篇2：管理处土建维修工操作程序

　　项目管理处土建维修工操作程序

　　1.每天上下午两次到管理处前台领取当日派单(急单由前台派员送至);

　　2.接到工程单后要认真细致审核，对错误或项目不详的工程单及时进行修改、退单处理，如有疑问向上级反映;据问题类型派工程单给相关的公司(部门)。要求准确分类，以便能直接到达有关部门，具体分工如下：

　　①装修公司：木地板、木门、墙身的ICI、厨柜、门窗等。

　　②建筑公司或土建维修：地面、内外墙瓷片、排污管、卫生间沉箱等。

　　③机电公司：水龙头、花洒、水管、洗手盆、座厕、浴缸、电线、灯具等。

　　④绿化部：花园绿化、鱼池、苑区内外的绿化。

　　3.根据派单内容分类(机电公司、装修公司、土建维修、水电维修、绿化、铝窗、土建等)。要注意出单日期及要求完成日期，对工程问题较为严重的及时向上级汇报，并对约时工程单作好记录。

　　4.接派单时做好签收记录，以保证责任落实。

　　5.约时工程单要催促跟办部门按时到场，以免失信于业主从而造成投诉;

　　6.对有关部门完成工程后的回单作好审查、分类、记录及存档，必要时致电业主了解有关工程的质量与进度。

　　7.s修。

　　1、跟单程序：

　　(1)在工程跟进期间，按工程单所注的客户要求进行现场工程监督，并协调好各公司(部门)的关系。

　　(2)对于已入住单位的工程检修，必须注意爱护室内家私用品，需搬动或拆装时必须小心。

　　(3)每天工程完成后，必须通知家政部清理干净现场，尤其业主已正常入住的单位。

　　(4)高度重视约时工程，在征求施工员意见后合理安排工作时间，保证施工顺利进行。如维修人员不能准时到达的，要和业主解释情况，并跟催施工员。如跟进工程时，业主不能在指定时间内到达，需再约时间，则同业主协商约好时间，并跟催施工员。

　　2、日常程序

　　(1)每周检查未售出单位各项目：包括木装修、木门、地板、厨柜等是否变形、发霉现象，墙身、瓷片等是否开裂、破损，水龙头、花洒、座厕等是否漏水，地漏、洗手(菜)盆去水是否畅顺。公司装修出售的别墅还包括窗帘、电器、绿化等。

　　(2)雨汛期，检查苑区内道路、花园、各单位的排水是否畅通、楼宇窗台、天花、墙身是否有渗漏。

　　3、工程项目检修程序

　　(1)墙身开裂，裂缝附近如有空壳、松动，要凿开墙身批荡，重新补批荡，并扇灰。裂缝无空壳、松动，基本属收缩开裂，贴网重新扇灰、扫ICI即可。如砖墙变形，基础下沉等引起裂缝，屡经处理无效后及时上报处理。

　　(2)机电方面的有墙内水管接口胶水不足、粘贴不牢、外力破坏、弯头接口、直通、三通、角阀的连接不当、构件受损、未拧紧等使给水系统漏水，严重的需更换地板、重做墙身，发现漏水问题及时处理，处理一定要把有可能漏水的认真检查，排除隐患，施工影响其他单位的要提前通知业主。

　　(3)天台、阳台等地面水平差、积水，需要开凿瓷砖重做。

　　(4)卫生间、厨房沉箱内排水管漏水，当二排和沉箱都有问题时，会造成漏水，严重损坏墙身、地板，且维修时间长，处理复杂，更需多户业主的配合，处理时一般把沉箱打开，把渗漏的地方重做。

　　(5)天面渗漏，一般发生在洋房天面的地板与反墚间，别墅坡屋顶的墚板交接处的混凝土不密实，雨天时裂缝就发生渗漏，处理方法一般凿开不密实混凝土重做。

　　(6)有时较复杂的漏水原因，难于检查，从一个单位渗到另一个单位，从一个房渗到另一个房，从上一层渗到下一层，而中间不留半点痕迹，这就要求在检查、维修漏水时做到全面、细致、认真、不能放过任何疑点，方可彻底找到漏水原因。

