从全国的情况看,土地储备应该是一个先行指数,土地的供应量决定的是第二年、第三年的商品房供应量。开发企业不是有一块土地就够了,在保持企业连续发展的过程中,土地储备会起到重要的作用。对于一个大的开发企业来讲,需要保持品牌的延续性和市场的占有率,就必须保持在市场有不断的供给,也就是要今年储备明年、后年、大后年的土地,保持每年连续在市场上提供一定量的商品房。鉴于这种情况,会造成开发企业对土地储备的特殊需求。
开发企业取得土地的方式大概分为以下三类:
第一、行政命令式
第一类是行政命令式,可以是划拨也可以是协议出让.根据8月12号正式发布的国务院18号令,政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说,在各个城市中,都有大量由政府决策的开发项目,其中有相当一部分是通过土地协议出让的方式进行的,尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配,基本上是控制在政府手里。
1、危改拆迁
大部分的危改项目用行政命令的方式或者行政批准的方式,先划拨后出让。因为危改项目里有大量的回迁、有大量的政府配套设施、有大量的实物出租的部分,这些采取划拨的方式。而另外一部分采取协议出让的方式。通常大部分的危改项目都涉及到居民拆迁问题,以及原有土地上的政府机构和工厂拆迁的问题,在没有进行谈判和确定之前,很难决定哪些单位回来,哪些单位一定被拆走。这时候,我们通常采用的办法是对危改进行协议出让。
2、工商企业改造
一些城市的政府用协议出让的方式来进行工商企业的改造。这里头包括退二进三、污染企业,扰民企业的一些特殊情况,因为它没有办法把附带的一些条件作为土地招标的条件,比如剩余劳动力的安置等,或者是招标、拍卖的形式很难做,所以通常采用协议出让的方式。
3、经济适用房
按照政府的规定,经济适用住房的土地以有计划的划拨方式提供。经济适用住房在各个城市招标的一般不是土地,大部分招标的是操作项目的法人,所以是一个以法人招标为主的招标制度,土地是预先由政府来进行计划性安排并以划拨方式提供的。
4、基础设施
基础设施建设在今年的增长速度比房地产增长速度还快。基础设施建设里面涉及到公路、铁路、轻轨、地铁,以及一些水厂,电厂或者是供热厂等等相关配套设施的建设。有些地方政府因为没有资金大量的投入,所以利用变换土地转让的方式,给公路,铁路、轻轨等基础设施的管理部门和建设部门一些转换。比如香港政府把地铁上层的部分土地转给了地铁公司,虽然他还要缴纳一定量的土地出让金,但是他通过地铁上层建设用地的转换,或者是建设产品获得盈利,来弥补地铁建设资金的不足。到目前为止,上海市几乎所有地铁的站台,站口、交换站都是用这种方式,地面上的土地转让给了开发商,由开发商负责整个站区的建设,减少地铁投资的压力。
尽管政府下达11号令规定经营型项目的土地必须挂牌招标拍卖,但每个城市都保持了一部分协议出让的口子。从目前全国的情况看,这类土地在市场上数量是最大的,大部分城市会维持在70%。当然,这里头也还包括了一些开发区,由开发区来承担一级土地开发,然后他再进行二级的转让或者合作项目的合建形成的转让等等。因此,行政批准仍然占有很大的数量。
第二、土地市场
国土资源部11号令出台以后,土地市场实际上变成公开出让的方式。对于发展商来说一般有三种情况:一个是投标,一个是摘牌,一个是竞买。这三种情况都是公开取得土地的方式之一。从全国的情况看,除了深圳,广州这些市场化程度比较高的城市很早就开始实行土地招投标和公开出让这种方式之外,其他大部分城市都是在去年11号令出台之后才开始的。这个市场是逐步扩大公开土地市场供给比例的一个过程。也是逐步实现市场化,为主的供给渠道的过程。可以想见,多少年之后,可能这个公开的市场比率会逐渐占到主流,而行政批准的土地占到次要地位。
