篇2：如何用金融方法经营房地产？

　　股票及土地价格的膨胀导致了日本泡沫经济的产生，从此开始了日本“失落的十年”。从疯狂的价位回归到其应有的价值，这“失落的十年”让很多日本房地产企业开始寻求新的土地经营方式，他们纷纷把金融学、信息学的方法，运用到土地经营中。

　　迈克房地产公司总 裁樽井常一是日本战后最早去北美留学的企业家之一。在日本泡沫经济崩溃后，其企业的房地产交易量仍然能维持在1300亿日元(约85亿人民币)以上，最主要的业务不是进行土地买卖，而是通过对房地产的经营来扩大企业的收益。金融方法提高土地收益

　　日本也有一个经济发展相对落后的东北地区。在那里，工业不够发达，农渔业收入不高，有些土地、园林已经荒废。樽井总裁看到，有些地方的农民在没有收获之前就已经提前把农产品卖给了特定的顾客，这样一来，不管一年的最终收成如何，农民都能稳定地获得现金收入。而对城里人来说，只要保证是绿色食品，又不用花太多的钱，他们也愿意提前向农民支付钱。有了固定消费者以后，农民也没必要大量施用化肥、打农药了。这种模式使农民和城市的人实现了“双赢”。

　　受到启发，樽井总裁也开始对房地产进行收效评估：在确定了一个收益率后，从土地、房产所有者那里租赁土地或建筑物，通过建筑房屋或者通过对现有房地产进行重新装修，提升房地产的收益率，让房地产所有者能稳定地获得收益，而樽井的企业则能获得房地产开发、房地产经营的双丰收。

　　“那些死守房地产基业的人，在泡沫经济崩溃后，很多人损失惨重，但用金融的方法来经营土地的企业，在这一过程中实现了新的增长。”樽井总裁对记者说。房地产成了信息产业

　　信息是否灵通，对于从事房地产开发的人来说，比资金是否充足更加重要。

　　“日本大型企业的投资动辄都在数千亿日元，等这个信息白纸黑字地印在了报纸上，地方政府再去找企业谈投资问题，给再高的优惠条件，也已经没有成功的可能性了。”樽井总裁说。

　　因此，参加和组织各种协会、与日本国内外各个行业的人打交道，成了樽井总裁获取信息的一个重要方法。他本人在北美留学过，与北美国家的上层有很深的关系，为国外的驻日使节建设使馆等又让他拥有了与北美以外国家的交往经历。与日本国内各个行业人士的交往，也让樽井对企业经营模式能迅速地进行改革。

　　“房地产企业可以归入信息行业中，人脉就是金脉。”樽井总裁对笔者说。

篇3：外资独资经营房地产开发有限公司章程

　　外商独资经营“房地产开发有限公司”

　　章 程

　　第一章 总则

　　第一条 根据《中华人民共和国外资企业法》，及 先生(以下简称甲方)与香港投资公司(以下简称乙方)于20**年 月 日在中国南京签订的外商独资经营“房地产开发有限公司”合同，制订本公司章程。

　　第二条 外资公司名称为：房地产开发有限公司(以下简称外资公司)。

　　英文名称为：

　　外资公司的法定地址为：江苏省南京市江宁区 号。

　　第三条 甲乙双方的名称、法定地址为：

　　甲方： 。

　　身份证明：

　　法定地址： 号。

　　经常居住地址：中国江苏省南京市 号。

　　乙方：香港 投资公司

　　法定地址：香港 号

　　法定代表人：

　　第四条 外资公司为有限责任公司。

　　第五条 外资公司为中国法人，受中国法律管辖和保护，其一切活动必须遵守中国的法律、法令和有关条例规定。

　　第二章 宗旨、经营范围

　　第六条 外资公司宗旨为：进行房地产开发经营及提供衍生服务，获取甲乙双方满意的经济利益。

　　第七条 外资公司经营范围为：从事房地产开发建设、商品房销售和租赁、房地产信息咨询、房地产营销策划、物业管理、会所服务及相关配套服务。

　　第八条 外资公司生产规模为：经营初期年产值可达10000万元人民币,正常经营后年产值可达100000万元人民币。

　　第九条 外资公司向国内外市场销售其产品，其销售比例：不限。

　　第三章 投资总额和注册资本

　　第十条 外资公司的投资总额为1200万美元，外资公司注册资本为1000万美元。

　　第十一条 甲乙双方出资如下：

　　甲方：认缴出资额为600万美元，占注册资本百分之六十。

　　乙方：认缴出资额为400万美元，占注册资本百分之四十。

　　第十二条 甲乙方应按合同规定的期限缴清各自出资额。外资公司投资总额与注册资金间的差额，由甲乙方按照其在注册资本中的出资比例给企业贷款补充。

　　第十三条 甲乙方缴付出资额后，经外资公司聘请在中国注册的会计师验资，出具验资报告后，由外资公司据以发给出资证明书。出资证明书主要内容是：外资公司名称、成立日期、投资者名称及出资额、出资日期、发给出资证明书日期等。

