安永地产投融资决策制度
1.投资流程：
房地产投资是一项有序、科学的投资经济活动，是由一系列环节有机构成的。一项房地产投资要想获得成功，首先必须遵循合理的投资程序，任何一个环节的失误或疏漏都可能给投资带来巨大损失。安永房产的决策者们必须首先认清各个程序才能把握好不同阶段存在的风险，进而采取防范措施。具体流程如下：
第一阶段：项目可行性分析。包括寻找投资机会、筛选投资机会、可行性分析、投资决策等四个步骤。第二阶段：前期工作阶段。具体包括获取土地使用权、规划设计与方案报批、寻找合作伙伴、在谈判的基础上与各有关方面签署合作协议等。第三阶段：建设验收阶段。包括施工建设与竣工验收。第四阶段：营销管理阶段。包括物业出售或出租以及实施物业管理。
在实践中，由于开发项目和具体运作方式的差异，某些阶段在运作的时间上可能会有一定的交叉。例如根据现行法规，房地产开发投资达到一定比率后，开发商可以进行房屋预售。这样三、四两阶段就会有一定程度的交叉。
2.投资风险及其防范
房地产投资的周期性、程序性很强，在投资的不同阶段，投资者所遭遇的风险在类型和程度上是有区别的，风险防范的重点也是有异的。这些风险的特殊性要求安永决策者们必须从多种途径以特殊的措施、手段来防范投资风险。
房地产投资风险：所谓房地产投资风险是指房地产投资的实际收益与期望收益的偏差程度及其量值。房地产投资是一种特殊的投资方式，投资周期长、投资量大、投资的物体具有不可移动性、投资易受政策影响等特点，都可能是形成房地产投资风险的原因。主要风险类型有九种：
投资支出风险：由于房地产具有不可移动性，且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，完工后很难改建。如果投资者判断失误就会蒙受损失。经营风险：在房地产开发建设及生产与出租、出售的流程过程中的经营管理可能面临的风险。如售价、租金和空置。商业风险：即房地产投资在房地产置业投资和由于经营费用超过经营收入而引起的投资损失。融资风险：房地产的价值随着市场利率的变化而变化。根据投资价值预期年纯收益?收益还原利率?收益还原率是与市场利率呈同方向变化的，预期年纯收益一定的情况下，市场利率越低，房地产投资价值越大。购买力风险：由于社会物价总水平上升而使投资者未来实际收益减少，即购买力降低，而形成的风险。市场风险：房地产市场价格水平的波动、消费市场的局限等引起投资损失。政策风险：由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。法律风险：投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。其他风险：如政治、经济因素、社会习俗等造成的社会风险，自然灾害导致的自然风险等。
房地产投资风险的控制：
把握房地产周期波动，合理选择入市的时期。受宏观经济运行周期的影响，房地产周期分为萧条、复苏、高峰、衰退四个阶段，与宏观经济运行周期的波动方向一致。根据房地产周期的特点和房地产开发的时滞性特征，房地产的投资时机应选在周期复苏阶段的前期。此时比较容易筹集到资金且售价高，投资者承担的风险低；
分析房地产市场，合理预测市场需求类型和需求量。预测房地产市场需求应从宏观上分析社会经济发展水平，尤其是工业化水平和城市化水平；从微观上分析市场上一些相关因素如收入水平、人口增长、消费者爱好和供给情况等。
项目现金流量中不确定因素的控制。如房地产价格、工程建设费用、建设工期、融资成本、销售成本等都是项目本身引起的，与市场体制无关。要提高项目收益，就必须提高对这些因素的控制。
房地产开发的投资组合。在某一房地产投资项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的各种组合能够降低风险。
加强建筑质量管理。施工图纸的设计必须经各级技术负责人审定签字才能交付使用；施工企业必须有与施工项目要求相适应的《资质等级证书》或《资质审查证书》，施工队伍素质必须符合要求；对建筑材料、各项施工设备、仪器进行检查、校准，保证材料合格和测量、计量方面不出现严重误差；对施工工艺规程进行监督，控制混凝土质量，对砌体工程、装饰工程、水电安装工程等采取具体、有效的质量检查和评定方法；确立有关质量文件的档案制度，包括所有质量检查和检验证明文件、试验报告的汇集，以便追踪监督、管理。
房地产投资风险的转移包括契约性转移和项目资金证券化。
契约性转移：预售、预租：将价格下降、租金下降和物业空置带来的风险转移给客户、承租人；出售一定年限的物业使用权：出售一定年限的物业使用权可以把在出售期间因物业租金下跌、空置率增加的风险转移出去；项目工程出包与分包：这是指投资者与承包商签订合同将工程承包给建筑商和投资者自己承揽工程但分包给各建筑商进行施工建设。投资者使用这种方法可以把因工期延长、建筑施工质量低下引起的风险转移给承包商。
要注意的三个问题：承包合同中必须明确规定双方权利和义务，承包费用因合同必须是经过公证的具有法律效力的协议；选择适当的合同形式，严格控制承包费用因形式不恰当、或具体条款不严密而不合理的追加，避免因此产生的建筑成本上升而引起的风险；明确经济责任，规定延误工期、建筑施工质量低下或其他违约情况的处罚办法。