1、土地市场中存在的问题
从目前看,我们不管是招标、拍卖或者挂牌,大概只有一个标准,就是价格标准,通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准,而不限制他的资格,也不限制他的其他相关条件。在这里就会产生许多的弊病:
(1)非专业化的结果
从97年国家开始进行市场的生产经营结构和资本结构的调整以后,大量的资产或资金向房地产涌入,而其中非专业性的资产或资金占了主流。大量的非专业性公司,过去不是做房地产的公司都进入到了房地产行业。从97年以后出现这种情况,就造成了投招标的过程中,很多非专业化的企业因为拥有大量资金,所以他会以参加投标的方式取得土地。而这种非专业的公司,大部分是非理性的定位,所以,这种非理性化的程度会大量出现,在很多城市已经有了先例,这种招标不限制资格,只以价格为准,就会造成很大的负面影响。
(2)资源配置的错位
本来这个土地应该用最佳配置的方式,给最能发挥土地价格的公司来使用,但是,由于投标价格的衡量方式造成了土地资源被不能有效利用这块土地的企业所拥有。这种情况在很多城市投招标过程当中都出现过,最后很多在投招标初期的时候中标了,但是在后期造成流标或者是其它的一些现象使项目无法开展的情况也是大量存在的。
(3)造成了地区的压力
一般情况下,城市的土地出让金是不受人大和财政预算控制的资金,按照文件的规定,这笔资金是用于城市开发和土地改造的。大部分城市的政府在财政处理的时候,都会把一个地区土地拍卖的资金转移到另外一个地区去,在全市融资为求得平衡。因此,这块土地拍卖了很高的价格,但是政府并没有把这笔资金用以解决这个地区的问题。土地拍卖的资金会转移到其他地区,那么这个地区的压力会大大增加,因为这个地区所产生的收益并没有应用于这个地区。
国际上招标的一般方法,通常要同时考虑四个标准,除了价格标准之外,另外三个标准分别是:
①在整个招标过程当中,方案是第一位的标准。对城市土地价值的提升有什么作用,这是所有政府在公共土地招标的时候最关心的问题。如果仅仅本块土地产生了很高的价值,而不能带动周边土地产生很高价值的时候,单向价值高是一种错误,而周边的土地因为这个方案或者是这个建设项目而导致土地价值提升的时候,这对于政府才是最有利的。
②第二个标准是建成以后,会对城市经济的贡献。比如说他能解决多少就业、带来多少税收或者是解决原来这个地区缺陷的一些问题,比如说这个地方原来缺商场、缺超市,缺医院、缺学校或者缺一些其它东西,建成以后,这块地会对整个经济或者是公共产品的补充起到一个积极的作用。
③第三个标准,就是这个项目的产生,会对该地区造成的负担。目前,全国大概只有CBD是按这种方式,预先保留了一部分资金解决当地的问题,比如说每平米有300块钱的公共职能配套费,比如说土地和绿地是统一在CBD的规划中作了安排。另外就是中关村地区做了局部的统一的一级开发,实际上在每平米土地里都含有一部分公共设施和公共产品的解决方案。如果建成以后对当地的交通造成重大的压力,政府即使在拍卖中获得了很高的出让金也是得不偿失的,因为这个地区本身产生的公共压力都会转嫁到政府的头上,使政府不得不用更大的支出实行转移支付,来解决公共交通等更多的问题。
由于有这样三条价格之外的标准,所以开发企业在投标的时候,会告诉政府,我虽然用一个比较低的价格投标,但是我会用大量的钱去解决这三条标准中需要解决的问题,比如说它会造成城市交通压力,市政基础设施压力,那我可能会自动投入一部分资金去解决道路交通、基础设施等相关问题。因此,如果能改变现有的招投标方式,改用综合评价的方式来进行招投标,可能土地价格的提升速度就没有那么快,而综合评价可能就会更高了。
2、应对招标投标的策略
