篇2：房地产投资模式面临的转变

　　近日,中国银监会出台了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文),进一步规范了房地产开发投资以信托方式融资的标准。这样,使得房地产企业获得银行开发贷款原本就极为艰难的局面,又增加了一些新的变数。

　　当试图通过信托私募获得资金的渠道也被堵死之后,许多开发商都面临着资金瓶颈问题。与此同时,海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐,一些已获准经营人民币业务的外资银行对国内房贷业务表示了极大的兴趣。不少国内开发商对此寄予了很高的期望。近期,在京、沪两地举办的海外投资基金商务洽谈会,众多开发商参与极其积极就是一个例证。

　　在央行121号文(20**年)出台之前,房地产开发投资模式对资金的需求远不如现在这样殷切。那时的开发商,通过土地协议转让的方式获得开发用地,再把土地拿到银行进行抵押获得项目开发的启动资金,在交清地方政府规定的部分相关税费后,开发商就可获得项目预售许可。此后,房屋预售的回款则足以支持整个项目运作的资金需求。客观地说,那时房地产项目开发的启动资金,只要能覆盖部分土地协议转让成本和打通政府相关部门的环节,即可运作整个项目。但这实际上让银行承担了相当大的金融风险。就银行而言,对待开发商的心理也相当矛盾。个人住房按揭贷款业务属于银行贷款的优质业务,还款逾期率与坏账率都很低,而对房地产企业的开发贷款则属于高风险品种。因此,很多商业银行往往把开发贷款与个人贷款捆绑在一起。对开发商的要求是,如果你要获得开发贷款就必须将个人贷款业务也交由同一银行做。

　　然而,自从央行121文出台后,彻底地改变了房地产开发投资的“游戏规则”,房地产开发成为了一个资金门槛很高的行业。虽然20**年以后一些开发商通过信托融资渠道能获得一部分资金,但信托融资的成本要远高于银行贷款,并且信托公司的风险防范措施并不比银行低。因此,大多数开发贷款性质的信托产品,只是为一些较具实力的开发商用做以解燃眉之急的“过桥”融资,并非是开发商解决资金需求的主渠道。

　　从欧美等发达国家的房地产开发投资主流模式看,房地产开发商实际上更多地是扮演着投资商的角色,至于房子怎么建那是承包商和建筑设计事务所的事。这也是世界500强企业中鲜有房地产商身影的原因。因此,从某种意义上说,房地产开发投资属于风险投资的范畴,在金融界被视作是投资银行业务,而传统的银行贷款品种很少有房地产开发贷款业务。因为一般商业银行不愿意涉足高风险的投资领域。

　　就我国目前房地产市场状况而言,开发商身兼多种角色--既是投资商也是承包商,有的甚至还兼营物业管理公司和建筑公司。这种状况的存在既有历史原因,也有目前我国资本市场以及投融资体制尚不完善的原因。因此,开发商们“身兼数职”实属无奈。从长远看,房地产市场如果要健康发展,房地产开发投资就必须摆脱严重依赖银行贷款的现状,通过建立健全合理的房地产投融资体制来完成房地产商们的角色转换。我们预测,这将是未来房地产开发市场发展的大趋势。

篇3：我国房地产信托经营发展的模式

　　“信托”意指信任委托,是一种代人理财的制度安排。我国《信托法》中所称的信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按照委托人的意愿,以自己的名义为(委托人所指定的或者法定的)受益人的利益或者特定目的,进行财产管理或者处分的行为。虽然人们对信托观念是起源于罗马法上的“遗产信托”,还是仿效日耳曼法上的“受托人”制度,尚有争议,但都认为现代信托制度的发展最早是从英国封建时代的用益权制度开始的。

　　一、现代信托制度的发展

　　(一)现代信托制度的确立

　　早期在英国出现的“信托”,称为“用益设计”,当时的目的是为了规避封建法律制度对财产(尤其是土地)转移所加的限制和税负。当时的英国人民非常虔诚于宗教信仰,因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯,但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益,再者封建诸侯丧失了取得无人继承土地的机会,封建诸侯不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。于是,人们采取了先将土地让与他人,再由受让人管理土地并将土地收益交给教会,达到与直接损赠给教会时相同的目的,从而规避了禁止捐赠土地给教会的规定。人们还采取同样的方法规避了土地长子继承制。另外,在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下,每当土地的“占有”或“所有权”发生转移时,受让人需要交纳大笔税金,因而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“用益权”的方式,使得这种负担得以规避。由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度,因而受让人(实际上是受托人)是否遵守与委托人之间的协定不受法律的约束,而仅仅是依照良心和道德来管理财产,如果受让人不讲信用,委托人和受益人都无可奈何。在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院的大法官,以尊重法但不应该忽视道德为理由,承认并赋予了用益设计制度的合法性。用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满,1535年亨利八世颁布了《用益法》,将受益人的受益权确认为法律上的所有权,目的是为了使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。1925年英国以《财产法》废除了《用益法》,现代信托制度得以确立。

