篇2：房地产开发项目应注意四个问题

房地产市场在经历了前期供不应求,众多发展商的盲目立项、盲目开发到市场上商品房大量积压,不得不盘整消化之后,经过痛定思痛,发展商在项目开发上通过自身或他人的经验教训,也开始由盲目乐观逐步进入理性探索阶段。商品社会、市场经济中像住宅作为日常生活中最大的商品,更是逃避不了市场的严峻考验,发展商也承担着巨大的市场风险。然而如何去更好地规避风险、创造最大的利润呢?

一、项目的用途定位。
依靠大量的市场调研资料,分析所在地块的周边环境,房地产开发状况,各种用途的房地产开发量、市场接受度等,对区域内的各种类型个案进行统一归纳、分析,尽量避开激烈竞争,找出市场盲点。结合周边的区域特性、公建配套、交通情况进行定位,如住宅要求市政配套完善、生活机能齐全、交通较发达、区域相对安静的环境,而办公楼则要拥有交通主干道、交通网络四通八达,距政府部门较近,市政配套完善,商业气息浓郁,较为繁华热闹的环境。

二、产品的房型、面积、建筑形态的定位。以住宅而言,从建筑形态看,有高层、小高层、多层、低层等。
从房型上看,有一房一卫、二房一卫、二房二卫、三房一、三房二卫等。根据所在地块如何确定其建筑形态,在房型上,如何确定不同房型的比例分配,各种房型如何进行面积配比。这些问题都关系到产品今后的生死存亡、销售好坏。这一切问题的解决还是要从大量的市场调研入手,进行相关市场分析,不能仅凭经验判断,要以数据为依据,以市场需求为导向,再加以科学合理的市场预测。

三、产品的规划、设计要尽可能超前,但也不能过于超前,要掌握区域客源的预期接受度。
比如地块确定要造住宅,要依据地块的特点,结合大量市场调研的资料,确定住宅类型,如比是多层、高层或别墅等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立,与周边楼盘作比较时一定要有自己超前的且较为鲜明的特点,同时,也要让市场能够接受。

四、项目的市场接受价格和其所针对的客源。
确定了市场的合理接受价格及其针对的客源,才能对项目有清醒的认识,确定项目的档次进行成本控制,在比较周边楼盘的价格以参考认定市场接受价时,要注意以下情况:

1、周边楼盘是在何时推出(房地产高峰时推出的价格不能借鉴);

2、周边楼盘的工程进度(现房与期房的价格是不同的);

3、周边楼盘的付款方式,价格与付款方式是息息相关的,一般楼盘的付款方式轻松,其价格可能会偏高。

总之,房地产开发是一项投资巨大而资金回收期较长的庞大工程,受政策、市场等各方面因素影响较大,这就要求发展商花大力气研究形势、分析市场,做好前期调研,以更好地规避风险。

篇3：项目开发市场调查内容

一、城市投资环境调查

(一)政策法律环境调查

1.城市发展战略

2.城市建设规划和区域规划

3.土地利用总体规划

4.房改政策

5.开发区政策

6.房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策

7.房地产税收政策:营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等

8.房地产金融政策:信贷政策、信贷规模、利率水平

9.土地制度和土地政策:土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式

10. 产业发展政策:建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引

11. 人口政策、户籍制度

(二) 经济环境调查

1.城市总体发展规划

2.地区内的重点开发区域

3.国民经济产业结构和主导产业

4.政府办事效率及工作作风

5.政府财政收支状况

6.房地产在国民经济中的比重

7.房地产开发景气指数

8.就学条件

9.基础设施情况

(三) 人口及社会环境

1.人口总量和密度

2.居民消费结构和消费水平

3.家庭规模与结构

4.居民就业状况及收入水平

5.社会治安情况

6.居民需求结构及特征

(四)房地产市场调查

1.房地产市场需求和消费行为调查

a)某类房地产的总需求量及其饱和点

b)市场需求发展趋势

c)市场需求影响因素:如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化;消费者的构成、分布及消费需求的层次状况

消费者现实需求和潜在需求的情况;消费者的收入变化及其购买能力与投向,使用中建筑物的物理状况

d)购买行为:投资、投机、自住,影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等

e)住宅消费状况:①居民现有住宅人均面积;②居民住宅形态及比重;③五至十年内规划人均居住面积。

2.房地产市场供给情况调查

a)可供开发的土地资源及规划要求状况

b)各种类型土地供应量:①上年土地供应量;②今年土地供应量;③下年土地供应量预测。

c)楼面地价或单位地面价

d)房产供应量::①上年房产供应量;②今年房产供应量;③下年房产供应量预测。

e)新开发房地产面积:计划、新开工、在施工、竣工

3.房地产产品调查

a) 现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期

b) 居民对房地产产品的要求:区位要求、户型面积要求、价格要求、物业管理要求、景观绿化要求、升值潜力要求、装修要求、智能化设

施要求、售后服务要求等

c) 居民对某种房地产产品的接受程度

d) 新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况

e) 建筑设计及施工企业的有关情况

4.房地产价格及交易情况调查

a) 本城市房地产市场的价格状况

b) 房地产市场价格趋势

c) 市场供求情况的变化趋势

d) 影响房地产价格变化的因素:如政府价格政策

e) 房地产价格需求弹性和供给弹性的大小

f) 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响

g) 价格变动后消费者和开发商的反应

h) 各类房产成交量:①上年成交量;②今预测量;