对于有品牌的大公司来说,一定要自己独立进行招投标,因为它可能会对品牌产生逆向影响。比如万科在深圳的一次投标,招标地块的旁边就是万科的一个项目,他肯定不愿意另外一个竞争者来对他形成威胁,所以多高的地价都要投,于是在局部形成了地区垄断。通常大的企业不愿意和小的企业去共同投标或者是联合投标,尤其不愿意让一些比较差的公司去做,因为他们的楼盘价格很可能会影响自已。
对于一些中小开发公司怎么办?有以下三种方式:
①中小公司要联盟。联盟的概念不是说要结合在一起,而是大家商量好了共同进行投标。今后,土地招投标的项目会逐步加大,比如说广渠门项目的招标要三十多个亿,对中小公司来说,很难有这样的实力。可能形成的情况就是几家公司联合来投标,组成投标联盟。这种联盟并不是把两家公司变成一个公司,或者是变成一个项目来共同操作。而是在投标过程中形成联盟,大家要维持一个共同的竞争价值。这样一来,土地价格投标形成的价格联盟可以使这块土地只停留在这个价格,使
土地价格维持到一个固定水平。我们现在的情况是往往不能形成联盟,很难形成联盟,这是我们在现实中出现的问题。
②第二种情况是联合行动。事先组成联合体共同投标。这个联合体有的是开发体的联合,有的是开发体和建设体的,有的是设计、设备、建筑安装等所有的环节联合在一起。因此,在联合的过程中,有的时候可能是开发和资金的联合,有的是技术与技术的结合,有的是设备的结合,或者与施工企业的结合。所以,在这样的联合中,应该说是各取所需,各得所投。
③第三种情况是联合投资。有资金与资金的合作,有品牌与资金的合作,或者说有的人只有钱而没有开发能力,有的人有开发能力而资金不足。合资通常不是独立联合体,而是变成一个统一的法人代表,共同来经营和开发。所以,资本的结合,一般会选择用合资的方式,出资方要拥有一定的股权。
以上三种情况是不太一样的合作方式,而任何一种合作方式,对中小开发企业而言,可能都是一种成功的模式。这样可能更有利于防止土地价格的提高。
第三、资本市场
按照55号令和房地产法的规定,在缴纳了土地出让金之后,土地可以合法的进行转让和买卖,这种转让的行为在法律上是有前提条件的,在符合前提条件之后,就变成了土地二级市场的正常的经营行为。这种经营行为可以不用挂牌、拍卖和招标的方式来确定,因为它已经不是一个出让的过程,而是一个转让的过程。
在现有的土地市场中,原有的土地已经大量的保留在开发公司手里。所以,11号令实行之前,全国大概有一半以上的可开发土地都集中在一些开发公司手里,已经被用各种不同的形式进行了分配。当它符合条件的时候,它可以用各种方式来进行转让。在土地归企业所有的时候,实际上就变成了一种资产。因此,我把它列为资本市场的一种运作方式,叫做在资本市场上进行土地的购买。这种转让行为有不同的方式和不同的阶段。
1、一种是投资参股。在投资参股里面包括用资金入股也包括用土地入股,一方有钱没地,另一方有地没钱,用参股的方式来解决。用资金参与开发项目,或者用资金与土地互换,而各自形成股权,这种情况在最近一段时间是非常多的,由于11号令以后,北京要求在限期之内,必须把原来协议出让的土地出让金补齐,很多开发公司的土地储备就满足不了这样的资金需求。因此,就要寻找一些有资金的公司一起合作,然后转换成为了前期开发。新的土地政策变化中造成了这样一个推动的作用,促使大量的资金与土地相结合。
2、第二种情况就是土地收购。这是一个合法的土地转让工作。上一种情况可能不发生土地权益的改变,而第二种情况发生土地权益的改变,即土地所有权会发生改变。因此,在这里可能会涉及到交易契税的问题。在股权的交易过程中是没有契税的,因为它还维持土地权证的原有公司的名称,无非就是主人变了、股东变了、合作方和操作方变了、经理人变了。但是,在土地收购中,一般会改变土地的权属,当土地权属改变的时候,会出现按国家规定所征收契税的问题,等于你是买卖土地,对另外一方面来说还有很大一笔营业税,这两个加起来相当于成交金额的10%左右,无形中土地的收购会使土地的成本提高10%。在完全按合法程序缴纳土地出让金之后,对土地进行收购,通常会出现类似的情况。