　　(二)消极信托向积极信托的转化

　　由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的“名义”所有权,对信托财产不负任何积极管理的义务,信托财产的实际管理权和受益权由受益人拥有,也就是说受托人只是“人头”设计。通过利用受托人的“人头”设计,可以达到成功规避对财产转移的限制和不合理税负,因而这种信托被认为是消极信托。

　　随着历史的发展,封建制度崩溃,政治上民主化,经济上市场化,凌驾于财产转移上的种种限制和税负也纷纷取消或合理化,人们由确保土地财产世代相传的观念转变为以赚取利润为目标,农业经济时代向工商经济时代的转化,也使得财富来源的形式由单一的土地转向多元化。经济的发展和社会的进步,使得受托人从满足消极的“人头”设计需求,转变为能够满足受益人对提供积极、专业的财产管理方面的需求。信托和投资的结合日益紧密,营业信托事业日益兴旺发达,积极信托主导了现代信托的发展。

　　(三)现代信托制度的传播和创新

　　英国虽然是信托事业的发源地,但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。19世纪60年代,因产业革命的成功而资金充裕的英国民众,急于投资于利润丰厚的欧美地区,但缺乏国际投资经验,于是中小投资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作,双方约定受托人只收取一定的报酬,并将投资收益返还给投资者。以后,受托人发展为专业化公司,并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金,由此产生了“单位信托”。20世纪20年代,这种单位信托制度传入美国,并发展成为“投资信托”,以后又从美国传入日本、韩国等东南亚地区。二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金”,而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。目前,英国和美国都有民事信托和商事信托,但限于习惯和民事信托旷日持久的发达,民事信托仍然是英国信托业务的主体,而美国的民事信托和商事信托同样发达。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托,特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“贷款信托”,为日本的经济发展作出了重大贡献。

　　二、国外房地产信托经营模式

　　(一)美国的房地产投资信托

　　美国的房地产投资信托(real estate investment trusts,REITS)是以公司拥有资产的形式,将股东的资金吸引到房地产投资中,股东既可以获得类似于直接投资房地产的一些好处,又避免了承担无限责任及资产流动性差的风险。美国的房地产投资信托业自20世纪60年代,经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程,目前的市场价值已经超过400亿美元。

　　l、美国房地产投资信托的类型

　　美国的房地产投资信托包括股权信托、抵押信托、混合信托三种形式。股权信托的投资业务主要是房地产的所有权(收购现存房地产或即将开发的房地产),其投资人取得的是房地产的股份所有权;抵押信托的主要投资业务是房地产抵押放款,投资人取得的是抵押贷款债权;混合信托则兼有股权信托和抵押信托双重性质和特点。股权信托的投资魁力在于:(l)通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;(2)专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;(3)投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。抵押信托的投资魁力在于:(1)为中小投资者提供了介入房地产抵押贷款市场、获得较高借贷利差的机会;(2)专业化的管理人员将募集的资金用于多个房地产项目的抵押贷款,分散了房地产借贷风险;(3)投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

　　2、房地产投资信托与房地产股份公司的不同

　　虽然房地产投资信托与房地产股份公司都是将所募集资金用于房地产投资,但二者具有显著的区别,主要表现为:(1)房地产投资信托的功能在于“受人之托,代人理财”,是财产管理与金融功能的统一,虽然它通常以股份公司的形式出现,但同时要受到公司法和信托法规范;而房地产股份公司主要受到公司法的制约。(2)法律对房地产投资信托的资产结构、收入结构、收益分配作了原则性的规定,比如关于资产价值的75%以上必须由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成的规定,关于来自于租金、抵押贷款利息和房地产销售的毛收入不低于总毛收入75%的规定,关于分配给股东的金额不低于应纳税收入95%的规定等等,从而对其业务性质作出了强制性约定;而房地产股份公司的业务性质则不受法律的约束,其资产结构、收入结构、收益分配最终体现为股东的意愿。(3)房地产投资信托的经营管理活动带有消极性,即经理和雇员不直接进行房地产的管理和运作,只是对房地产管理业务的开展予以决策,具体的信托资产管理工作则聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成;而房地产股份公司的经营管理活动是积极的。

　　(二)德国的房地产投资信托

　　德国的房地产投资信托是投资信托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券,并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产,保管银行根据投资公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价,以及房地产业务的监管工作。(图1)为保护投资人的利益,投资公司法作了设置监督委员会、选定保管银行、固有财产与信托财产分别管理、投资范围限制等强制性规定。可以投资的房地产限于租赁居住及商业用房地产,以及符合该条件的在建工程(不超过信托财产价值的10%)和土地。德国房地产投资信托的特点,在于基金资产的运用业务与保管业务的分离。