5.房地产促销调查

a) 广告的时空分布及广告效果测定

b) 广告媒体使用情况的调查

c) 广告预算与代理公司调查

d) 人员促销的配备状况

e) 各种公关活动对租、售绩效的影响

f) 各种营业推广活动的租、售绩效

6.房地产营销渠道调查

a)营销渠道的选择、控制与调整情况

b) 市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因

c) 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况

d) 客户对租售代理商的评价

二、意向投资项目调查

(一)投资项目自身情况调查

1.项目土地现状调查

a) 土地使用权获得方式:招标、拍卖、挂牌、转让

b) 地理位置、土地面积、形状及四至

c) 土地价格:楼面地价、单位地面价

d) 土地规划使用性质、年限

e) 地质地貌状况

f) 九通一平现状(道路、给水、供电、排污水、排雨水、电话、宽带、闭路、燃气、场地平整)

g) 地下、地上附着物现状及迁除完成情况

h) 周边道路及综合管网现状及规划目标

i)项目用地规划控制指标:容积率、建筑密度、绿地率、建筑退让、建筑风格、高度、用途、内外交通组织、停车位、公共配套要求等

2.项目用地周边气候、环境调查

a) 项目所在地天气状况:日照、风向、降水量、天然周期性灾害

b) 地块周边建筑物情况

c) 周边环境污染状况:空气、水源、噪音

d) 周边卫生状况

e) 绿化景观

f) 历史人文景观

g)建筑抗震设计等级

3.地块交通条件调查

a) 周边市政路网现状及规划路

b) 到达、经过地块的交通线路

c) 项目所在区域水、陆、空交通状况

d) 交通近期、中期规划情况

4.项目所在区域配套设施调查

a) 购物场所

b) 医疗卫生

c) 文化教育

d) 金融服务

e) 邮政、通信服务

f)娱乐、餐饮、运动休闲

g) 垃圾收集站分布情况

5.其他

a) 项目投资优惠政策:如税,费减免、地价款的付款方式等

b) 各类贷款获取的可能性、利率、期限、偿还方式

c) 开发过程中的各项规费:市政基础设施配套费、教育附加费、房屋交易管理费、设计图纸审查费、建安工程劳保费、工程质量监督费、

白蚁防治费、人防费、水电增容费、绿化代植费、排污费、测绘费、当地各种规费等

d) 当地的建筑成本:如各种建筑结构每平方米造价经济指标

e) 项目开发成本测算:土地成本、建安费用、园林绿化费用、开发规费、附属配套费用、税金、财务费用、管理费用、营销费用、不可预

见费

f) 项目是否存在其他债权、债务问题

g) 政府和其他有关机构对该项目的态度

h) 开发过程中可能遇到的干扰因素

(二) 竞争物业情况调查

竞争物业定义:同一区位、相同类型、售价相近的物业;同一城市内销售价位相近的物业;同一城市内相同类型的物业;

1. 竞争物业的区位

区域特征:地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育等

发展规划:政府对城市土地、空间布局、城市性质的综合部署和调整

周边环境:人文环境、生态环境、生活配套

项目状况:地理位置、规划条件、配套状况

交通条件:地块附近的交通工具和交通方式

2.竞争物业的产品特征

建筑参数:总建筑面积、总占地面积、建筑密度、容积率、绿地率、层高、车库比例等

面积户型:户型配比、面积配比、建筑面积、公摊率

装修标准:建筑风格、大堂、电梯厅、走道、外立面、居室、客厅、厨卫

建筑结构形式、

建筑基础形式:

3.竞争物业的配套状况

周边独有配套设施:学校、大型购物场所、体育设施、公园等

小区自建配套设施:会所、学校、购物场所、运动场所等

小区智能、安防状况

园林景观

物业管理水平及收费水平

水、电、通信、燃气等立户费用及办证费用的承担情况

4. 竞争物业的工期安排

各期开、竣工日期

各期交付量、交付时间

推盘时间

5. 竞争物业的价格

单价:反映楼盘品质高低,如起价、平均单价、主力单价、最高单价、层次差、朝向差

总价:反映目标客户群的选择

付款方式:一次性、按揭、分期、开发商贷款

优惠方式

6.竞争物业的广告

售楼处:地点选择、装修设计、形象展示、三维动画、沙盘

广告媒体:报刊、电视、网络、车体、户外(路牌、灯箱、条幅、布幅)

广告投放强度:广告刊登次数和篇幅,媒体的数量和大小等

广告风格

推广主题、主广告语

7.竞争物业销售情况

现场情况:人流频率、数量、关注内容、销售人

员状况

销售率

销售顺序:不同总价、户型、面积的房屋销售顺序,分析市场畅销户型

分期推盘节奏

销售形式:内部定购、正式签约

客户群分析:客户的职业、年龄、家庭结构、收入

8. 竞争物业销售渠道使用情况

租售代理商

其他配销渠道

9. 竞争者的实力和经营管理优劣势调查

专业化程度

品牌知名度

商品房质量

成本状况

价格策略

合作单位(设计、施工、策划、营销、广告、园林、物业)

业务组合及财务实力

综合管理能力

与当地政府的关系

10.同类型产品的供给量和在市场上的销售量

11.同一区域内房产的月租金及入住率

12.竞争性新产品的投入时机

13.对未来竞争情况的分析与估计

篇4：房地产业核心从开发转向金融运作

前沿

房地产商向投资商转变,类似房地产基金的操作大量出现,房地产进入金融运作时代。

20**年房地产企业的融资活动空前活跃。仅从房地产信托来看,根据云南信托的有关统计,20**年全国约有31家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品,募集金额约122亿元。

一些房地产企业还引入了外资房地产基金和投资商。如上海复地、顺驰等地产商与摩根士丹利先后合作开发地产项目;北京、上海等地的房地产项目也得到了荷兰国际集团以及排名世界前三强的荷兰房地产基金ING等的巨资投入。资料显示,近一年来仅在北京就有近20 个房地产业项目引入了外资投资,总建筑面积在500万平方米以上,涉及投资总额近30亿元。

