篇2：住宅小区工程质量维修控制办法

　　工程质量维修控制办法

　　为了及时解决小区居民的工程质量问题，向住户提供完善的服务，满足住户的合理要求，进一步提高公司的信誉，结合小区维修工作的实际情况，特制定本办法。

　　第一条 公司全体员工均有热情接待、听取顾客报修的责任，并设身处地为其解决实际问题，不可以职权范围为借口推诿顾客。

　　第二条 当住户(顾客)来电或上门报修时，第一接收人应及时填写《产品质量维修记录》，明确维修项目的来源，问明事由，记清楼号、位置、顾客姓名。

　　第三条 对住户(顾客)报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项。

　　第四条 项目办应由专人负责住户的维修工作，及时同住户沟通根据《产品质量维修记录》和具体的情况分清责任：

　　1.施工方责任分为施工工艺不当或材料不合格两方面的原因，维修负责人应及时联系施工方到现场查看问题，拿出解决办法。并且最迟不得超过15个工作日给予彻底维修，达到顾客(居民)满意。若施工方不能按约定的时间予以维修，或维修后仍存在质量问题，项目办可自行联系解决。所发生的费用由施工方保修金中双倍扣除。

　　2.顾客自身原因：由于顾客使用不当的质量问题，应及时、妥善地向顾客说明情况，并协助顾客联系物业部门给予有偿服务。

　　3.保修期外，如果顾客(居民)向项目办反映质量问题，项目办应向顾客作好解释工作，协助顾客联系物业部门给予有偿服务。

　　第五条 对于明确维修的质量问题，项目办维修负责人员及时电话通知承包方(或挂号信通知并查询)，承包方要在规定的时间内维修好，经住户签字认可后报项目办。作为工程维修金的支付凭据。如承包方在规定的时间内不能修理好，项目办可自行安排进行维修。

　　第六条 维修过程中，项目办应安排专门人员对维修过程质量进行监督、检查，并对维修过程和结果进行确认。

　　第七条 维修好的房屋要由项目办(两人以上)签字认可并经住户签字，维修方在一个月后进行回访检查，无质量问题后，办理工程量验收单进行结算。以上发生的费用扣承包方工程款。

　　第八条 维修时间：为不影响住户的生活，项目办人员应确保所维修项目在规定的时间内完成。

　　1.对急修项目(如：自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、漏电)，要在30分钟内到位，12小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对住户(使用人)做出合理解释，做出限时承诺。

　　2.一般维修原则上2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。维修时限不得以节假日和休息时间顺延。

　　第九条 项目办负责人对维修的过程和结果负责，确保维修结果达到预期的要求。

篇3：京市居住小区机动车停车管理办法(2004年)

　　(京国土房管物[20**]663号)

　　二○○四年六月十六日

　　一、为规范居住小区停车秩序,保障居住小区停车管理双方的合法权益,根据国家和本市有关规定,制定本办法。

　　二、居住小区内机动车停车管理服务(包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等)统一由物业管理企业负责提供或由物业管理企业委托专业停车管理单位负责;未实行物业管理的居住小区,由房屋管理单位或委托专业停车管理单位负责。

　　三、停车管理单位按照政府规定的价格收取停车费的,应达到以下要求:

　　1.遵守本市停车行业经营管理服务的有关政策规定和业主大会的决议、物业管理服务合同及业主(临时)公约等;

　　2.应制定切实可行的停车管理方案,方案应包括停车管理方的职责、停车位的管理分配方案、发生紧急情况的处置预案等;

　　3.有专人对进出停车场的车辆进行登记,进门发放停车凭证,出门查验停车凭证后放行;

　　4.维护小区停车秩序,指定停车区域[[,保证车辆停放整齐,行使通畅;

　　5.24小时专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视,劝阻、制止损害停放车辆的行为,采取防范措施,防止车辆丢失;