　　(三)日本的土地信托

　　日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人(信托银行),并从受托人管理和使用该土地的收益中获取信托红利。(图2)土地信托包括租赁型和处理型。租赁型是指土地所有者在信托期结束后,收回土地所有权;处理型是指土地所有者在信托期结束后,领取土地出售所得价款。土地信托基本上是在土地所有者具有开发积极性,而自己没有能力的时候发挥功效,土地所有者能够在保持土地所有权的同时,获得稳定的项目收益,因而对土地所有者来说极具投资魅力。

　　三、我国房地产信托经营管理模式的选择

　　我国现代信托发端于20世纪初,并持续发展到1949年新中国的成立前夕。新中国成立后,随着社会主义改造的完成,信托业务逐渐消失。1979年新中国第一家信托机构--中国国际信托投资公司成立。经过20年的发展,全国已经有近400家信托投资公司,总资产约占全部金融资产的10%左右。许多有能力的信托投资公司都参与了房地产投资经营活动,它们以吸收信托存款、委托存款、代理发行房地产企业债券等形式为房地产开发企业筹集资金,或者办理各种形式的房地产信贷业务,或者直接投资于房地产的开发经营,虽然拓展了房地产业融资渠道,促进了房地产经济的发展,但因存在着违规经营、管理混乱、业务范围不明确等问题,严重影响了信托业乃至房地产业的市场秩序,许多信托投资公司因房地产经营不善而濒临破产的边缘。为了规范信托业的健康发展,中华人民银行于20**年1月9日颁布了《信托投资公司管理办法》,九届全国人民代表大会常务委员会于20**年4月28日通过并公布了《中华人民共和国信托法》,这就使得我国信托事业的发展和繁荣,建立在较为完善的法律规范基础上。而 发展什么样的房地产信托经营事业,则是我们需要进一步探讨和解决的问题。笔者主要借鉴国外的运作模式,从以下三个方面阐述自己的简略构想。

　　(一)建立房地产投资信托基金

　　建立房地产投资信托基金,一方面为迅速增长的个人金融资产提供新的投资渠道,另一方面通过信托基金汇集闲散资金,满足房地产业发展对资金的巨额需求。我国房地产投资信托基金的业务范围,目前应当以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要经营业务,至于资产结构、收入结构、收益分配等方面也需要监管部门和机构作出明确的规定。在房地产投资信托基金运作的模式上,既可以借鉴美国的模式,由金融机构组织发起,具体的资产管理活动由专业的投资顾问操作,也可以借鉴德国的模式,由投资信托公司负责具体的资产运营,另选保管银行负责受益凭证的发行、收益分配、部分信托财产的保管和运营监督。但考虑到我国由中华人民银行负责信托基金业管理的实际情况,以致专业房地产公司不可能作为投资信托基金的组织发起人而得到批准,以及现有信托投资公司在房地产权益经营管理运作方面的不足,美国的运作模式可能更具有借鉴价值。由信托投资公司组织房地产投资信托基金的发起,并委托证券公司或银行向社会公开发行受益凭证,将所募集资金交由专业房地产公司进行独立运作。

　　(二)建立国有土地信托经营管理运作机制

　　我国城市国有土地所有权是通过出让、出租等经济形式及行政划拨方式实现的,而在日本,国有土地信托也是实现国家土地所有权的一种重要的经济形式。日本的国有土地信托,是吸取民间土地信托制度能够有效利用土地的特点,为促进国有土地的有效利用及处置而建立的,使得国有土地的管理及处置手段更加多样化了。日本国有土地信托制度的好处是:在长期持续获得土地收益的同时,保留了将来行政需要的国有土地所有;将土地及地上建筑物共同进行信托时,土地价值的体现较为隐蔽,可以减少对邻近土地价格的影响;可以利用土地信托制度对再开发中的土地所有权进行调整。考虑到我国的土地制度现状,虽然利用土地信托制度不可能产生像日本那样明显的好处,但至少可以考虑将其作为实现国有土地所有权的一种经济形式。当然,要保证土地信托给国家带来的经济利益不低于土地出让或出租所带来的利益。

　　(三)“房屋银行”的信托化规范经营

　　“房屋银行”模式是由贵州房屋置换中心与中国工商银行贵州省分行联手率先推出的。由于这种经营模式既降低了租赁双方的交易成本,又使双方的利益能够得到保障,因而深受广大群众的欢迎,并在上海、北京、深圳等全国各大城市得到推广。因中华人民银行规定“银行”名称不得任意使用,一些地方如上海已经将其更名为“存房中心”。贵州的运作方式是,房屋所有权人将待出租的房屋“存入”房屋置换中心,房屋置换中心根据房屋所处的地段、环境、设施等因素,测算出房屋的出租价格,经房主认可后通过网络系统对外招租。房屋置换中心从首次招租成功之日起支付租金,并于每月存入工商银行为房主开立的帐户中。房主每年预留40天时间作为房屋置换中心的租赁工作日,该期间房屋置换中心不向房主支付房租。贵州房屋置换中心的该种业务仅运作四个多月,就接受了5900多套房屋,并租出5700多套,出租率达到97%。虽然各地都基本参照贵州的方式运作,但还是有许多差异。比如,北京房地产交易中心将此类“房屋银行”业务称为“租赁吞吐”业务,该业务规定每年预留两个月作为不向房主支付房租的租赁工作日,自房屋“存入”之日起开始按照事先约定的数额计算房租,不过所约定的房租额与向承租人收取的实际租金并不相等,房地产交易中心赚取了其中的差价。

