如何写商业策划书及其格式
商业策划书是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的商业策划书，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。
一、商业策划书格式，商业策划书的写法
那些既不能给投资者以充分的信息也不能使投资者激动起来的商业计划书，其最终结果只能是被扔进垃圾箱里。为了确保商业计划书能“击中目标”，风险企业家应做到以下几点：
1、关注产品
在商业策划书中，应提供所有与企业的产品或服务有关的细节，包括企业所实施的所有调查。这些问题包括：产品正处于什么样的发展阶段?它的独特性怎样?企业分销产品的方法是什么?谁会使用企业的产品，为什么?产品的生产成本是多少，售价是多少?企业发展新的现代化产品的计划是什么?把出资者拉到企业的产品或服务中来，这样出资者就会和风险企业家一样对产品有兴趣。在商业计划书中，企业家应尽量用简单的词语来描述每件事?商品及其属性的定义对企业家来说是非常明确的，但其他人却不一定清楚它们的含义。制订商业计划书的目的不仅是要出资者相信企业的产品会在世界上产生革命性的影响，同时也要使他们相信企业有证明它的论据。商业计划书对产品的阐述，要让出资者感到：“噢，这种产品是多么美妙、多么令人鼓舞啊!”
2、敢于竞争
在商业计划书中，风险企业家应细致分析竞争对手的情况。竞争对手都是谁?他们的产品是如何工作的?竞争对手的产品与本企业的产品相比，有哪些相同点和不同点?竞争对手所采用的营销策略是什么?要明确每个竞争者的销售额，毛利润、收入以及市场份额，然后再讨论本企业相对于每个竞争者所具有的竞争优势，要向投资者展示，顾客偏爱本企业的原因是：本企业的产品质量好，送货迅速，定位适中，价格合适等等，商业计划书要使它的读者相信，本企业不仅是行业中的有力竞争者，而且将来还会是确定行业标准的领先者。在商业计划书
中，企业家还应阐明竞争者给本企业带来的风险以及本企业所采取的对策。
3、了解市场
商业策划书要给投资者提供企业对目标市场的深入分析和理解。要细致分析经济、地理、职业以及心理等因素对消费者选择购买本企业产品这一行为的影响，以及各个因素所起的作用。商业计划书中还应包括一个主要的营销计划，计划中应列出本企业打算开展广告、促销以及公共关系活动的地区，明确每一项活动的预算和收益。商业策划书中还应简述一下企业的销售战略：企业是使用外面的销售代表还是使用内部职员?企业是使用转卖商、分销商还是特许商?企业将提供何种类型的销售培训?此外，商业计划书还应特别关注一下销售中的细节问题。
4、表明行动的方针
企业的行动计划应该是无解可击的。商业计划书中应该明确下列问题：企业如何把产品推向市场?如何设计生产线，如何组装产品?企业生产需要哪些原料?企业拥有那些生产资源，还需要什么生产资源?生产和设备的成本是多少?企业是买设备还是租设备?解释与产品组装，储存以及发送有关的固定成本和变动成本的情况。
5、展示你的管理队伍
把一个思想转化为一个成功的风险企业，其关键的因素就是要有一支强有力的管理队伍。这支队伍的成员必须有较高的专业技术知识、管理才能和多年工作经验，要给投资者这样一种感觉：“看，这支队伍里都有谁!如果这个公司是一支足球队的话，他们就会一直杀入世界杯决赛!”管理者的职能就是计划，组织，控制和指导公司实现目标的行动。在商业计划书中，应首先描述一下整个管理队伍及其职责，然而再分别介绍每位管理人员的特殊才能、特点和造诣，细致描述每个管理者将对公司所做的贡献。商业计划书中还应明确管理目标以及组织机构图。
6、出色的计划摘要
商业策划书中的计划摘要也十分重要。它必须能让读者有兴趣并渴望得到更多的信息，它将给读者留下长久的印象。计划摘要将是风险企业家所写的最后一部分内容，但却是出资者首先要
看的内容，它将从计划中摘录出与筹集资金最相干的细节：包括对公司内部的基本情况，公司的能力以及局限性，公司的竞争对手，营销和财务战略，公司的管理队伍等情况的简明而生动的概括。如果公司是一本书，它就象是这本书的封面，做得好就可以把投资者吸引住。它会风险投资家有这样的印象：“这个公司将会成为行业中的巨人，我已等不及要去读计划的其余部分了。”
二、商业策划书的内容
1、计划摘要