　　第十四条 外资公司经营期内，外资公司不得减少注册资本数额。因投资总额和生产经营规模等发生变化，确需减少的，须经原审批机构批准。

　　第十五条 任何一方转让其出资额，不论全部或部分，都须经另一方同意，一方转让时，另一方有优先购买权。

　　第十六条 外资公司注册资本的增加、转让，应由董事会一致通过后，并报原审批机构批准，向原登记机构办理变更登记手续。

　　第四章 董事会

　　第十七条 外资公司设董事会。董事会是外资公司的最高权力机构。

　　第十八条 董事会决定外资公司的一切重大事宜，其职权主要如下：

　　决定和批准总经理提出的重要报告(如生产规划、年度营业报告、资金、借贷款等);

　　批准年度财务报表、收支预算、年度利润分配方案;

　　通过公司重要规章制度;

　　决定设立分支机构;

　　修改公司规章;

　　讨论决定外资公司停产、终止或与另一个经济组织合并;

　　负责外资公司终止和期满时的清算工作;

　　其他应由董事会决定的重大事宜。

　　第十九条 董事会由5名董事组成，其中甲方委派3名，乙方委派2名。董事会任期为四年，可以连任。

　　第二十条 董事会董事长是公司法定代表人，由甲方委派，副董事长一名，由乙方委派。

　　第二十一条 甲乙方在委派和更换董事人选时，应书面通知董事会。

　　第二十二条 董事会例会每半年召开一次，经三分之一以上的董事提议，可以召开董事会临时会议。

　　第二十三条 董事会会议原则上在公司所在地举行。

　　第二十四条 董事会会议由董事长召集并主持，董事长因故不能履行其职责时,可临时授权副董事长或其他董事为代表。董事长未明确授权且不能履行其职责时,可由甲方委派的董事代理履行职责。

　　第二十五条 董事长应在董事会开会前十五日书面通知各董事，写明会议内容、时间、和地点。

　　第二十六条 董事因故不能出席董事会会议，可以书面委托代理人出席董事会。如届时未出席也未委托他人出席，则作为弃权。

　　第二十七条 出席董事会会议的法定人数为全体董事的三分之二，不够三分之二人数时，其通过的决议无效。如果一方或双方所委派的董事不出席董事会会议,也不委托他人代表其出席会议,致使董事会2日内不能就法律法规和本合同及外资公司章程所列公司重大问题或事项作出决议,则其他方可以向不出席会议的董事及委派方,按照其法定地址再次发出书面通知,敦促其在规定日期出席董事会会议。书面通知应在确定召开会议日期的30日前，以双挂号或特快专递的方式发出。届时如果被通知人仍未出席会议，视为弃权，通知方所委派的董事可以召开董事会特别会议。即使出席该董事会特别会议的董事达不到举行董事会会议的法定人数，经出席董事会特别会议的全体董事一致通过，仍可就公司的重大问题或事项作出有效决议。

　　第二十八条 董事会每次会议时，须作详细的书面记录，并由全体出席董事签字，代理人出席时，由代理人签字。记录文字使用中文。该记录由外资公司存档。

　　第二十九条 下列事项须董事会一致通过：

　　(一) 外资公司章程的修改;

　　(二) 外资公司的终止解散;

　　(三) 外资公司注册资本的调整;

　　(四) 外资公司与其他经济组织的合并或分立;

　　(五)一方或数方转让其在外资公司的股权;

　　(六)一方或数方持其在外资公司的股权质押;

　　(七)抵押外资公司的资产;

　　(八)为其他经济组织或个人提供信用担保;

　　(九)董事会认为需由与会董事一致通过的其他事项。

　　第三十条 对其他事宜,可采取多数通过或简单多数通过决定;但董事长有异议时,应将争议事宜提交股东会议决定;股东会议按外资公司股东投资份额,采取多数投资份额通过决定。

　　第五章 经营管理机构

　　第三十一条 外资公司设经营管理机构，下设生产、技术、销售、财务、行政等部门。

　　第三十二条 外资公司设总经理一人，由董事会决定后，董事长聘任，任期四年;设副总经理若干人，由总经理提名报董事会研究决定后，总经理聘任，任期二年。外资公司实行董事会领导下的总经理负责制。

　　第三十三条 总经理直接对董事会负责，执行董事会的各项决定，组织领导外资公司的日常生产、技术和经营管理工作，副总经理协助总经理工作，当总经理不在时，代理行使总经理的职责。