　　在此类“房屋银行”业务中,房主、承租人及“房屋银行”相互之间是一种什么法律关系?他们之间签定的法律合同属于什么性质的法律合同?租金的收取与支付宜采用什么方式?对这些问题需要加以分析,以便在出现纠纷时能够依照现行法律及时予以解决。

　　在“房屋银行”业务运作中,房主和“房屋银行”之间一般是委托人与受托人的关系,因而像北京房地产交易中心那样从中赚取差价的行为,有点类似于房屋的转租获利,这是不符合委托代理及中介业务的有关规定的。承租人和“房屋银行”之间是名义上的租赁关系,此时,是“房屋银行”以房屋所有权人的身份与承租人签定租赁合同,承租人也并不关心谁是房屋的真正所有者。由此可以看出,“房屋银行”业务的运作更符合信托法律关系。房主是信托法律关系中的委托人,“房屋银行”是具体从事房屋经营管理活动的受托人,受益人既可以是作为委托人的房主,也可以是房主指定的其他人。这样一来,我们将“房屋银行 ”称为“房屋信托”,并用信托法加以规范可能就较为妥当了。虽然我国民法理论及实践中,将信托行为等同于行纪行为,但严格地说,它们毕竟是两种不同的制度,信托法的出台也更加证实和明确了这一点,因而不宜将其认定为“房屋行纪”。

　　四、发展我国房地产信托经营尚需要解决的问题

　　《中华人民共和国信托法》的出台,为我国房地产信托经营事业的规范发展提供了法律基础。不过,要真正促进房地产信托经营业务的发达,尚需要制定有关规范各种房地产信托经营业务的政策法规及实施细则,特别是关于房地产投资信托基金如何具体运作、房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托时是否需要及如何进行产权转移或变更登记等问题,都是房地产信托经营的具体操作中需要探讨和解决的关键问题。

篇4：王志纲谈房地产十大开发模式(上)

　　90年代，是广州楼市真正走向市场化的十年，也是广楼市最辉煌的十年。在大起大落的振荡中，楼市发生了许多有影响力的事件，造就是不少有影响的人物，营造出许多至今仍在发生作用的开发模式。

　　有什么样的消费者，就有什么样的市场，就有什么样的开发商。消费者把很多梦想都交给了发展商，促使发展商做出了许多超常规的事情。

　　过去十年，广州一直在扮演中国房地产业报春鸟的角色。广州是一个出人才，出模式，出理念的沃土，中国大多数成功的开发商都广州踩过盘取过经。

　　广州楼盘的成功源于不断创新。总结过去，是为更好地走向未来。

　　有人说，现在广州楼市落后了!应该确切地说，是人们的审美标准提高得太快了。广州要保持领跑者的地位，唯有创新一条路可走!

　　要创新，首先得了解过去，熟知现在!

　　作为成功的开发模式，广州可圈可点的很多，我们试图订立三个标准：1、对广州房地产市场迈向成熟起到革命性(至少是积极性)的作用;2、率先营造出这个开发模式的企业是站得住脚，符合广大消费者利益的;3、是否已开花结果。也许一个楼盘(或开发商)综合了几种开发模式，我们会尽量选择其突出的一面予以阐述。

　　为使回顾更客观，我们成立专家组。以下文章汇集了专家的观点和我们自己的思考。

　　参与专家组讨论的行业代表(按姓氏笔画为序)

　　王志纲：著名策划人

　　王月华：本报记者

　　许绍基：广东省地产研究协会副会长兼秘书长

　　金贻国：中国房地产协会常务理事 广州市房地产地产业协会秘书长

　　黎振伟：珠江恒昌房地产顾问有限公司 董事总经理 注册房地产估价师

　　一、规模化品牌扩张开发模式

　　谈起这种模式，最典型的例子还是碧桂园。

　　碧桂园，广州人无人不晓，中国房地产业内人士无人不知。

　　碧桂园的最大成功之处在于，它把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代;为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。

　　其对广房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化(规模化)、复合(整化)化。

　　与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化;B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙服务;C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。