　　(7)由于漏水造成变形的地板需更换时必须注意，如有家私时更要小心，不能损坏家私，如空气潮湿，需安排抽湿机抽湿。

　　(8)个别洋房卫生间热水器的强排孔位置有的开得不合理，需到现场界定。如在合理情况更改位置或填封均要收费。

　　(9)在保修范围内更换烂玻璃时，要到现场判断开裂原因，界定是否收费。

　　(10)当业主申请更换座厕或拆浴缸等卫生间设施时，必须向上级请示后方可定价格。

　　(11)当外墙水管有渗漏，飘窗窗台有渗漏，窗玻璃开裂，别墅外墙修补，扫油，排污管堵塞，破损时，要通知受影响的业主，取得谅解，并按需要架排栅，安排施工。完工后，花园有损坏的，需安排补种及清理。

　　(12)工作完成后要清理好现场，将废、旧料带走，并协助业主将物品移回原位。出门时不论工作完成与否，均应向业主交待清楚，未完成的应说明原因。

篇3：管理处水电维修工操作程序

　　项目管理处水电维修工操作程序

　　1.接单后详细地分析工程项目，对需要换材料的工程应先开单到仓库领料。领料时需于《领料登记表》(附表30)上如实列明领用物料等项目(为维护公司利益，对超出维修能力外的配件才予以更换)。同时按该工程项目所需向仓管员办理借用工具手续，如实填写《工具借用登记表》(附表31)，对借用工具加以爱护，如有人为损坏，则需由损坏人按公司规定赔偿;

　　2.上门维修工程时，必须着装整齐、不准袒胸露背，踩鞋帮。用手轻力敲门或礼貌地按门铃。业主开门后，必须主动表明身份，说明来意，业主认可后方可内进，进门前需尊重业主生活习惯(例如：脱鞋等);

　　3.工作中如遇有家具或其它物件妨碍时，应征得业主同意后方搬开，贵重物品建议由业主自己搬;

　　4.工作中如有可能污损其它物件时，应请业主移开或用报纸、旧布遮盖;

　　5.工作中业主要外出而不留人在场时，应请求业主稍候片刻或与主协商约定下次上门工作时间。施工人员中途外出时立向业主说明去向和返回时间;

　　6.工作完成后清理好现场。将废、旧料带走，并协助业主将物品移回原位;

　　7.当业主要求做超出当次工程单项目或工作范围的事时，不能断言回绝，应礼貌地向业主解释，并引导业主向管理处反映。

　　8.遇到维修人员能力范围外的问题(例如屋内电线在墙身内断路或墙身水管漏水、主排污管渗水等)，必须由维修人员对该项目详细情况反馈文员;

　　9.完成维修项目后，由业主验收并在工程单内"业主验收"栏签名确认。若在维修项目进行中，遇有需有偿换件的项目，必须征求业主意见并得到业主认可后方可更换。

　　10.对于有偿项目的收款，若业主需要交现金时，由业主到各区管理处财务收款处缴交;若业主要求签单时，由业主签署《费用通知单》一式三联，维修人员带回《费用通知单》交给文员，由文员每月5日前交到各区管理处汇总，统一由财务部每月从业主银行账户中扣除。(可能在多元化经营中实行)

　　A、水泵房的操作保养程序

　　1.水泵房全天二十四小时派人轮流值班，保证运行正常。

　　2.每周进行一次一般性检查保养，每半年进行一次全面保养。

　　3.潜水泵每半年进行一次全面保养，潜水泵的水池每周进行一次清洗，以确保排污畅通和潜水泵长期通电状态。

　　4.泵体及其阀门、压力表、气压罐、管道等保持正常。每周一次外观清洁，及时补扫油漆。保持相关的阀门灵活可靠，阀体内外无渗漏，压力表指示准确，表盘清晰。

　　5.每次检查加压泵后，均需认真如实地填写《加压泵运行记录表》(附表32)。

　　泵的保养：

　　(1)检查铭牌完好，泵体应无破损，水流方向指示明确清晰。

　　(2)检查盘根密封情况，若有漏水应及时维修或更换胶垫。

　　(3)与泵体相连的联接螺丝和机座螺丝做好定期坚固工作，并做防锈处理。

　　(4)因水泵长期运转频繁，每年应拆开联轴器的轴承进行清洗或更换。

　　(5)定期拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V摇表摇测相与相，相与地间电阻值不低于0.5MΩ并检查三相连接片牢固紧密。

　　(6)观察电机的运行方向，特别是在停电或维修之后应点动判断水泵转向是否正确。

　　控制柜保养：

　　(1)断开控制柜总电源，检查各转换开关可否灵活可靠地运作。

　　(2)检查柜内空气开关、接触器、继电器、变频器等电器是否完好。

　　(3)紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。

　　(4)清洁柜内的灰尘。

　　(5)合上总电源，检查各指示灯是否能正常工作。

　　6.每日观察并记录，电机运行时的线电压380V，运行电流(每台电机额定电流42A)，设定压力0.45Mpa与表的指示压力相等，变频器的工作数据，各控制开关的设置状态等。