　　6.保证交通设施处于正常使用状态。

　　四、对临时进出小区的车辆管理制度,由业主大会和物业管理企业协商议定。

　　投递邮件的邮政车辆需要进入小区的,停车管理单位不得拒绝其入内,进入小区的邮政车辆应遵守小区停车管理制度。

　　对临时进出车辆实行收费的,停车管理单位应在车辆进门时发放临时停车凭证,出门时验证收费放行。

　　禁止停车管理单位在机动车进门时预收停车费用。

　　五、居住小区内机动车停放人应遵守以下规定:

　　1.遵守业主大会决议、业主(临时)公约和居住小区机动车停车管理制度,服从停车管理人员的指挥;

　　2.按照规定或约定交纳停车管理服务费用;

　　3.禁止占用、堵塞消防通道和消防设施等。

　　六、除临时进出小区停放车辆外,其他机动车停放人应与停车管理单位签订停车管理服务协议,协议一般应包括双方当事人、机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。

　　七、凡利用业主共用场地施划的停车位,任何单位和个人不得出售::。建设单位拥有车场、车库所有权的,应优先出售或出租给业主;建设单位、停车管理单位在未满足本居住小区内业主停车需求前,不得将车位出售、出租给其他单位或个人。小区车位难以满足业主停车需要的,停车管理单位应当结合实际情况,采取措施提高现有车位利用率。

　　八、停车管理单位在小区内部道路上施划停车位,应当符合交通设施国家安全标准的规定,不得占用消防通道设置停车位,妨碍行人和其他车辆通行。

　　九、停车管理单位应及时对居住小区内道路、停车场地及设施设备进行维修养护,保障正常使用。

　　十、对不按规定停放的车辆,影响小区道路通畅或影响小区公共安全的,物业管理企业有权按照停车管理服务协议、业主(临时)公约或业主大会决议处理,由此产生的费用由停放人承担。

　　十一、各级国土房管部门应加强对居住小区停车管理服务的指导和监督,及时处理停车管理纠纷。

　　十二、本办法自20**年7月1日起执行,原《关于加强北京市居住小区机动车停放管理的通知》(京国土房管物[20**]973号)同时废止。

篇4：关于修订《北京市居住小区物业管理服务标准》通知（2003）

　　关于修订《北京市居住小区物业管理服务标准》的通知

　　京国土房管物〔20**〕950号

　　各区县国土房管局,各物业管理单位,各有关单位:

　　为进一步规范物业管理企业服务行为,建立起住宅物业突发公共事件的应急处理机制和预案,为人民群众创造安全舒适、清洁优美的生活工作环境,根据国家和本市有关规定,结合今年住宅物业防治“非典”工作实际,将《北京市居住小区物业管理服务标准》(京国土房管物[20**]127号)作了修改,修订为《北京市住宅物业管理服务标准》,于20**年12月1日起施行,原《北京市居住小区物业管理服务标准》同时废止。

　　现将该标准印发给你们,请遵照执行。

　　二○○三年十一月四日

　　《北京市住宅物业管理服务标准》有关问题的说明

　　一、制定本标准的目的:促进物业管理企业服务行为的规范化、标准化,为业主和物业管理企业双方签订物业服务合同提供依据,为政府主管部门和业主委员会监督物业管理企业的服务质量提供依据。

　　二、本标准是物业管理企业提供物业管理服务的指导性标准,也是物业管理企业申请资质等级和资质年审的考核标准。

　　三、标准分为两类:一适用于普通商品住宅物业管理;二适用于经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房的物业管理。

　　四、本标准服务项目分为综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、电梯、装修管理服务等十项,每项又分为服务范围、工作内容及要求两个方面。其中,房屋及小区共用部位共用设施设备由专业服务单位负责管理的除外。

　　本标准与原《北京市居住小区物业管理服务标准》相比,增加的主要内容是:要求物业管理企业建立起各种突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施,一旦发生公共突发事件,能够从容应对;在平时,要求物业管理企业做好各项预防工作,并加强对员工的培训和业主的宣传,防患于未然。