　　1、复合地产整合出“碧桂园”强大品牌。

　　“跳出地产做地产”是碧桂园的聪绝招，且在七年以后就已进行，不可不谓先知先觉。(1)1994年初，其与名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，竟出人意料招到1300多名学生;(2)楼未建成，配套先行，五星级会所同时建成。这两点成了广州，乃至全国不少楼盘争相仿效的致胜招术(当初是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备招术)。建校达到了聚人气、积资金、增加知名度、美誉度的效果。“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。

　　2、大盘化(规模化)。不少专家特别提及碧桂园象工厂化那样大规模造房子，迅速满足了人们“安得广厦千万间”住房需。，人们惊奇地发现，从涉足房地产开始以来的8年时间里，顺德碧桂园先以一片荒野之地变成一座现代卫星城，随后一年一个碧桂园。

　　广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了4000多套房，创造了大盘神话，规模神话、品牌神话。这两年碧桂园以不可思议的速度在扩张，华南碧桂园(占地面积超过1000亩)，顺德碧桂园东园、顺德碧桂园西苑(占地178万多平方米)均安碧桂园(仅高尔球场占地就达1700多亩)，佛山碧桂园，其已在珠江三角洲“遍地开花”。

　　3、郊区化居住模式，碧桂园较早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2天。后来，大凡在广州市区以楼盘(超过半小时车程)均非常推崇“5+2”生活模式。而随着大交通格局的奠定，“7+0”模式(市区上班，郊区居住)，已成为洛溪盘等类型项目的着眼点。

　　这一模式，除了深圳万科外，广州还没有第二个发展商敢这样大规模操作。值得提醒的是：品牌在较小的范围内随大规模开发扩张市场的有效需求的容量。

　　二、可持续性发展模式

　　若论广楼市十年的长青树，恐怕非祈福新村莫属。十年来，祈福新村不断发展，越战越勇，到现在已发展成为占地6500亩的楼盘，并已售出16000多套房子，堪称中国楼盘销量冠军。而其亦被评为广州地区最大房地产项目公司第一名，成为名符其实的“中国第一村”。

　　祈福新村的成功在于开辟了一条可持续性发展的开发模式，而其革命性之处在于为广州楼市发展提供了三大参照系：

　　1、大势把握。曾在加拿大攻读土木工程学研究生的彭磷基总经理，高瞻远瞩，提前10年就已把握到住宅郊区化的大势，并提前10年捕捉到了城市化过程中郊区住宅产业的大商机。其将自己目标客户群定位在香港至广州所辐射的整个珠江三角洲的成功人士，甚至连现在红透了楼市的两个发展商早期也在祈福新村买过房。

　　2、要素整合。这里包括对自然条件各要素的整合，也包括对人文要素的整合。没有的要素，要创造。祈福新村原来没有湖，开发商硬是花了数千万建造了34万平方米、全国最大的私人屋村人工湖及环湖公园。

　　3、创新。祈福新村的成功不仅仅在于规划、设计的超前，因为仅仅这样永远打不完明天的战争，其藏于无形之中的杀手锏是理念创新。

　　早期的祈福新村并不敢恭维，兵营式排房建筑当时虽很时髦，现在看来已显呆板;而正是在人们意识到这点之前，开发商已作了创新，这正是开发商的高明之所在。祈福农庄投入不小，人们可以那里种菜，千色园有一公理多长。当人们现在已大张旗鼓讨论广州要建山水城市时，祈福新村已成为山水楼盘、生态楼盘的典范。人们不得不承认，可持续发展模式是楼市，尤其是大盘最可取的开发模式。

　　广州城建开发集团10多年也是采用此类开发模式。

　　三、复合房地产开发模式

　　广州楼市风雨十年，整合房地产业之外行业来开发房地产的项目不少，但最为成功，最典型的要数广奥林匹克花园，这个占地仅有260多亩的“小弟弟”、“后来者”，却能从中国楼市竞争最为激烈的洛溪板块，从占地超千亩的“大哥哥”旁边脱颖而出，一炮而红，靠的就是整合各优势产业。用一位业内专家的话说是：这是复合房地产概念对单一房地产概念的胜利。

　　“体育产业+房地产业”，“科学锻炼，健康人生”的理念诉求，加上“健康管家”等软件，使奥林匹克花园具备了别人不可超越、无法替代的优势。

　　复合概念对于房地产业的革命性意义在哪里?

