篇2：房地产财务窗口业务指南

　　各友好合作单位,你们好!首先欢迎您选择**地产作为您事业上的伙伴。为了能为您提供一个快捷方便的平台,现就**公司财务部窗口业务办理做如下指引:

　　1.缴款业务办理指南

　　1.1.办理对象:根据业务需要,经办部门要求向公司财务部缴交款项的合作单位。

　　办理时间:经办部门通知的缴款时间。(节假日除外)。

　　1.2.缴款方式:采用现金或银行转账方式缴款;如有特别要求的由经办部门另行告知。采取现金方式缴款的,我部当场开具收款凭据;采取银行转账方式缴款的,我部在收到银行进账单时开具收款凭据。

　　1.3.办理地点:**公司财务部办公室。

　　2.收款业务办理指南

　　2.1.收款业务办理一般规定

　　2.1.1.办理对象:已办理申请款项资料,并接到**公司财务部正式通知收款电话的合作单位。

　　2.1.2.办理时间:每周星期三、星期四下午14:30-17:00。(节假日除外)。

　　2.1.3.支付方式:2000元以上的对公业务采用银行转账支付;其他业务采用现金支付方式。

　　2.1.4.办理地点:**公司财务部办公室。

　　2.1.5.咨询方式:电话:0760-2****3 联系人:*小姐、*小姐。

　　2.2.收款业务办理流程

　　2.2.1.办理**公司规定的支付申请手续。

　　2.2.2.等候**公司通知收款的电话正式通知。

　　2.2.3.准备发票(收据)、委托收款书及收款经办人身份证原件。如需提供其他资料,我部将另行提前告知。

　　2.2.4.按规定时间到**公司财务部办公室办理收款手续。

　　(第一步:到具体经办部门办理支付申请手续。)-->(第二步:等候收款电话正式通知。)-->(第三步:准备收款相关资料,如发票等。)-->(第四步:按规定时间办理收款手续。)

　　3.特别提示

　　3.1.开具发票(收据)单位名称必须与申请付款单位一致。

　　3.2.发票必须符合现行法律法规的相关规定。如施工安装类发票必须到工程项目所在地的税务局开具。(来自:www.pmceo.com)如需到税务局开发票的单位请提前办理开票手续并到我部先领取《开具发票证明》,以免影响收款办理。

　　3.3.委托收款书请按附件格式出具。(见附件一)。

　　3.4.外地收款单位请提前一天预约,以便我部提前准备。

　　3.5.如有特殊情况,请及时通知我部。

　　3.6.零星款项(如招投标押金)的办理参照本指南。

　　本指南如作修改变更,恕我部不再另行通知,请以最新指南为准,由此带来的不便,请您谅解并支持配合。

　　中山市**房地产开发有限公司

　　财务部

　　二〇〇八年六月一日

篇3：房产销售每天操作流程

　　当客户来到售楼处时,普遍怀着一种复杂的心理,一方面急于了解产品的真实情况,另一方面又对销售人员抱着一种戒备感。这是一个正常现象。因为买方和卖方本身就是一对矛盾,在市场竞争如此激烈的今天,这种矛盾尤为突出。这就对销售部门的接待水平及操作流程要求很高,一个完善的接待流程加上高素质的销售代表会减少顾客的戒备心理,淡化这种矛盾,从而促进成交。首先,我们应重视客户的每一印象。

　　当客户进入现场,销售代表应主动相迎,问候对方引导入座,交流名片,拿房型图,倒水然后开始进入购房话题,当人们坐下来,才有足够的信心与你洽谈,同时这对缓解客户紧张也能起到积极作用。当然,在这个环节应根据不同客户类型采用不同方法,灵活掌握,例如有些客户刚到时不愿入座,而愿意在售楼部转一圈看一下墙上加挂的宣传板,这时销售人员不应强求入座,而应站着做一下简要介绍,直到时机成熟,再邀其入座。