计划摘要列在商业策划书的最前面，它是浓缩了的商业计划书的精华。计划摘要涵盖了计划的要点，以求一目了然，以便读者能在最短的时间内评审计划并做出判断。
计划摘要一般要有包括以下内容：公司介绍；主要产品和业务范围；市场概貌；营销策略；销售计划；生产管理计划；管理者及其组织；财务计划；资金需求状况等。
在介绍企业时，首先要说明创办新企业的思路，新思想的形成过程以及企业的目标和发展战略。其次，要交待企业现状、过去的背景和企业的经营范围。在这一部分中，要对企业以往的情况做客观的评述，不回避失误。中肯的分析往往更能赢得信任，从而使人容易认同企业的商业计划书。最后，还要介绍一下风险企业家自己的背景、经历、经验和特长等。企业家的素质对企业的成绩往往起关键性的作用。在这里，企业家应尽量突出自己的优点并表示自己强烈的进取精神，以给投资者留下一个好印象。
在计划摘要中，企业还必须要回答下列问题：(1)企业所处的行业，企业经营的性质和范围；(2)企业主要产品的内容； (3)企业的市场在那里，谁是企业的顾客，他们有哪些需求；(4)企业的合伙人、投资人是谁；(5)企业的竞争对手是谁，竞争对手对企业的发展有何影响。
摘要要尽量简明、生动。特别要详细说明自身企业的不同之处以及企业获取成功的市场因素。如果企业家了解他所做的事情，摘要仅需 2页纸就足够了。如果企业家不了解自己正在做什么，摘要就可能要写20页纸以上。因此，有些投资
家就依照摘要的长短来“把麦粒从谷壳中挑出来”
2、产品(服务)介绍
在进行投资项目评估时，投资人最关心的
问题之一就是，风险企业的产品、技术或服务能否以及在多大程度上解决现实生活中的问题，或者，风险企业的产品(服务) 能否帮助顾客节约开支，增加收入。因此，产品介绍是商业计划书中必不可少的一项内容。通常，产品介绍应包括以下内容：产品的概念、性能及特性；主要产品介绍；产品的市场竞争力；产品的研究和开发过程；发展新产品的计划和成本分析；产品的市场前景预测；产品的品牌和专利。
在产品(服务)介绍部分，企业家要对产品(服务)作出详细的说明，说明要准确，也要通俗易懂，使不是专业人员的投资者也能明白。一般的，产品介绍都要附上产品原型、照片或其他介绍。一般地，产品介绍必须要回答以下问题：
（1）顾客希望企业的产品能解决什么问题，顾客能从企业的产品中获得什么好处?
（2）企业的产品与竞争对手的产品相比有哪些优缺点，顾客为什么会选择本企业的产品?
（3）企业为自己的产品采取了何种保护措施，企业拥有哪些专利、许可证，或与已申请专利的厂家达成了哪些协议?
（4）为什么企业的产品定价可以使企业产生足够的利润，为什么用户会大批量地购买企业的产品?
（5）企业采用何种方式去改进产品的质量、性能，企业对发展新产品有哪些计划等等。
产品(服务)介绍的内容比较具体，因而写起来相对容易。虽然夸赞自己的产品是推销所必需的，但应该注意，企业所做的每一项承诺都是“一笔债”，都要努力去兑现。要牢记，企业家和投资家所建立的是一种长期合作的伙伴关系。空口许诺，只能得意于一时。如果企业不能兑现承诺，不能偿还债务，企业的信誉必然要受到极大的损害，因而是真正的企业家所不屑为的。
3、人员及组织结构
有了产品之后，创业者第二步要做的就是结成一支有战斗力的管理队伍。企业管理的好坏，直接决定了企业经营风险的大小。而
高素质的管理人员和良好的组织结构则是管理好企业的重要保证。因此，风险投资家会特别注重对管理队伍的评估。
企业的管理人员应该是互补型的，而且要具有团队精神。一个企业必须要具备负责产品设计与开发、市场营销、生产作业管理、企业理财等方面的专门人才。在商业计划书书中，必须要对主要管理人员加以阐明，介绍他们所具有的能力，他们在本企业中的职务和责任，他们过去的详细经历及背景。此外，在这部分商业计划书书中，还应对公司结构做一简要介绍，包括：公司的组织机构图；各部门的功能与责任；各部门的负责人及主要成员；公司的报酬体系；公司的股东名单，包括认股权、比例和特权；公司的董事会成员；各位董事的背景资料。
4、市场预测
当企业要开发一种新产品或向新的市场扩展时，首先就要进行市场预测。如果预测的结果并不乐观，或者预测的可信度让人怀疑，那么投资者就要承担更大的风险，这对多数风险投资家来说都是不可接受的。
市场预测首先要对需求进行预测：市场是否存在对这种产品的需求?需求程度是否可以给企业带来所期望的利益?新的市场规模有多大?需求发展的未来趋向及其状态如何?影响需求都有哪些因素。其次，市场预测还要包括对市场竞争的情况??企业所面对的竞争格局进行分析：市场中主要的竞争者有哪些?是否存在有利于本企业产品的市场空档?本企业预计的市场占有率是多少?本企业进入市场会引起竞争者怎样的反应，这些反应对企业会有什么影响?等等。
在商业计划书书中，市场预测应包括以下内容：市场现状综述；竞争厂商概览；目标顾客和目标市场；本企业产品的市场地位；市场区格和特征等等。
风险企业对市场的预测应建立在严密、科学的市场调查基础上。风险企业所面对的市场，本来就有更加变幻不定的、难以捉摸的特点。因此，风险企业应尽量扩大收集信息的范围，重视对环境的预测和采用科学的预测手段和方法。风险企业家应牢记的是，市场预测不是凭空想象出来，对
市场错误的认识是企业经营失败的最主要原因之一。
5、营销策略
营销是企业经营中最富挑战性的环节，影响营销策略的主要因素有：
（1）消费者的特点；
（2）产品的特性；
（3）企业自身的状况；
（4）市场环境方面的因素。最终影响营销策略的则是营销成本和营销效益因素。
在商业策划书中，营销策略应包括以下内容：
（1）市场机构和营销渠道的选择；
（2）营销队伍和管理；
（3）促销计划和广告策略；
（4）价格决策。
对创业企业来说，由于产品和企业的知名度低，很难进入其他企业已经稳定的销售渠道中去。因此，企业不得不暂时采取高成本低效益的营销战略，如上门推销，大打商品广告，向批发商和零售商让利，或交给任何愿意经销的企业销售。对发展企业来说，它一方面可以利用原来的销售渠道，另一方面也可以开发新的销售渠道以适应企业的发展。
6、制造计划
商业策划书中的生产制造计划应包括以下内容：产品制造和技术设备现状；新产品投产计划；技术提升和设备更新的要求；质量控制和质量改进计划。
在寻求资金的过程中，为了增大企业在投资前的评估价值，风险企业家应尽量使生产制造计划更加详细、可靠。一般地，生产制造计划应回答以下问题：企业生产制造所需的厂房、设备情况如何；怎样保证新产品在进入规模生产时的稳定性和可靠性；设备的引进和安装情况，谁是供应商；生产线的设计与产品组装是怎样的；供货者的前置期和资源的需求量；生产周期标准的制定以及生产作业计划的编制；物料需求计划及其保证措施；质量控制的方法是怎样的；相关的其他问题。
7、财务规划
财务规划需要花费较多的精力来做具体分析，其中就包括现金流量表，资产负债表以及损益表的制备。流动资金是企业的生命线，因此企业在初创或扩张时，对流动资金需要有预先周详的计划和进行过程中的严格控制；损益表反映的是企业的赢利状况，它是企业在一段时间运作后的经营结果；资
产负债表则反映在某一时刻的企业状况，投资者可以用资产负债表中的数据得到的比率指标来衡量企业的经营状况以及可能的投资回报率。
财务规划一般要包括以下内容：
（1）商业策划书的条件假设；
（2）预计的资产负债表；预计的损益表；现金收支分析；资金的来源和使用。
可以这样说，一份商业策划书概括地提出了在筹资过程中风险企业家需做的事情，而财务规划则是对商业计划书的支持和说明。因此，一份好的财务规划对评估风险企业所需的资金数量，提高风险企业取得资
金的可能性是十分关键的。如果财务规划准备的不好，会给投资者以企业管理人员缺乏经验的印象，降低风险企业的评估价值，同时也会增加企业的经营风险，那么如何制订好财务规划呢?这首先要取决于风险企业的远景规划??是为一个新市场创造一个新产品，还是进入一个财务信息较多的已有市场。
着眼于一项新技术或创新产品的创业企业不可能参考现有市场的数据、价格和营销方式。因此，它要自己预测所进入市场的成长速度和可能获得纯利，并把它的设想、管理队伍和财务模型推销给投资者。而准备进入一个已有市场的风险企业则可以很容易地说明整个市场的规模和改进方式。风险企业可以在获得目标市场的信息的基础上，对企业头一年的销售规模进行规划。
企业的财务规划应保证和商业计划书的假设相一致。事实上，财务规划和企业的生产计划、人力资源计划、营销计划等都是密不可分的。
要完成财务规划，必须要明确下列问题：
（1）产品在每一个期间的发出量有多大?
（2）什么时候开始产品线扩张?
（3）每件产品的生产费用是多少?
（4）每件产品的定价是多少?
（5）使用什么分销渠道，所预期的成本和利润是多少?
6）需要雇佣那几种类型的人?
（7）雇佣何时开始，工资预算是多少?等等。
三、检查
在商业策划书写完之后，风险企业家最好再对计划书检查一遍，看一下该计划书是否能准确回答投资者的疑问，
争取投资者对本企业的信心。通常，可以从以下几个方面对计划书加以检查：
1、你的商业策划书是否显示出你具有管理公司的经验。如果你自己缺乏能力去管理公司，那么一定要明确地说明，你已经雇了一位经营大师来管理你的公司。
2、你的商业策划书是否显示了你有能力偿还借款。要保证给预期的投资者提供一份完整的比率分析。
3、你的商业策划书是否显示出你已进行过完整的市场分析。要让投资者坚信你在计划书中阐明的产品需求量是确实的。
4、你的商业计划书书是否容易被投资者所领会。商业计划书书应该备有索引和目录，以便投资者可以较容易地查阅各个章节。此外，还应保证目录中的信息流是有逻辑的和现实的。
5、你的商业策划书中是否有计划摘要并放在了最前面，计划摘要相当于公司商业计划书书的封面，投资者首先会看它。为了保持投资者的兴趣，计划摘要应写的引人入胜。
6、你的商业策划书是否在文法上全部正确。如果你不能保证，那么最好请人帮你检查一下。计划书的拼写错误和排印错误能很快就使企业家的机会丧失。
7、你的商业策划书能否打消投资者对产品/服务的疑虑。如果需要，你可以准备一件产品模型。
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：商业地产运作核心是招商
商业地产运作的核心是招商
最近一直在和一位业界的朋友争论，原因是对商业地产的运作有不同的理解。因为理解不同，导致商业地产的操作模式不同，自然也会有不同的结果。结果中的一种情况：招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。
所以天津的冯新总经理，将商业地产的操作模式分为二派：一派是杀鸡取蛋型，另外一派是养鸡生蛋型。
我认为不管是哪种形式，都应该以“招商”作为商业地产的核心。“只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有,后寻机再售，或寻求上市、REITS、或信托。”这是我在各种场合讲的对招商的理解。下面是招商与销售过程中应把握的几个原则：
一、招商难度远大于销售，佣金上要有侧重。
在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售。为什么呢？因为销售后回款，他便可领取很高的佣金，而且这个过程很简单，大多适用于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。在实际操作中，只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置，以及区域大概租金，合同就可以鉴定了！某种程度上，开发商的销售员比投资业主更专业！
而招商会难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定，而且大一些的商铺不是选址员能确定的，一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理，其要亲自察看区位、房型，以及合同条件，然后才会确定。甚至这些高级职位的人，可能会亲自参与谈判。这时，开发商的招商专员相对商家选址人员来说，不如人家专业。这个谈判过程很长，难度也很高，有时十几个条件中，只要一个条件谈不拢，或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议，就谈不成。
所以在市场上，招商人员很难招，而销售人员很好找，就是这个道理。解决方法是对招商人员，在工资和佣金上，要有所侧重。
二、招商人员在数量上要多于销售人员，要保持相对稳定。
对销售人员，很多项目实行“末位淘汰制”，但对于招商人员，由于谈判周期长、难度高、专业性强，所以要求人员相对稳定，讲究“跟踪”，不是“一促而就”的急于求成。项目招商人员，一般按业态分工，人员数量，应该2-3倍于销售人员，考核周期要加长，考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。
三、招商要善于借助专业招商机构
在招商过程中，开发商手中掌握的商家资源是有限的，而一些专业招商机构，则掌握着大量的商家资源，更重要的，它们对商家的选址要求很熟悉，他们对谈判会起到重要的推进作用。通过实际经验，对品牌商家，或大面积的商铺招商，往往中介能起到决定性作用。
实际工作中，可以在招商部门中，专门设置代理行（中介）管理组，负责与之鉴定合作合同，和与其所带领的商户的谈判对接，这样，往往起到“借船出海”的重要作用。
四、带租约销售，是大多数开发商接受的商业地产运营形式
在商业地产开发过程中，除了上市公司，或者极少数对资金要求不高的开发商外，大多数对现金流有明确的要求，这就要求处理好售与租的关系。
既然是商业地产运营的核心是招商，公司又要求营销部门回款，那就出现了“带租约销售”这种模式，才能够巧妙解决两方面的问题。
“带租约销售”就是招商在前，销售在后，又要将二者巧妙结合在一起，让他们成功对接，在操作中对招商部门和销售部门要求都很高，尤其是对营销总监，要求其比较全面，妥善处理好租房与业主的关系。
综述:和朋友的争论，是一种善意的争论，是在不同的操作手法上，对商业地产的不同理解而形成的。我只是希望，通过有益的争论，双方能够学习对方的长处，让更多的商业地产开发商走出“租和售”的怪圈，成为成熟的商业地产开发商。
篇3：我们需要怎样人才队伍:商业集团企业
我们需要怎样的人才队伍--商业集团公司
宝龙商业集团总经理 潘韬
在一个行业会议上我曾说过，现在的商业地产行业是“战国时代”，大家都在“抢人，抢地，抢钱，抢市场”，竞争非常激烈。但归根到底，企业与企业之间的竞争，还是企业员工之间的竞争。商业地产是一个专业性很强的行业，也是人才密集型行业，决定项目成败、工作好坏的最主要因素就是团队，就是人。可以说，制约目前各商业地产企业发展的瓶颈，和决定未来谁能在长跑中最终胜出的都是人才团队。因此，在这篇文章里，我想重点谈谈人，谈谈宝龙商业集团需要怎样的人才队伍。
我们需要怎样的员工？
面对当前群雄逐鹿的竞争形势和中国商业地产广阔的发展前景，宝龙商业集团的全体同仁今后需要共同面对几大任务，第一项就是“打造专业高效团队，争做四有员工”。
什么是“四有员工”？就是：心里有数（目标、指标和预算），眼里有物（流程、制度和公司），胸中有火（激情，追求，投入），手脚有力（勤奋，执行力强）。
宝龙有一套“员工核心素质模型”（包含：尽职尽责、主动沟通、有效执行、团队协作、学习创新、客户导向六项要素），对员工的核心素养提出了多方面的要求。争做“四有员工”，是针对当前商业集团员工普遍存在的“激情不够，自我要求不够，对制度和流程的掌握以及专业性、执行力不够”这一状况，我对商业集团员工提出的具体要求。
我们需要怎样的项目一把手？
争做“四有员工”，是我们针对全体员工提出的基本要求。我们对各项目公司的总经理又进一步提出做好“开门四件事”的要求，它包括：
一、加强团队建设；
二、积极进行招商调整；
三、加强市场企划推广；
四、做好重要社会关系维护。
今明两年项目的经营有三大重点工作：
第一个任务，缩短去年开业的“新六店”的市场培育期，稳场，旺场，将新项目带入一个正常发展的轨道；
第二个任务，对遇到经营困难的“老六店”（福州除外）进行资产盘活；
第三个任务，明年打造完成两类标杆项目，两个经营标杆，两个产品标杆。
无论是着眼于新项目尽快走出培育期的需要，还是老项目盘活资产的需求，都要求各项目切实做好“招商调整”和“市场企划”两项核心业务工作。
而要求维护好政府等社会重要关系，则是因为一个项目开业后长期的生存发展，离不开层层社会关系的支撑，但我们许多总经理恰恰在这方面缺乏意识。之所以把“团队建设”摆在四项核心工作的首位，是因为人才队伍是目前制约项目发展最大的瓶颈，无论是人员的专业性，还是敬业程度和工作热情，都离我们的要求有较大的差距。
柳传志有句话说得很对，一把手要做的是定战略（我们的总经理不需要定战略，只要定目标），搭班子，带队伍。这三句话，尤其是后面两句话，谈的就是一把手的核心工作——团队建设。
总而言之，如果能把“四有员工”和“开门四件事”结合好，干部员工都能成为“四有员工”，项目负责人都能做好“开门四件事”，就能解决好当前宝龙商业集团矛盾最突出、任务最急迫的团队建设问题。
我们怎样招人与留人在近几次月度经营分析会上，许多项目总经理普遍反映“招人难，留人难”：一方面，不容易引进适合的高素质的专业人才，另一方面，商业地产同行之间频频挖角，人员流动性比较大。
压力这么大，怎么招人，怎么留人？
我认为大家要有以下两点认识： 第一，商业地产行业人才的稀缺是一种绝对稀缺，这是由这个行业的快速发展和行业历史过短造成的。专业人才匮乏，不是宝龙一家的问题，而是同行普遍面对的难题，家家都有这本难念的经。我们不必妄自菲薄，更不要自己吓唬自己。第二，宝龙的优势在哪里？一是规模，目前无论是我们的员工队伍还是管理的商业面积，都处在行业的前列；二是经验，我们在商业地产领域无论是经验和教训都足够丰富，建立了相对完善的流程与制度，经营和管理已基本成型；三是品牌，作为中国最早进入商业地产的企业之一，谈商业地产绕不开宝龙，这就是我们的品牌影响力。对于上述两点，大家要有清楚的认识。那么，怎么利用这两点去吸引人才、留住人才？这就是我们的一把手需要做的事情。
一般来说，“留人”通常有三种办法：感情留人，事业留人，待遇留人。
宝龙人性化的管理方式和恭谦的企业文化，适合以情留人。前面讲的规模、经验、品牌三项宝龙的平台优势，也可以让我们有底气以事业留人。至于待遇留人，今年我们推行了“宝龙计划”，颁布了商业公司员工晋升方案，为基层员工职业发展建立了明确的上升通道；至于高级管理人员，我们今年普遍适度提高了待遇水平。事实上，项目公司之所以“招人难，留人难”，并非环境所迫，而往往是由于一把手和经营班子对团队建设缺乏思路、缺乏信息和对自己缺乏信心造成的。
我们怎样自我学习提升？
孔子有句话：“知之者不如好之者，好之者不如乐之者。”直译的意思，就是“懂得它的人，不如爱好它的人；爱好它的人，又不如以它为乐的人”，讲的就是个人怎样去学习。学习是这样，工作也是如此。
对我们的员工，我反复强调两点：一是要快乐工作，要从工作中找到快乐，享受快乐。如果把工作当作任务，就会很痛苦；但要是能在工作中找到乐趣，它就会变成快乐和幸福之源。二是要自我激励和自我要求。很多人不专业、不敬业，就是因为对自己没要求、没追求，工作得过且过，生活浑浑噩噩；我们一定要养成自我激励和自我要求的良好习惯。
希望宝龙商业集团的全体同仁都能成为工作的“好之者”和“乐之者”，在工作中找到快乐和满足。当我们成为“好之者”乃至“乐之者”之时，学习提升就不再是一种任务，而会成为一种自发的行为。
以上是我对商业集团各级员工的一些基本要求。宝龙是有着远大追求和坚定战略的公司，商业集团是承载着公司巨大期望和要求的一支团队。我们要完成公司交给我们的任务、实
现自己的梦想，最根本的前提就是：我们要打造成一支有激情、有目标、专业敬业的团队。没有这样一支团队，我们的事业就是无源之水、无本之末。希望商业集团每位员工都能成为我们事业中的一份子，和我们共同追求、共创辉煌！
篇4：办公商业弱电设计标准
办公及商业弱电设计标准
一、总则
弱电设计应包括以下系统
安全防范系统（含入侵报警系统、视频安防监控系统、出入口控制系统、电子巡更系统、停车场管理系统）；
有线电视和卫星电视系统；
背景音乐和广播系统；
建筑设备监控系统；
通信网络系统（含有线电话系统、计算机网络系统、手机无线信号放大系统、无线寻呼对讲系统）；
综合布线系统；
信息发布系统；
一卡通系统；
二、安全防范系统
1、闭路电视监控系统：各建筑物的出入口雨棚下、入口处、电梯厅、电梯轿厢内、公共通道、地下车库、财务室、大堂接待台、贵重物品储藏间、IT机房等处设置摄像机进行实时监控。
2、门磁系统：首层出入口、通往屋顶出入口设置推杠锁及门磁，信号返回报警主机。
3、保安报警系统：在重要区域，如残疾人卫生间、财务室、大堂前台、人力资源办公室等处设置紧急报警按钮。
4、巡更系统：在大楼内设置无线巡更系统，以检查保安人员巡查情况。
5、无线对讲系统：用于联系保安、服务、后勤等人员。
6、电子门锁：IT机房设备间、财务室、贵重物品储藏间、办公与商业之间连通的出入口、员工入口的处设置门磁。
7、设置停车场管理系统，方便车库管理。
三、有线电视和卫星电视系统
1、电视信号由当地有线电视运营商提供，是否设卫星电视，根据具体项目决定。
2、如设卫星电视，则在屋顶设置卫星电视接收天线，卫星天线附近设置电视前端设备机房；如果不设卫星电视，电视机房设在地下室，可与其它弱电机房合用。
3、有线电视预留至各层弱电井，装修时根据需要确定电视插座点位。
四、背景音乐和广播系统
1、设有本区音响的区域，例如多功能厅、会议室等处，消防广播和背景音乐广播应分别设置，火灾时切断背景音乐广播电源。
2、其它区域背景音乐广播与消防广播共用一套系统。
五、建筑设备监控系统
1、照明自动控制应采用i-bus专用照明智能控制系统。
2、电梯前厅等公共部位的照明应用智能控制系统控制并纳入中央控制系统；
3、公共部位的空调风机盘管应由智能照明控制系统控制并纳入中央控制系统；
4、多功能厅、会议室应设置不同场景照明控制，不纳入中央控制系统。
5、空调、通风、水泵等设备自动控制依照设备专业要求设计。
6、茶水间电开水炉的供电应由楼宇自控系统控制，上班前提前供电，下班后自动关闭；
六、通讯网络系统
1、有线电话系统：在建筑内设程控交换机。
2、计算机网络系统：建筑内设置办公局域网。
3、建筑内设手机信号放大系统，实现中国移动、中国联通、中国电信的手机信号全覆盖。
4、无线对讲系统：用于联系保安、服务、后勤等人员。
5、机房应安装防静电架空地板。
6、机房应安装VRV空调。
7、弱电井内插座应采用双电源配电，每层容量不应小于3Kw。
8、弱电井内应设空调或通风设施。
七、综合布线系统
1、数据干线采用多模光缆，传输速度不小于1GB，语音干线为三类UTP。语音和数据水平布线采用超五类UTP。
2、信息点的分布：见下表
序号 | 部位 | 数量 |
1 | 商业区 | 每30平米预留1个数据点和1个语音点到弱电竖井 |
2 | 办公区域 | 每个工位1个语音点和1个数据点，每个区域留30%裕量 |
3 | 大堂 | 1、前台：预留6个数据点和4个语音点 2、其它墙面：每15米预留1个数据点和1个语音点 |
4 | 餐厅 | 按4至5个收银点布置点位，每个收银点1个数据点1个语音点 |
5 | 厨房 | 按3至5个打印机预留点位，每个打印机一个数据点位 |
6 | 会议和多功能厅 | 在多功能厅的四角都设一个语音点和一个数据点，如果有活动隔断，在每个隔断内都设语音点和数据点，在多功能厅门口，设两个数据点，分别给信息发布系统和会议接待使用 |
7 | 商务中心 | 接待处设2个数据点和2个语音点，至少4处可供客人上网，每处1个语音点和1个数据点 |
8 | 电梯厅 | 根据信息发布系统预留信息点 |
9 | 员工出入口 | 2个信息点 |
八、信息发布系统
在大堂入口、多功能厅前厅、会议主入口（42寸及以上）、每个会议室门口（21寸）、客梯前厅（12寸）设置信息显示屏，发布相关信息。
九、一卡通系统
1、用IC卡可灵活实现开门、餐饮、停车等一卡通管理；
2、不同的人员其卡的权限不同；
篇5：商业物业中央空调管理问题
商业物业中央空调管理问题
商业物业包括各类商业广场及SHOPPING MALL等，由于商业物业公共设施配套齐全，每年公共设施能源费的消耗大都在数百万元乃至数千万元不等。中央空调系统作为公共设施中的一个重要组成部分，运行期间水电费的消耗颇巨，控制其运行成本，并有效地处理实际管理中遇到的各类问题，是商业物业管理工作中的一项不可或缺的重要环节，特别是对多产权、多业态的商业物业而言，尤为突出。
笔者根据对江苏省首家SHOPPING MALL四年多的管理实践，对中央空调运行成本及相关管理工作在此做一初探。
一、中央空调运行费用
中央空调系统，由于管道多，覆盖面积大，运行成本亦较高。在对商业物业的中央空调系统运行成本进行估算时，应主要考虑以上因素：
1、用电成本（P1、K1、P2）
主机（P1、K1）
根据商业物业所配备的空调主机数量、用电功率、营运时间、使用周期、用电价格等，对一年中夏冬二季的运行成本进行计算，然后按一年12个月进行平均，得出每个月的平均电费P1。
在实际操作过程中，由于主机并非满负荷运行，故根据具体情况，在计算中要考虑其负荷系数K1，K1≈0.6~0.9。
辅机（P2）
此处主要指中央空调系统中的冷却塔、冷却泵、冷冻泵、空气处理机组、各类风机盘管等。可根据实际不同的类型、数量和功率，进行估算。需注意的是因季节的不同，在制冷和供暖时，辅机的数量和类型亦有所不同。
2、用水成本（P3）
中央空调管道内的循环用水，开放式冷却塔的日常消耗用水，应根据空调供应期间的实际耗水量及每天的日均正常用水量综合进行考虑。
3、用汽成本（P4）
对于以蒸汽为能源的溴化锂机组，除考虑空调系统的用电成本外，还要考虑用汽费用。根据每台主机每小时耗汽量、每天运行时间、蒸汽单价、每年空调运行的天数等，计算出每月的平均蒸汽费用。
4、管道损耗（K2）
冷暖气在中央空调管道输送过程中，因气流的紊流损耗，管壁损失等所产生的管道损耗，以管道损耗系数K2表示，K2≈1.02~1.05。
5、预温损耗（K3）
因管道内外温度差异，冷暖气在输送过程中，在管道内要经过一段时间的预热或预冷后，才能达到一定的出口温度，故冷暖气在传输过程中的能量损失，可用预温损耗系数K3表示，K3≈1.05~1.08。
夏季预温时间随管道长短不同而有所变化，通常在40分钟左右，冬季预温时间较夏季短。
6、变损线损（K4）
广场内电能的变压器损耗和线路损耗应由所有用户共同承担，变损线损约占供电量的1%~3%，作为中央空调系统，该项损耗可在其用电成本中，取变损系数K4≈1.01~1.03加以考虑。
7、电价差异（K5、K6）
在估算上述用电成本中，注意各地动力用电和照明用电的电价差异，动力用电比照明用电通常约低15%左右，故应根据各地实际电价对之进行计算。
另外，白天用电高峰时期与夜间低谷时期电价也不同，在计算中，应根据用电的不同时间段加以区分，在此白天和夜间的电价分别以K5、K6表示。
8、周期变化
由于一年中空调的使用周期主要集中在冬夏二季，同时冬夏季空调供应的时间和耗能量亦有区别。长江中下游地区，通常一年中除三、四月份和十一月份不开空调外，其他月份每月耗能量均不同，因此计算中央空调运行成本时，在考虑到全年各种气温的变化因素后，按月均价格向业主收取费用较为合适。
9、成本汇总（P）
以P表示空调运行总成本，则考虑到上述各种因素后空调系统运行成本可表示如下：
P=K2K3K4（K5+K6）．（K1P1+K1P2+P3+P4）（1）
二、季节和温度变化的影响
在长江中下游地区（其他地区可根据当地实际情况进行修正），夏季空调供应时间平均为五个多月，冬季约四个多月，根据总建筑面积达7万m2的扬州时代广场四年来的实际统计资料，如果将全年空调供应成本的平均价格定为单位1，则全年不同月份，不同季节空调所耗费用的不同比例详见图1。
由图1可见，中央空调的能源耗费高峰在夏季六至九月，其最高成本约为平均成本的178%，且整个空调系统的运行成本下半年的支出大于上半年。
三、公摊空调费
对于单一产权的商业物业，无须区分自用空调和公摊空调的费用，但对于多产权多业态的商业广场而言，计算公摊空调费用则是一项不可或缺的重要工作。尽管在封闭的业主自用部位和敞开的公共部分设有隔墙，但由于冷暖气的流动和热量的交换，自用部位和公共空间的空调温度很快就会达到均衡。因此空调使用成本与空间容积大小成正比，故根据业主自用部位和公共部位各自的使用面积和层高，分别计算其容积，由此确定公共部位的容积（含室内中庭、公共用房等）占商业物业室内总容积的比例，并由此初步确定公摊空调费的大小。此处系用容积比例法，对公摊空调费用的估算作一探讨。
1、气体的不均匀影响
由于冷暖空气性质的差异，存有暖升冷降的情况，同时由于公共部位如中庭等处，空间较大，温度难以均衡，故存在温度的不均匀性，因此在计算公共部位冷暖气容积时，应考虑气体的不均匀性影响，此处以影响系数K表示：K≈0.75~0.95。
2、计算步骤
①首先依据施工竣工图，并根据商业物业室内享用空调的各部位的使用面积和层高逐一进行实地测量，对存有变化之处，做好记录，对实际容积进行修正，作为数字统计的基础。
②把修正过的实际数据填入表1中。
③业主自用和公摊空调费估算
a、业主自用空调费用成本A（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕×〔
∑V/（∑V+K*∑G)〕 （2）
b、物业公摊空调费用成本B（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕-A（3）
④使用实例
时代广场五楼由某娱乐公司经营，根据行业特点，开发商按合同未为其在室内安装和配备中央空调设施，故室内空调全由业主另行安装，室内空调费用亦由业主自行承担。而对于公摊空调费用问题，业主认为应该交，但要求管理公司作出合理的收费依据，在我们将上述计算过程向业主交待并进行审核后，业主愉快接受了该项费用。
四、延时空调费
延时空调费指在正常的营业时间之外，按部分业主或使用人的要求，另外开启空调系统所产生的费用。
延时空调费在多产权多业态的商业物业内，使用较为频繁，如扬州时代广场因业态多，经营主题不同，在商场打烊后继续使用中央空调至凌晨的商家不少，也有清晨即需供应空调的商家。
延时空调费的计算，除根据实际开机时间的长短，按第一部分所述内容逐一计算空调成本外，还需考虑加班人员的加班费用，即管理公司的加班成本。然后根据申请使用延时空调的业主的数量和实际享用空调的室内面积之和，计算延时空调费成本，由申请供应延时空调的业主或商户共同承担。由于单独开机成本较高，如果业主较少或使用面积不大，则费用相对较高。
五、小结
根据四年多的工作实践，对商业物业中央空调管理工作的几个问题，小结如下：
1、对于单一产权的商业物业而言，计算中央空调的运行成本和收费标准，是一项重要的基础性工作，由于商业物业面积大，能源费用运行成本高，如对成本估算不足或对收费标准制定有误，则对整个财务收支平衡会带来颠覆性的严重后果，故应引起各级管理人员高度重视。
2、对于多产权，多业态的商业物业而言，由于业主众多，各业态经营时间差异较大，且业主入住的前期硬件条件又各有不同，故计算业主或商家的自用和公摊空调费用，是理顺收费工作的一个不可或缺的重要工作。
3、在多业态的商业物业中，延时空调费的出现是一种常见的情况，由于前期建设和后期招商的变化，以及不同业态对中央空调的需求不同，导致空调运行成本增加，也增加了业主的使用成本。改变此状况的根本方法是定位设计并定位引进商家，或是在商家入驻后，根据具体情况对空调系统进行局部改造。从节省能源的角度计，应尽量避免长期延时使用空调。
4、中央空调费的支出，在一年中起伏较大，夏季达到高峰，下半年的该项支出比上半年约增加30%～50%，为便于搞好成本控制和收费工作，在全年应按月均价收费，年终决算。
顾客是业主的上帝，公共部位的空调是供顾客享用，其成本则由业主共摊，此点业主已达成共识。公摊空调的近似计算方法有多种，本文所提出的容积比例法只是其中一种，仅供参考。在收取公摊空调费的过程中，应根据不同业态和不同商家的实际情况和具体问题，分别进行核算。同时，在商业物业内，由于中央空调在使用过程中，存有多种损耗，因此个别商家如在室内安装空调计量仪，并根据表计数量单独缴纳空调使用费是不合适的，整个广场应统一计算，按比例共摊，否则加大了其他业主的公摊成本。