篇2：谈商业管理在地产开发运营中作用

　　谈商业管理在地产开发运营中的作用

　　目前国内对大型商业地产项目的盲目立项规划，重复建设及规划布局的混乱造成城市资源的浪费及社会资源的浪费和投资风险增加，形势是严峻的。因此，聘请国际著名的商业管理设计公司就极为重要。

　　为什么商业地产和住宅项目存在很大的区别？国内发展商普遍缺乏商业地产开发有效的经验，对商业地产开发的操作思路、操作程序、招商渠道等也把握不好。其中最大的问题就是对于商业地产和住宅项目的开发缺乏根本性的区别。

　　商业地产项目的规模与形态上，可分两大类，一类是服务于大型综合商业的shopping Mall，即购物中心；还有一类是商业街的商铺店面。作为专业的商业管理设计公司，主要针对购物中心来谈几个问题。

　　大型综合商业地产项目和住宅项目有所不同，其租售对象并非直接的购物消费者而是商家，特别是主力店。因此发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计，这一过程最为艰难。一个几十万平米的店，招一家主力店最多2万平方米，即使确定了能够解决十万平米的主力店，那么还有十几万平米等待解决，这对于发展商无疑将形成巨大的压力。同时发展商要将店铺租售出去，就必须先决定主力店的形式，是仓储式还是家电用品销售。因为对于不同的主力店，其卖场的比例大小也不同，以国内外主力店为例他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列、空间的高度等都有一系列的要求，如果发展商自己在做设计时不符合这样的要求，那么项目越深入，后其招商的困难就越大。

　　主力店招商有一系列的具体要求，其中对项目的市场判断尤为重要，而对于发展商，了解商业地产和住宅开发之间的区别则是最重要的。首先，同样是商业地产，其定位却不尽相同。体验式的商业，咖啡、体闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，但不是所有业态都可以互相兼容的；而有的shopping Mall是家具城，有的是建材城，有的是购物超级市场它们的定位也不一样；即使同是大型业态，如国内的许多大型超市，也首先需要明确商业业态的具体形式，才能根据实际需求进行设计，为事找人，为商业定位而找设计。

　　目前，国内能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和实施的顾问公司仅仅几家。然而国内发展商对此缺乏足够的认识。国际企业、财团和连锁店等最为看重的却是市场分析、财务分析等。这就使得中国的发展商缺少了信誉保证，招商过程中自然阻力重重。

　　国外大型商场其进入中国的目的即为了赢利，因此对项目必然会进行认真而专业的评估：市场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何，否则不会轻易投资。而国内如果无法提供这方面的评估，就需要商业管理设计公司这样的机构。这是因为对方希望通过代表自身利益的机构进行评估。而商业管理设计公司最重要的作用就是整合资源，找到非常好的招商渠道，吸引主力店进来。其次，大的主力店机构相对强大，总部设在欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们合作，通常不知该找哪一级部门，因此更需要和商业管理设计公司建立特殊的合作顾问关系。

　　主力店招商之前不应进行建筑设计。首先对于大型商场或购物中心，商家比较重视内部空间的可视性，加大可视性对公共购物产生显著的引导作用。其出租或出售就非常方便，否则很难租售。令顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。

　　同时目前的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。融合了几家主力店、小的精品店和品牌店、购物街，以及室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。为此，设计了室外广场及舞台等，因为这不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。这些室外宣传或促销活动由现代商业演化而来，并已逐渐形成了一种模式。

　　商业管理设计公司的介入不仅有利于建筑设计和布局的合理性，更重要的是对周边业态的考察，也就是对未来经营前景的准确头判断，看准需求的空白点，这是需要靠有丰实的商业经营管理设计公司来掌控。

　　此外对于大型商场，其交通组织非常复杂，因此首先要考虑的是如何从一开始就疏导人流，将人流引入商场深处，因为顾客能够看到、走到的地方效益才会更大，对于大型商业建筑而言这才是最重要的。

　　可以说，商业地产操作的核心是通过策划、规划和设计和管理使项目升值。在整个合作过程中，发展商、投资商作为最大的投资方，同时也是最大的风险承担者。因此，整个操作应当以专业的态度和技术进行。对于地产开发，重视商业管理设计公司就极为重要，同时也应慎重选择有商业项目专长的设计师或设计团队。发展商对商业管理设计公司重视程度和投入如何，对于项目的后期回报无疑将具有着重大的影响。