　　入座后的洽谈内容应掌握一个原则:先从周边环境、人文环境等着手再到小区规划,绿化直至户型,从大到小,从外到内。销售人员应充分重视该环节,因为在推销产品之前,首先推销的是自己,让客户对人产生好感,才会让其对产品有更深的了解欲望。销售人员应以亲切的话语,温和的肢体语言间或穿插一些幽默来博得客户的好感,使其产生看房的欲望。此时,销售人员必须掌握到客户的基本需求,他想要的户型、面积、价格的接受程度等,同时迅速在心里为其做选择,从众多房源里筛选出最适合对方的几套房源,为下一步的喊控做好准备。

　　当确定了要带对方看的房源后,看房路线的制订很重要。如果是看两套,应先带其看较差的,同一套房子,应先看效果最好的房间。看房时,业务员的讲解非常重要,首先要对房型的设计了解透彻,优缺点都应掌握,介绍时扬长避短,重点突出优点,另外,一个好的销售人员还应了解有关装修设计的知识,带客户看房地产时,可以帮助对方设计房间的摆设,用美好的语言给客户一个想象的空间,美化其感觉,促其下决定。此时如果对方表现出积极的信息,认为房子比较满意,就抓住电动机邀其下定单,可以用房源较紧张等理由,婉转提出。

　　看完房重新入座,帮其计算金额,这时售楼部其他人员应适当作出SP配合,例如打假电话、言谈中的相互配合等烘托现场气氛,但SP配合的前提必须要真实,不能露一点破绽,否则就会给客户留下恶劣印象,进而影响成交,所以做SP配合时一定要小心加小心。

　　然后,就是操作流程中最关键的环节,讨价还价。这也是考验一个销售人员水平高低的重要阶段,谈判策略的运用是否得当直接关系到能否成交。高明的谈判技巧,对方心理准确的把握,能使双方顺利渡过该程序步入成交,否则就失去顾客,前功尽弃。

　　最后,就是签约了,在这个阶段其实是客户最紧张的阶段,也是最细心的阶段,因为这是他真正掏钱的时候了,这意味着他的几十万甚至上百万交给我们去购买明天或许是一辈子的幸福与舒适了,所以这时他最敏感,销售人员的一个眼神,一句话语,一个动作都会对他们产生影响,也许影响到成交,因而销售人员此时一定要注意,要有一种平稳的心态,轻松的语言去面对对方,让对方觉得这一切都很正常,没什么大不了,从而也感染对方,让其心理得到松驰,轻松渡过签约关。

　　具体操作流程:

　　1.客房推门进入

　　2.值销售人员主动相迎,开始接待

　　(1)问候对方并简单询问(您来过或打过电话吗?)

　　(2)引导入座、倒水、交流名片

　　(3)看房、详细介绍房型优点,推荐房间设计

　　(4)算价格

　　(5)谈判、逼定

　　(6)成交

　　(7)祝贺客户

篇4：房地产项目开发的行政流程

　　一、房地产开发公司的准备工作

　　在报行政机关审批以前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院,对待建项目进行确定并制定报告书,应付有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。

　　二、行政审批部份

　　根据当前的法律法规可分为六个阶段:

　　1、 选址定点

　　2、 规划总图审查及确定规划设计条件

　　3、 初步设计及施工图审查

　　4、 规划报建图审查

　　5、 施工报建

　　6、 建设工程竣工综合验收备案

　　(一)、选址定点阶段,以下应办事项

　　1、计委审查可行性报告和进行项目定项

　　2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地的供应方式审查

　　3、建委办理投资开发项目建设条件意见书

　　4、文划局、地震局、国林局、水利局、水利局对建设工程机关专业内容和范围进行审查

　　5、环保局办理生产性项目环保意见局(表)

　　6、规划部门办理项目选址意见书

　　(二)规划总图审查及确定规划设计条件,此阶段办理以下事项:

　　1、人防办进行人防工程建设布局审查

　　2、国土资源局办理土地预审

　　3、公安消防支队、公安交警支队,教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关事业内容和范围过行审查

　　4、规划部门对规划总图过行评审,发《建设用地规划许可证》

　　5、规划部门确定建设工程规划设计条件

　　(三)初步设计和施工图设计审查,须办理以下事项:

　　1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查

　　2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查

　　3、公安交警支队对初步设计的交通条件过行审查

　　4、人防办对初步的人防设计方案进行审查

　　5、国土资源局进行用地预审

　　6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关事业内容进行审查

　　7、建委制发初步设计批复,并对落实设计批准文件的要求进得审查

　　8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单

　　9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图文件审查批准书》。

　　(四)规划报建图审查阶段,办理以下事项:

　　1、公安消防支队进行消防设计审查

　　2、人防办进行人防设施审查

　　3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局、按职能划分专业内容和范围进得审查

　　4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位交纳有关费用后,核发《建设工程规划许可证》副本

　　(五)施工报建阶段,须办理如下事项:

　　1、建设单位办理施报建登记

　　2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍,招标内工程,通过招标确定施工队,非招标类工程可直接发包

　　3、建委组织职能部门对工程开工条件过行审查核发《建筑工程施工许可证》

　　(六)商品房预售许可阶段,办理以下事项:

　　由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》须提交以下资料

　　1、 证明材料

　　1) 已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证

　　2) 持有《建设工程规划许可证》《施工许可证》

　　3) 按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和施工交付日期

　　2、 开发企业《营业执照》和资质等级证书

　　3、 工程施工合

　　4、 商品房预售方案(应说明商品房的位置装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并附商品房预售平面图、分层平面图)

　　(七)建设工程竣工综合验收备案等阶段:

　　1、建筑工程质量监督机构,对建设单位提供的竣工验收报告,进行备案审查

　　2、财政部门对建设单位的项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收

　　3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其它需要参加验收的部门,按照法律、法规对相关专业和内容进行验收,规划部门根据上述部门和本部门验收情况,核发《建设工程规划许可证》正本

　　4、建委综合各部门验收审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明,不符合标准和要求的作退件处理,并要求限期整改

　　三、房地产项目权属初始登记阶段

　　1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记

　　2、开发商提交以下材料:

　　1)、申请书

　　2)、企业营业执照

　　3)、用地证明文件本土地使用权证

　　4)、建设用地规划许可证

　　5)、建设工程规划许可证

　　6)、建设工程施工许可证

　　7)、房屋竣工验收资料

　　8)、房屋测绘结果

　　9)、根据有关规定应当提交的其它文件、资料

　　以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限,根据各实际情况,各有不同差异,各程序的办理时间绝大部分都少于15天,一般在于7天,所属事项以实际标准为准。

篇5：房地产开发项目行政许可办理简明流程

　　为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解,现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。

　　一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

　　第一部分,房地产开发公司的准备工作

　　在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。

　　第二部分,行政审批部分

　　根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。

　　一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:

　　1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

　　2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

　　3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

　　4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。

　　5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

　　6、规划部门办理项目选址意见书。

　　二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项:

　　1、人防办进行人防工程建设布局审查。

　　2、国土资源局办理土地预审。

　　3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

　　4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。

　　5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

　　三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项:

　　1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

　　2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

　　3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

　　4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

　　5、国土资源局进行用地预审。

　　6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

　　7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

　　8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。

　　> 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

　　四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项:

　　1、公安消防支队进行消防设计审查。

　　2、人防办进行人防设施审查。

　　3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

　　4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》(副本)。

　　五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项:

　　1、建设单位办理施工报建登记。

　　2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。

　　3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。

　　六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项:

　　由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。

　　开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:

　　1、以下证明材料:

　　(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

　　(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;

　　3、工程施工合同;

　　4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

　　七、建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项:

　　1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

　　2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

　　3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。

　　4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。

　　第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

　　1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。

　　2、开发商应提交材料:

　　(1)申请书;

　　(2)企业营业执照;

　　(3)用地证明文件或者土地使用权证;

　　(4)建设用地规划许可证;

　　(5)建设工程规划许可证;

　　(6)施工许可证;

　　(7)房屋竣工验收资料

　　(8)房屋测绘成果;

　　(9)根据有关规定应当提交的其他文件。

　　以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限,各地根据实际情况,会有不同的差异。各个程序的办理时间,绝大部分都少于15天,一般在7天内。所需要的费用,由于相当部分属于地方收费,所以就不再明细列表,更何况相对于房地产开发所获得的利润,行政审批费用可以忽略不计