　　对于开发商来说，可以从竞争最为激烈，最为艰难的领域中抽身出来，拓展出一片新的蓝天，一个能降低风险、增加价值的利润空间。用其开发商郭梓文的话说，正是由于注入体育概念、使奥园在竞争力方面，扩张延伸力方面，明显强于传统意义的仅以户型、装修、环境和地理位置为诉求的单一概念产品。这就是整合的力量。

　　复合概念对消费才的意义在于，它既能满足于人们对于住房的基本需求，同时又能满足了人们对体育健身活动的需求，给人以双重、多重满足。

　　复合型房地产开发模式并非一成不变，而是不断在变，不断在整合新的元素，如番禺奥园在广州奥园成功的基础上，又整合“澳洲风情”这新的诉求点。

　　安得广厦千万间?中国人等了几千年，积淀了一个个梦想，加上欧美发达国家的示范作用，未来房地产一年要走过西方国家十年的路。人们日益增长而不断变化的需求，注定房地产靠单一概念、单一元素致胜的时代已过去。有专家认为，纯粹以规模和品牌取胜的时代已随着复合地产概念的出现而被取代。个性化差异也许代表着未来之路，因为我们正步入消费个性化时代。

　　四、专业化连锁开发模式

　　房地产开发的最大困惑在于：如何将在建设庞然大物的过程中产生的无形资产移植到下一个项目。

　　专业化连锁开发模式将之迎刃而解。

　　看惯刀光剑影，广州的发展商历经10年竞争，走向成熟、迈向未来的开发商，如富力地产(广州今年上半年销量冠军)、合生创展(旗下几大公司广州去年综合销量第一名)、保利房产(广州成长最快的国有房产企业)都不约而同的采用了专业化、连锁化开发模式，走的是一条精品路线，并形成各自的特色，仅用五六年时间便奠定了其在广州的“江湖地位”。

　　富力地产集团在老城区成功地利用工厂搬迁契机，改造老城区，开发富力大厦、富力半岛花园、富力新居等数个名优楼盘，在老城区形成了富力楼盘网络。现在，广州几乎无人不知富力地产。

　　合生创展则主要集中在天河区，迎合了广州城市东移这一大趋势。华景新城、骏景花园、帝景苑、愉景雅苑等数个楼盘在广州形成另一个网络。

　　广州保利房产则对住宅、商用物业全面渗透。保利红棉花园、保利花园、保利北京大厦、保利白云山庄在市中心、近郊的纵深度范围内形成网络布局。

　　三个进步神速的开发商，用公司品牌，将一个个珍珠(名优楼盘)串在一起，形成一串楼市风景线。

　　广州楼市常见的两种经营形态：一个是板块型，有大面积工地储备，可以连片开发，这在近郊、新城区，郊区较普遍，尤其以洛溪沙岛，华南快速干道、江南工业大道一带这特征更为凸现。另一个则是阵地型，发展商利用单块地皮进行开发，在老城区，以及珠江新城的房地产开发中心较为普遍。

　　相对于这两种常见的开发形态。专业化连锁开发模式革命性意义在于：用一个强势的公司品牌，加上一套CI系统(理念视别、行为视别、视觉视别)， 成功地将推广上一个项目所投的广告费及其形成了

　　品牌含金量移植到下一个项目，并为移植到未来的项目上预留了“管线”。

　　其中最重要的在于“理念”与“行为”视别系统，这是出人才，出机制、出效益、出品牌的基础。这些为开发商成功开发下一个项目奠定了基础。

　　1997年11月北京路地块拍到了8798万元，平均楼面地价达2788元/平方米，而该项目的得房率仅为约60%，发展商按得房面积计算平均地价成本达4800多元/平方米。别人看来是注定要失败的项目，保利房产勇敢的拿了，而且成功了!为什么?

　　今年6月30日，万宝冰箱厂地块拍到了1.9亿元。没有敢要，富产地产敢要!，为什么?

　　因为他们有人才、品牌乃至机制做保障。可以预见，只要操作、管理上不出大的偏差，并努力创新，做出差异性来，他们下一个项目连锁开发将会与成功拥抱!

　　其根本性的优点归纳为：(1)注重大众根本需求;(20)在技术领先的基础上达到高度 专业化;(3)由项目公司上升到专业化开发公司。

篇5：王志纲谈房地产十大开发模式(下)

　　五、完善积累型开发模式

　　人选房子，房子选人，一方水土养一方人。

　　这是人与人之间不言而喻的连接密码。把房子建成何样，人们才乐意选择，这完全可以反映出选择者的品位、修养与性情。基于对人性的关怀，对文化的独到见解，不少楼盘成功地将其演绎到自己房地产开发中，并形成了自己的独特开发模式--迎合社会主流，营造一种健康生活方式。

　　最为典型的要数丽江花园，其对房产业的革命性意义在于：率先营造一种生活方式，并且精雕细琢之。

　　过去十年，房地产市场消费观念发生了两次革命性变化。90年代初，人们买房仍然以追求一个“窝”这主要目标，只要有个地方住，人们不会挑剔;90年代中期，“家”成人们购房追求的重点，不只是需要一个窝，还要配套、环境;先知先觉的开发商很快明白，“家”绝不是人生追求的最高目标。也正是这里开始，购房者从注重地理位置、环境、户型、配套等外在因素，向关注物业管理、社区化等内在因素转移，人们从买环境过渡到买生活方式。

