及项目公司应根据发展需要及各职能部门实际能力以《工程合同管理授权书》的方式进行工程合同经办及审批的授权，授权范围变更时，原授权书作废。

　　5.2确定工程建设合作方

　　5.2.1工程建设单位选择必须按照《工程采购管理流程》的有关规定来选择；

　　5.2.2政府行为、行业垄断的合作方可参加政府招投标或直接签订工程合同；其他需要与指定单位签署工程合同的，需经过公司招标委员会批准。

　　5.3工程合同谈判和草拟

　　5.3.1工程合同由项目公司经办部门负责草拟，总部已制订标准文本的，应尽量采用标准合同文本；

　　5.3.2采用工程合同标准文本的，经双方协商，可以对标准条款进行修改，也可增加补充条款。

　　5.3.3政府有关部门有强制性规定，可采用所要求的工程合同文本；公司尚未制定或不宜采用工程合同标准文本的业务，应参照以往的工程合同或最相类似的工程合同标准文本或工程合同示范文本另行拟定工程合同。

　　5.4工程合同审批

　　5.4.1与供方商谈一致后，经办部门按照工程合同审批表的要求，将草拟好的工程合同分别报部门经理、法务人员等审核，各审核人应在各自的职权范围内对工程合同提出书面或者口头修改意见，经办部门根据修改意见整理出最终的工程合同文本，各审核部门根据最终的工程合同文本在工程合同审批表上签署是否同意的意见。

　　5.4.2如审核部门对工程合同提出修改意见，经办部门必须重新组织与供方的洽商，必要时各意见提出部门均应参加洽商，双方取得一致后进行修改；

　　5.4.3不同性质、类别和内容的工程合同，审核程序可以有差异（工程合同的审核权限以《工程合同管理授权书》为准），所有非标准工程合同及标准工程合同修改条款均需有法务人员审核；

　　5.4.4所有涉及结算的工程合同均须经造价部和公司法务人员审核。工程合同经各部门审核同意后，报公司分管副总经理批准。

　　5.5工程合同的签署和下发

　　5.5.1工程合同拟稿必须经过审批之后方可签署；

　　5.5.2经办部门负责办理工程合同签章手续；

　　5.5.3公司工程合同专用章应设专人负责保管，除非公司法定代表人或者分管副总经理签字同意，否则不得向任何人出借；

　　5.5.4工程合同内容在一页以上的，应在每页加盖骑缝章；

　　5.5.5工程合同一般应由双方同时签字盖章；不能同时签字盖章的，应尽量避免我方先行签字盖章；对方签字盖章应在我方报批审核程序结束之后进行。

　　5.5.5.1工程合同签定时，法律事务管理员应依据分管副总经理的签字时间,确定为合同生效和签订的时间。

　　5.5.6法律、法规规定工程合同应当办理批准、登记等手续生效的，或者需要登记备案的，经办部门应当及时办理有关手续。

　　5.5.7工程合同签署后应及时在《工程合同管理台帐》内登记。

　　5.5.8工程合同生效后，经办人应及时将应由公司持有的工程合同全部交资料室存档，由档案员根据工程合同的类别，复印下发至相应的业务部门；同时，需转交一份原件予财务部门留存，财务部以此作为付款的依据。

　　5.6工程合同交底及履行

　　5.6.1造价部、工程技术部应根据《工程招标管理流程》进行工程合同的交底。

　　5.6.1.1在工程合同签定后两周内，造价部、工程技术部须完成合同交底并形成书面会议纪要。

　　5.6.2工程合同订立之后，工程技术部及项目部负责按工程合同要求对工程及其建设单位进行管理；财务部负责对工程合同的收、付款内容进行监督；法务人员及其他相关部门对工程合同的履行给予必要的协助；

　　5.6.3工程合同的履行过程中，造价部负责按《工程合同》有关要求对项目工程合同的执行情况进行检查；

　　5.6.4在工程合同当事人发生或可能发生违约时，或者发生与工程合同有关的争议时，经办部门须及时向部门经理报告并知会法务人员，经办部门不能与对方协商解决的，应及时报法务人员，由法务人员请示主管领导决定依法采取何种措施；