3、为了避免因为缴纳契税而增加土地成本,利用最多的变通方式就是收购公司而不是收购土地。在我们现有的法律当中对土地的收购是要缴纳契税的,而以股权转让的方式收购公司却不需要缴纳契税。拥有土地的一方,就土地的使用权成立一个独立的公司,然后由拥有资金的一方对拥有土地项目的公司进行收购,收购该公司的部分股权,当然交易的价格可能是按照土地的价格来确定的,最后形成一个公司股权的转让,所以现在卖掉公司的现象比直接转让土地的现象更多。但是,有些公司做不到卖公司只能卖土地,因为在这一个公司里不是一个单一的企业,而是有无数个项目存在的。所以,用这种方式去转让,公司的股权就有问题了,所以很多公司会把它分离出来。根据我们国家财政部和税务局的文件,今年的10月1号以后,在企业重组,分立、兼并和破产等过程中免交契税,这本来是对国有企业改造放一个口子,但是,实际上会给开发企业形成了另外一个口子。任何企业都可以借这个文件把一个公司的土地分成10个公司的土地,然后在把每一个公司卖掉的过程中把土地卖掉。
4、对拥有大量土地的企业进行收购。这些企业可能不是开发企业,但是,他的用地可能事后会转为开发用地,并可以改变用地性质,这种情况在土地收购过程中也大量出现了。比如一些工厂,人员很少而土地资源很多,可能就拿出一半土地进行开发,而另外一半土地维持原有的情况,开发公司先买工业或者商业的企业,然后我再转为开发,就等于用自己的土地开发,避免了协议出让或者挂牌等其它相关的手续。
5、还有一种情况是置换。有的是用地换地,我这块地不能用于开发,只能用于某些特殊行业,我就寻找这些特殊行业,比如说只能盖学校,就通过置换,用原来学校的用
地去进行开发,因为在规划当中原来学校的用地是可以开发的。类似这样的土地转换,在市场中也是很多的。还有一种转换,以小换大,以好换坏,就是我把城里很小的一块土地,换你城外的一块很大的地,这种情况也非常多。再有就是资产置换,有很多开发商可能还留了一些房子,比如用我的商业用房,去换那些拥有土地的资产。
6、关于合作的问题。
①与拥有土地资源的企业合作。比如说华远和北京首旅组成了一个开发体。这种合作实际上既是一种强强的联合,也是对土地资源的一种占有。这种大量的自由资源可以被自己自用,按现在我们国家的法律是允许的。另外国务院18号文开了一个口子,就是合作建设的工程,比如说有一些厂矿的建设用地,一部分用于解决自己职工的住房问题,另外一部分用于经营,这种情况也是存在的。
②与拥有土地资源的项目合作。这些项目有很多,像前面所说的,有些是要和地铁项目合作的,有些是要和轻轨项目合作,有些是要和公路项目合作等。比如说北京政府已经批准首都公共开发公司,拥有相当一部分的土地,因为他已经把路修到那儿,就应该有一定的土地划拨,否则公路光靠养路费是养不起、建不成的。各地都应该有这样一些项目公司,和这些项目公司合作,入了公共开发公司的股,自然在获得信息和获得土地资源的时候,就有了优势,而一般来说,这些和基础设施项目相合作的土地,政府通常是给予优惠条件的,或者是可以通过协议出让的。
③与拥有开发土地的公司合作。几乎任何一级政府都有一个土地储备中心或者是一个土地一级开发公司,当开发商与他们合作的时候,也会获得大量的土地的资源。比如说华远、京泰、嘉里以及SOHO中国等公司,共同参与了北京市南部的一个物流港的合作建设,我们四家公司共同组织一个公司,通过政府的批准,在南部地区要建一个北京最大的物流网,其中包括会展中心、包括物流中心,也包括了一些配套的商业设施。办公设施以及住宅,在二级开发的过程中,实际上有最优先的获取权利,这也可以不经过挂牌拍卖,因为已经经过了政府的正式批准。