　　商业地产是新一轮城市开发建设的高潮和机会。它面临着新时期设计需求的变化，从而将直接导致结构的变化。需要发展商具有高度的商业敏感性，重视专业技能和科学资讯性。

篇3：一级建造师工程经济调频考点:施工图预算作用

　　
　　一级建造师工程经济调频考点：施工图预算的作用
　　施工图预算的作用
　　一、施工图预算对建设单位的作用
　　1.施工图预算是施工图设计阶段确定建设工程项目造价的依据，是设计文件的组成部分。
　　2.施工图预算是建设单位在施工期间安排建设资金计划和使用建设资金的依据。建设单位按照施工组织设计、施工工期、施工顺序、各个部分预算造价安排建设资金计划，确保资金有效使用，保证项目建设顺利进行。
　　3.施工图预算是招投标的重要基础，既是工程量清单的编制依据，也是标底编制的依据。招标投标法实施以后，市场竞争日趋激烈，特别是推行工程量清单计价方法后，传统的施工图预算在投标报价中的作用将逐渐弱化;但是，由于现阶段人们对工程量清单计价方法掌握能力的限制，施工图预算还在招投标中大量应用，是招投标的重要基础，施工图预算的原理、依据、方法和编制程序，仍是投标报价的重要参考资料。同时，现阶段工程量清单计价基础资料系统还没有建立起来，特别是投标企业还没有自己的企业定额，这样，预算定额、预算编制模式和方法是工程量清单的编制依据。对于建设单位来说，标底的编制是以施工图预算为基础的，通常是在施工图预算的基础上考虑工程特殊施工措施费、工程质量要求、目标工期、招标工程的范围、自然条件等凶素编制的。就是采用工程量清单计价方法招投标，其计价基础还是预算定额，计价方法还是预算方法，所以施工图预算是标底编制的依据。
　　4.施工图预算是拨付进度款及办理结算的依据。
　　二、施工图预算对施工单位的作用
　　1.施工图预算是确定投标报价的依据。在竞争激烈的建筑市场，施工单位需要根据施工图预算造价，结合企业的投标策略，确定投标报价。
　　2.施工图预算是施工单位进行施工准备的依据，是施工单位在施工前组织材料、机具、设备及劳动力供应的重要参考，是施工单位编制进度计划、统计完成工作量、进行经济核算的参考依据。施工图预算的工、料、机分析，为施工单位材料购置、劳动力及机具和设备的配备提供参考。
　　3.施工图预算是控制施工成本的依据。根据施工图预算确定的中标价格是施工单位收取工程款的依据，施工单位只有合理利用各项资源，采取技术措施、经济措施和组织措施降低成本，将成本控制在施工图预算以内，施工单位才能获得良好的经济效益。
　　三、施工图预算对其他方面的作用
　　1.对于工程咨询单位而言，尽可能客观、准确地为委托方做出施工图预算，是其业务水平、素质和信誉的体现。
　　2.对于工程造价管理部门而言，施工图预算是监督检查执行定额标准、合理确定工程造价、测算造价指数及审定招标工程标底的重要依据。

篇4：地下室防水涂料上细石保护层作用

　　地下室防水涂料上的细石保护层的作用

　　1、剪力墙只有3种钢筋：竖向钢筋、水平钢筋和拉筋；剪力墙没有箍筋

　　2、不懂问的承台是个什么构件，也就没法回答。根据规范要求，柱箍在承台内最少不能少于２根．

　　3、柱在梁板范围是“节点区”，柱箍筋应符合节点区的相应要求；剪力墙则没有箍筋。

　　4、允许不允用海砂，应该遵循当地的建设行政主管部门的规定。

　　5、保护层起的作用是保护防水涂膜层。

　　是豆石还是细石，豆石园溜，可以保护防水涂膜层，细石带楞角，非但保护不了防水涂膜层，还要刺破防水涂膜层；

　　细石混凝土也可用来保护防水涂膜层，但在浇捣前需先垫放20mm～50mm厚聚苯板。

篇5：钢筋作用小知识

　　钢筋的作用小知识

　　1、主钢筋：即受力钢筋。可分受拉和受压钢筋两类。受拉钢筋配置在构件的受弯区域，承受拉力，受压钢筋配置在受弯构件的受压区和受压构件中，与混凝土共同承受压力。

　　2、弯起钢筋。又称斜钢筋，是受拉钢筋的一种特殊形式。梁类构件由于端部附近剪力较大造成斜向拉力较大，这时需要用斜钢筋来抵抗这种拉力。

　　3、架立钢筋。架立钢筋能够固定箍筋，并与主筋一起连成钢筋骨架，保证受力钢筋的设计位置，使其在浇注混凝土过程中不发生移动。

　　4、箍筋。除了满足斜截面抗剪强度外，它与架立钢筋、受力筋一起组成梁、柱的骨架。

　　5、腰筋和拉筋。腰筋的作用是防止梁截面太高时，因混凝土收缩和温度变形而产生的竖向裂缝，同时也可加强钢筋骨架的整体刚度。腰筋用拉筋联系。

　　6、分布钢筋。指垂直与构件受力钢筋方向布置的构造钢筋，其作用是使构件上的荷载更均匀的传递给受力钢筋，同时也可抵抗混凝土收缩应力和温度应力。