通过分析和研究目前房地产企业的各种融资创新和模式,我们认为中国房地产行业正在发生一场革命性的变革,这场变革的核心就是房地产行业的重心将由土地运营向金融运作转变。这场革命最终将可能产生两个结果:一是现有的开发商模式将最终裂变成投资商+建造商的模式,向美国等发达国家的房地产模式靠近。而且在这一过程中,房地产企业的走向必然分化出不同的路径,像万科、金地、招商地产这样的一些正在探索多种融资渠道的公司可能由房地产开发商转型为专业房地产投资商和运营管理商,还有一部分公司将转变为具有品牌的建造商,成为开发各环节的组织者。二是随着这种变化趋势的出现,现有的房地产开发食物链也将发生根本性的变化,最终房地产基金和投资商将成为主导中国房地产市场的两种主流业态。

从美国等成熟房地产市场的经验来看,当土地实现完全市场化的公开供给后,土地的转让价格将基本体现市场对土地未来价值的预期;与此同时,土地交割以巨额土地转让金在短期内支付为前提,银行将不再向开发商放款以支付土地价款。结果是开发商将难以从低价囤积土地并高价卖出中获取暴利,也难以借助银行信贷资金“妙手空空”。在这种情况之下,开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力以支持房地产开发对资金的巨量需求。否则,失去土地和资金两方面的寻租能力,开发商就只能凭借在房屋建造的组织方面的专业能力赚取与其付出相适应的合理利润。近期万通宣称参与集资建房并担任承建商的角色,其期望的利润率据称为“8%-15%”。

招商地产董秘陈宇认为,随着房地产行业的进一步发展,行业内的专业分工将越来越细。结果是政府赚土地的钱,投资商(也可以包括个人集资)赚取资金的回报,建造商赚取产品创造的价值。

开发模式向投资模式转变

在一系列政策的影响下,房地产行业的游戏规则正在发生变化,其实质就是产业的核心由开发营建向金融运作转移,而房地产企业的运作模式也由开发模式向投资模式转变。迄今为止的一些房地产与金融结合的方式,正越来越清晰地展示了这种转变的路径。

土地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压、外资房地产基金的强力进入等,冲击并改变着固有的房地产开发模式。20年来中国房地产模式的核心是房地产商统揽土地、融资、规划、施工、销售、物业管理的全部环节。在这一产业价值链中,土地是房地产商能够进行开发的原始支点,融资只不过是整个运作的一个环节而已。

然而在近两年房地产企业寻求资金渠道多元化的运作过程中,一些主流房地产商越来越重视融资环节,将这一环节提升到了前所未有的高度,而且其金融运作展示了一种行业趋势:房地产商正面临角色转换,即由开发商向投资商、运营管理商转变。

金地集团转向投资商的尝试

金地集团参与金信双龙房地产信托计划是其向投资商转变的尝试;而与摩根士丹利等联手参与银行不良资产的操作,则体现了其将多年积累的房地产开发经验和管理经验运用到存量物业的管理和再开发,向运营管理商转变的思路

20**年6月,央行“121号文件”出台,几乎所有的房地产商都深刻体会到资金已是一个严重制约发展的瓶颈。对于资金密集型行业,解决好融资问题成为许多房地产企业的重中之重。作为上市公司,金地集团(600383)除了寻求以增发等形式再融资外,也在房地产信托等领域进行了尝试。

20**年12月18日,金地集团公告称,公司与其第二大股东金信信托投资股份有限公司签署金信双龙房地产投资资金信托合同。根据《金信双龙房地产投资信托计划》及信托合同,金地集团为特别委托人和受益人,金信信托投资股份有限公司为受托人和管理人。该信托产品的运作模式借鉴了房地产投资信托基金(REITs)的基本原理,以房地产开发企业的股权投资为主(图1)。

从运作模式看,金地集团第二大股东金信信托作为融资平台推出双龙房地产信托计划,金地集团、杭州绿城房地产集团有限公司和通和置业(金地集团第四大股东通和控股旗下企业)是该信托计划的特别委托人,其中金地集团委托金额为2500万元。

西南证券信托研究专家孟辉认为,该产品的一个突出特点是金地集团及其股东等利益相关各方,将各自的优势资源捆绑在一起,以达到合理的风险匹配和利益

共享。从该信托计划的几个特别委托人的背景来看,都属于传统的房地产开发商,“通过设立信托的方式,特别委托人获得了金信信托这一融资平台的支持,获得了一条新的融资渠道。”

从目前该信托计划资金投入的项目来看,特别委托人如通和置业在杭州的一个项目、杭州绿城房地产集团有限公司在合肥的一个项目都获得了该信托计划资金的支持。尽管目前该信托计划融资规模不大,已使用了31份信托计划筹集了2.79亿元,“但预计未来的融资目标是30-50亿元。”金地集团董秘、企业发展部总经理郭国强告诉《新财富》。

值得注意的是,金信信托与金地集团、通和置业等特别委托人之间的股权关系和战略合作关系是实现这种模式的一个重要基础。对于房地产信托这类具有高风险特征的信托产品而言,风险管理能力的高低几乎决定了产品开发的成功与否。金地集团、通和置业作为开发商,能够在房地产项目选择、项目评价以及项目管理方面提供专业建议,保证了信托产品能够成功推出和持续运营。

在这一案例中,“房地产专业机构+融资平台”成了金地集团房地产金融运作的基本要素。“金地集团+金信信托进行的其实是房地产金融运作,而且它们担当的是投资商的角色。”孟辉认为。