　　第三十四条 外资公司日常工作中重要问题的决定，应由总经理和常务副总经理联合签署方能生效。需要联合签署的事项，由董事会具体规定。

　　第三十五条 总经理、副总经理任期届满时，经董事会研究决定，可以连任。

　　第三十六条 董事长或副董事长、董事经董事会聘请，可兼任外资公司总经理、副总经理及其他高级职员。

　　第三十七条 总经理、副总经理不得兼任其他经济组织的总经理或副总经理，不得参与其他经济组织对外资公司商业竞争行为。

　　第三十八条 外资公司设总工程师、总会计师、总建筑师、项目总监、审计师等。总会计师、审计师对董事会负责

　　第三十九条 总工程师、总会计师、总建筑师、项目总监、审计师等的招聘由董事会研究决定，由总经理聘任、领导。

　　总会计师 负责领导外资公司的财务会计工作，组织外资公司开展全面经济核算，实施经济责任制。

　　审计师负责外资公司的财务审计工作，审查稽核外资公司的财务收支文件和会计帐目，向总经理并向董事会提出报告。

　　第四十条 总经理、副总经理、总工程师、总会计师、审计师和其他高级职员请求辞职时，应提前30日向董事会提出书面报告。

　　以上人员如有营私舞弊或严重失职行为的，经董事会决议，可随时解聘，如触犯刑律的，要依法追究刑事责任。

　　第六章 财务会计

　　第四十一条 外资公司的财务会计按照中华人民共和国财政部制定的，外资经营企业财务会计制度规定办理。

　　第四十二条 外资公司会计年度采用日历年制，自1月1日起至12月31日止为一个会计年度。

　　第四十三条 外资公司的一切凭证、帐簿、报表、用中文书写。

　　第四十四条 外资公司采用人民币为记帐本位币，人民币同其他货币折算，按实际发生之日中华人民共和国国家外汇管理局公布的汇价计算。

　　第四十五条 外资公司在中国银行或中国银行同意的其他银行开立人民币及外币帐户。

　　第四十六条 外资公司采用国际通用的权责发生制和借贷记帐法记帐。

　　第四十七条 外资公司财务会计帐册上应记载如下内容：

　　1.外资公司所有的物资出资及购入情况;

　　2.外资公司所有的现金收入、支出数量;

　　3.外资公司注册资本及负债情况;

　　4.外资公司注册资本的缴纳时间、增加及转让情况。

　　第四十八条 外资公司财务部门应在每一个会计年度前三个月编制上一个会计年度的资产负债表和损益计算书，经审计师审核签字后，提交董事会会议通过。

　　第四十九条 投资各方有权自费聘请审计师查阅外资公司帐簿。查阅时，外资公司应提供方便。

　　第五十条 外资公司按照中华人民共和国外资经营企业所得税法施行细则的规定，由董事会决定其固定资产的折旧年限。

　　第五十一条 外资公司的一切外汇事宜，按照《中华人民共和国外汇管理暂行条例》和有关规定、以及外商独资经营合同的规定办理。

　　第七章 利润分配

　　第五十二条 外资公司从缴纳所得税后利润中提取储备基金、企业发展基金和职工奖励及福利基金。提取的比例由董事会确定。

　　第五十三条 外资公司依法缴纳所得税和提取各项基金后的利润，按照甲、乙方在注册资本中的出资比例进行分配。

　　第五十四条 外资公司每年分配利润一次。每个会计年度后三个月内公布利润分配方案及各方应分的利润额。

　　第五十五条 外资公司上一个会计年度亏损未弥补前不得分配利润，上一个会计年度未分配的利润，可并入本会计年度利润分配。

　　第八章 职工

　　第五十六条 外资公司职工的招收、招聘、辞退、辞职、工资、福利、劳动保险、劳动保护、劳动纪律等事宜，按照《中华人民共和国外资经营企业劳动管理规定》及其实施办法办理。

　　第五十七条 外资公司所需要的职工，可以由当地劳动部门推荐，或者经劳动部门同意后，由外资公司公开招收，但一律通过考试，择优录用。

　　第五十八条 外资公司有权对违犯外资公司的规章制度和劳动纪律的职工，给予警告、记过、降薪的处分，情节严重，可予以开除，开除职工须报当地劳动人事部门备案。

　　第五十九条 职工的工资待遇，参照中国有关规定，根据外资公司具体情况，由董事会确定，并在劳动合同中具体规定。

　　外资公司随着生产的发展，职工业务能力和技术水平的提高，适当提高的职工的工资。

　　第六十条 职工的福利、奖金、劳动保护和劳动保险等事宜，外资公司将分别在各项制度中加以规定，确保职工在正常条件下从事生产和工作。

　　第九章 工会组织

　　第六十一条 外资公司职工有权按照《中华人民共和国工会法》的规定，建立工会组织，开展工会活动。

　　第六十二条 外资公司工会是职工利益的代表，它的任务是：依法维护职工的民主权利和物质利益;协助外资公司安排和合理使用福利、奖励基金：组织职工学习政治、业务、科学、技术知识、开展文艺、体育活动;教育职工遵守劳动纪律，努力完成外资公司的各项经济任务。