项目资金证券化：随着发展，安永房产可发行证券。项目资金证券化是指房地产项目的直接投资资金转化为有价证券的形态，使www.pmceo.com投资者与标的物之间由直接的物权关系转变为以有价证券为承担形式的债权债务关系。发行股票、债券等有价证券筹集项目资金；成立房地产投资信托机构或投资基金；购买房地产保险。
最后，值得指出的是，房地产投资风险控制和转移的措施并不能完全消除投资的风险。实际上，并非每一风险因素引起的风险都是可以消除的，没有风险的房地产是不存在的。这些措施只能在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的限度，或在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的利润。
3.融资决策
房地产业是典型的资金密集型产业，在生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金，离不开金融的支援和配合。安永的决策者要学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款，二是从资本市场直接融资，离开其中一项都不可能做大。
目前，企业融资的主要来源有：自有资金；预收账款；银行贷款；合作开发；直接融资。
编辑：www.pmceo.Com篇2：房地产公司质量手册:投资决策控制工作程序
房地产公司质量手册：投资决策控制程序
1.目的
通过对项目可行性研究和投资决策的控制，加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效益，防止投资决策的随意性、盲目性，降低投资风险。
2.范围
本程序适用于公司所有开发项目的可行性研究和投资决策。
3.职责
3.1公司总经理负责主持项目投资决策会议；
3.2项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果，负责指导可行性报告的编制。
3.3策划与营销中心负责编制可行性研究报告，收集所需资料。
3.4财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。
4. 控制程序
4.1 项目可行性研究的前期准备工作
4.1.1 由策划与营销中心根据市场调查结果和收集的有关信息，进行投资项目的预选。
4.1.2 依据Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》的规定，由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、周边地块价格、房价等情况进行调查，形成资料汇编。
4.1.3财务与资产经营部依据项目规模制定资金用款计划，编制资金流量表。
4.1.4依据Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》的规定，由策划与营销中心收集整理项目的有关政策法规。
4.1.5策划与营销中心根据资料汇总情况，编制项目建议书。对拟建项目的基本情况进行说明，初步估算项目的投资效益，进行综合分析，论述建设的必要性。
4.1.6项目建议书由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理会签后，报分管领导审核、总经理审批。
4.2 项目可行性研究
4.2.1策划与营销中心依据项目建议书对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较,提出科学、客观的评价意见。
4.2.2 可行性研究主要内容:
4.2.2.1项目开发必要性分析:
a.项目是否符合政府房地产业政策、地区规划；
b.通过市场调查和预测，对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较；
c.分析项目建设规模是否合理。
4.2.2.2 项目开发条件分析：
a. 项目位置是否合理，是否符合城镇规划和国土管理的要求；
b.基础配套设施建设是否到位，交通运输是否有保证；
c.工程地质和水文地质是否符合项目建设要求;
d.拆迁工作是否可行，周围环境是否有利于项目建设。
4.2.3 由策划与营销中心负责，财务与资产经营部配合，进行建设项目基本经济数据的测算与评估,根据预测数据对项目的投入、产出效益、偿还贷款的能力等财务情况进行分析和评价，并计算评价项目经济效益的各项指标，主要内容包括：
a.总投资的测算，分析投资构成比例是否合理，有无高估冒算或漏项少算的情况;
b.资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当;
c.各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率;
d.项目费用的鉴别和估算;
e.项目利润预测。
4.2.4 项目财务效益分析
由财务与资产经营部负责进行项目的财务效益分析，主要内容包括：
a.编制项目财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等；