　　5.6.5在工程合同履行过程中，需要对来往函件或者单据进行签字的，具体经办人应报部门经理签字；如需当场或立即签字的，可由经办部门经理书面授权的人员直接

签字。但是，来往函件或者单据涉及工程合同变更、转让或者终止的，按照本规范关于工程合同变更、转让或者解除的有关规定进行。

　　5.7工程合同变更和转让

　　5.7.1合同订立后，因客观条件发生变化需要变更工程合同内容的，或者对方提出变更要求的，经办部门应及时向部门经理请示，经公司分管副总经理同意变更的，始得变更，双方应书面对变更内容进行确认，我方由经本公司主管领导书面授权的人员签字确认。对双方当事人的权利义务进行重大变更的，应当按照工程合同订立的有关程序办理报批，另行签订工程合同或补充工程合同。

　　5.7.2工程合同订立后，对方当事人提出把工程合同的全部或者部分义务转让给第三人的，或者我方需要将工程合同的全部或者部分权利、义务转让给他人的，由经办部门按照工程合同订立的有关程序办理报批，另行签订工程合同或者补充工程合同。

　　5.7.3法律、法规规定变更、转让工程合同应当办理批准、登记等手续的，经办部门应当及时办理有关手续。

　　5.8工程合同解除

　　5.8.1工程合同当事人提出解除工程合同或因客观条件发生变化（如不可抗力）需要解除工程合同的，参照工程合同订立的有关程序办理，双方就工程合同解除另行签订工程合同或补充工程合同。

　　5.8.2工程合同一方当事人提出工程合同约定的解除工程合同条件成就，据此要求或通知或以其他方式解除工程合同的，经办部门应立即报部门经理并知会法务人员，以决定解约条件是否成就或解约方式是否有效。

　　5.9工程合同保管和销毁

　　5.9.1一般工程合同公司要求有两套完整原件，由公司资料室和财务部各持一份；

　　5.9.2所有招投标文件必须在公司资料室保存一套完整原件，如相关部门因工需要借用须履行借用审批手续，或由资料室发放副本。

　　5.9.3工程合同的归档、保管、保密、使用、销毁应按《工程档案管理作业指引》执行。

　　6.支持性文件

　　6.1《工程档案管理作业指引》

　　7.相关记录

　　7.1《工程合同标准文本审批表》

　　7.2《工程合同对方情况调查表》

　　7.3《工程合同呈批表》

篇3：地产案场管理条例:接待流程

　　地产案场管理条例：接待流程

　　1、销售员按每日签到顺序接待客户。

　　2、轮到接待客户的前两位销售员必须准备好接待的资料，坐在售楼处门口的小接待台迎接客户。

　　3、客户进来要热情、主动问好。

　　客户一进入售楼处轮到接待的销售员一定要主动打招呼："您好，欢迎光临四月天！""请问有什么帮到您？""请问是第一次来吗？""请问之前是哪位同事接待您的呢？""请问是来交钱还是来签合同呢？"等。

　　坐在接待前台的销售员也要主动向客户问好，简单问候："欢迎光临！"或"你（们）好！"。

　　不管在案场的任何地方，只要见到客户或其它同事、其它部门的人员，都要以热情的微笑，主动问好或点头示意。

　　4、自我介绍，递名片给客户，先推销自己。

　　5、结合楼盘模型、分户模型、展板、现场的情况向客户介绍"四月天"，亲自带到样板房进行解说和介绍，并煽情描绘园林的情况和周边的生活、配套等情况。边走边介绍，利用一些生活细节去感染客户，让客户始终被你所吸引，而且要多向客户提问问题，趁此机会了解客户的更多资料和需求：如想购买的面积、购买意图、付款方式，客户的职业、居住区域、工作区域、置业次数、关心的问题等。

　　6、将客户带回销售中心，在洽谈桌前坐下，上茶水。

　　7、对无意谈判的客户做好客户登记，填写《来访客户登记表》后，热情送出大门。

　　8、有意向的客户进一步洽谈，了解客户的需求：喜欢楼层、面积、方向、付款方式选择等，根据客户的情况进行相关的解说，适时、适量、肯定地推荐，计算首付款、月供款及各种相关手续费用，销售员所有解说、介绍的内容必须遵照发展商明文规定认可的资料及销售统一口径。

　　9、主动、适时营造现场的销售气氛，与同事交流、与项目经理交流，强化客户的购买欲望。

　　10、接待期间，其他销售员应主动为客户及工作中的销售员提出帮助，如营造销售气氛、为客户和销售员倒茶水、相互问销控情况、帮助带客户签合同和交款，显示良好的服务和团队协作精神。