金地集团作为专业房地产开发商,在如何实现专业技能与融资功能的紧密结合方面一直在进行探索。20**年6月22日,公司公告称与摩根士丹利房地产基金IV(简称MSREF)、上海盛融投资有限公司合作设立公司,共同投资中国的不良资产。合作方式是三方共同出资设立一家项目公司,项目公司注册资本约为5亿元,股东出资比例为:金地集团出资约7500万元,占注册资本的15%;MSREF出资约27500万元,占注册资本的55%;上海盛融投资有限公司出资约1 5000万元,占注册资本的30%。

该项目公司受让中国建设银行账面总值为28.5亿元的不良资产包,包括了中国建设银行16家分行分布在华中和华南地区的154项资产。这些资产大多为中国主要城市中的商业物业,其中部分资产为在建工程。从该项目公司的股东构成看,“摩根士丹利和上海盛融主要解决资金问题。”郭国强说,金地集团在不良资产处置(如再开发、出售、出租、物业管理等)中,将在这些物业的再开发和管理上发挥主要作用。显然金地集团扮演的是运营管理商的角色。

万科加紧调整融资结构

万科通过发行可转债、利用信托资金、与外资合作等,拓宽融资渠道、调整融资结构;通过收购做大规模,追寻美国Pulte Homes公司的脚步,其欲成为专业房地产投资商的意图日益明显

万科近年来力图打造更加合理的融资模式和融资结构。

作为上市公司,万科充分利用了资本市场的融资功能,两年来通过发行可转债筹集资金34.9亿元。

与此同时,万科也尝试利用信托资金。20**年12月31日,万科与新华信托达成总额2.602亿元、期限2年、年利率为4.5%的信托贷款协议,用于深圳大梅沙万科东海岸项目的开发。20**年6月9日,万科全资附属子公司深圳市万科房地产有限公司又与新华信托达成总额1.9995亿元、期限2年、年利率为4%的贷款协议,用于深圳十七英里项目的开发。该贷款资金由新华信托发行“新华信托?万科十七英里项目集合资金信托计划”的方式筹集,同时,投资者可以享受十七英里项目购房优惠权。20**年12月22日,万科又与深圳国际信托投资公司签署期限2年、总额1.5亿元的信托贷款协议,用于“深圳万科云顶项目”的开发。

值得一提的是,万科“新华信托?万科十七英里项目集合资金信托计划”颇有特色。该信托计划灵活选择融资方式,实现了财务费用的最小化。该信托贷款的年利率为4%,与同期银行贷款利率5.49%相比,低了1.49个百分点,按照2.602亿元的融资规模,万科每年节约财务费用近400万元。

另一方面,房地产项目作为一个特殊的商品,本身有其独特的使用价值,该信托产品在设计过程中通过对这一使用价值的挖掘,加入了购房优惠权,使得万科十七英里信托计划具有独特的卖点。信托计划的投资者在购买该产品的同时,不仅享有通常意义的投资收益,更重要的是还可以获得对该房产的优先购买权以及购房价格的高折扣率。这一模式在随后的房地产信托项目中被广泛地运用。

而且,在海外资金纷纷投资中国房地产市场之际,万科也适时跟上了潮流。20**年7月,万科与德国银行Hypo Real Estate Bank International(简称“HI公司”)签订了合作协议,为即将开发的中山项目进行融资安排,合作方式是HI公司为中山项目提供总额不超过3500万美元,最长不超过42个月的贷款。为实现上述融资安排,万科将中山公司80%的股权转让给全资子公司、永达中国投资有限公司,永达中国又将这80%的中山项目与HI成立合资项目公司BGI(Best Gain Investment),占35%股份。上述转让完成后,万科对中山公司直接和间接拥有的权益为48%(图3)。20**年11月21日万科集团子公司成都万科房地产有限公司与新加坡政府产业投资公司的子公司?新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.(简称RZP)签订协议,将其持有的成都万科置业95%股权中的40%转让给RZP,共同开发成都“万科新城”

项目。

从万科在较短时间内连续发行两期可转债,以及信托融资、与海外房地产基金合作来看,其房地产金融运作的技巧日益娴熟,融资结构也渐趋合理。

如果说拓宽融资渠道是所有房地产商的题中应有之意,那么收购南都集团相关股权一案则昭示了万科欲成为专业投资商的意图。

20**年3月4日,万科公告以18.58亿元收购南都有关股权。根据有关协议,万科此次受让资产为上海中桥集团持有的上海南都70%的股权及与之相对应的股东权益、苏州南都49%的股权及与之相对应的股东权益、浙江南都房产集团20%的股权及与之相对应的股东权益。交易定价主要依据标的公司的净资产值、所拥有的项目的评估值,同时考虑了标的公司的品牌价值。交易金额18.58亿元,涉及21项物业,占地面积627.57万M2,建筑面积598万M2,按权益算,本项交易完成后,万科权益土地储备增加194万M2。

我们的分析表明,这项收购使万科的权益土地储备超过1000万平方米建筑面积,有利于完善万科跨区域发展的战略布局,使其大大增强了持续竞争能力。

被万科视为未来发展新标杆的美国Pulte Homes公司的运作模式,可能是万科意图的最佳注解:在房地产基金占主导地位的美国房地产市场,作为上市公司的PulteHomes,其主导权不在公众基金手中,而是以房地产投资商的身份,采取收购兼并的方式做大规模,巩固自己的市场占有率。目前该公司在美国市场的占有率约为5.3%,而美国前十名地产商的市场占有率不到20%。