b.财务动态分析指标的计算，主要有：财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等；
c.财务静态分析指标的计算，主要有：投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等；
d.根据各种计算指标，参考定性分析，作出财务分析效益评估结论。
4.2.5策划与营销中心依据项目的建设要求，对不确定性进行分析：
a.盈亏平衡分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点；
b.敏感性分析,包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降，生产能力利用程度等因素变化的敏感性分析；
4.2.6 策划与营销中心根据项目开发中可能存在的不利因素，进行风险分析，预测项目开发中可能出现的风险，并提出采取回避风险的有效措施。
4.3 可行性研究报告由策划与营销中心负责编制，或经总经理批准后，委托有资质的咨询单位承担可行性研究,提出科学、客观的评价意见。
4.3.1可行性研究报告包括以下主要内容：
a.项目开发的必要性分析；
b.项目开发条件分析；
c.基本经济数据的测算与分析；
d.项目财务效益分析；
e.项目不确定性分析；
f.项目分析结论。
4.4 项目开发的决策作为公司需重点控制的业务活动，在充分进行市场调研和论证的基础上进行。
4.4.1由策划与营销中心组织，总经理主持，对可行性研究报告进行充分的论证，必要时，由策划与营销中心负责联系专家，进行决策咨询和进一步的论证。
4.4.2 可行性研究报告经分管领导审核、总经理批准后，报集团公司进行最终决策。
4.5 经批准的可行性研究报告的修改，严格《文件控制程序》的规定执行，由策划与营销中心负责及时将修改情况通知有关部门。
4.6 对项目可行性研究和决策中涉及的有关文件资料和质量记录，由策划与营销中心依据《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的规定，进行收集、保管和归档。
5.支持性文件
5.1 Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》
5.2 Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》
5.3 Q/TZH-WI-008《档案管理办法》
篇3：X市房地产管理局议事决策制度
z市房地产管理局议事决策制度（20**修订）
（20**年4月18日修订）
为进一步健全局领导班子集体领导制度，加强党的领导和监督，促进决策的民主化、科学化，提高局领导班子的议事效率和决策水平，特制订本制度。
一、议事决策原则
1、运用马克思主义、*思想、*理论和“***”重要思想的立场、观点和方法，分析问题，解决问题，研究和部署工作；
2、在思想上、政治上、行动上与党中央保持高度一致，坚决执行党的路线、方针、政策，认真贯彻市委、市政府的决策、决定，确保政令畅通;
3、确立解放思想、实事求是、与时俱进的思想路线，结合我局实际，创造性地开展工作；
4、局领导班子主要负责人应当带头执行民主集中制，不搞个人说了算，也不搞极端民主化；凡属重大事项，由局党组或局领导班子会议集体讨论决定，任何个人或少数人都无权决定重大事项；
5、坚持全心全意为人民服务的宗旨，树立群众观点，依靠干部职工的智慧和力量解决实际问题；
6、坚持依法行政，在国家法律和政令范围内议事决策。
二、议事决策范围
1、传达学习中央、省及市委、市政府和各级建设行政主管部门的会议、文件精神以及领导同志的重要指示，领会掌握上级的部署、决定和要求，紧密结合我局实际，研究提出贯彻落实的具体意见；
2、研究和决定市委、市政府交给我局有关工作任务的实施办法；
3、研究和决定行政事务、队伍建设的重大事项和工作部署；
4、研究和确定工程开发项目；
5、研究和决定本局的重大财务开支项目，讨论研究干部职工福利的重要事项；
6、讨论和决定局管干部的任免奖惩事项和对违纪案件的处理；
7、讨论和审定本局制订的各项规章制度；
8、讨论和研究其他须经局长会议决定的事项。
三、议事决策形式及有关事项
（一）议事决策的主要形式
1、党组会议。党组会议是局决定重大事项的形式。出席人员为局党组的全体成员，需要有关负责同志列席党组会议，由党组书记确定。
2、局务会议。局务会议是局领导班子议事决策的主要形式。出席人员为局长、副局长，办公室主任、机关科、室的主要领导列席参加，其他列席人员由办公室根据会议议题需要提出，报局长审定。
3、局长办公会。局长办公会也是局领导班子议事决策的一种形式。出席人员是局长、副局长，办公室主任及有关科室领导列席参加。
4、局长碰头会。局长碰头会是局领导班子的议事形式，遇到问题及时交流工作情况和意见，提出解决、处理问题的办法。参加会议人员是局长、副局长。
（二）议事决策的有关事项
1、局领导班子议事决策的会议由局长召集，议题由局长确定，如涉及各分管副局长的工作，可由局长委托副局长确定议题，召*议。
2、在一般情况下，局务会议每月召开一次，局长办公会视实际需要而定，局长碰头会每星期召开一次。