　　五、标准中未涉及的服务内容及标准,有法律法规及政策规定的,按相应法规及政策执行;没有规定的,由物业管理委托双方协商议定。

　　六、公寓、别墅等住宅及非住宅的物业管理服务超出本服务标准的,可以自行确定服务的深度和广度,由物业管理委托双方结合实际情况自行确定。

　　附件:北京市住宅物业管理服务范围

　　北京市住宅物业管理服务标准

　　一、普通商品住宅物业管理服务标准

　　项目 范 围 工 作 内 容 及 要 求

　　(一)综 合管 理

　　小区规划红线范围内,涉及共用财产和公共事务的管理

　　(1) 负责制定物业管理服务工作计划,并组织实施;

　　(2) 每年一次对房屋及设施设备进行安全普查,根据普查结果制定维修计划,组织实施;

　　(3) 白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班,处理急迫性报修,水、电等急迫性报修半小时内到现场;

　　(4) 协助召开业主大会并配合其运作;

　　(5) 管理规章

　　制度健全,服务质量标准完善,物业管理档案资料齐全;

　　(6) 与业主签定物业服务合同等手续;公开服务标准、收费依据及标准;

　　(7) 应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理;

　　(8) 全体员工统一着装,佩带有相片胸卡,持证上岗;

　　(9) 每年进行一次物业管理服务满意率调查,促进管理服务工作的改进和提高,征求意见用户不低于总户数80%。

　　(10)建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案,包括组织机构、人员和具体措施等,一旦发生,能随时投入运行。

　　(二)房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

　　按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件-:共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准;不包括另行收费的设备设施,如电梯、水泵、暖气等设备

　　确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护,包括:

　　(1)楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修,执行《房屋及其设备小修服务标准》;

　　(2)保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用;

　　道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整,边沟涵洞通畅;

　　(3)确保雨水、污水管道保持通畅,定期清淘化粪池、雨水井,相关设施无破损;

　　(4)负责小区智能化设施的日常运行维护;

　　(5)定期清洗外墙。

　　(三)绿化

　　小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后,道路两侧区间绿地

　　按市园林局规定的《二级养护标准》养护。

　　(四)保洁

　　小区规划红线以内,业主户门以外

　　维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括:

　　(1) 有健全的保洁制度,清洁卫生实行责任制,有明确的分工和责任范围;

　　(2) 设定垃圾集纳地点,并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站,对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;

　　(3) 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫,做到服务范围内无废弃杂物;

　　(4) 对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等,进行一周一次清扫;

　　(5) 按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;

　　(6) 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

　　(7) 发生突发公共卫生事件时,应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒,加强对业主的宣传,维持正常的生活秩序。

　　(五)公共秩序维护

　　小区规划红线以内,业主户门以外

　　公共区域的秩序维护和公共财产的看管,包括:

　　(1)相对封闭:做到小区主要出入口昼夜有专人值守,危及人身安全处有明显标志和防范措施;

　　(2)维护交通秩序:包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理,保持车辆行驶通畅;

　　(3)看管公共财产:包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等;

　　(4)夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻,巡逻不少于2人,做到有计划、有记录;

　　(5)有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案;发生时,应立即采取措施,并及时报警和配合公安部门进行处理。

　　(六)停车管理

　　机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)、位的管理

　　(1)有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案;

　　(2)对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证,出门凭证放行;

　　(3)保证停车有序,24小时设专人看管;有发生紧急情况预案;

　　(4)长期存放的,应签订停车管理服务协议,明确双方的权利义务等。

　　(七)消防管理

　　公共区域消防设施的维护及消防管理

　　(1)有健全的消防管理制度,建立消防责任制及火灾消防预案;

　　(2)消防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、检查和维护;

　　(3)定期进行消防训练,保证有关人员掌握消防基本技能。

　　(4)发生火灾,及时报警,协助消防人员疏散、救助人员等。

　　p; (八)高压供水养护、运行、维修

　　(1)保证居民正常生活用水;有停水处置预案;

　　(2)水箱盖上锁并定期清洗消毒,确保水质合格;

　　(3)维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

　　(4)发生突发公共卫生事件时,要加强对供水系统的消毒,禁止无关人员进入高压水泵机房,接近高位水箱。

　　(九)电梯养护、运行、维护

　　(1) 主梯6:00-24:00不间断运行,0:00-6:00呼叫运行,电梯工夜间值班,并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的,均须开启载客;