其实还有相当一部分房地产开发商也敏感地看到了这种转型的脉络。“我们也正在思考向专业房地产投资管理公司转型的可能。”百仕达地产副总裁罗雷说。

房地产业食物链正在发生变异

从金地集团和万科的金融运作中可以清楚地看到,大投资商、信托资金及海外房地产基金的介入,正在颠覆传统的房地产业食物链:20多年来长期处于食物链顶端的开发商不得不将垄断利润与这些参与者分享

传统的房地产开发链条显示,开发商是整个链条的上端,也是利益传动的第一环。而且开发商往往也利用这种“核心”的优势,通过带资承包等形式使得施工企业承担部分开发资金利息、出让他们应得的部分利益,通过预售的形式让消费者承担部分开发资金利息,等等,实施对施工企业、消费者的掠夺。

但在投资商、信托资金以及海外房地产基金参与的项目中,它们参与瓜分了以前由开发商独自享有的高额利润。显然传统的房地产开发和利益分配模式已经发生了变化。

事实上,目前海外房地产基金及其他投资商与国内开发商的合作,基本上都如HI公司与万科中山公司的合作方式一样,一般都是成立项目公司,双方各自持有项目公司一定比例的股权,并按此比例享有项目利润。与传统房地产开发相比,这意味着站在整个开发链条上端的除了开发商以外,还有海外房地产基金以及其他投资商,它们共同瓜分房地产项目的大部分利润。

我们认为,随着各种主体的投资商以及海外房地产基金越来越深入地介入中国房地产市场,它们将连同由开发商嬗变而来的专业房地产投资商一起共同占据产业链条上端的位置。而这种变化趋势,可能正是推动万科、金地集团等一大批房地产开发商积极向投资商和运营管理商转变的根本动力。

房地产基金及大投资商将主导中国房地产市场

房地产基金和投资商将成为未来的两种主流业态。按照中国目前房地产市场存量及未来的发展潜力,只要政策许可,未来中国房地产基金从数量上和管理的资产规模上达到美国目前的水平是完全可能的。而随着房地产业食物链的变异,那些具有丰富的开发、运营管理经验的专业房地产投资商也将成为左右市场的重要力量

众所周知,目前房地产业的资金来源中,银行贷款和其他资金(包括定金及预收款等)规模过大。20**年,房地产开发投资资金来源中的国内贷款迅速扩张,规模达3138.3亿元,分别相当于从1999年到20**年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。20**年宏观调控后,房地产开发投资的贷款增幅放慢,但1-10月仍然增长5.9%。

中国经济景气监测中心的张海旺认为,目前房地产开发投资资金的主要来源仍是国内贷款,其他融资渠道甚少且极不稳定,这给银行系统带来很大的不确定因素。而且房地产开发企业把定金及预收款作为投资资金的重要来源。20**年1-10月,国内贷款、定金及预收款合计在房地产开发投资中的比重超过六成,达61.3%,比宏观调控前的20**年1-2月份非但没有下降,反而提高2.7个百分点。在房地产开发投资因国内贷款下降减轻对银行资金依赖的同时,由于个人住房贷款迅速增长,又间接深化了对银行资金的占用。“这间接加重了房地产开发投资对银行资金的依赖。”

业内专家认为,中国目前的这种状况与当年美国出台《房地产投资信托基金法》时的情况基本一致:一方面房地产企业融资存在瓶颈,特别是向银行借贷方面有各种各样的限制,另一方面是普通投资者有参与分享地产业高成长的强烈冲动,普通投资者只能

通过购买房产及信托产品间接投资于房地产,而不能分享房地产开发的超额利润,因为没有集合投资的合法渠道。投资者对房地产的投资热情从目前房地产信托产品往往推出后很快就销售一空的情况可见一斑。

房地产信托基金若能推出,无疑将成为最佳的投资工具。而我们的一些案例研究表明,中国目前具备了房地产信托基金生存和发展的土壤。因为中国实际上已存在类“REITs产品”。与美国收益型REITs相比,目前深沪1300多家上市公司中,中国国贸(600007)、小商品城(600415)两家具有“REITS产品”的部分特性(附文1)。

中国国贸收入的主要来源是国贸大厦写字楼和商场、中国大饭店、国贸饭店的出租收入(表2),符合REIT产品收入来源的要求。但与真正的REITs相比,中国国贸没有税收优惠,所得税率为33%,盈利的大部分也没有分派给股东。而国外REITs不交所得税,应税所得中至少有95%的部分以股利的形式分配给股东。

商业零售房地产将拔得头筹

中国目前的居民消费率约为55%,大大低于70-80%的世界平均水平。居民消费率的触底反弹对商业地产将产生持续而长期的需求。因此我们预计,在各种类型的房地产中,商业零售房地产将可能成为房地产基金(REITs)投资的首选目标

20**年底中国商业零售业已全面对外开放,在此前后,中外零售连锁巨头们的扩张几近疯狂,竞争近乎白热化,但从中也可清楚地看到这个市场的巨大潜力。

从两家外资零售业巨头在中国的扩张情况看,20**年起沃尔玛就已明显在中国市场加快了开店速度,三年新开店数是过去五年的一倍。权威数据显示,截至20**年2月,沃尔玛在中国的门店数达到44家,其计划今年还要再

开15家门店。而家乐福更是迫不及待,以近乎疯狂的速度扩军,仅20**年1至8月就新开了8家门店,平均每月一家,在20**年最后两个月内更是狂开15家店铺。据统计,截至20**年2月,家乐福在中国的门店数已达53家。