　　第六十三条 外资公司工会可以代表职工和外资公司签订劳动合同，并监督合同的执行。

　　第六十四条 外资公司工会负责人有权列席有关讨论外资公司的发展规划，生产经营活动等重大问题的董事会会议，反映职工的意见和要求。

　　第六十五条 外资公司工会参加调解职工和外资公司之间的发生的争议。

　　第六十六条 外资公司每月按外资公司职工实际工资总额的百分之二拨交工会经费。外资公司工会按照中华全国总工会制定的《工会经费管理办法》使用工会经费。

　　第十章 期限、终止、清算

　　第六十七条 外资公司经营期限为20年。自营业执照签发之日起计算。

　　第六十八条 甲、乙方如一致同意延长经营期限，经董事会会议作出决议，应在经营期满前六个月向原审批机关提交书面申请，经批准后方能延长，并向原登记机构办理变更登记手续。

　　第六十九条 甲、乙方如一致认为终止外资公司经营符合各方最大利益时，可提前终止经营。

　　外资公司提前终止经营，需董事会召开全体会议作出决定，并报原审批机构批准。

　　第七十条 发生下列情况之一时，甲、乙任何一方有权依法终止经营。

　　1、经营期限届满。

　　2、企业发生严重亏损，无力继续经营的。

　　3、投资一方不履行合同、章程规定的义务，致使企业无法继续经营的。

　　4、发生不可抗拒的外来因素，致使企业遭受严重损失而无法继 续经营的。

　　5、由于客观形势有极大变化，外资企业未达到经营目的，同时又无发展前途和存在的必要。

　　任何一方提出终止合同要求时，董事会应立即召开会议作出决定。

　　第七十一条 经营期满或提前终止经营时，董事会应提出清算程序、原则和清算委员会人选，组成清算委员会，对外资公司财产进行清算。

　　第七十二条 清算委员会任务是对外资公司的财产、债权、债务进行全面清查，编制资产负债表和财产目录，制定清算方案，提请董事会通过后执行。

　　第七十三条 清算期间，清算委员会代表公司起诉或应诉。

　　第七十四条 清算费用和清算委员会成员的酬劳应从外资公司现存财产中优先支付。

　　第七十五条 清算委员会对外资公司的债务全部清偿后，其剩余的财产按甲、乙方在注册资本中的出资比例进行分配。

　　第七十六条 清算结束后，外资公司应向审批机关提出报告，并向原登记机构办理注销登记手续，缴回营业执照，同时对外公告。

　　第七十七条 外资公司结业后，其各种帐册，由甲方保存。

　　第十一章 规章制度

　　第七十条 外资公司董事会制定的规章制度有：

　　1.经营管理制度，包括所属各个管理部门的职权与工作程序;

　　2.劳动工资制度;

　　3.职工守则;

　　4.职工福利制度;

　　5.职工考勤、升级及奖励制度;

　　6.财务制度;

　　7.公司解散时的清算程序;

　　8.其他必要的规章制度。

　　第十二章 附则

　　第七十九条 本章程的修改，必须经董事会会议一致通过决议，并报原审批机构批准。

　　第八十条 本章程用中文书写。

　　第八十一条 本章程须经中华人民共和国审批机构批准才能生效。修改时同。

　　第八十二条 本章程于20**年 月 日由甲、乙双方在中国南京签字。

　　甲方： 乙方：

　　签名： 签名：

　　20**年 月 日

篇4：《房地产开发经营与管理》知识试题

　　《房地产开发经营与管理》知识试题

　　1、房地产最重要的一个特性是( )。

　　A、位置的固定性或不可移动性B、依赖性

　　C、相互影响性D、不一致性

　　2、正常情况下某宗房地产经济寿命结束的标志是( )。

　　A、不再产生收益B、不再发生成本

　　C、成本等于效益D、效益超过成本

　　3、对商业繁华程度的依赖性最大的是( )。

　　A、写字楼B、高尔夫球场C、住宅D、商场

　　4、从会计的角度来说,建筑物随着其楼龄的增长,每年的收益能力( )。

　　A、都在下降B、都在增强C、都维持不变D、变化不定

　　5、税法中的折旧年限( )。

　　A、比建筑物的自然寿命短,比经济寿命长B、比建筑物的自然寿命长,比经济寿命短

　　C、比建筑物的自然寿命和经济寿命都要长D、比建筑物的自然寿命和经济寿命都要短

　　6、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( )。

　　A、能够保值和增值B、受通货膨胀的影响C、贷款利率较低D、经营成本较低

　　7、当计息周期短于一年时,实际利率( )名义利率。

　　A、大于B、小于C、等于

　　8、当计息周期( )一年时,实际利率大于名义利率。

　　A、长于B、短于C、等于

　　9、实际计息期同名义利率的时间单位不一致时,随着( )实际利率逐渐加大。

　　A、计息期不变B、计息期变长C、计息期减小D、时间

　　10、名义利率不能完全反映资金的时间价值,( )才能真正反映资金的时间价值。

　　A、周期利息B、年利率C、实际利率D、计息周期

　　11、某宗地总面积为500平方米,其上建有一栋6层住宅楼,该楼各层的建筑面积均为200平方米,容积率为( )。

　　A、0.4B、1.2C、2.4D、2.5

　　12、居住用地最高出让年限为( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　13、工业用地最高出让年限为( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　14、教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　15、商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　16、综合或其它用地最高出让年限为( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　17、房地产开发项目的预租售,一般能够令开发商( )。