　　11、不管任何一个客户都要尝试成交，执着、永不放弃，随时随地地逼定。

　　12、如客户能即时落定，则进入认购程序，否则，礼貌地请客户做好客户登记，填写《来访客户登记表》和《来访客户问卷表》后，将客户送出大门外。

　　13、未成交的客户要积极进行跟进，勤打电话，要知道：电话是你的好朋友。

　　14、接待完毕后要自己或请保洁员即时将谈判台收拾干净，椅子归位。

　　15、一定要做好《来访客户登记表》的工作。立即在客户跟进表上做好客户资料的登记整理工作。

篇4：地产案场管理条例:成交流程

　　地产案场管理条例：成交流程

　　1、销售员在销控单位，或更换单位时，都必须经项目经理（项目经理不在则由销售主管）确认单位后方可销售或更换。未经项目经理同事，任何人都不得销售或更换保留单位，否则，当天或第二天停止接待客户。

　　2、确认单位和付款方式后，立即带领客户到经理室交款，并及时通知财务开据收据。

　　3、再一次确认销控，并在公共销控本上做好销售单位的销控和在考勤签到表上注明应该注明的事项。

　　4、根据客户付款方式和交款情况，填写《认购书》等，严格按照付款要求，正确、清晰地填写相关内容，并由其它销售员核对签名后交由发展商李红磊经理核对签名。

　　5、绝对不允许在《认购书》上填写发展商未明文规定的承诺，或者是随意延长客户付款时间，如有需要，则必须经过项目经理或发展商销售经理签字确认方可，否则责任自负。

　　6、办完客户定房手续后，将《认购书》及收款收据复印件（用B5纸）放在黄英飚的抽屉中或另成立统一文件夹，以便统计。

　　7、签署《商品房买卖合同》及补充协议时，必须严格按照发展商的提供的范本认真准确填写，未经发展商许可不得加入任何内容。否则，责任自负。

篇5：房地产总部项目前期开发手续流程监督制度

　　房地产总部项目前期开发手续流程监督制度

　　目的：

　　为保证集团公司发展战略认真贯彻，建立良好的项目风险控制体系、审计指标体系和规范项目开发的作业流程，特制定本办法。

　　适用范围：

　　**房地产公司总部下属各个项目公司

　　发布范围：**房地产公司总部下属各个项目公司

　　名词解释：

　　[前期开发手续流程]：指项目从立项到工程施工许可证为止，各个阶段、环节涉及的各项手续的办理流程。

　　[流程的标准时间]：指项目从立项到工程施工许可证为止，各个阶段、环节涉及的各项手续的办理，按政策法规规定或行业惯例，正常的办理时间。

　　职责：

　　总部发展中心风险控制部人员：负责编制项目前期开发手续流程；负责制定项目前期开发手续流程的标准时间指标；负责充分与总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心沟通项目前期开发手续各个环节时间指标；

　　项目运行期间负责跟踪和监督项目前期开发手续的完成时间和办理情况；

　　总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心人员：配合发展中心制订项目前期开发手续流程的标准时间；配合发展中心下达项目前期开发手续流程的标准时间指标；

　　项目运行期间配合发展中心跟踪和监督项目前期开发手续的完成时间和办理情况；

　　各项目公司相关负责部门和人员：负责本项目的前期手续办理；按要求填报项目前期手续办理计划；及时和总部各相应中心进行指标控制工作的交流和沟通；根据项目进展和需要，及时调整风险控制措施；如遇到特殊项目或特殊情况，需调整指标，及时上报发展中心或总部其他相关中心部门；

　　各项目公司下属项目部相关负责部门和人员：负责本项目的前期手续办理；按要求填报项目前期手续办理计划；及时和项目公司或总部各相应中心进行指标控制工作的交流和沟通；根据项目进展和需要，及时调整风险控制措施；如遇到特殊项目或特殊情况，需调整指标，及时上报项目公司领导或发展中心及总部其他相关中心部门；