　　储水池的保养：

　　(1)供水阀正常开启和关闭，以确保市政水在常压下开启并能在浮球的自动装置控制下关闭，使水池水长期保持满水干净。

　　(2)定期清理水池污物，以确保干净用水。

　　B、配电房操作程序

　　1.进入配电房工作前，必须具备必要的电工知识，熟悉供电系统和配电房各种设备的性能和操作方法，并具备在异常情况下采取应急措施的能力;

　　2.必须报请主任并经批准后方可单独巡视高压设备及担任监护人的人员;

　　3.高压设备不论带电与否，值班人员不得单人移开或越过遮栏进行工作。若有必要移开遮栏时必须有监护人在场，并符合设备不停电时的安全距离;

　　4.雷雨天气需要巡视室外高压设备时，应穿绝缘鞋，并不得靠近避雷针或避雷器;

　　5.巡视配电装置，进出高压室，必须随手将门锁好;

　　6.停电拉闸操作必须按照油开关(或负荷开关等)、负荷侧刀闸、母线侧刀闸的顺序依次操作;

　　7.高压设备停电工作时，距离小于工作人员工作中正常活动范围规定的设备必须停电。距离大于规定的设备必须在与带电部分不小于距离处装设牢固的临时遮栏，否则必须停电。带电部分在工作人员的后面或两侧无可靠措施者也必须停电。停电时，必须切断各线可能来电的电源;

　　8.在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸操作手柄上均应悬挂"禁止合闸，正在工作"的标示牌。工作地点两旁和对面的带电设备遮栏上和禁止通行的过道上悬挂"止步、高压危险"的标示牌。工作地点应悬挂"在此工作"的标示牌;

　　9.发生人身触电事故和火灾事故，值班人员应不经联系立即断开有关设备的电源，以进行抢救;

　　10.电器设备发生火灾时，用适用于高压电房的灭火器扑救。变压器着火时，在周围全部停电后方可用泡沫灭火器扑救，配电室门窗加设网栏以防鼠害。

篇4：物业公司工程维修部土建维修工操作程序

　　物业公司工程维修部土建维修工操作程序

　　1.每天上下午两次到管理处前台领取当日派单(急单由前台派员送至);

　　2.接到工程单后要认真细致审核，对错误或项目不详的工程单及时进行修改、退单处理，如有疑问向上级反映;据问题类型派工程单给相关的公司(部门)。要求准确分类，以便能直接到达有关部门，具体分工如下：

　　①装修公司：木地板、木门、墙身的ICI、厨柜、门窗等。

　　②建筑公司或土建维修：地面、内外墙瓷片、排污管、卫生间沉箱等。

　　③机电公司：水龙头、花洒、水管、洗手盆、座厕、浴缸、电线、灯具等。

　　④绿化部：花园绿化、鱼池、苑区内外的绿化。

　　3.根据派单内容分类(机电公司、装修公司、土建维修、水电维修、绿化、铝窗、土建等)。要注意出单日期及要求完成日期，对工程问题较为严重的及时向上级汇报，并对约时工程单作好记录。

　　4.接派单时做好签收记录，以保证责任落实。

　　5.约时工程单要催促跟办部门按时到场，以免失信于业主从而造成投诉;

　　6.对有关部门完成工程后的回单作好审查、分类、记录及存档，必要时致电业主了解有关工程的质量与进度。

　　7.s修。

　　1、跟单程序：

　　(1)在工程跟进期间，按工程单所注的客户要求进行现场工程监督，并协调好各公司(部门)的关系。

　　(2)对于已入住单位的工程检修，必须注意爱护室内家私用品，需搬动或拆装时必须小心。

　　(3)每天工程完成后，必须通知家政部清理干净现场，尤其业主已正常入住的单位。

　　(4)高度重视约时工程，在征求施工员意见后合理安排工作时间，保证施工顺利进行。如维修人员不能准时到达的，要和业主解释情况，并跟催施工员。如跟进工程时，业主不能在指定时间内到达，需再约时间，则同业主协商约好时间，并跟催施工员。

　　2、日常程序

　　(1)每周检查未售出单位各项目：包括木装修、木门、地板、厨柜等是否变形、发霉现象，墙身、瓷片等是否开裂、破损，水龙头、花洒、座厕等是否漏水，地漏、洗手(菜)盆去水是否畅顺。公司装修出售的别墅还包括窗帘、电器、绿化等。