　　A、增加销售收入B、降低销售成本C、减少风险D、减少税费

　　18、房地产开发程序又可划分为投资机会选择与决策分析、( )、建设阶段和租售阶段四个阶段。

　　A、可行性研究B、获取土地使用权C、规划设计D、前期工作

　　19、投资决策分析主要包括( )和项目的财务评价两部分工作。

　　A、供求关系分析B、价格水平分析C、市场分析D、投资机会分析

　　20、一般情况下,开发商应将公开招标的开发建设项目授标给( )。

　　A、报价最高者B、报价最低者C、报价最合理者D、具有相应条件者

　　21、为了降低建筑安装工程费用变动的风险,开发商可以采用( )的合同形式。

　　A、固定单价合同B、固定总价合同C、成本加酬金合同D、分包合同

　　22、房地产开发商在融资过程中的成本主要是( )。

　　A、中介费B、承诺费C、利息D、手续费

　　23、利息以外的其它融资费用一般占利息的( )左右。

　　A、3%B、5%C、10%D、15%

　　24、规划设计费为建筑工程费的( )左右。

　　A、1%B、2%C、3%D、5%

　　25、可行性研究费占项目总投资的( )。

　　A、1-3%B、3-5%C、5-8%D、10%

　　26、某开发项目的成本利润率为60%,开发周期为3年,则该项目的年平均成本利润率( )。

　　A、大于零B、小于零C、等于零D、难以确定

　　27、财务内部收益率是指项目在( )内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。

　　A、建筑施工期B、开发或经营期C、建筑物经济寿命期D、建筑物自然寿命期

　　28、当财务内部收益率( )部门或行业的基准收益率或目标收益率时,则认为项目在财务上是可行的。

　　A、小于B、大于C、等于D、不等于

　　29、在项目评估中,当目标收益率大于财务内部收益率时,则该项目的PNPV( )。

　　A、大于零B、小于零C、等于零D、难以确定

　　30、动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。

　　A、经营收入抵偿全部投资B、全部现金流入抵偿全部现金流出

　　C、净收益抵偿全部投资D、净收益现值抵偿全部投资

　　31、( )是建设工程管理队伍中的核心人物。

　　A、预算员B、高级经济师C、房地产估价师D、项目经理

　　32、成本控制的主要对象是( )。

　　A、主要费用中固定费用B、主要费用中的变动费用

　　C、次要费用中的固定费用D、次要费用中的变动费用

　　33、融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动,其基本特征是具有( )。

　　A、流动性B、安全性C、偿还性D、盈利性

　　34、( ) 是房地产开发过程中最重要的环节。

　　A、投资机会选择和决策分析B、建筑施工C、销售D、获取土地使用权

　　35、抵押货款数额一般不超过抵押物现时价值的( )。

　　A、70%B、80%C、85%D、90%

　　36、原则上说,房地产开发项目所承担的风险越大,贴现率就应( )。

　　A、越低B、越高C、不变D、视情况而定

　　37、从事营销工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场和需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。

　　A、过去B、未来C、相关D、潜在

　　38、市场营销工作就是设法与消费者接近,尽可能准确地预测( )的行为。

　　A、开发商B、政府官员C、消费者D、广告制作商

　　39、按房地产的类型,可以把房地产市场分类( )。

　　A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场；

　　B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场；

　　C、一级市场、二级市场、三级市场和四级市场；

　　D、销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场。

　　40、房地产市场通常需要( )的时间才能完成供需平衡。

　　A、三个月B、半年C、一年D、一年以上

　　41、一般情况下住宅的售价相当于大约( )个月的租金。

　　A、50B、100C、200D、300

　　42、独家代理出租物业收取年租金的( )或相当于一个月的租金作为佣金。

　　A、1%B、3C、5%D、10%

　　43、独家代理出租物业收取年租金的10%或相当于( )的租金作佣金。

　　A、一个月B、二个月C、三个月D、六个月

　　44、独家代理出售物业收取销售收入的( )作为代理费。

　　A、1%B、2%C、1-3%D、3-5%

　　45、联合代理要支付的代理费通常为独家代理的( )。

　　A、0.5倍B、1倍C、1.5倍D、2倍

篇5：共同投资外商独资经营房地产开发公司合同

　　共同投资外商独资经营房地产开发公司合同

　　第一章 总则

　　zz投资公司和zz根据《中华人民共和国外资企业法》、及中国的有关法规，本着平等互利的原则，经友好协商，同意在中华人民共和国江苏省南京市共同投资设立外资企业:南京z房地产开发有限公司。特订立本合同。