　　丽江花园较早旗帜鲜明地打出卖生活方式。强调其房子真正为诗意的安居而建;在广州楼市第一个喊出e生活概念，其亦是全国优秀物业管理小区，而旗下的星海洲、丽字楼、王台别墅、和谐公寓、华林居、康城居、萃锦苑、玉树别院、九如通津，这些母品牌下的子品牌更满足了人们“人以群分”的心理，适应了生活方式下一的细分需要。丽江花园带给予业主的不仅是品质不断提升的房子，且是个性价值的不断张扬。这种只可意会，不可言传的生活方将对楼市消费者的选择产生越来越重要的影响。人们一直弄不明白，丽江花园楼价最高时凭什么卖到了7000元/平方米，我想原因就在于其营造的生活方式值钱。

　　丽江花园在推广中强调得最多的就是“生活”二字，如“21世纪生活空间”、“e生活“等等。在新世纪楼市行销概念中，生活方式现已成为主流。

　　走积累完善型开发模式之路的还有光大花园、金碧花园、云景花园，广地花园、汇侨新城等。

　　六、城镇开发模式

　　关注城镇化开发模式，是基于两点理由：

　　(一)、是国外房地产开发商较为推崇的开发方式;

　　(二)、中国正加快城市化进程，有人预测，广东再过10年，将建成300个布局合理、功能齐全;设施完善环境优美富有地方特色的中心镇，广东城市化程度将达50%以上。

　　现在，地产大鳄枕戈待旦，华南碧桂园一出手就是1000亩;雅居乐、华南新城、南国奥园、锦秀天河他们开发模式又将怎样，急需要参照系。

　　洛溪新城的革命性之举在于：其已率先在中国进行集镇式房地产开发试验。他们不仅考虑住户的衣、食、住、行等日常生活问题，并考虑邮电、金融、教育、垃圾、污水处理已成功走出政府行为，完全成为一种市场商业行为，为房地产开发探索出了一条全新模式。

　　十年风雨，往往历历在目。

　　80年代末，当时番禺市政府确立以“二沙”带动番禺经济发展的思路，南沙为工业区(现在有所调整)沙窖岛发展房地产业。

　　1988年，霍英东及其同仁集资七千万元，让洛溪大桥飞架南北，从而使这里的房地产开始变得有实际意义。番禺开源房地产实业公司率先进驻番禺洛溪，按照当时计划，该公司将逐步开发上万亩土地，后来确定为7千亩，再后来确定为占面积约144平方米，建筑面积232.7万平方米目前已建成住宅1万多套，别墅千栋，商铺千间，原计划20年让洛溪热起来，想不到仅10年时间，一座崭新的卫星城便矗立起来了。

　　工行、农行、建行，中行均在这里设有支行，而幼儿园、小学，中学已成规模，会所，超市应有尽有，抛开其头两期楼盘不说，整个新城自我更新能力很强。 城市自我实现生态平衡的能力。

　　整个洛溪新城的人口来自五湖四海，是一座典型的移民市镇，充满活力，而其母品牌下的子品牌：洛涛居、雅澜苑、洛湖居超建越好。

　　再过2年，也许我们能更加认识洛溪新城，探索“城镇化开发模式”的意义!

　　当然，我们还要提醒未来的开发商，城镇开发走的不是房子的简单集合，而是将自身定位于世界经济一体化中卫星城!

　　七、集约化开发模式

　　用较少的占地面积、开发精致楼盘，力争营造成最好的人居环境，最合理的产业，力争达到唯美效果，有专家将之称为集约化开发模式。

　　1998年前后，广州房地产群雄并起，翠湖山庄号称100%全绿化，首层架空，凸窗。现回头去看的确很有意思，但当时引起了广州市民的极大兴趣，很多人把去那里看楼当逛公园。

　　集约化开发模式，其革命之处在于：以人为本，占地面积虽小却能体现配套齐全的规模化生活小区概念。

　　其集约特性表现在--

　　1、天人合一，回归自然的绿化理念，在有限的土地上搞精品绿化。

　　2、构筑完整的生活小区设施。仅会所面积就达1万平方米，多功能，老少皆宜，并为业主提供专业酒店式服务，从而大大提升了居家的品质。

　　在地少人多的广州，21世纪商品房开发的主流究竟是什么?从翠湖山庄我们找到了答案：完整的生活空间，规模适当，配套完善的现代化小区。其社会基础是：人们积极追求代表着较高社会主义水平的生活方式和生存空间。

　　类似开发模式之路的楼盘很多，如锦城花园、云景花园、名雅园，星汇园、天誉花园等。

　　八、唯景观开发模式

　　广州正在倡导“山水城市”理念，山水楼盘成为人们的注意重点。

　　敏于行的开发商总是抢在“学者”前面，率先在珠江两岸，白云山脚圈了地，盖起了一栋栋房子。

　　有人说，珠江两岸现在最大的问题是，建筑物过多，体量过大，楼层过高，离江面太近。但这不是开发商的错，是有关政府部门的失误。这从侧面恰恰反映出开发商的先知先觉，抢先占领有利地形，开发景观资源。