3、议事决策的会议，由主持人提出会议议题和议程，分管领导报告和介绍议题的情况，然后进行讨论，个人充分发表意见，形成决定基础上进行表决。按照少数服从多数的原则集中意见时，对少数人的不同意见，应当认真考虑。如对重要问题意见不一致，双方人数接近，除在紧急情况下必须按多数人意见作出决定外，应进一步调查研究，充分交换意见后再表决。
4、议事决策进行表决时，可根据讨论事项的不同内容，采用口头、举手、无记名投票等方式。口头表决时，赞成什么、支持什么、反对什么，态度要鲜明。推荐提名干部，决定干部任免、奖惩事项和重大决策等应逐一表决。
5、决策议事会议原则上每次均作记录，必要时应将会议内容整理成纪要由局长签发，发至各有关单位。
四、议事决策基本程序
1、及时、准确拟订议事决策议题。要加强调查研究、信息咨询等工作，在全面了解和掌握与决策有关的实际情况的基础上拟出议事决策议题，报局长决定，提高议事决策的及时性和准确性。
2、建立健全以民主集中制为主要原则的决策制度。对每一项重大决策，必须经过认真调查研究，倾听各有关方面的意见，有的还应组织有关科室人员分析论证。对提交讨论的重大决策，应事先将方案送达有关领导及单位，确保有充分酝酿的时间和一定的群众基础，维护决策的民主化、科学化，提高决策的权威性。
3、建立健全决策的督查反馈和调整修正制度。要在提高决策科学预测性的基础上，按照决策的内容和工作性质，由分管的局领导、办公室及有关科室实施督查，搜集实施过程中出现的问题，及时调整和修正决策与客观实际不相符合部分，提高决策的实效性。
五、议事决策的纪律
在局领导班子议事决策的各种会议上，每个成员都应畅所欲言，不隐瞒个人的观点；经集体讨论作出的决策，都必须坚决执行。个人有不同意见的可以保留，但不得在言论和行动上有任何公开反对的表示。已经作出的决定确实需要调整或修改，应该由领导班子集体再次讨论决定，个人不得在执行中独自作出变更。对于应该保密的内容，每个领导成员都必须严守秘密，不得向外泄露。
篇4：房地产公司项目可行性研究和投资决策控制工作程序
房地产公司项目可行性研究和投资决策的控制程序
1.目的
通过对项目可行性研究和投资决策的控制，加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效益，防止投资决策的随意性、盲目性，降低投资风险。
2.范围
本程序适用于公司所有开发项目的可行性研究和投资决策。
3.职责
3.1公司总经理负责主持项目投资决策会议；
3.2项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果，负责指导可行性报告的编制。
3.3策划与营销中心负责编制可行性研究报告，收集所需资料。
3.4财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。
4.控制程序
4.1项目可行性研究的前期准备工作
4.1.1由策划与营销中心根据市场调查结果和收集的有关信息，进行投资项目的预选。
4.1.2依据Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》的规定，由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、周边地块价格、房价等情况进行调查，形成资料汇编。
4.1.3财务与资产经营部依据项目规模制定资金用款计划，编制资金流量表。
4.1.4依据Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》的规定，由策划与营销中心收集整理项目的有关政策法规。
4.1.5策划与营销中心根据资料汇总情况，编制项目建议书。对拟建项目的基本情况进行说明，初步估算项目的投资效益，进行综合分析，论述建设的必要性。
4.1.6项目建议书由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理会签后，报分管领导审核、总经理审批。
4.2项目可行性研究
4.2.1策划与营销中心依据项目建议书对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较,提出科学、客观的评价意见。
4.2.2可行性研究主要内容:
4.2.2.1项目开发必要性分析:
a.项目是否符合政府房地产业政策、地区规划；
b.通过市场调查和预测，对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较；
c.分析项目建设规模是否合理。
4.2.2.2项目开发条件分析：
a.项目位置是否合理，是否符合城镇规划和国土管理的要求；
b.基础配套设施建设是否到位，交通运输是否有保证；
c.工程地质和水文地质是否符合项目建设要求;
d.拆迁工作是否可行，周围环境是否有利于项目建设。
4.2.3由策划与营销中心负责，财务与资产经营部配合，进行建设项目基本经济数据的测算与评估,根据预测数据对项目的投入、产出效益、偿还贷款的能力等财务情况进行分析和评价，并计算评价项目经济效益的各项指标，主要内容包括：
a.总投资的测算，分析投资构成比例是否合理，有无高估冒算或漏项少算的情况;