　　(2) 凡有高峰梯的,在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行;

　　(3) 主梯维修时,有备用梯的,用备用梯运行,无备用梯的,属急迫性维修的,应在30分钟内抢修完工,其它维修应于23点至次日5点以内完工;有发生紧急情况时的处置预案;

　　维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

　　(4)一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时,应迅速组织救助。

　　(十)装修管理服务

　　房屋装饰装修管理

　　(1) 有健全的装修管理服务制度;

　　(2) 查验业主装修方案,与业主、施工单位签定装修管理协议,告知业主装修注意事项;

　　(3) 装修期间,对装修现场进行巡视与检查,严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理,调解因装修引发的邻里纠纷;

　　(4) 业主装修结束后,应进行检查。对违反装修协议的要进行处理,问题严重的报行政管理部门;

　　(5) 及时清运装修垃圾,集中堆放时间不得超过三天。

　　二、经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准

　　项 目 范 围 工 作 内 容 及 要 求

　　(一)综 合管 理

　　小区规划红线范围内,涉及共用财产和公共事务的管理

　　(1) 负责制定物业

　　管理服务工作计划,并组织实施;

　　(2) 每年一次对房屋及设施设备进行安全普查,根据普查结果制定维修计划,组织实施;

　　(3) 白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班,处理急迫性报修,水、电等急迫性报修半小时内到现场;

　　(4) 协助召开业主大会并配合其运作;

　　(5) 管理规章制度健全,服务质量标准完善,物业管理档案资料基本齐全;

　　(6) 与业主签定物业服务合同等手续;公开服务标准、收费依据及标准;

　　(7) 全体员工统一佩带有相片胸卡,持证上岗;

　　(8) 每年进行一次物业管理服务满意率调查,促进管理服务工作的改进和提高,征求意见户数不低于总户数60%。

　　(9) 建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案,包括组织机构、人员和具体措施等,一旦发生,能随时投入运行。

　　(二)房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

　　按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件-:共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准;不包括另行收费的设备设施,如电梯、水泵、供暖等设备

　　(1) 楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修,执行《房屋及其设备小修服务标准》;

　　(2) 保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用;

　　(3) 确保雨水、污水管道保持通畅,定期清淘化粪池、雨水井,相关设施无破损。

　　(三)绿化

　　小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后,道路两侧区间绿地

　　按市园林局规定的《三级养护标准》养护。

　　(四)保洁

　　小区规划红线以内,业主户门以外

　　(1) 设定垃圾集纳地点,并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站,对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;

　　(2) 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫,做到服务范围内基本无废弃杂物;

　　(3) 按规定进行消毒、灭鼠等活动;

　　(4) 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

　　(5) 发生突发公共卫生事件时,应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒,加强对业主的宣传,维持正常的生活秩序。

　　(五)公共秩序维护

　　小区规划红线以内,业主户门以外

　　(1) 相对封闭:做到小区主

　　要出入口全天有专人值守,危及人身安全处有明显标志和防范措施;

　　(2) 维护交通秩序:包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理,保持车辆行驶通畅;

　　(3) 发生治安案件、刑事案件、交通事故时,应及时报警,并配合公安部门进行处理。

　　(六)存车管理

　　机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)、位的看管

　　(1) 有机动车、非机动车存车管理制度和管理方案;

　　(2) 对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证,出门凭证放行;

　　(3) 保证停车有序,24小时设专人看管;

　　(4) 长期存放的,应签订存车协议,明确双方的权利义务等。

　　(七)

　　消防管理

　　公共区域消防设施的维护及消防管理

　　(1) 有消防管理制度,建立消防责任制;

　　(2) 消防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、检查和维护;

　　(3) 定期进行消防训练,保证有关人员掌握消防基本技能。

　　(4) 发生火灾,及时报警,协助消防人员疏散、救助人员等。

　　(八)

　　高压供水养护、运行、维修

　　(1) 保证居民正常生活用水;有停水处置预案;

　　(2) 水箱盖上锁并定期清洗

　　消毒,确保水质合格;