编辑：www.pmceo.Com篇2：房地产项目成本的过程控制
项目成本是企业效益的源泉,是市场竞争的命脉,是企业自下而上发展的永恒的主题。我任项经部经理十多年,深感项目成本控制的极端重要性。我们项经部曾身经许多中小项目,也曾承建上海博物馆新馆、上海图书馆新馆、上海大剧院、上海科技馆、上海磁悬浮二标、东方艺术中心等重大工程。工程不论大小,其项目成本控制的重要性一致,项目成本管理是决定企业能否在酷烈的市场竞争中站稳脚跟的关键,而项目成本管理的关键是实现成本过程控制。本文拟从三个方面阐述项目成本的过程控制。
一、“兵马未动,粮草先行”,施工前管理是成本控制的充要条件
天下文章,无非“起、顺、转、合”。施工前诸项工作做得如何,犹如一篇文章的开头写得如何。“起”得尴尬,后面的文章就很难写好。项目成本控制的“起”要抓好四件事:
1、技术标和商务标的编制。招投标时编制的商务标和技术标,其目的与实施阶段有所区别。前者是为中标,而后者是为了盈利。
技术标的编制内容要涵盖施工中的方方面面,但要注意重点突出和留有适当变更的余地。由于编制时间时间仓促和资料不全,技术标会存在不确定和不确切因素。为避免中标后的被动书面,在制定方案时,进行适当的“文字处理”,为今后的施工措施和造价调整打下伏笔。
商务标编制时,在不提高总报价的前提下,可采用不平衡报价法,决不能高估冒算,对早期完成的和预计工程量将增加的分项工程适当调整单价,对后期完成的和预计实际工程量将减少的分项工程适当调增单价,以有利于压价工程成本的发送和资金周转,减轻资金使用成本。
2、总承包合同的签订。既要按招投标文件中的承诺办事,又要对招投标文件和设计中不明确、不具体的内容,本着平等协商的原则,通过谈判,争取得到合理的合同条款。预测在施工过程中可能存在索赔和反索赔的因素,对在何种情况下可以避免责任的条款应研究透彻,并在条款中明确,力求在合同中限制风险和转化风险;尽量避免在合同中出现建设单位“开脱责任条款”;对建设单位指定的分包项目应明确双方职责,以此约束其违约行为;在合同中加进不可预见因素条款和双方约束条款;总之在合同中应为今后索赔建立理论根据。
3、成本计划的合理编制。工程成本的计划编制是项目追求经济效益最大化的一项重要手段。它克服了传统意义上成本管理依靠财务部门决算报表所带来的时效性滞后的弊端,避免了一旦反映在财务账面上成本失控,已是既成事实的现象。所以,做好月度成本利润计划工作,提高成本预测及实际成本分析质量,使项目成本处于受控状态。
工程开工前,应以定额标准为依据,分阶段(进场临设、基础部分、主体结构、内外装饰等)分项通过划小核算单位、搞好施工图预算,以施工预算为龙头,测算出按工种、按部位的人工费、材料费、机械耗用的指标真正直到龙头作用;对各种技术方案措施可能产生的经济效益进行评价,拓宽降低成本的各种途径,从而确定目标成本。
4、严格分包、包清工合同的签订。工程成本的确定,最终通过合同动工来实现。在进行签订合同时要考虑全面、细致。对进度、质量、安全、文明施工都要有相应经济制约手段;工作及价格要进行内部“招投标”,把低标的不利因素化解到各个分包合同中;一些主要材料、易耗材料经测算后均要有量化指标列入合同,对分包单位的易耗材料损失要进行有价赔偿。单项合同签订后,要对有关管理人员进行合同交底和会签交底,抓好分包两算工作,将合同细化,以确保成本目标的完全实现。
二、弹好钢琴,做好施工中诸项 管理是项目成本控制的关键阶段
施工中诸项管理恰似战争中的“相持阶段”,稍有破绽就可能坏大事。项目成本控制的“相持阶段”要不急不躁,弹好钢琴,紧紧扣住九个环节:
1、优化施工组织设计。施工阶段是根据设计图纸投入人力、原材料、半成品、机械设备及周围材料变成工程实体的过程。施工方案不同,工期就会不同,所需机具也不同,因而发生费用也会不同。因此,施工方案的优化是工程成本有效控制的主要途径。编制量应在技术标基础上,做好优化细化工作,编制出先进工艺、合理、高效精干的施工方案,均衡地安排各分项工程的进度,按照平面流水、主体交叉的作业原则,合理确定施工网络,保证工作面不闲置,工序作业不间断,土建和安装的各分包队伍协调有序地作业。安排中要选择最刊登项目施工机构,在最大可能满足施工要求的同时,要考虑经济性。要综合考虑台班费、进退场费和设备基础费用,同时严格控制进退场时间;要合理安排周围材料,杜绝积压、闲置;要精心布置场布图,避免材料二次搬运和水电重复布线,大临设施要考虑经济实用,尽量减少支出。
2、抓好施工预算编制。以施工预算为龙头,加强施工预算管理。各项目应及时编制施工预算,然后由项经部进行复核,将施工预算作为分包控制、人工费支出、材料消耗的依据,把先算后做落实到施工全过程。项经部要经常检查项目施工预算的编制质量,使施工预算真正直到指导作用。
3、确定适宜的质量成本。工程所达到的最佳质量水平,并不是工程质量越高越好,而是指工程建设总成本最低的质量水平,要符合合同或国家标准的要求,在提高工程质量的同时,把质量成本控制在规定范围内。经过综合考虑质量成本等方面因素,使工程项目的质量即符合工程标准要求,又经济性和可操作性。
4、加强项目内部核算。项经部每月对项目效益检查时进行同步分析,对项目当月的成本盈亏进行分析,并对下月采取具体的对策措施。项经部每月召开项目经济师有关责任人会议,进行项目成本分析,对存在的薄弱环节和不足,及时给予纠正。
5、加强项目成本月度检查。由项经部分管领导组织有关人员每月下工地,对项目部的效益管理工作进行“三同步”检查,对完成的预算、产值及成本进行对照,看其是否同步,发现问题及时纠正,以确保成本的正确性。同时,对项目基础管理的检查结果进行讲评,加强成本过程控制。
6、抓好工程中途结算。根据合同条款约定,抓好工程分阶段的结算工作。基础完工、结构封顶后就可着手该阶段的结算工作,对有些超高层建筑可进行分层结算。
7、及时办理现场签证、索赔工作。由于建设单位对图纸修改等方面经常变更,而建设单位在变更时,很少发出书面通知单。项目部应逐项列表汇总,对所发生的合同外增补事项要及时向建设单位提出签证、索赔,要建设单位给予确认,书面签字。
8、严格分包及包清工费用的审核。在合同周密的分包及包清工合同的基础上,以施工预算为基础,严格审核分包及包清工结账单和任务单,从现场施工、工程、材料部门到财务部门层层把关,严格审核实物量,根据合同,应由分包承担的费用应及时清算;在包清工方面要杜绝开“水份工”,减少项目不应有的开支,把住项目成本的“出水口”。
9、加强工程材料成本管理。材料成本是工程成本大头,首先要坚持低于市场价和公司内部价;第二,必须根据施工程序及工程形象进度,周密安排分阶段的要料计划。这不仅保证工期与作业的连续性,而且用好用活流动资金,降低存储成本;第三,加强现场管理,合理堆放,减少搬运和摊销损耗;第四,要严格分包限额发料制度及管理,对主要材料,以限额领料来落实;对周围材料使用完毕及时退库,以减少租费。
三、“收官”不好同样可能全军覆没,“收官”要“火烛小心”
围棋的最后决战阶段称“收官”。当两个棋手势均力敌、旗鼓相当时,“收官”收得不好,就可能以半目,甚至四分之一目之差败北。项目成本控制的“收官”也是这样,不到工程款收剂,“收官”就不能放松一口气。“收官”不好同样可能“全军覆没”。
项目成本控制的“收官”要弈好三步棋:
第一步,抓好竣工备案制。要建立和健全竣工备案制内部管理制度,确保“建筑工程验收统一标准”改版工作的平衡过渡。根据备案制逐步完善后,制订出一套与新评定标准相适应的标准。要抓好竣工图编制。因此,要工程验收资料的收集、整理、汇总,尤其应明确各分包单位提交阶段性竣工资料名称、数量和时间,并进行分析、归档,以确保完工交付竣工资料的完整性、可靠性,使竣工备案制得到落实。
第二步,加强竣工工程的决算管理。在竣工决算阶段,项经部主任经济师要亲自把关。项目部有关施工材料部门必须积极配合预算部门,将有关资料汇总、递交至项经部预算部门,项经部与项目部的预算部门将中标预算、材料实耗清单、人工费发生额进行分析、比较,查寻决算的漏项,以确保决算的正确性、完整性;与此同时,项经部要建立决算复核制度,把先算后做真正落实到施工全过程,项目上做好预算,项经部要重新做预算,二者对照,互相督促,共同提高,杜绝漏洞。除此,还要收集施工中保存的各种资料,如施工日记、来往信函、气象资料、会议纪要、备忘录、工程声像资料等,为索赔提供详尽的证明材料。利用建设单位变更设计图纸、增减
工作量等时机,在补充合同中争取主动,必要时,可进行签证,以拓宽项目效益的空间。
第三步,加大回收工程款的力度。行政主要领导亲自抓,分管领导配合抓,是确保全年结算目标的重要保证。对已竣工未结算项目的应收工程款逐项检查核实,同时排结算计划,做到时间、内容、对象、内控制度四落实。对无法协调解决的工程款,充分运用法律手段维护自己的合法权益。近年来,我们通过诉讼已回收债款4463.25万元。
总而言之,项目是企业效益的源泉,是企业成本的中心。如果说,企业的一切工作要围着企业中心工作转,那么,这个中心就是项目成本。如果项目做一个亏一个,这家企业必死无疑;如果项目做一个赢一个,这家企业日益兴旺是必然的。
篇3：调控政策下的房地产投资策略
中国的房地产行业发展至今,取得了长足的进展,但同时也累积了不少的问题。这些问题主要体现在四个方面:金融风险、结构失衡、房产功能定位不准以及发展速度过快。
金融风险也许是房地产行业面临的最大问题。在中国房地产的发展过程中,银行发挥了巨大的作用,但与此同时,房地产行业---如开发商贷款与个人住房按揭贷款的急速增加---也给我国的金融系统带来了巨大的潜在风险。此外,由于房地产行业的持续快速发展,境外资金大量涌入我国的房地产市场。大量的热钱也增加了我国金融系统的风险。而目前我国正处于金融改革的关键时期,金融市场即将全面开放,利率市场化和人民币升值的压力也日益增大。在这个微妙的时刻,房地产业累积的风险以及境外热钱对我国金融体制可能造成的影响引起了广泛的关注。
房地产发展速度也是市场关注的焦点之一。近几年,我国房地产行业快速发展,房地产投资额与商品房销售价格都出现了明显的快速上涨,一些城市的房地产市场出现了非理性上涨的情况。但是我们应该意识到,一个地区的房地产发展速度必须和当地GDP的发展周期相符合,如果房地产过快上涨,必然会带来一系列的社会和经济问题。
房地产的主要功能是居住功能,投资功能主要体现在保值增值,尽管金融的最高境界就是套利,但房地产绝对不能成为套利的工具,房地产地金融工具属性需要弱化。
针对目前房地产发展过快、累积的金融市场潜在风险过大的这种情况,政府采取了相应的紧缩性宏观调控政策。这一次的宏观调控其实是配合我国的金融体系改革而来的,是对房地产行业的一次全面调控,对房地产各参与方的预期、对流动在房地产市场内的热钱以及市场需求都做了对应的规范和调控措施。政策实施到现在,我们可以看到,此次调控已经产生了一定的效果。市场预期发生了明显的改变,一味看涨这种一边倒的现象已经不复存在,当然也要警惕出现全部看跌的情况;市场需求也做了分类引导,投机需求被抑制、投资需求得到了疏导、而自住型购房者的利益得到了保护。
那么在这个宏观调控的背景下,开发商和投资者应该采取怎样的对策呢?