其他外资零售业巨头也不甘落后。德国零售和批发业巨头麦德龙目前在中国拥有21家仓储式商店,为酒店和餐馆等商业客户服务,该公司年初宣布,20**年将再开10家店。

而且目前世界零售企业500强已有70%在中国抢滩登陆,截至20**年6月,国内已有外资商业企业268家,店铺数4502个。百安居、吉之岛、易初莲花和好又多等外国零售企业都在紧锣密鼓、大幅度地扩大对中国内地的投资。

国内连锁巨头国美、苏宁等也加快了扩张步伐。据悉,国美20**年在全国的门店总数将达到400家,而且在北京等主要城市将以大面积店为主。

而且,内外资零售连锁巨头们的扩张并不会是一个短暂的现象。因为目前中国消费率约为55%,大大低于70%的世界平均水平。专家认为,随着消费的复苏,消费率将触底反弹,对商业地产将产生持续而长期的需求。

更重要的是,“商业地产运营将回归理性,以租赁为主的运营模式将成为主流。”清华大学中国金融研究中心研究员张宁认为,商业地产将成为外资房地产基金或大投资商的首选,它们通过将这些物业出租给商业企业以获取稳定的租金收入。

目前深国投与新加坡嘉德集团合资投资及经营在重庆、长沙、芜湖、漳州等地以沃尔玛、华纳影院为主力租户的商业中心,其运作模式已具有房地产基金的雏形,也为类似商业地产的运作提供了一个很好的范本。

1995年,经国务院批准,深国投与沃尔玛中国在深圳成立了沃尔玛珠江百货有限公司,20**年经批准更名为沃尔玛深国投百货有限公司,沃尔玛持股65%,深国投持股35%。为配合沃尔玛在中国的快速发展,深国投成立了深圳国投商用置业发展有限公司(下称“国投置业”),专门开发商用物业,主要为沃尔玛提供营业场地。

20**年底,深国投与新加坡嘉德置地集团(下称嘉德集团)签订了合作框架协议书,在中国商用地产投资和管理领域进行合作。该合作框架协议书涉及项目20个,而此前双方已经签署了全国6个不同城市的深国投商业中心项目的转让合同?嘉德以9.98亿元收购了6家商场,这些商场主要租给沃尔玛,嘉德占股份51%,深国投占股49%。

从操作模式看,以湖南项目为例:国投置业持有湖南深圳国投商业置业发展有限公司(简称湖南发展)49%的股权,嘉德集团全资子公司凯德商用中国投资有限公司持有51%的股权。在该项目的操作工程中,深国投大股东?深圳国际信托投资公司在20**年底发行了“深国投商业中心(长沙)集合资金信托计划”,为湖南发展项目提供贷款融资。

梳理其中的关系,可以清晰地看出,该项目的运作类似房地产基金的运作。其中国投置业既相当于 REITs投资工具,又与凯德商用一起担当这个REITs的投资者,湖南发展是REITs投资的房地产项目。而该项目建成后出租给沃尔玛深国投百货开设沃尔玛商场,相应的租金和管理回报收入就是国投置业和凯德商用的投资收益。

而且,国投置业在项目的不同开发期间可以

得到大股东深国投不同形式的融资支持,使其相当于一个开放式的房地产基金。例如在土地收购期间,通过发行股权信托,支持深国投置业购买土地;在项目进行期间,可以根据工程的进度,从财务成本最小化的原则,通过发行贷款信托或股权信托的方式保证项目如期竣工交付使用,而且借助深国投与沃尔玛长期的战略合作关系,保证了房产稳定的销售渠道,并以此获得稳定的租金收入;发行受益权信托,不仅可以及时变现,保证资金的流动性,而且可以充分享受商业地产开发的最大化价值。

该操作模式也为类似商业地产的运作提供了一个很好的范本。而且未来只要中国法律许可,类似深圳国投这样的企业可能就会利用多年积累的经验,发起成立房地产基金,投资有稳定租户的商业零售房地产,而不需要与海外房地产基金合作。

未来会产生一批大投资商

在未来混业经营的模式下,会产生类似美林、摩根的投资商。比如证券公司可以成立不同风格的房地产基金公司,发行房地产基金;一旦政策允许,银行系基金公司也可以发行房地产基金产品,投资房地产项目或完成银行抵押贷款资产的证券化,从而成为房地产市场大投资商。

中国目前房地产存量非常庞大,占用了银行大量资金。据统计,中国金融机构18万多亿贷款中,超过50%的贷款都是以房产作为抵押的,未来房地产基金的快速发展将改善开发商、投资商、银行的资产负债结构。

即将由银行推出的房贷资产证券化产品,无疑为商业银行发展房地产基金开了一扇窗。据悉,中华人民银行已批准中国建设银行在20**年推出房贷资产证券化产品。该证券化方案采用信托作为特定目的载体(SPV,是为资产证券化设立的有限责任公司,以之为载体收购可证券化的特殊资产),其运作的基本方式是:首先,商业银行将其可证券化的住房贷款出售给SPV;其次,SPV将所获得的住房贷款汇总重组,经信用担保及评级后,发行住房贷款证券;最后,SPV持有资产所产生的现金流,用于对投资者支付本息以及评估、担保、承销或其他证券化费用。业内人士认为,这是一种类似美国抵押型房地产基金的产品。

而且从现有的房地产开发商中也将分化出一批专业投资商,如万科这样拥有开发和物业管理品牌、资本运作能力强的公司,通过不断的资本运作和资本积累未来将转变为专业房地产投资商。一部分通过成立房地产基金公司,发行房地产基金,转变为专业的房地产投资管理公司,其它一些不能及时调整以适应变革的房地产开发商将被淘汰出局。

附文

美国房地产发展模式

中国和美国有许多相似的地方,同样是地域同样辽阔、房地产市场同样高度分散,都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。我们认为中国房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。