　　(3) 维修服务执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

　　(4)发生突发公共卫生事件时,要加强对供水系统的消毒,禁止无关人员进入高压水泵机房,接近高位水箱。

　　(九)电梯养护、运行、维护

　　(1) 主梯6:00-24:00不间断运行,0:00-6:00呼叫运行,电梯工夜间值班,候梯厅公布呼叫电话或房号,凡是楼层设有电梯门的,均须开启载客;

　　(2) 凡有高峰梯的,在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行;

　　(3) 主梯维修时,用备用梯运行;无备用梯的,属急迫性维修的,应在30分钟内抢修完工,其它维修应于23点至次日5点以内完工;有发生紧急情况时的处置预案;

　　(4) 维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

　　(5) 一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时,应迅速组织救助。

　　(十)装修管理服务

　　房屋装饰装修管理

　　(1) 有健全的装修管理服务制度;

　　(2) 查验业主装修方案,与业主、施工单位签定装修管理协议,告知业主装修注意事项;

　　(3) 装修期间,对装修现场进行巡视与检查,严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理,调解因装修引发的邻里纠纷;

　　(4) 业主装修结束后,应进行检查。对违反装修协议的要进行处理,问题严重的报行政管理部门;

　　(5) 及时清运装修垃圾,集中堆放时间不得超过三天。

篇5：北京市开展居住小区机动车公共停车场经营企业资质审查和经营备案工作的通知

　　颁布日期:20**年1月7日

　　颁布单位:北京市国土资源和房屋管理局

　　内 容:

　　关于开展居住小区机动车公共停车场经营企业资质审查和经营备案工作的通知

　　各区县国土房管局:

　　为贯彻《关于对机动车公共停车场经营企业进行资质审查和经营备案的通知》(京政管字[20**]258号)精神,加强居住小区机动车公共停车场经营企业的资格管理,现将停车场经营企业资质审查和经营备案工作中的有关具体问题通知如下:

　　一、各区县国土房管局负责本区县居住小区机动车公共停车场经营企业的资质初审,具体工作由各区县局主管物业管理的部门承担。

　　二、居住小区机动车停车场经营企业应具备以下条件:

　　1、经营企业应是居住小区的物业管理单位(包括房屋管理单位)或其委托的专业停车管理单位;

　　2、有专业停车管理人员;

　　3、有健全的停车管理服务规章制度(包括停车管理服务协议);

　　4、具有自有产权的停车场或受托经营的停车场;

　　5、停车场具有消防设施、安全监控设施、安全警示标志和停车标志、标线等;

　　三、居住小区机动车停车场经营企业在办理资质备案时,应填写《北京市居住区公共停车场经营企业登记表》一式五份(原件一份,复印四份),在登记表“经营企业名称”处加盖公章,并向区县国土房管局提交以下材料:

　　1、营业执照复印件和地方税务登记证复印件;

　　2、停车场产权证明或委托经营管理证明;

　　3、停车场管理服务人员名单;

　　4、停车管理服务规章制度(包括停车管理服务协议示范文本);

　　5、停车场车位示意图。

　　停车场经营企业是物业管理企业的,还应提交物业管理资质合格证书的复印件。

　　四、区县国土房管局对机动车停车场经营企业申报材料进行审查,对具备条件的,在登记表初审意见栏中填注意见,加盖公章,并对登记表统一编号。

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　　bsp; 编号采用七位数字,前两位为区县编号,第三位为停车场类型编号,后四位为顺序号。

　　区县编号如下:

　　东城区-01 西城区-02 崇文区-03 宣武区-04

　　朝阳区-05 海淀区-06 丰台区-07 石景山区-08

　　门头沟区-09 房山区-10 平谷县-11 顺义区-12

　　怀柔县-13 大兴区-14 昌平区-15 通州区-16

　　密云县-17 延庆县-18 经济开发区-19 北京市-20

　　停车场类型编号如下:

　　路外公共停车场-1

　　临时占道停车场-2

　　居住小区停车场-3

　　顺序号从0001至9999。

　　五、各区县国土房管局执行中遇到问题,及时与我局联系。

　　二OO二年一月七日