　　(2)雨汛期，检查苑区内道路、花园、各单位的排水是否畅通、楼宇窗台、天花、墙身是否有渗漏。

　　3、工程项目检修程序

　　(1)墙身开裂，裂缝附近如有空壳、松动，要凿开墙身批荡，重新补批荡，并扇灰。裂缝无空壳、松动，基本属收缩开裂，贴网重新扇灰、扫ICI即可。如砖墙变形，基础下沉等引起裂缝，屡经处理无效后及时上报处理。

　　(2)机电方面的有墙内水管接口胶水不足、粘贴不牢、外力破坏、弯头接口、直通、三通、角阀的连接不当、构件受损、未拧紧等使给水系统漏水，严重的需更换地板、重做墙身，发现漏水问题及时处理，处理一定要把有可能漏水的认真检查，排除隐患，施工影响其他单位的要提前通知业主。

　　(3)天台、阳台等地面水平差、积水，需要开凿瓷砖重做。

　　(4)卫生间、厨房沉箱内排水管漏水，当二排和沉箱都有问题时，会造成漏水，严重损坏墙身、地板，且维修时间长，处理复杂，更需多户业主的配合，处理时一般把沉箱打开，把渗漏的地方重做。

　　(5)天面渗漏，一般发生在洋房天面的地板与反墚间，别墅坡屋顶的墚板交接处的混凝土不密实，雨天时裂缝就发生渗漏，处理方法一般凿开不密实混凝土重做。

　　(6)有时较复杂的漏水原因，难于检查，从一个单位渗到另一个单位，从一个房渗到另一个房，从上一层渗到下一层，而中间不留半点痕迹，这就要求在检查、维修漏水时做到全面、细致、认真、不能放过任何疑点，方可彻底找到漏水原因。

　　(7)由于漏水造成变形的地板需更换时必须注意，如有家私时更要小心，不能损坏家私，如空气潮湿，需安排抽湿机抽湿。

　　(8)个别洋房卫生间热水器的强排孔位置有的开得不合理，需到现场界定。如在合理情况更改位置或填封均要收费。

　　(9)在保修范围内更换烂玻璃时，要到现场判断开裂原因，界定是否收费。

　　(10)当业主申请更换座厕或拆浴缸等卫生间设施时，必须向上级请示后方可定价格。

　　(11)当外墙水管有渗漏，飘窗窗台有渗漏，窗玻璃开裂，别墅外墙修补，扫油，排污管堵塞，破损时，要通知受影响的业主，取得谅解，并按需要架排栅，安排施工。完工后，花园有损坏的，需安排补种及清理。

　　(12)工作完成后要清理好现场，将废、旧料带走，并协助业主将物品移回原位。出门时不论工作完成与否，均应向业主交待清楚，未完成的应说明原因。

篇5：物业公司工程维修部水电维修工操作程序

　　物业公司工程维修部水电维修工操作程序

　　1.接单后详细地分析工程项目，对需要换材料的工程应先开单到仓库领料。领料时需于《领料登记表》(附表30)上如实列明领用物料等项目(为维护公司利益，对超出维修能力外的配件才予以更换)。同时按该工程项目所需向仓管员办理借用工具手续，如实填写《工具借用登记表》(附表31)，对借用工具加以爱护，如有人为损坏，则需由损坏人按公司规定赔偿;

　　2.上门维修工程时，必须着装整齐、不准袒胸露背，踩鞋帮。用手轻力敲门或礼貌地按门铃。业主开门后，必须主动表明身份，说明来意，业主认可后方可内进，进门前需尊重业主生活习惯(例如：脱鞋等);

　　3.工作中如遇有家具或其它物件妨碍时，应征得业主同意后方搬开，贵重物品建议由业主自己搬;

　　4.工作中如有可能污损其它物件时，应请业主移开或用报纸、旧布遮盖;

　　5.工作中业主要外出而不留人在场时，应请求业主稍候片刻或与主协商约定下次上门工作时间。施工人员中途外出时立向业主说明去向和返回时间;

　　6.工作完成后清理好现场。将废、旧料带走，并协助业主将物品移回原位;

　　7.当业主要求做超出当次工程单项目或工作范围的事时，不能断言回绝，应礼貌地向业主解释，并引导业主向管理处反映。

　　8.遇到维修人员能力范围外的问题(例如屋内电线在墙身内断路或墙身水管漏水、主排污管渗水等)，必须由维修人员对该项目详细情况反馈文员;