　　作业内容：

　　一级开发前期手续流程（祥见附件-一一级开发前期手续流程图）一级开发授权

　　5.1.1.1签订意向书

　　a)土地现状调研、钉桩、测绘、评估；

　　b)初步征地补偿方案；

　　c)与乡镇政府签订意向书；

　　5.1.1.2规划可研编制

　　a)向规委申领规划要点，编制控制性详细规划；

　　b)编制项目可行性研究报告；

　　5.1.1.3一级开发授权

　　提交一级开发申请和实施方案市国土局、发改委、规委、建委等举行联席会议，预审项目可研、规划和征地补偿方案等；

　　5.1.2预审通过后获得一级开发授权，并签订一级开发合同；立项批复5.1.2.1到计委提交立项报告；计委函之规划局审核；

　　5.1.2.2规划局会签返计委；计委统一立项，下发立项批复；

　　5.1.3规划意见书做好整体详细规划，向市规委申请规划意见书；

　　5.1.4征地批复

　　5.1.4.1编制一级开发的一书四方案，报国土局审议；

　　a）建设项目承包说明书

　　b）农用地转用方案

　　c）补充耕地方案

　　d）征地方案

　　e）供地方案

　　5.1.4.2向国土局、规划局、建委、乡政府、村公所等部门征求意见，结果报市政府；

　　5.1.5是政府下文批地拆迁许可证

　　5.1.5.1冻结户口、入户调查、拆迁协议谈判等工作；

　　5.1.5.2制定拆迁安置方案，并报地方政府相关部门审查；

　　5.1.5.3审查通过，获取拆迁许可证；

　　5.1.6土地上市

　　5.1.6.1核算一级开发成本；

　　5.1.6.2验收土地；

　　5.1.6.3在土地中心入市交易；

　　5.25.2.1二级开发前期开发手续流程（祥见附件--二级开发前期开发手续流程图）立项手续——立项批复

　　5.2.1.1首先要选定项目，洽谈合同或协议；也可以是考察准备挂牌或已挂牌的项目；

　　5.2.1.2申请规划要点的规划意见书，（已挂牌项目不需要）向计委申报立项报告；

　　5.2.1.3计委函至规划局，规划局会签反计委；

　　5.2.1.4计委下立项批复，要求进行可行性研究；

　　5.2.1.4如果是公开市场招、拍、挂获取的项目，可以直接从土地中心转立项；

　　5.2.2规划手续主要包括用地规划许可证和工程规划许可证；

　　5.2.2.1用地规划许可证

　　a）项目立项后应及时申报项目可行性研究报告，经建委和规委审核会签；

　　b）进行画桩，并获取《用地钉桩成果通知单》；

　　c)进行整体的规划设计，主要是总平面设计，层面、立面设计和重要剖面设计；

　　d）准备环境影响评估、交通影响评估、地震安全性评估报告、勘测设计招投标备案；

　　e)如果是公开市场招、拍、挂获取的项目，需要准备《土地出让转让合同》；

　　f)手续准备齐全向市规委申请用地规划许可证；

　　5.2.2.1工程规划许可证

　　a)准备人防设计审核批准、交通出入口及停车场、园林局绿地率和消防设计审核意见、工程档案登记证明、“七通”服务协议等；

　　b)向市发改委和市建委申报年度开工计划；此时要交纳一定比例（一般20%以上）的综合地价款；

　　c)进行全套建设施工图设计，包括总平面设计，各层平面、各向立面设计、各层剖面设计和基础平面、基础剖面图；

　　d)上报市规划局进行施工图审查。以上手续及其它手续（如立项、用地规划等手续）准备齐全后，获取工程规划许可证；

　　5.2.3土地手续——国有土地使用证a)缴纳土地出让金，支付土地补偿费；b)准备好公司执照、立项批复、建设用地规划许可证、征地批复、出让合同和出让金、补偿费缴款发票等手续，办理国有土地使用证；

　　5.2.4工程手续——工程施工许可证a)准备建设用地规划许可证、土地征（或相关证明）和施工图审查通知书；标底制作；与中标的工程公司和监理公司签订合同；b)进行招投标工作，c)交纳四源费、准备建设资金落实证明和人防施工图备案回执等手续；d)到市建委办理工程施工许可证；

　　5.2.5其他手续主要是在办理以上主要证件需要准备和办理的其他手续，如注册公司手续、资质级别证明、审定方案通知单、环境影响评估、交通影响评估、地震安全性评估报告、勘测设计招投标备案、人防设计审核批准、交通出入口及停车场、园林局绿地率和消防设计审核意见、工程档案登记证明、“七通”服务协议等手续；