　　第二章 投资各方

　　第一条 本公司的投资方:

　　甲方:_____。

　　法定地址：_____国_____号。

　　经常居住地：_____。

　　乙方: _____投资公司，注册地中国香港。

　　法定地址:_____

　　法定代表人:_____董事长。

　　第三章 成立外资公司

　　第二条 甲乙双方根据《中华人民共和国外资企业法》和中国的有关法规，决定在中国江苏省南京市建立外资经营公司:房地产开发有限公司(以下简称外资公司)。

　　第三条 外资公司名称为:_____房地产开发有限公司，法定地址:江苏省南京市_____。

　　第四条 外资公司的一切活动，必须遵守中华人民共和国的法律，法令和有关条例规定。

　　第五条 外资公司的组织形式为有限责任公司。甲乙双方以各自认缴出资额对外资公司的债务承担责任。各方按其出资额在注册资本中的比例分享利润和分担风险及亏损。

　　第四章 生产经营目的、范围和规模

　　第六条 甲乙双方投资经营的目的是:本着加强经济合作、优势互补和技术创新的愿望，采用先进而适用的技术和科学的经营管理方法，提高房地产项目投资、开发和管理，以及房地产行业管理咨询的水平和服务质量，并在产品的质量、价格等方面具有市场的竞争能力，提高经济效益，使投资各方获得满意的经济利益。

　　第七条 外资公司生产经营范围:从事房地产开发建设、商品房销售和租赁、房地产信息咨询、房地产营销策划、物业管理、会所服务及相关配套服务。

　　第八条 外资公司生产规模为:经营初期年产值可达10000万元人民币，正常经营后年产值可达100000万元人民币。

　　外资公司的房地产投资项目主要在中国境内。

　　第五章 投资总额与注册资本

　　第九条 外资公司的投资总额为1200万美元。

　　第十条 甲乙双方出资额为1000万美元，以此为外资公司的注册资本。

　　其中:甲方出资600万美元，占注册资本的60%；乙方出资400万美元、占注册资本的40%。

　　第十一条 甲乙双方将以下列方式出资:

　　甲方:以现金方式出资600万美元，60%股权份额。

　　乙方:以现金方式出资400万美元，拥有房地产开发有限公司的40%股权份额。

　　第十二条 外资公司的注册资本由甲乙方在领取外资公司营业执照后三个月内，缴付各自出资额的15%作为第一期的出资款；余额由甲乙双方按其出资比例在二年内各自缴清。

　　第十三条 外资公司投资总额与注册资本之间差额，由甲乙双方按各自在注册资本中的出资比例为外资企业贷款补充 。

　　第十四条 甲乙双方任何一方如向第三方转让其全部或部分出资额，须经另一方同意，并报中国政府相关部门批准。

　　一方转让全部或部分出资额时，另一方有优先购买权。

　　第六章 投资双方的责任

　　第十五条 甲乙双方应各自负责完成以下事项:

　　甲方责任:

　　1、按第十条规定提供出资；

　　2、负责办理外资公司委托的其它事宜。

　　乙方责任:

　　1、按第十条规定提供出资；

　　2、向中国有关主管部门申请批准外资公司股权变更，办理外资公司股权、合同、章程变更登记手续，领取营业执照等事宜；

　　3、负责办理外资公司委托的其它事宜。

　　第七章 产品的销售

　　第十六条 外资公司的产品在中国境内外市场上销售。

　　第十七条 外资公司的产品使用商标由董事会商定。

　　第八章 董事会

　　第十八条 外资公司营业执照签发之日，为董事会成立之日。

　　第十九条 董事会由五名董事组成，其中甲方委派三名，乙方委派二名。董事长一名由甲方委派。副董事长一名由乙方委派。

　　第二十条 董事会是外资公司的最高权力机构，决定外资公司的一切重大事宜。

　　下列事项需由出席董事会会议的董事一致通过决定:

　　(一) 外资公司章程的修改；

　　(二) 外资公司的终止解散；

　　(三) 外资公司注册资本的调整；

　　(四) 外资公司与其他经济组织的合并或分立；

　　(五)一方或数方转让其在外资公司的股权；

　　(六)一方或数方持其在外资公司的股权质押；

　　(七)抵押外资公司的资产；

　　(八)为其他经济组织或个人提供信用担保；

　　(九)董事会认为需由与会董事一致通过的其他事项。

　　对其他事宜，可采取多数通过或简单多数通过决定；但董事长有异议时，应将争议事宜提交股东会议决定；股东会议按外资公司股东投资份额，采取多数投资份额通过决定。

　　第二十一条 董事长是外资公司法定代表人。董事长因故不能履行其职责时，可临时授权副董事长或其他董事为代表。董事长未明确授权且不能履行其职责时，可由甲方委派的董事代理履行职责。