　　9.完成维修项目后，由业主验收并在工程单内“业主验收”栏签名确认。若在维修项目进行中，遇有需有偿换件的项目，必须征求业主意见并得到业主认可后方可更换。

　　10.对于有偿项目的收款，若业主需要交现金时，由业主到各区管理处财务收款处缴交;若业主要求签单时，由业主签署《费用通知单》一式三联，维修人员带回《费用通知单》交给文员，由文员每月5日前交到各区管理处汇总，统一由财务部每月从业主银行账户中扣除。(可能在多元化经营中实行)

　　A、水泵房的操作保养程序

　　1.水泵房全天二十四小时派人轮流值班，保证运行正常。

　　2.每周进行一次一般性检查保养，每半年进行一次全面保养。

　　3.潜水泵每半年进行一次全面保养，潜水泵的水池每周进行一次清洗，以确保排污畅通和潜水泵长期通电状态。

　　4.泵体及其阀门、压力表、气压罐、管道等保持正常。每周一次外观清洁，及时补扫油漆。保持相关的阀门灵活可靠，阀体内外无渗漏，压力表指示准确，表盘清晰。

　　5.每次检查加压泵后，均需认真如实地填写《加压泵运行记录表》(附表32)。

　　泵的保养：

　　(1)检查铭牌完好，泵体应无破损，水流方向指示明确清晰。

　　(2)检查盘根密封情况，若有漏水应及时维修或更换胶垫。

　　(3)与泵体相连的联接螺丝和机座螺丝做好定期坚固工作，并做防锈处理。

　　(4)因水泵长期运转频繁，每年应拆开联轴器的轴承进行清洗或更换。

　　(5)定期拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V摇表摇测相与相，相与地间电阻值不低于0.5MΩ并检查三相连接片牢固紧密。

　　(6)观察电机的运行方向，特别是在停电或维修之后应点动判断水泵转向是否正确。

　　控制柜保养：

　　(1)断开控制柜总电源，检查各转换开关可否灵活可靠地运作。

　　(2)检查柜内空气开关、接触器、继电器、变频器等电器是否完好。

　　(3)紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。

　　(4)清洁柜内的灰尘。

　　(5)合上总电源，检查各指示灯是否能正常工作。

　　6.每日观察并记录，电机运行时的线电压380V，运行电流(每台电机额定电流42A)，设定压力0.45Mpa与表的指示压力相等，变频器的工作数据，各控制开关的设置状态等。

　　储水池的保养：

　　(1)供水阀正常开启和关闭，以确保市政水在常压下开启并能在浮球的自动装置控制下关闭，使水池水长期保持满水干净。

　　(2)定期清理水池污物，以确保干净用水。

　　B、配电房操作程序

　　1.进入配电房工作前，必须具备必要的电工知识，熟悉供电系统和配电房各种设备的性能和操作方法，并具备在异常情况下采取应急措施的能力;

　　2.必须报请主任并经批准后方可单独巡视高压设备及担任监护人的人员;

　　3.高压设备不论带电与否，值班人员不得单人移开或越过遮栏进行工作。若有必要移开遮栏时必须有监护人在场，并符合设备不停电时的安全距离;

　　4.雷雨天气需要巡视室外高压设备时，应穿绝缘鞋，并不得靠近避雷针或避雷器;

　　5.巡视配电装置，进出高压室，必须随手将门锁好;

　　6.停电拉闸操作必须按照油开关(或负荷开关等)、负荷侧刀闸、母线侧刀闸的顺序依次操作;

　　7.高压设备停电工作时，距离小于工作人员工作中正常活动范围规定的设备必须停电。距离大于规定的设备必须在与带电部分不小于距离处装设牢固的临时遮栏，否则必须停电。带电部分在工作人员的后面或两侧无可靠措施者也必须停电。停电时，必须切断各线可能来电的电源;

　　8.在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸操作手柄上均应悬挂“禁止合闸，正在工作”的标示牌。工作地点两旁和对面的带电设备遮栏上和禁止通行的过道上悬挂“止步、高压危险”的标示牌。工作地点应悬挂“在此工作”的标示牌;

　　9.发生人身触电事故和火灾事故，值班人员应不经联系立即断开有关设备的电源，以进行抢救;

　　10.电器设备发生火灾时，用适用于高压电房的灭火器扑救。变压器着火时，在周围全部停电后方可用泡沫灭火器扑救，配电室门窗加设网栏以防鼠害。