对于开发商来说,首先就是应该回归到市场本原上来,勤练内功,做好产品。房地产行业有一项最基本的属性,就是土地。在目前土地供应收紧的情况下,开发商要做的就是要精耕细作,尽量为土地施肥。在产品品质、客户服务以及顾客满意上多下功夫,尽量做到每一单位的土地都能产生尽可能多的附加值,以达到企业效益的最大化。
第二,开发商还应该注意分散企业经营风险。建立企业地域组合,在不同的城市进行房地产开发,以分散地域风险;建立企业产品组合,把企业产品在普通住宅、别墅、商用物业等不同物业类型上进行适当分布,以分散产品风险;同时企业还应该构筑金融组合,多元化企业的资金来源,充分合理地利用基金、信托、银行贷款及企业预售资金等融资渠道,以缓解资金链对银行的过度依赖性。
对于投资者来说,要意识到以币求货仍是主流。持有人民币与持有房产相比,很多人还是会选择持有房产,房地产投资的需求客观存在,这些投资需求应该得到适当的疏导。现在中国中西部许多城市以及长三角的二三线城市,房地产行业仍然具有投资价值;如果能够把这些城市里品质优秀的楼盘与具有投资需求的人群匹配起来,那么第一投资需求能够得到满足,其次也可以有效缓解上海、杭州等一线城市的投资压力。
二、三线城市房地产市场的发展仍然很不成熟,在运用产业政策对市场进行调节、控制投机比例上需要向北京、上海等较成熟地区学习,而信息化建设及房地产市场数据监控仍有待加强。因此在把人们的投资需求引导到二、三线城市的同时,也有一些值得注意的问题。首先,在投资区域的选择上,投资者不要只关注那里的新建开发区,老城区的旧区改造可能也具有较大的投资潜力;其次,在物业类型的选择上,要警惕二、三线城市的非住宅风险尤其是商业地产风险;第三,在投资二、三线城市时,要时刻注意二、三线城市的房地产发展情况。
篇4：把握房地产开发三个关键环节
把握房地产开发三个关键环节
住宅作为一种商品，和其他商品一样具有生命周期。作为该商品的生产者，对发展商而言，商品的生命周期只有三五年时间(部分项目因其占地规模，可能长或短些)，且不论交楼后发展商的社会责任问题。此后，产品是消费者的，他们将使用70年--按国家规定。
重要的是发展商占用巨额资金生产出的商品，当然不高兴积压或造成库存，任何生产者都希望减少积压，发展商更追求零库存。为此必须在开发过程中掌握好三个环节：
第一个环节：调研策划并行
稳妥地做好前期策划工作，做到知己知彼，包括安排专业市场调研公司进行针对性的市场调研，真正了解市场环境并对消费者进行准确描述--此种描述应该具有预见性，与正式销售时间吻合。
第二个环节：资源整合
在成本控制的前提下，与专业公司和业内知名企业合作，完成设计、施工、营销、包装，与著名的材料、设备供应商合作，完成整体成套设备、部品、材料的采购，聘请著名的物业管理公司接手服务。
第三个环节：全程策划
重视项目工程进度与销售进度控制，将全程策划渗透到项目开发的各个环节。特别要重视项目第一次公开亮相和正式接受内部认购的时机。在营销过程中，永远注意把项目最好的一面展示出来，如果感觉没有到位，宁可放弃露面的机会。
篇5：房地产产权证办证作业指导书
一、办理产权证的时间：一般是预售商品房综合验收合格，取得产权权属证后。
二、办理产权证的所属部门：中山市交易所产权科。
三、办理产权证所需提交的资料：
1、商品房交易、产权登记申请表
2、客户在银行抵押的《广东省商品房买卖合同》。
3、购房发票。
4、抵押权属证明书。
5、抵押登记申请审批表。
6、抵押贷款合同。
7、位置示意图、房产平面图、宗地图。
8、国土证复印件。
9、抵押权人营业执照和法人代表身份证复印件。
10、抵押权人委托书和受托人身份证复印件。
四、上交资料后需30个工作天可领件(节假日除外)。
五、产权证领取后，把有银行抵押的产权证复印一份，正本交还银行。(一次性付款的，业主可直接领取产权证正本)。
六、核对办证费用的数据无误后，通知业主拿购房收据及已付契税款收据到营销部领取房款发票、契税款发票及产权证的正本或副本。
七、银行贷款购房的，产权证正本在该业主还清所有银行贷款后，由银行委托律师交还业主。
八、产权证办理程序完毕。