b.资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当;
c.各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率;
d.项目费用的鉴别和估算;
e.项目利润预测。
4.2.4项目财务效益分析
由财务与资产经营部负责进行项目的财务效益分析，主要内容包括：
a.编制项目财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等；
b.财务动态分析指标的计算，主要有：财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等；
c.财务静态分析指标的计算，主要有：投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等；
d.根据各种计算指标，参考定性分析，作出财务分析效益评估结论。
4.2.5策划与营销中心依据项目的建设要求，对不确定性进行分析：
a.盈亏平衡分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点；
b.敏感性分析,包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降，生产能力利用程度等因素变化的敏感性分析；
4.2.6策划与营销中心根据项目开发中可能存在的不利因素，进行风险分析，预测项目开发中可能出现的风险，并提出采取回避风险的有效措施。
4.3可行性研究报告由策划与营销中心负责编制，或经总经理批准后，委托有资质的咨询单位承担可行性研究,提出科学、客观的评价意见。
4.3.1可行性研究报告包括以下主要内容：
a.项目开发的必要性分析；
b.项目开发条件分析；
c.基本经济数据的测算与分析；
d.项目财务效益分析；
e.项目不确定性分析；
f.项目分析结论。
4.4项目开发的决策作为公司需重点控制的业务活动，在充分进行市场调研和论证的基础上进行。
4.4.1由策划与营销中心组织，总经理主持，对可行性研究报告进行充分的论证，必要时，由策划与营销中心负责联系专家，进行决策咨询和进一步的论证。
4.4.2可行性研究报告经分管领导审核、总经理批准后，报集团公司进行最终决策。
4.5经批准的可行性研究报告的修改，严格《文件控制程序》的规定执行，由策划与营销中心负责及时将修改情况通知有关部门。
4.6对项目可行性研究和决策中涉及的有关文件资料和质量记录，由策划与营销中心依据《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的规定，进行收集、保管和归档。
5.支持性文件
5.1Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》
5.2Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》
5.3Q/TZH-WI-008《档案管理办法》
篇5：房地产投资决策管理流程
房地产投资决策管理流程
流程说明
一、流程名称：投资决策管理流程
二、流程编号：GYGFC-ZQ-005
三、流程目的
明确从制定项目计划书和初步方案到组织项目实施的整个过程
四、流程目标
规范公司的投资管理工作
五、流程负责人
直接负责人：证券部；间接负责人：各部门/控股公司，总经理办公会、董事会战略委员会、董事会
六、流程描述
1)根据董事会制定的投资战略与策略，公司各个部门及控股公司收集项目来源，提出项目投资的建议，会同证券部进行前期论证，并制定项目计划书或初步方案；
2)各部门和控股公司将项目计划书或初步方案报送总经理批准后正式立项；
3)证券部会同有关部门进行项目的可行性论证，制定投资建议书和可行性研究报告；
4)将投资建议书和可行性研究报告报送总经理办公会，在总经理办公会权限范围内的由总经理办公会审批，权限外的报送董事会战略委员会（总经理办公会的审批权限为一次投资不超过100万以上的项目或累计投资不超过300万的项目）；
5)董事会战略委员会对项目投资建议书和可行性研究报告进行初步审查，并对项目投资进一步进行调查论证；将投资的调查论证结论与投资决策建议提交董事会讨论；
6)董事会对权限范围的项目（董事会的审批权限为5000万以下投资项目）进行审批；权限范围外的报股东大会审批；
7)如果是固定资产投资项目和技改项目，按照相关规定还需要政府主管部门审批；
8)所有审批通过后，证券部向财务部发出资金调拨的指令；财务部接到资金划拨的指令，经与公司风险控制小组核对无误后，将资金划拨到指定帐户；
9)申报部门或控股公司组织项目实施。（在项目实施过程中相关部门按照公司投资决策管理规定进行管理）
七、流程文件、表单
《项目计划书或初步方案》《投资建议书》《可行性研究报告》
八、业务风险
投资决策失误
九、流程控制点
投资建议书和可行性研究报告的编制和审批
控制目的：增强投资的合理性
控制手段：证券部会同有关部门进行项目可行性论证，总经理办公会、董事会、股东大会审批，董事会战略委员会进行审查和调查论证
控制依据：公司投资决策管理规定