　　唯景观开发模式始作俑者应算是海珠半岛花园，时间追朔到1992、1993年，其占地仅13万多平方米。此盘1995年强力推盘时，宣称的却是“拥有1.38公理长的黄金海岸。”

　　而此种开发模式发挥到极致的，正是临江豪宅群的迅速崛起，珠江广场、中海锦苑、新理想华庭、丽景湾、海琴湾等先后拔地而起。

　　临时豪宅对房地产开发的革命性意义在于：彻底唤醒人们沉睡多年的居住环境景观意识。

　　以往，建房子，黑压压一片，人们分房以面积大小行政级别、富裕程度;现在，靓丽房子，争先恐后冒出，中心城区的豪宅已因环境因素制约而让位于江景豪宅，山景豪宅。

　　“以景观为中心”的开发理念还促使小区开发在规划、设计上的比拼。海珠半岛花园的把楼建到42层高，力图占领大量的景观空间，中海锦苑、丽景湾(第三幢)巧妙地设计出户户朝江的户型，新理想华庭则采用超大弧形防弹玻璃，每一套正望江户型玻璃窗的总宽度超过9米，力争与江景的接触。

　　“以景观为中心”的开发模式在广州楼市遍地开花，蔚然成风。澳洲山庄、颐和山庄力图把房子溶入大自然，山水庭苑。雅居乐、江南世家，雅宝新等力图充分利用山与水。

　　早在古代就有“仁者乐山，智者乐水”的圣语;现代社会，文明人的价值取向又日益偏向于环境。香港最贵的豪宅在半山，原因就在于其海景叠加着山景。

　　“以景观为中心”的开发模式正迎合了文明时代人们的需求。

　　九、营造开发模式

　　这类开发商，当初找到是一块荒地，在那里从无到有，认真营造房地产成功的必需要素，精雕细琢，下定赌注，一步步创造市场。

　　白云堡1995年初动工时，仅是一片荒山石场;2年前开工的穆天子山庄也是一片山林，而8年前，二沙岛别墅建设时，那里可以说还是一个“荒岛”。

　　有人说，盖房子，环境第一;也有人证券交强调是地段第一;其实，就房地产的社会属性来说，应该是“身份第一”。

　　正是基于这点认识，白云堡、二沙岛别墅区、穆天山庄的开发商将自己的目标客户群定位在社会金字塔塔尖这一层，并通过项目的推广成功将占总人口不足5%的塔尖消费层分离出来。

　　类似于营造成造型开发模式不仅仅是这几个顶级楼盘，还有颐和山庄、白云高尔夫花园等等。

　　不容否认，房地产主流永远不会面对低收入的百姓，聪明的开发商只会盯住广州20%的高收入人群，至少顶级豪宅更需盯住这20%之中的20%的人，毕竟，市场是严酷的。

　　十、创新型开发模式

　　著名的地产巨子霍英东曾自豪地宣称“卖楼花”是他发明的。这是他对中国房地产发展的最大贡献，因为，“卖楼花”有助于解决起步期房地产开发链条中最薄弱的一环--资本的瓶颈难题。

　　广州第一个“卖楼花”的人是谁?

　　业内人士普遍认同来自台湾的仇福宪小姐。

　　人们清楚地记得，1990年以后，她在大陆做的第一个销售个案--广州世界贸易中心大厦非常成功。世贸中心也因为仇福宪小姐而成了广州楼市十年创新型开发模式的典范。

　　世贸中心在开发过程中，培养了大陆第一批专业的楼盘销售队伍，从着装到待人接物，到推销卖楼，高素质、高水平。堪称典范;世贸的销售大获全胜，每平方米当时卖给到了二千多美元，堪称当时广州楼市的“天价”。

　　之后，在淘金花园的开发中，仇福宪应珠江实业之邀，主持了那里的销售工作，有人说，在香港她把淘金花园搞得比广州还有名。

　　有人说，广州首个进行按揭贷款楼盘，亦是仇福宪倡导的。

　　广州的首个售楼部也是她开辟的。

　　仇福宪自己也承认，大陆是一个前瞻性很强的市场，她应该多带些先进经验和创意进来。十年前，她就预测，十年后的整个亚洲年中国，果然，2000年的广州楼市正酝酿一个个更大的奇迹。也许再过五年、十年，全世界的发展商都会来中国广州踩盘取经。

　　当然，作为开发商的珠江实业，当时能花巨资(据说上2千万元，无从考证)启用仇福宪，这本身就是一种用人制度的创新!

　　广州过去十年楼市的成功源于创新，将来仍然在于创新!

　　成功的开发模式还有很多，在些不一一论及。仅以此文献给为广州楼市十处辉煌创造性劳动的人们!