　　第二十二条 董事会会议每半年至少召开一次，由董事长召集主持会议。经三分之一以上的董事提议，董事长应召开董事会临时会议。

　　召开董事会会议的通知应包括会议时间、地点、议事日程等，且应当在会议召开的15日前以书面形式发给全体董事。

　　外资公司总经理、常务副总经理、财务总监可列席董事会会议。

　　会议记录应归档保存。

　　第二十三条 董事会会议(包括董事会临时会议)应当有四名以上(包括四名)的董事出席方能举行。每名董事享有一票表决权。

　　第二十四条 甲乙双方有义务确保其委派的董事出席董事会会议。董事因故不能参加董事会会议的，应出具委托书，委托他人代表其出席会议。

　　第二十五条 如果一方或双方所委派的董事不出席董事会会议，也不委托他人代表其出席会议，致使董事会2日内不能就法律法规和本合同及外资公司章程所列公司重大问题或事项作出决议，则其他方可以向不出席会议的董事及委派方，按照其法定地址再次发出书面通知，敦促其在规定日期出席董事会会议。

　　书面通知应在确定召开会议日期的30日前，以双挂号或特快专递的方式发出。届时如果被通知人仍未出席会议，视为弃权，通知方所委派的董事可以召开董事会特别会议。即使出席该董事会特别会议的董事达不到举行董事会会议的法定人数，经出席董事会特别会议的全体董事一致通过，仍可就公司的重大问题或事项作出有效决议。

　　第二十六条 不在外资公司经营管理机构担任实职的董事，不在公司领取薪金。举行董事会会议的全部费用，由外资公司承担。

　　第九章 经营管理机构

　　第二十七条 外资公司设经营管理机构，负责公司的日常经营管理工作，经营管理机构设总经理1人和副总经理若干人。总经理由董事会聘请，任期四年。副总经理由总经理推荐，经董事会研究决定后，由总经理聘请。外资公司实行董事会领导下的总经理负责制。

　　第二十八条 总经理的职责是执行董事会的各项决议，组织领导外资公司的日常经营管理工作；副总经理协助总经理工作。

　　外资公司设财务总监、总工程师、总设计师、总建筑师、项目总监和审计师各1人，均由总经理推荐，经董事会研究决定后，由总经理聘请；财务总监和审计师对董事会负责；总工程师、总设计师、总建筑师和项目总监对总经理负责。

　　经营管理机构可设立若干部门经理，分别负责企业各部门的工作，办理总经理和副总经理交办的事项，并对总经理和副总经理负责。

　　第二十九条 经营管理机构人员出现严重违规行为时，董事会有权立即制止其行为。总经理、副总经理等高级职员有营私舞弊或严重失职的，经董事会会议决议，可随时撤换。

　　第十章 设备购买

　　第三十条 外资公司所需的原材料、配套件、工程设备和办公用品等，在条件相同的情况下，优先在中国购买。

　　第三十一条 外资公司需要在国外市场选购设备时，须经董事会确认后，指定人员参加选购，办理购买手续。

　　第十一章 筹备和建设

　　第三十二条 外资公司在筹备期间，在董事会下设立筹建处，工作人员由甲乙双方委派推荐，具体负责筹建工作。

　　第三十三条 筹建处具体负责项目报批、外资公司的登记注册、土地房产购置等前期工作。

　　第三十四条 筹建处工作人员的编制、报酬及费用，经双方同意后可列入外资公司的开办费用。

　　第三十五条 筹建处完成外资公司筹建工作，经董事会批准撤销。

　　第十二章 劳动管理

　　第三十六条 外资公司职工的雇佣、辞退、工资、劳动保险、生活福利和奖惩等事项，按照中华人民共和国外资企业劳动管理规定及其实施办法，经董事会研究制定方案，由外资公司或外资公司的工会组织集体或个别订立劳动合同加以规定。

　　第三十七条 甲乙双方推荐的高级管理人员的聘请和工资待遇、社会保险、生活福利、差旅费标准等，由董事会会议讨论决定。

　　第十三章 税务、财务、审计

　　第三十八条 外资公司根据《中华人民共和国外商投资企业会计制度》及有关法规，规定公司的会计制度和工作程序。

　　外资公司的资金未经公司董事会许可不得用于与公司经营业务无关的业务； 外资公司的资金使用必须经过财务总监的审核方可使用。

　　第三十九条 外资公司的会计年度从每年一月一日起至十二月三十一日止，一切记帐凭证、单据、报表、帐簿用中文书写。

　　第四十条 外资公司的财务审计聘请在中国注册的会计师审查、稽核，并将结果报告董事会和总经理。

　　如一方认为需要聘请其他国家的审计师对年度财务进行审查，另一方应予以同意，其所需一切费用由提议方负担。

　　第四十一条 每一营业年度的头三个月，由总经理组织编制上一年度的资产负债表，损益计算书和利润分配方案，提交董事会审查通过。

　　第四十二条 外资公司在经中华人民银行批准经营外汇业务的银行开立外汇帐户。

　　第四十三条 外资公司的外汇平衡自行解决。

　　第四十四条 在每个会计年度结束后四个月内，董事会可以根据企业实际情况，对缴纳各项税费及提取各项基金后的利润决定是否分红，红利应按甲乙双方实标投入注册资本的比例分配。

