商业物业租售运营机制:营销费用预算

　　第二篇 商业物业营销费用预算管理办法

　　第一节 预算编制及评审小组

　　一、小组架构

　　二、小组职能

　　参与预算编制、评审、管理、监督和考核

　　第二节 年度预算编制和审批流程

　　一、编制

　　2、工作指引

　　(1)董事局下达营销费用指标，项目前期以预算总额来控制;租售推广期以全年销售营销费用占全年销售收入的比例与全年租赁营销费用占全年新签定合同的年租金水平的比例共同构成;经营期以每平方米一定金额来确定。

　　(2)租售推广期

　　租赁部分的营销费用基准数为合同上列示的租金单价×面积×12个月，并非当年实收租金。

　　(3)审核部通过招标方式制定预算内各类单项费用价格标准，以供营销中心和经营部编制预算方案、费用结算之用。

　　(4)预算单位须于每年一月中旬前拟定年度预算方案。

　　二、评审

　　1、评审程序

　　2、评审工作指引

　　(1)参与初审的部门对年度预算进行会审，并提出相应的建议措施。

　　(2)营销中心综合会审意见，结合实际需要，对原方案作出调整。

　　(3)经调整后的预算方案由评审小组对新方案进行二次会审，最终决定年度预算方案。

　　(4)方案确定后，集团公司与董事局、地区公司营销中心、经营部与集团公司分别签定《全年营销费用预算责任书》，并按年度预算方案制定月度预算方案。

　　3、年度预算表

　　第三节 月度预算编制及审批程序

　　一、编制及审批流程

　　二、操作规定

　　1、经营部根据年度预算方案，于每月25日之前拟定下一个月的预算方案，并报地区公司销售副总审批;

　　2、销售副总审批同意的本月预算方案交由地区公司财务部备案;

　　3、经营部执行当月预算方案。

　　三、月度预算表

　　四、月度预算方案实施

　　1、工作流程

　　2、工作指引

　　(1)计划、合同会签程序。

　　3、结算 结算是指方案实施后对相关费用的支付。

　　(1)计划类费用结算：按样报或播出证明凭实结算有关款项;

　　(2)合同类、请示类费用结算：则根据《验收制度》验收，按合同条款如实结算款项;

　　(3)各类款项支付必须按财务新颁的《付款审批制度》报批;

　　(4)禁止将结算款折分请款，一经查实，从重处罚经办人及部门负责人。

　　第四节 预算方案调整

　　一、操作流程

　　二、操作规定

　　1、经营部在预算执行过程中根据实际需要提出预算调整方案(一般指年度预算方案)，或有关单位(如：审计室、财务部、

　　营销中心等)在监督预算执行时提出修改建议;

　　2、评审小组对预算调整方案或建议进行会审，会审通过后预算单位调整原方案，并按调整后方案执行;

　　第五节 预算执行监督措施

　　1、地区公司财务部及营销中心经营部应分别设立预算监控台帐如：《预算执行情况登记表》(见下表)，用于掌握预算执行情况、使用进度;

　　2、每月26日费用经营部将本月《预算执行情况登记表》报地区公司财务复核，每月30日财务部门将复核无误的《预算执行情况登记表》报公司领导;

　　3、每月费用统计区间为：上月26日至本月25日，一月份为1月1日至25日，六月份为5月26日至6月30日，七月份为7月1日至7月25日，十二月份为11月26日至12月31日;

　　4、审计室对预算执行情况起监督审计作用，财务部必须于每月1日前将上月《预算执行情况汇总表》报审计室。每半年，由地区公司财务部、审核部、审计室联合对各预算单位的预算执行情况进行审计，并根据实际需要对预算进行调整;

　　5、预算制订后，要求每季度费用支出不超出预算，上月余额可结转下月使用，各类别可相互挪动，但不可挪作营销费用以外的用途。

　　第六节 预算考核办法

　　一、预算编制时间规定

　　1、营销中心经营部必须于每年1月10日前将本年度预算方案报评审小组，评审小组必须及时组织会审，并在5个工作日完成初审工作，5个工作日内完成二次会审，1月底签订《预算责任书》;

　　2、经营部必须于每月25日前拟定下一个月的预算方案，并于25日当天送至销售副总办公室审批;

　　3、经营部收到已经批复的预算方案后，1个工作内将预算方案复印件送地区公司财务备案;

　　二、预算执行考核办法

　　营销费用预算列入年终奖金考核内容，按预算完成情况进行考核，节约有奖，超支惩罚，具体事项在奖金考核办法中另行规定。

　　第七节 营销费用标准单价

　　一、制定标准单价程序

　　1、 操作流程

　　2、 操作规定

　　(1)经营部根据审核部要求列出费用明细表，明细表内容包括：费用名称、规格、制作要求等;

　　(2)审核部根据经营部提供的有关资料按招标程序确定合作单位及标准单价;

　　(3)经营部根据实际需要与合作单位签订合作合同(如：宣传印刷合同、广告制作合同等)，以标准单价作为合同单价，凡与标准单价不符或未有标准单价的，均须报审核部审定价格(或招标)，并对标准单价表予以补充;

　　(4)审核部必须定期了解市场行情，以确保标准单价符合市场趋势，每季度必出一份市场调查报告，以进一步评估标准单价的可行性，并报评审小组;

　　(5)标准单价与操作与住宅推广基本保持一致。

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