美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展,以房地产基金(REITs)为主的金融产业链非常发达,开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。在这种模式下,房地产的核心是金融运作而非开发营建,房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者,地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。

金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成,其中最大部分是房地产基金,美国的投资商主要是从事物业投资,而非物业开发,因此美国真正的大地产商都出于金融领域,银行是金融产业链中比例最小的一部分,由于有基金和投资商的支撑,美国银行风险很小。经过近40多年的发展,美国目前大约有300多只 REITs在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易。

按照REITs组织形态不同,美国REITs可分为契约型和公司型两种。按照投资人能否赎回分类,可将REITs分为封闭式和开放式两类。根据REITs资金投向的不同,可以将它们分为三大类:1)权益型:投资并拥有房地产,主要收入来源于房地产的租金,所以也称收益型。2)抵押型:投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券(MBS),收益主要来源于房地产贷款的利息。3)混合型:它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托,具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点,即在从事抵押贷款服务的同时,自身也拥有部分物业产权。

据统计,美国的REITs 中的绝大部分是从事资产类投资,约占所有REITs 的96%.,每个REIT 根据各自的专长选择投资领域,有的以地理区域为专长,如地区、州、市的地产;有的专长于各种行业地产,如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产;有些REITs 选择广泛的投资类型,包括房地产、贷款类的众多产品。在各种房地产的投资中,零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分,总计超过总投资的74%。

1992年以后,美国房地产基金引入伞式伙伴房地产基金(UPREITs)结构(详见《新财富》20**年8月号《美国地产的资金流》)

REITs的操作模式是:先发行股票筹集资金,发行方式有募集和公开发行等,让人寿保险公司、养老基金组织等机构投资者和一般投资者认购

。发起成立REIT的公司对认购者会有一定的要求,如美国威尔士房地产投资信托公司就要求其投资者必须满足拥有金融资产4.5万美元并且年收入高于4.5万美元,而且对一次性认购的数额也有一定的规定。资金筹集完后,将资金交给一个专业的房地产公司,然后进行一个地区、一个国家,甚至全球化的操作。

不过正是因为这种独特的发展模式,使美国房地产企业始终无缘全球财富500强,因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。

在美国,一些大的金融集团,如摩根大通、摩根士丹利有相当一部分盈利来自于房地产盈利的贡献。美国房地产公司的业务非常专业化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一个环节来追求增值,因此,在美国,预售的销售模式基本不存在。

篇5：调控信贷紧缩下开发商走出资金困局？

宏观调控,信贷紧缩——新政的紧箍咒

如果说对于一个项目成功最重要的是那句经典名言——“地段,地段,还是地段”的话,那么,在房产新政下,开发商的紧箍咒无疑是“钱!钱!还是钱!”。

受宏观调控影响,房地产企业的两大命脉——银根、地根仍然在继续收紧,在银行加紧追讨拖欠开发贷款的同时,来自于政府的压力和销售的低迷,使开发商的资金链更加紧绷,一些实力不弱的地产商也开始面临“断顿之忧”。

有专家指出,房地产业虽在市场、政府和发展商的多方博弈中曲折前行,但决定整个房地产产业链条是否顺畅的关键仍是开发资金。统计显示,中国房地产开发商70%的资金都来自于银行贷款。在融资渠道单一的情况下,如何通过创新融资渠道获得资金支持,突破资金困局,抵御风险并发展壮大,是令开发商最为头痛的问题。

多元融资时代,开发商步入资本江湖的三大“内功”

最近一段时间来,合生、富力、中海等行业大佬纷纷海外融资,以解资金焦渴。分析认为,一方面是新政下市场的整体观望气氛,销售低迷;另一方面是银行口袋的扎紧,让开发商不得不踏入资本江湖,谋求突围,由此也预示着房地产市场融资多元化时代的到来。

而这个时代的到来,将彻底改变房地产业的游戏规则和市场竞争格局,对于众多的中小开发商来说,这既是战略转型的契机,也是化蛹成蝶过程中的阵痛。专家认为,开发商若要步入资本江湖,以下三大“内功”的修练尤为关键。

1.战略转型:从“香港模式”向“美国模式”转变是必由之路。

香港模式作为目前主导中国内地房地产发展行业的开发模式,开发商扮演的是“全能型”角色,既是投资商又是发展商,既参与项目的前期拿地、立项、规划、建筑,又承担项目后期的包装、销售、推广及管理的工作,战线过宽过长,导致了资金需求的繁琐和复杂。而美国模式则包括三个小循环,分别是:以房地产开发商为核心的房地产开发循环;以房地产投资管理公司或房地产产业投资基金为核心的房地产投资循环;以及以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。三个小循环合在一起又组成了一个大循环。

中国的房地产业用了二十年的时间,只构造了第一个小循环。因此,从概念上讲,中国的房地产商到目前为止基本上还都是兼具房地产投资功能的房地产开发商。纯粹的房地产投资管理公司和信托基金都还没有出现。由此看来,投资循环的形成过程,是中国房地产开发商在未来五到十年所面临的最大的一次商业机会。谁把握住这个机会,谁就可以成功地完成从房地产开发向房地产投资管理、从物业驱动到资本驱动、从经营项目到经营企业的向上转型。

2.风险化解:沿产业链进行专业化风险化解是突破资金困局的有效保障

在行业成为资本巨人游戏占主导地位的新形势下,众多资本实力不足的中小开发商仅凭一已之力,已难以应付高昂的开发成本和规避高额的风险,因此,在“新政”非常时期,开发商尤其需要投资者,策划代理商等合作伙伴的支持。通过走强强联合,协同作战的道路,联合更多资本持有者、更多相关专业公司,参与到项目运作中来。