　　第四十五条 以往年度亏损未弥补前，不得分红。

　　第四十六条 外资公司应向当地税务部门及时申报纳税收入，依法纳税。

　　第四十七条 外资公司的各项保险均在中国境内的保险公司投保，投保险别、保险价值、保期等按照保险公司的规定由公司董事会会议讨论决定。

　　第十四章 经营期限

　　第四十八条 外资公司的经营期限为二十年，公司的成立日期为外资公司营业执照签发之日。

　　经一方提议，董事会会议一致通过，可以在经营期限届满前180天，向中国政府有关部门申请延长经营期限。

　　第十五章 经营期满财产处理

　　第四十九条 经营期满或公司提前终止经营， 外资公司应依法进行清算，清算后的财产，根据甲乙双方在注册资本中的投资比例进行分配。

　　第十六章 合同的修改、变更与解除

　　第五十条 对本合同及其附件的修改，必须经甲乙双方签署书面协议，并报中国政府有关部门批准，才能生效。

　　第五十一条 由于不可抗力，致使合同无法履行或是由于外资公司连年亏损，无力继续经营，经董事会一致通过并报中国政府有关部门批准， 外资公司可以提前终止经营期限和解除甲乙双方合同。

　　第五十二条 由于一方不履行合同、章程规定的义务，或严重违反合同和章程规定，造成外资公司无法达到合同约定的经营目的，视作违约方片面终止合同，另一方除有权向违约方索赔外，并有权按合同约定报中国政府有关部门批准终止合同；如甲乙双方同意继续经营，违约方应赔偿外资公司的经济损失。

　　第十七章 违约责任

　　第五十三条 甲乙双方任何一方未按本合同第五章的约定依期按数提交完出资额时，从逾期第一个月算起，每逾期一个月(不满一个月的仍视为一个月)，违约方应按逾期出资款总额的千分之十向守约方偿付违约金；如逾期三个月仍未提交，守约方有权终止本合同，并可将违约方己投入的注册资金及利息(按银行同期同类存款利率计算)退还违约方； 外资公司由守约方变更工商登记后继续经营， 外资公司的权益及收益与违约方无关，违约方不再享有外资公司的任何权益和收益。违约方的违约行为给外资公司和守约方造成经济损失的，违约方应承担赔偿责任。

　　第五十四条 由于一方过失，造成本合同不能履行或不能完全履行时，过失方应承担违约责任，赔偿对方的经济损失；如双方均有过失，应根据双方的过失程度，由双方各自承担相应的违约责任。

　　第十八章 不可抗力

　　第五十五条 一方由于地震、台风、水灾、战争以及其他不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的事件，直接影响到本合同的履行或者不能按约履行时， 应立即将不可抗力情况电报通知对方，并在十五日内提供具体详情及合同不能履行，或部分不能履行，或要延期履行的理由和有效证明文件，此项证明文件应由事件发生地区的公证机构出具。甲乙双方按照不可抗力因素对履行合同的影响程度，协商决定是否解除合同或者延期履行合同。

　　第十九章 适用法律

　　第五十六条 本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律。

　　第二十章 争议的解决

　　第五十七条 凡因履行本合同所发生的或与本合同有关的争议，双方应友好协商解决；如协商不能解决，甲乙双方均可向中国国际贸易促进委员会对外经济仲裁委员会申请仲裁，也可向外资公司住所地人民法院提起诉讼。

　　第五十八条 在争议处理过程中，除双方有争议的部分外，本合同应继续履行。

　　第二十一章 文字

　　第五十九条 本合同用中文书写。

　　第二十二章 合同生效及其它

　　第六十条 按照本合同约定的各项原则订立如下的附属协议文件，包括外资公司章程等，均为本合同的组成部分，与本合同不一致的，以本合同约定为准。

　　第六十一条 本合同及其附件，均须经中国政府主管部门批准，自批准之日起生效。

　　第六十二条 甲乙双方发送通知的方法:如用电报、电传通知时，凡涉及各方权利义务的，应随之以书面信件通知；本合同中所列甲乙双方的法定地址，即为双方各自的收件地址。一方地址有所变更，应及时书面通知对方，否则应自负不能及时收件的法律后果。

　　第六十三条 本合同于20**年___月___日由甲乙双方在中国南京签字盖章。

　　本合同一式捌份，双方各执肆份，具有同等效力。

　　甲方:乙方:香港投资公司

　　身份证明:法定代表人:

　　证照号码:

　　住址:中国南京地址: