篇2：建筑物功能性贬值分类评估方法

一、建筑物功能性贬值的情况分类

1、开发商以开发成本加上合理利润、资金成本及其他各种费用所确定的建筑物销售价格,不一能推销出去。因为对大多数购房者来说,经济适用是首要考虑的问题。设计不合理,得房率较低、层高太低、造价过高的房屋不会受到市场青睐。另外,人们也不愿意购买那些装修、设备与其总体功能不协调的房屋。

2、在企业价值评估中,由于市场机制不健全,市场体系不完善和化解历史负担的需要,产生了企业资产“剥离和重组”。尽管在企业重组过程中,按照效用和效率的原则,优化了资产结构,但是由于各种原因,有些局部资产的运用与企业的经营目标仍不相匹配,例如:许多机械铸造厂都有铸造车间。现在,由于生产实现“专业化”或环境保护问题,不少机械厂将铸造车间改变用途,作为机械加工车间或产品装配车间。根据生产工艺要求,建造相同面积的铸造车间比建造机械加工或装配车间的造价要求高得多。资产重组后,如果按原铸造车间的重置成本扣除实体性贬值,得到厂房评估值,接收方绝不会同意。同样地,在企业重组过程中,由于建筑物改变了用途,使其原来的价值得不到实现,或由于功能不是需要追加投资进行改造,这些情况都会使建筑物的价值贬值。

3、由于经济的不断发展,土地的经济地理位置也发生了变化,原来是偏僻地区的工业用地,现在变成了经济开发区,规划定为商业用地或综合用地,从而出现了原建筑物的用途与其占用土地的最佳使用善不一致的矛盾,结果使原土地上的建筑物和附着物大幅度贬值。

二、建筑物功能性贬值的评估方法

一般可采用重置成本法评估建筑物的价值,公式如下:

建筑物的评估值=复原重置成本-实体性贬值-功能性贬值

或 建筑物的评估值=更新重置成本-实体性贬值-经济性贬值

建筑物的功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

通过上面的公式就可以分析测算出建筑物的功能性贬值。具体做法有如下几点:

1、确定委估建筑物重置(复原)价值。

2、鉴定建筑物的成新率。

3、确定建筑的实体性贬值。

4、测算建筑物的功能性贬值。

篇3：建筑物分类

一、建筑物的用途分类及特点
1、民用建筑:供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同,有以下两类:
(1)居住建筑:供人们生活起居用的建筑物,如住宅、宿舍、宾馆、招待所。
(2)公共建筑:供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物,如各类学校、图书馆、影剧院等。
2、工业建筑:供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。

二、按建筑结构的材料分类
1、砖木结构:这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌,水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少,多用于单层房屋。
2、砖混结构:建筑物的墙、柱用砖砌筑,梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作,成为砖-钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多(六层以下)的民用建筑及小型工业厂房,是目前广泛采用的一种结构形式。
3、钢筋混凝土结构:建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架,www.pmceo.com因此也称框架结构。墙只起围护作用,用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。
4、钢结构:建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作,墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。

三、按建筑结构承重方式分类
1、承重墙结构
它的传力途径是:屋盖的重量由屋架(或梁柱)承担,屋架支撑在承重墙上,楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此,屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担;墙下有基础,基础下为地基,全部荷载由墙、基础传到地基上。
2、框架结构
主要承重体系有横梁和柱组成,但横梁与柱为刚接(钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土,使其形成整体)连接,从而构成了一个整体刚架(或称框架)。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。
3、排架结构
主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接(通常为焊接或螺栓连接),而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。
4、其他
由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑,上述结构形式不足以抵抗水平荷载(风荷载、地震荷载)的作用,因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。

四、建筑高度分类
建筑物可根据其楼层数量分为以下几类
1、低层:2层及2层以下
2、多层:2层以上,8层以下
3、中高层:8层以上,16层以下
4、高层:16层以上,24层以下
5、超高层:24层以上