这种相互间通过专业的资产管理及项目的运作平台进行有效的整合,有利于共同把资金盘子做大,从而加强抗风险能力,以更强的姿态和更专业的能力,投资房地产市场。

3.资源整合:整合企业内外资源的能力是突破资金困局的关键

强强联合无疑可以降低开发风险,但是,强强联合能否产生良好效果的关键却在于资源整合成功与否。一方面是自开发商内部的资源整合,包括资源的重新配置,战线的调整,不良资产的剥离,资金链理顺等等;一方面是外部资源的引进及整合,比如最近合生出让股权,引进新加坡政府旗下的投资基金公司淡马锡(Temasek)以及老虎环球基金(Tiger Global)两家合作公司,正是通过外部资源挖掘,来缓解资金紧张的一个案例。

从另一个角度讲,资源整合就是充分灵活运用各类金融工具,整合社会的各类型与房地产行业直接相关的专业资源,促进合作各方实现资源最优配置的资金(资产)管理平台,从而突破资金困局,获得丰厚收益。

房地产产业基金,远水如何救近火?

随着国内金融市场和房地产市场的发展,房地产业过去仅依靠商业银行的单一融资渠道所面临的高金融风险已进一步凸现,这为海外众多房地产基金和国内一些准房地产基金创造了市场空间,目前包括摩根斯坦利、荷兰国际集团、美国华侨民间基金、德意志银行房地产投资基金以及纽约凤凰金融有限公司等海外基金都先后采用投资公司的形式介入了我国房地产业,成为填补国内发展商资金缺口的一股重要力量,房地产基金再次成为房地产界最热门的话题之一。

对于开发商而言,行业基金的介入,不仅有利于实现与国际资本的对接,缓解资金紧张,也有利于剥离不良资产

,缩短战线;而对于整个房地产融资体系来说,房地产投资基金的发展拓展了新的融资渠道,促进一个竞争性融资体系的形成,不仅有利于降低银行风险,也有利于行业整体的良性发展。

从国际市场看,房地产产业投资基金已成为推动行业发展的重要推动力量。目前世界上已经超过300只上市的地产类产业基金,资产总额超过了300亿美元,在美国,房地产基金几乎已经渗透每一个大中城市的房产经营活动中;澳洲房地产基金的规模已经占到当地股票市场总值的8%;亚洲是地产基金发展最成熟的国家——日本第一只地产基金也已于20**年在东京证券交易所上市。

相比于发达国家,中国在行业基金方面已经远远落后。随着中国金融市场的进一步完善和开放,中国建立符合我国国情的房地产产业基金呼声已经越来越高。据悉,国内第一个直接股权投资基金——中比基金已获得商务部牌照,得以启动;同时国内相关的《产业投资基金法》也在研究之中。种种迹象表明,中国房地产基金即将破蛹而出。

然而,由于房地产投资基金乃至整个产业投资基金,在我国都是新生事物,其发展还面临法律、体制、意识等众多障碍,国内至今尚未出现名正言顺的房地产基金。对于目前正处于资金困局中的开发商,房地产业基金虽不说上是空中楼阁,却仍然是远水救不了近火。

风险代理,焦渴中的一场甘霖

有分析认为,新政造成的销售低迷是促使开发商加剧陷入资金困局的直接因素。由于国内的整体金融投资市场不发达,大量闲散资金无处可去。储蓄无利可图,股市持续低迷,似乎除持续涨价的楼市外找不到更好的投资渠道,一旦地产进入低潮,投资者即陷入彷徨观望的境地。而融资和销售同时受阻,内外交困,开发商雪上加霜,嗷嗷待哺。

究其根源,是目前在发展商与投资者这两者之间,缺乏一种有效的沟通渠道和专业嫁接的桥梁。若要实现发展商与投资者的资金对接,必须要有一个结合点。一旦资金能够长驱直进房地产行业,发展商与投资者必然是两得益彰,大有裨益。

而作为发展商与消费者之间的桥梁,有少数房地产中介代理公司已经先知先觉,积极行动。据悉,国内著名的十大房地产中介机构之一——凌峻(中国),即计划成立投资顾问公司,据凌峻董事长陈将楚介绍,凌峻希望在销售通道之外再扮演一个资金桥梁的重要角色,邀请投资者共同为中小型发展提供包销等风险代理业务,这对中小发展商和投资者都是一个“看得见,摸得着”重大利好消息。

据凌峻介绍,房地产风险代理是一种与过往只拿佣金、不担风险的代理方式相反,由代理商先期承担前期所有的费用和风险,不收佣金、只赚差价的房地产营销方法。目前主要有两种模式:一种是“包广告”。这是营销策划代理性的广告包销,即代理商提供以广告媒介及宣传资金投入为主,以及提供围绕营销管理工作的全部营销费用的包销形式,称之为“包广告”,也可以理解为准包销。

另一种是“包销售”。是代理商(也是投资商)与发展商在项目开盘前共同确定项目总体销售价格(通常略低于市场价格),由代理商向发展商作包销承诺,即在一定条件、一定时间内,无论楼盘销售情况如何,代理商均需按时按双方商定的楼价款向发展商分期、分批支付项目总价款,而代理商从实际销售溢价中获取巨额收益,称之为“包卖楼”,也可以理解为托盘包销。

通过这两种方式,开发商、代理商可以充分实现分工明确、各施其长,风险共担、利益共享的专业合作。风险代理使本应由开发商独力承担的风险,局部转移到房地产中介公司身上,在一定程度上减轻了开发压力。这对资金实力较弱的中小型开发公司来说,无疑是焦渴难耐中的一场甘霖。