　　5.3项目开发手续流程标准时间指标（针对二级开发）

　　5.3.1立项手续标准时间指标

　　5.3.1.1如果是公开市场通过招、拍、挂获取的项目，直接从土地中心转立项只需要1-2个工作日；

　　5.3.1.2非公开市场获取的项目办理各项立项手续，获取立项批复标准时间为45个工作日；

　　5.3.2规划手续标准时间指标

　　5.3.2.1项目办理用地规划许可证所需标准时间为45个工作日，但是不包含办理手续所需的总体设计图纸的出图时间，这需要根据项目设计要求情况而定；

　　5.3.2.2项目办理工程规划许可证所需标准时间为30个工作日，但是不包含办理手续所需的施工图设计图纸的出图时间，这需要根据项目设计要求情况而定；

　　5.3.3土地手续标准时间指标

　　5.3.3.1国有土地使用在获得用地规划许可证后标准时间为20个工作日；

　　5.3.3.2办理国有土地使用需要交纳土地出让金和补偿费，故具体办理时间也要根据项目资金安排和运营需要进行调整；

　　5.3.4工程手续标准时间指标

　　5.3.4.1项目施工图审查标准时间为35个工作日；这些工作与土地手续办理可同时进行；

　　5.3.4.2项目招投标工作标准时间为30个工作日；这些工作与土地手续办理可同时进行

　　5.3.4.2办理工程施工许可证标准时间为10个工作日；

　　5.3.5项目前期开发手续流程整体办理标准时间应为180个工作日，折合240个自然日，大约8个月的时间；

　　5.4.项目前期开发手续流程监督部门

　　5.4.1项目的立项手续和土地手续的办理主要由发展中心针对项目情况进行监督控制；

　　5.4.2项目的规划手续和工程手续的办理主要由发展中心配合总部总工办针对项目情况进行监督控制；

　　5.5项目开发手续流程监督方法

　　5.5.1项目公司针对项目具体情况，制定项目前期开发手续流程的办理计划，包括办理流程、时间、责任部门及责任人，上报发展中心审批；

　　5.5.2经发展中心审核通过的项目开发手续流程的办理计划，总部发展中心风险控制部和总工办安排专门人员组成项目监督小组；

　　5.5.3监督小组至少3人构成，其组员至少1个发展中心风险控制部人员，1个总工办工程人员，1个总工办设计人员；

　　5.5.4监督小组根据项目具体情况和运营要求，制定针对性的详细的监督办法，并进行监督控制；

　　6.6.1奖惩条例:

　　6.1.1超额完成指标奖励办法奖励标准：能够保证前期开发手续流程的各项质量下，以最短的时间获取了各项开发手续，为项目操作节约大量时间，从而使项目运营获得更好的现金流和收益；

　　6.1.2奖励金额：根据项目手续超额完成情况和给项目带来的间接收益情况，由项目公司负责人申报；

　　6.1.3奖励申请和审核：

　　6.1.3.1项目公司办理前期开发手续的相应部门和责任人，工作达到奖励标准，可以提交书面的奖励申请书；

　　6.1.3.2奖励申请书经项目公司部门经理和项目总经理签字确认后，上报总部发展中心或总工办，经审核合格，上报总经理办公会审议；

　　6.1.46.1.4.1奖励的兑现奖励采取资金方式兑现的，由集团财务部门向奖励主体发放奖励资金，接受奖励主体提供银行存款帐号；

　　6.1.4.2团队获得的奖，金可以由团队负责人进行分配和安排，但应将分配或资金使用安排上报管理中心；

　　6.26.1.1未完成指标惩罚办法惩罚标准：未能按时按质完成项目前期开发各项手续，加大了项目操作周期时间，从而使项目运营遭受损失；

　　6.1.2惩罚金额：根据项目手续未完成情况和给项目带来的间接损失情况，由项目公司负责人申报；

　　6.1.3惩罚审核：

　　6.1.3.1项目公司办理前期开发手续的相应部门和责任人，为完成工作达到惩罚标准，总部发展中心或总工办组成的监督小组下达惩罚通知单，上报总经理办公会审议；

　　6.1.4惩罚的兑现

　　6.1.4.1惩罚通知单经总经理办公会审议，决定惩罚的金额和方式，发展中心风险控制部和总工办组成的监督小组下达相关部门执行；

　　7.注意事项:

　　7.1此制度各项指标为标准开发流程和时间指标，各开发项目要根据项目实际情况随时调整监督审核的指标。

　　8.本制度自发布之日起生效，由发展中心负责解释。

　　附件:一级开发前期手续流程图

　　附件:二级开发前期手续流程图