篇2：物业电梯设备维护作业指导书

　　万科物业电梯设备维护作业指导书最新版

　　1.目的

　　万科物业电梯设备维护作业指导书最新版是规范电梯设备供方维护标准及维护作业要求。

　　2.范围

　　适用于万科物业电梯设备维护业务外包监控管理。

　　3.职责

　　部门/岗位职责专业管理部门规范电梯设备管理标准;

　　监督指导各项目电梯设备房管理情况;

　　电梯供方维护情况进行评估。

　　项目负责人监督本部门电梯设备管理。

　　维修负责人指定电梯设备外包监督责任人;

　　监督电梯外包方及外包监督责任人职责落实情况;

　　对电梯外包方工作评估。

　　设备监督责任人对电梯供方定期维护工作进行监督、评估。

　　电梯维保外包方依照外包合同及本作业指导书要求落实维保职责。

　　4.方法与过程控制

　　4.1电梯设备维护标准

　　4.1.1轿厢设备维护标准：

　　1)轿厢内张贴电梯有效年检合格证、安全乘梯须知。

　　2)轿厢内照明良好，应急照明灯、报警功能应正常，轿厢通风风机无异常噪音，按钮面板整洁，字迹清晰。

　　3)紧急对讲话筒有使用提示标识，摘挂便利、通话声音清晰。监控探头确保画面能分辨乘客面孔。

　　4)轿厢平层误差在正负10mm以内。

　　5)电梯运行、增速、减速平稳。从启动到平层皆无异常震动、冲击及异常声响。行驶过程中轿厢无明显晃动，箱门无晃动而产生的撞击声，电梯门开启闭合灵活，无卡、擦声音。

　　4.1.2电梯机房设备维护标准：

　　1)机房内配置盘车专用工具一套。

　　2)控制柜内的排风扇运行正常，柜内温升符合要求，线路整洁，电器表面无积尘现象;主回路接触器无打火磷化迹象，接地电阻小于4欧、动力线绝缘电阻大于0.5兆欧、控制线绝缘电阻大于0.25兆欧。各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲、指示灯、照明工作正常、无缺损，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。

　　3)曳引机电动机连接紧固，无晃动，无异常运行声音，电动机轴承温度应不高于80℃。

　　4)减速器螺栓无松动、无锈蚀，运行时无不均匀的噪声或撞击声，减速器内润滑油清洁、无渗漏，油面在标准范围内。减速器的机件和轴承的温度应不高于75度，油温不高于85度。

　　5)减速箱箱盖、窥视孔盖和轴承应与箱体连接紧密无漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封、润滑性渗油小于每滴/3-5分钟。

　　6)制动系统工作可靠，无不正常的撞击声，曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间无相摩擦现象。闸瓦与制动轮间隙小于0.7mm，制动器线圈温升不超过该电梯使用说明书规定的温度范围。

　　7)钢丝绳维护标准：

　　A.钢丝绳表面无明显积垢、锈蚀、断股，平层线标识清晰。

　　B.轿厢和对重侧的钢丝绳应当张力均匀，张力差小于5%。

　　C.钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根。

　　D.断丝集中在1或2个绳股中，在一个拧距内最大断丝数不允许超过16根。

　　E.磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%。

　　8)防止钢丝绳在曳引轮绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于1mm。

　　4.1.3电梯运行设备维护标准：

　　1)轿厢门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿厢门刀对厅门地砍间隙为5-8mm。轿厢地砍对门厅地砍间隙符合安装要求。门厅锁唅合应不小于7mm。层门外面不允许能用手把门拨开。门扇下端距地砍应为5-8mm。门垂直误差不大于0.5mm。

　　2)门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好，无锈蚀。

　　3)轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水，设备无灰尘。

　　4)轿厢导轨导轮管理标准：

　　A.导轨自动润滑装置的储油盒油位适中。

　　B.检查滑动导轮的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1mm，间隙应均匀。

　　C.导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。

　　5)限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性。

　　6)安全钳

　　A.传动杠杆配合转动处应有良好的机油润滑钳口滚动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠。

　　B.安全钳块与导轨工作面间间隙一般为4mm左右。

　　7)补偿柜在运行中不允许产生噪音。消音绳应完好无折断，无严重磨损。

　　8)安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿，电梯故障停止运行时，在轿厢内能用手将门拨开，其拨力应在200-300牛顿范围内。

　　9)缓冲器

　　A.油压缓冲器用油凝固点应在负10度以下，油面高度应保持在最低油位以上。

　　B.缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。

　　C.缓冲器低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于120秒。

　　4.1.4电梯运行出现故障(困人)后，救援行动由专业持证人员在15分钟内(或按合同约定)到场实施救助，非专业持证人员禁止实施救助。

　　4.2 电梯供方管理规范

　　1)服务中心电梯业务分包监督人员编制本项目《电梯年检管理清单》，以便有效做好年检有效期到期前的准备工作。

　　2)电梯维护外包方须具备相关资质要求。电梯维保供方派驻现场维修人员须持有规定的资格证书，资格证书复印件在服务中心备存。

　　3)服务中心电梯业务分包监督人员须持有规定的资格证书，监督人数参考1人/30部电梯配置。

　　4)电梯维修保养合同完善，供方监督人员掌握合同要点。

　　5)每月由责任部门依据合约和质量记录，对服务供方保养情况进行评估，并填写《电梯供方月度工作评估积分卡》作为供方是否扣款或终止保养合同的依据，结果及建议书面知会服务供方。

　　6)电梯维保供方每月前3日，应根据年度计划分析上月工作不足，制定下月工作计划，提交服务中心维修负责人。

　　7)每季度专业部门对电梯的运行、保养及故障情况进行总结，并对服务供方的保养计划内容和完成情况进行综合评价。

　　4.3 日常操作注意事项

　　1)对手拉葫芦、钢丝绳套、滑轮、支撑木、脚手板等工器具，使用前应认真检查，确无损坏方可使用，使用中注意承载能力防止过载，开闸扳手、盘车手轮应齐备、好用。

　　2)在井道内作业时，严禁一脚踏在轿顶，另一脚踏在井道中的任一固定点上的操作。

　　3)在轿顶进行检修作业时，应将安全锁、联动开关和轿顶检修盒上的急停开关断开。

　　4)用手轮盘车升降电梯时，应断开盘电源开关，并确保轿、厅门已关闭。

　　5)在轿顶进行保养或检修，需要移动轿厢时，严禁快车运行，应采用慢车点动运行轿厢。

　　6)在底坑作业时，应将限速器涨紧装置的安全开关和检修盒的急停开关断开。

　　7)禁止将安全开关如安全钳、安全窗、门联锁开关等用机械方法或电气短路方法封起来运行。

　　8)只有在电梯停驶状态时，方可进行检查或保养曳引绳。

　　9)当对电梯进行任何调整时，乘梯人员离开，保证轿厢内无人，并关闭轿厢门。

　　10)检修未完，检修人员需暂时撤离现场时，应做到：

　　A.关闭所有厅门，一时关不上的必须设置防护，并在厅门悬挂“危险，切勿靠近”的警告牌，并派人值守。

　　B.切断总电源开关。

　　C.

　　D.通知有关人员

　　11)维修、保养工作

　　12)更换电梯曳引绳

　　4.4定期巡检及维护要求

　　4.4.1半月维护项目及要求

　　序号维护部位标准

　　1机房、滑轮间环境清洁、门窗完好、照明正常。

　　2手动紧急操作装置齐全、在制定位置。

　　3曳引机运行时无异常震动或异常声响

　　4制动器轮轴各部位润滑、动作灵活。

　　5制动器间隙打开时，制动衬与制动轮不应发生摩擦。

　　6编码器清洁、安装牢固。

　　7限速器各轮轴部位润滑、动作灵活，电器开关正常。

　　8轿厢顶清洁、防护栏安全可靠。

　　9箱顶检修开关、急停开关工作正常。

　　12井道照明齐全、正常

　　13轿厢照明、风扇、应急照明工作正常。

　　14轿厢检修开关、急停开关工作正常。

　　15轿厢内报警装置、对讲系统工作正常。

　　16轿厢内显示、指令按钮齐全、有效。

　　17轿门安全装置(安全触板、光电、光幕)功能有效。

　　18轿门门锁电气触点清洁、触点接触良好、接线可靠。

　　19轿门运行开启、关闭工作正常。

　　20轿厢平层精度符合标准(层门地砍和轿门地砍的高度差在±10mm的范围内)。

　　21层站召唤、层楼显示齐全、有效。

　　22层门地砍清洁。

　　23层门自动关门装置工作正常。

　　24层门门锁自动复位用层门钥匙打开手动开锁装置释放后，层门门锁能自动复位。

　　25层门门锁电气触点清洁、触点接触良好、接线可靠。

　　26层门锁紧原件啮合长度不小于7毫米。

　　27底坑环境清洁、无渗水、积水，照明正常。

　　28底坑急停开关工作正常。

　　4.4.2季度维护项目和要求

　　序号维护部位标准

　　1减速机润滑油油量适宜、除涡轮杆伸出段外均无渗漏。

　　2制动衬清洁、磨损量不超制造单位要求(制动衬磨损不应大于原厚度的1/3).

　　3位置脉冲发生器工作正常。

　　4选层器动静触点清洁、无烧蚀。

　　5曳引轮槽和曳引钢丝绳清洁、无严重油腻、张力适中，当钢丝绳上出现断股及单丝磨损或腐蚀达到原来直径的10%以上时，钢丝绳应报废。检查曳引钢丝绳的张紧程度是否一致，其张力与平均值偏差均不大于5%。

　　6限速器轮槽和钢丝绳

　　7靴衬和滚轮清洁、磨损量不超制造单位要求(靴衬每侧的磨损大于1mm时应更换靴衬，安全钳嘴与导轨之间的间隙为3-5mm)。

　　8验证轿门关闭的电气安全装置工作正常。

　　9层门、轿门系统中传动钢丝绳、链条胶带按要求清洁、调整。

　　10层门门导靴磨损量不超标。

　　11消防开关工作正常，功能有效。

　　12耗能缓冲器电气安全装置功能有效、油量适宜、柱塞无锈蚀。

　　13限速器张紧轮装置和电气安全装置工作正常。

　　4.4.3半年维护项目和要求

　　序号维护项目标准

　　1电动机与减速机联轴器螺栓无松动。

　　2曳引轮、导向轮轴承部无异常声、无振动、润滑良好。

　　3制动器上检测开关工作正常，制动器动作可靠。

　　4曳引轮槽磨损量不超标。

　　5控制柜内各接线端子各接线紧固、整齐、线好齐全清晰。

　　6控制柜各仪表显示正确。

　　7井道、对重、轿顶各反绳轮轴承部无异常声、无振动、润滑良好。

　　8曳引绳、补偿绳磨损量、断丝数不超标。

　　9曳引绳绳头组合螺母无松动。

　　10限速器钢丝绳磨损量、断丝数不超标。

　　11层门、轿门门扇门扇各相关间隙符合标准。

　　12对重缓冲距符合标准。

　　13补偿链(绳)与轿厢、对重结合处固定、无松动。

　　14上下极限开关工作正常。

　　4.4.4年度维护项目和要求

　　序号维护项目要求

　　1减速机润滑油更换、优质达标。

　　2控制柜接触器、继电器触点接触良好。

　　3制动器铁芯(柱塞)进行清洁、润滑检查、磨损量不超标。

　　4制动器制动弹簧压缩量达标，有足够的制动力。

　　5导电回路绝缘性能测试达标。

　　6限速器安全钳联动试验工作正常。

　　7上行超速保护装置动作试验工作正常。

　　8轿顶、轿厢架、轿门及其附件安装螺栓紧固。

　　9轿厢和对重的导轨支架固定、无松动。

　　10轿厢和对重的导轨清洁、压板牢固。

　　11随行电缆无损伤。

　　12层门装置和地砍无变形、各安装螺栓紧固。

　　13轿厢称重装置准确有效。

　　14安全钳钳座固定、无松动。

　　15轿底各安装螺栓紧固。

　　16缓冲器固定、无松动。

　　4.5常见异常情况处理方法

　　4.5.1电梯困人处置流程(略)

　　4.5.2发生电梯进水事件处理方法(略)

　　4.5.3发生火警时处理方法(略)

　　5.任务清单

　　序号任务责任部门/人时限

　　1日常巡检、监督。责任人1次/周

　　2物业服务中心评估。维修负责人1次/月

　　3公司评估报告专业管理部门1次/季度

篇3：物业设备设施管理维护标准

　　1.0术语：

　　1.1. 技术责任：在专业分工确定后，从技术角度来区分责任人对该系统的安全、正常运行所应该承担的责任。具体描述可以从以下几个方面理解;

　　⑴责任人对自己所负责的专业系统的情况必须是比较熟悉的，对系统内各节点的设备的技术状态必须是了解的，因而对自己所负责的设备系统的安全运行的发展趋势应该有自己的技术判断。

　　⑵对涉及本系统内的技术改造的方案必须负责地提出自己的技术意见。

　　⑶对所管系统内的技术工人的技术操作负有技术交底的责任。

　　⑷对系统设备的故障、事故提出技术分析的专业意见。

　　1.2 系统保养：系统是指按照一定的关系组成的整体。本文内所指的系统是特指物业设备系统如“中央空调系统”、“供配电系统”、“消防系统”等。按上述系统的全部组成，从始端到末端，按一定的设定周期及不同专业的技术要求，对系统全部构成节点为对象的保养工作。系统保养不是以排除故障为目的的操作行为，而是为延长设备寿命、确保设备正常运行为目的的操作类型。

　　1.3.运行管理：运行是指设备周而复此地运转。根据物业设备不同专业系统的技术要求和使用要求，通过对设备设施有关动态参数的记录、观察、分析、调整来实施对系统设备的具体操作行为的管理。为排除设备故障而进行的维修工作、检修工作也应该纳入运行管理的内容之中。

　　1.4.保养的工艺要求：在实施物业设备系统保养的过程中，对每一个保养环节的具体操作要求。

　　1.5.维修：维修是在运行管理范畴内的一件工作。是指在运行中的设备出现了故障后进行的修理行为。其目的是尽快将设备故障排除，恢复系统运行。

　　1.6.检修：是特指一些设备设施在一定的运行周期内，有计划地按该设备的技术要求进行解体调整、修复、更换被磨损件的工作行为。被检修设备不一定是故障状态。

　　1.7.监测：通过人工或仪表等技术手段，对在运行的设备的各类技术参数进行记录、分析、比较的过程。达到对设备运行动态的情况的了解的目的。

　　1.8.检测：通过应用技术的手段和对应的仪表，对设备固有的技术参数进行测量，以达到对被检设备的完好程度和性能好坏的判断的目的。

　　1.9.预测：通过对设备系统的大量数据的占有和分析，推断未来的时间段内设备可能出现的技术状态和安全运行的可靠程度的工作过程和结果。

　　1.10.技术协调：当出现有多专业系统交叉的问题时，组织有关专业工程师进行技术讨论，解决相关问题的过程。

　　2.0物业设备的运行管理

　　2.1设备运行的环境标准要求

　　2.1.1设备运行的环境要求的概念

　　高层建筑的各系统的主要设备在投入运行后，必须具备一个适合的工作环境，从物业设备长寿运行的基本要求出发，为保证各类不同专业设备的运行需要而提出对设备放置的环境的具体要求。

　　2.1.2供配电系统设备房环境要求

　　2.1.2.1高低压配电房 门：外开，门洞有防鼠防小动物装置、门扇有通风百叶，门内侧装有防火自动垂帘(或其他防火隔断措施)。防火门及金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识：“高低压配电室”或“非值班工作人员严禁入内”。 墙身：刷白，无施工遗留痕迹。无明显的凹凸不平及挂尘的现象。墙身只允许挂“系统图”及“规章制度”。 天花：刷白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。

　　地板：可根据实际情况选以下一种处理方法;

　　A.水泥地板全部油灰色地板漆。

　　B.铺防潮、防滑地砖。

　　C.用阻燃夹板作地板。

　　上述三种方式都要在距离配电柜50CM处用黄色油漆划上10-15CM宽的警戒线。在操作范围内铺上对应电压等级的绝缘胶垫。

　　2.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室(含配电专用管井) 墙身、地板、天花的要求与高低压配电室同。

　　对穿过楼板的母线槽、电缆桥架必须做好防水浸的拦水基。要求具有对整个配电室阻水的防水门坎。

　　2.1.2.3备用发电机组机房

　　地面应做好防尘处理，发电机台架应高于地面，在距离台架20CM处应有黄色的警戒线，发电机组的槽钢底座不应有锈蚀现象。对于水冷发电机组的台架四周应有完整的排水沟，其宽度不宜超过15CM。发电机组的日用油箱应设在有门的独立房间，门外侧应有明显的警示牌：“严禁烟火”。

　　发电机组的启动电池应放置在专用的台架上。

　　发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。

　　2.1.3中央空调系统设备间

　　2.1.3.1中央空调系统主机房 天花、墙身刷白，在对外部可能形成噪声影响的机房，应在门、墙及天花做好吸音隔噪措施。 地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。 冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，并用不同的颜色标示出其介质流向。如“冷却上水管”、“冷却回水管”、“冷冻上水管”、“冷冻回水管”等字样。 所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌，标示牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容。

　　主机台架应高于地面，在Y型过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟。

　　属于冷冻水系统的设备、管道(含冷冻水泵的泵体)，其保温应该是良好的，冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道。泵基础、泵台架应保持清洁、干燥。

　　2.1.3.2新风机房及空气处理机(风柜)房

　　设备房门应外开，门坎应为不低于10cm高的防水地坎，基座四周应设置排水明沟、地漏完好，新风进口、回风百页应洁净无尘。

　　设备房内的维修照明完好，应设置作为维修用的专用插座。

　　2.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房 同中央空调系统主机房。

　　2.1.3.4 排风机房

　　机身应喷涂防锈漆(对于非镀锌机件)。

　　风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理，用水泥制作的机座墩,应用专用的地板漆进行覆盖。应悬挂排风机的标示牌(内含包括：技术数据、功能、状态等内容)，设备和设备附件以及房间的墙身、天花顶保应保持清洁、干燥。

　　2.1.3.5 露天的加压送风机及排烟风机

　　露天的加压送风机及排烟风机在有条件的情况下，应加装防雨蓬架。机身应喷涂防锈漆和外层保护漆(建议银灰色)。对风机机座和风管支撑件均要防水防腐处理。

　　在适当的位置上应悬挂标示牌(包括：技术数据、功能、状态等内容)。

　　设备和设备附件应保持清洁、干燥。带电、旋转部件、进(出)风口应有安全警示标志。

　　2.1.4给排水系统设备间

　　2.1.4.1生活水泵房

　　生活水泵房的天花、墙身刷白(如泵房噪声对外有干扰的情况下，应做吸音设施)。房内不准放置杂物，正常照明良好，并有应急灯装置。门扇为外开防火门。地面做好防滑、防水处理。

　　水泵基座应高于地面，基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟。

　　泵房内管道应喷上防腐油漆，并用箭头标明水流方向 。阀门应挂上用耐用材料做成的标示牌，标示牌应标明该阀门正常工作时的应处状态。

　　水泵的泵体、电机外壳支架和水泵的电源箱(柜)或控制柜的保护油漆面应保持良好。不应有锈蚀。但对电机的表面油漆不宜加厚，避免造成散热不良。

　　2.1.4.2减压阀房

　　减压阀房的天花、墙身刷白，房内不准放置杂物，且照明良好，门扇为外开门，应设置不低于10CM的防水门坎。地面做好防滑、防水处理。地面应有通至地漏的排水明沟。

　　减压阀阀体油漆应保持良好，不得有锈蚀，并挂有用耐用材料做成的标示牌。标示牌上要标明阀前压力和阀后压力等重要技术指标。在阀前或阀后压力表上应在设定值的位置上用红油漆划上明显的警戒红线。

　　减压阀房内管道应喷上防腐油漆，并标注明水流方向。

　　2.1.4.3水表房

　　水表房的天花、墙身刷白，不准放置任何杂物，且照明良好。门扇完好，门前不应放置障碍物。

　　水表房内所有阀门无漏水现象，水表油漆良好无锈蚀，在干管管道上应喷有水流流向的箭头。

　　水表面板无积尘土，表内数字清晰易读。

　　2.1.4.4楼层管井房

　　管井照明灯具完好。管井门为外开防火门，无破损，门板油漆保持良好。门栓、门锁完好。水管井应设置不低于10CM的防水门坎。

　　地面整洁，无杂物，管道支架上没有施工时期遗留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡码完好，金属管道的防腐油漆覆盖完好并有正确的分色。

　　各类阀门完好，无漏水、锈斑，压力表计显示清晰、正确。

　　2.1.4.5排污泵房

　　排污泵房的集水井应有可站人的铁栅上盖。铁栅应保持油漆覆盖，不应有锈蚀。

　　集水井内应无废胶袋、木块等杂物。

　　控制电箱整洁无尘，并能正常工作。

　　液位控制器上不附着杂物。

　　阀门上应挂状态标识牌。

　　2.1.5消防系统设备间

　　2.1.5.1消防中心

　　门：外开，金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识“消防中心”“非值班工作人员严禁入内”。

　　墙身：洁白，无施工遗留的痕迹。无明显凹凸不平及挂尘的现象，墙身只允许悬挂“规章制度”“操作规程”“紧急事故处理程序”。

　　地板：无垃圾，积尘。

　　高台板及地沟：线路敷设整齐，地板下或地沟内无施工遗留痕迹，无施工垃圾、杂物、尘土，地板盖平整完好。

　　天花：洁白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。

　　消防中心严禁堆放杂物，以保证在紧急情况下有足够的指挥人员的活动空间。报警主机后面的维修通道应保持畅通。所有设备的柜顶、柜内无积浮尘，不得在机柜内放置一切与运行设备无关的杂物。

　　各分类末端设备的电源插座应安装为永久的、容量足够的固定插座。不宜采用电源拖板代替，更不得一个电源拖板带三个以上的末端设备。电池组表面应保持清洁，箱体完好，无生锈。

　　照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明应保持足够光照度。

　　2.1.5.2气体灭火设备间

　　气瓶间严禁堆放杂物。

　　门：门铰无松动，门锁完好，门外应有明显标识(“BTM气瓶间”)。

　　墙身：洁白，无挂尘现象，只允许悬挂“操作规程”。

　　地板：应无施工时期留下的垃圾、积尘，并应保持清洁无尘。

　　天花：洁白，无蜘蛛网。

　　气瓶组：瓶体支架无积尘、无生锈，压力表清晰，抄读方便，管网上不得挂其他不相关物件。管道及其支架油漆无剥落、生锈，对应的瓶体上的适当位置应悬挂该气体瓶“保护范围”的标示牌。

　　照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明无故障。

　　附属设备：报警主机、联动屏、紧急广播控制屏、供电设备电源箱，箱顶、箱内无积尘，箱体完好，无生锈。箱内走线有序、不凌乱。

　　2.1.5.3消防水泵房

　　加压水泵、气压罐、湿式报警阀底座无松动，无泄漏，泵体、气压罐身、地脚螺丝无生锈，无脱漆。悬挂标有技术参数的标示牌。

　　闸阀：明杆加黄油，无渗漏，无生锈。闸阀悬挂标有“功能、状态、技术参数、上级阀门位置”等内容的标示牌。

　　管道：油漆无剥落，标有工作介质流向指示。

　　控制箱：无积尘，外表无缺陷，无生锈。功能标识清楚，指示灯、电流表、压力表无故障，表面清晰便于抄读。箱内走线有序，不凌乱。

　　2.1.5.4室外消防栓等设备

　　水泵接合器房:门：无破损，门铰无松动，门锁完好，门外有“消防水泵接合器”标示牌。

　　水泵接合器：无渗漏、配件齐全，防腐油漆无剥落，接合器悬挂供水楼层范围标示牌，设备房内严禁堆放杂物。

　　室外栓：防腐油漆无剥落，配件齐全，四周3米范围内不应有阻挡物和障碍物。

　　2.1.6电梯设备间

　　2.1.6.1电梯机房

　　电梯机房的天花、墙身刷白，无漏水、渗水现象，地面采用专用地板漆油漆(灰色)或铺防潮、防滑地砖。控制柜、主机周围划分黄色警戒线。

　　门外开，并有锁紧装置，门上应有明显标志：“电梯机房”、“机房重地，闲人免进”。

　　机房内不应存放无关的设备、杂物和易燃性液体，并应设置手提灭火装置。

　　机房内应有良好通风，保证室内最高温度不超过40℃。当使用排风扇通风时，如安装高度较低时，应设防护网。曳引绳、限速器钢丝绳、选层器钢带穿过楼板孔四周应筑有不低于10CM的永久性防水围拦。

　　主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象，油黄色油漆，并在吊钩所在的承重梁上用永久的方式标明最大允许载荷。

　　盘车工具齐全，并应挂在对应主机附近的墙上，便于取用。在盘车的手轮或电机的后端盖易于看到的位置，用明显的箭头标出盘车轮的转动方向与轿厢运动方向一致的标识。

　　电梯机房内应设有详细说明，指出当电梯发生故障时应遵循的拯救操作规程，包括电梯困人的解救的步骤。

　　当同一机房内设置有数台曳引机时，各主开关与照明开关均应设置标明各开关所对应的电梯编号及对应控制设备名称的标牌。

　　2.1.6.2轿厢

　　轿厢照明正常，天花及地板清洁无破损。风扇运行可靠且无噪声和异常振动，操作面板、电话、对讲机、CCTV监视器、应急灯、警铃、超载报警等均使用良好。

　　轿厢挂应有标有本梯限载的标识牌、安全使用电梯规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。

　　厅门和轿门地坎的导槽应保持清洁、无杂物、无沙砾。

　　2.1.7通信设备机房

　　2.1.7.1通信总机房

　　(1)通信交换机机房

　　机房内应该设有二扇对外出入的门。如其中一扇门在正常情况下关闭不经常使用，另一扇门上方应有明显的标识;“通信交换机房”、“机房重地，闲人免进”或“非值班工作人员严禁入内”，交换机房内应悬挂“室内禁止吸烟”等标示牌及 “交换机机房管理规定”。进入机房应换穿机房配备的专用拖鞋。

　　地板应为专用的防静电地板，防静电地板下，应无施工遗留的痕迹，并保持干燥，地板下敷设的管线应整洁有序。

　　应安装专用空调，确保室内全天候在一定的温度及湿度范围之内，并保持良好的通风状态。

　　室内的墙身及天花板上，无渗漏水痕迹，无蜘蛛网。

　　机房在地下室内的，墙身及地板上，应无渗水现象。

　　机房内的照明要求接入确保回路之内，并保持良好状态。

　　机房内不应堆放无关的杂物。但应按要求配备灭火器。

　　(2)通信机房内的电源室

　　门外应标示“通信机房电源室”

　　室内要保持干燥，并在规定的温湿度范围之内。

　　墙身及地面、天花无渗漏水现象。

　　电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁。室内禁止堆放任何杂物。

　　按要求配备手提消防灭火器。

　　(3)通讯机房内的话务员室

　　门外应有标牌“话务员室”，“非工作人员，严禁入内”，门应使用向外开的放火门。

　　室内应安装专用空调确保室内保持一定的温度及湿度，并保持良好的通风状态。

　　地面、墙身、天花、应无渗水漏水的痕迹和无蜘蛛网。

　　墙身应挂上“话务员职责”等规章制度。

　　室内应按要求配备消防灭火器。

　　2.1.7.2通信管井房

　　门洞应有不低于15cm的防水门槛，门向外开，使用防火门，门外应标“通信管井房”。

　　地板应用水泥沙浆找平并涂上专用的防尘地板漆，墙身应用白色涂料刷白。通过楼板的管线孔洞应采用柔性填充材料进行密封。

　　通信电缆应固定在管井内的支架上，每一楼层的管井房内如有配线架。在该配线架应标明每对线的编号。

　　井房内应有足够的照明并应配置有维修用插座。

　　2.1.8楼宇自控(BA)系统及CCTV保安监控系统设备间

　　CCTV控制间宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜设置在设备管理部门合适的位置。

　　2.1.8.1控制中心(含CCTV、FA、BAS)机房

　　门外应有“控制中心机房”或“非值班人员，严禁入内” 等标示牌，室内应有“室内禁止吸烟”或禁烟标示牌。防火门应向外开，定期使用专用油漆刷新。

　　使用专用防静电地板的机房，地板下应无施工时期遗留的痕迹，并且无渗水、潮湿等现象，地板下敷设的管线应分别用标牌标识标明，线管内的各类信号线、电源线应整洁有序。

　　墙身及天花无渗水、漏水的痕迹。

　　室内应使用专用的空调，确保室内全天候保持在一定的温湿度范围之内，并保持良好的通风状态。

　　墙上应悬挂BA自动控制的模拟屏或相关系统的系统图。

　　UPS不间断电源的电池表面清洁、无灰尘。现场应有有关电池电量的测量记录。

　　自控系统用的电脑、打印机，应保持良好的状态，机内外整洁干净，无浮尘。

　　CCTV的主机设备，保持良好的状态，设备上无灰尘，电源线、信号线整齐，并做好分类。

　　室内及所有机柜内禁止放置无关的杂物。

　　室内按规定配备消防灭火器。

　　3.2设备运行管理

　　3.2.1运行管理的概念

　　为负责设备系统正常运行而设置具体操作要求,并规范在设备系统运行过程中对数据采集、归类、分析、运行方案设定、调整等具体操作内容。以这些规定和要求来指导管理者和操作者的过程。

　　3.2.2供配电系统

　　3.2.2.1系统标识：

　　(1)高低压配电室主要出入门外应有“高压配电室”、“低压配电室”、“非值班操作人员严禁入内”等白底红字的标志牌。

　　(2)高压进线如敷设在配电室内或外，且是开放式安装的，要在护栏上或导线上挂上“高压危险”的标识牌。

　　(3)在高压配电柜的进线柜的正面和背面，要在适当的位置上标上进线回路的名称。例：“龙潭F9”“天河F4”等，并与系统图上的标注一致。

　　(4)对已经送电的高压开关及已退出运行的高压开关，要挂上统一的有“投入”“正在工作、严禁合闸“的标示牌。

　　(5)高低压配电柜的顶部应明确标示该柜在系统中的编号，并必须和竣工图上的标号相一致。有条件的情况下还应标明该柜的功能和用途，例如：“联络柜”“计量柜”“馈电柜”等。

　　(6)在低压配电柜的所有送电开关的面板上应该用统一的字样表示该路开关的回路名称。

　　(7)在低压配电送电的“母线槽”“电缆”上应可靠地扎上已经标注上回路名称的金属牌子，在同一回路不同的适当位置，扎上同一标示。

　　(8)楼层配电室及专用管井应该有明确的标示牌。

　　(9)高低压配电室及其他独立的配电室内的接地点应有明确统一的“接地点#号”的标识。

　　(10)对于高压配电的直流操作电源的电池组的表面，应保持清洁，电池水保持在规定的范围内(干式免维护电池应定期检查)。发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。

　　3.2.2.2高低压配电运行记录要求

　　(1)运行技术参数：

　　高压侧(以高压供电回路为记录项)：每小时记录 电压(KV)、电流(A)直流屏技术数据：充电电压、电流、直流电压。

　　低压侧受电端总开关、各馈电回路(屏、柜)的每小时记录电压(V)电流(A)功率因素(COSφ)，每天固定时间记录主要回路的电能耗用情况。

　　(2)运行数据统计

　　电能耗用统计表(附表)

　　月总负荷变化情况曲线表(附表)

　　××回路月负荷情况变化曲线表(附表)

　　变压器投入运行情况统计表(附表)

　　(3)交接班记录与检查

　　当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记录、各类统计表格进行审核并签字。

　　3.2.2.3设备完好标准

　　(1)设备外观干净完整，各类标示清晰，各类指示灯完好无缺，各类仪表完好、指示正确。

　　(2)各级开关工作正常，高低压开关柜的前后门锁完好无损。直流屏工作正常，电池保养正确。补尝电容柜能正常投入运行，各电容器组完好无损。高压操作工具齐全，且有检验合格证。

　　(3)配电间内照明灯具齐全，防小动物的措施完好。

　　(4)配电间内的灭火设备处在有效期内，火灾报警设备有效。

　　(5)变压器房干净，无浮尘，变压器无过载、超温，设备房内照明灯具完整，通风设备完好。

　　3.2.2.4运行情况分析

　　每年年末到次年一月前，由系统工程师对本年度的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：

　　(1)全年平均荷载(KW)、各台变压器的运行时数(H)、总用电量、重点用电回路的用电总量(KWH)、全年低压端平均线电压(V)、全年平均气温(℃)、全年高低压配电设备的故障率(%)(从高压进线开始到低压配电柜出线端止的设备)

　　(2)分析系统运行的主要技术特点

　　(3)分析出现故障的主要原因

　　(4)对全年系统运行的评价

　　(5)根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。

　　3.2.3中央空调系统

　　3.2.3.1 系统标识

　　(1)在空调设备地应有“主机房(冷冻站)”、“二次热交换机房”、“新风机房”、“空调机房”、“空调系统配电房(柜)”等功能标示牌

　　(2)机房设备的主供电导线上应有分相标准(红色、黄色、绿色)的色彩识别。安全区域边缘应有黄色的安全警戒线。对于旋转部件、易触电位置等必须悬挂警示牌

　　(3)冷冻(却)水管路系统必须在明显、关键位置设置有水流方向和供水区域的标志(注)

　　(4)冷冻(却)水管路系统管路控制阀必须悬挂包括系统唯一编号和功能的标识牌(隶属系统、型号、功能等)及悬挂启闭状态标识牌

　　(5)空调配电柜在相关回路悬挂其运行状态和警示牌

　　3.2.3.2、中央空调系统运行记录要求

　　(一)、运行技术参数

　　(1)制冷主机、冷却(冻)水泵、冷却塔等设备的运行电流(A)、电压(V)、功率因数COSφ，冷却(冻)进出水温度(℃)、压力(MP)和流量(M2 /H)等

　　(2)冷压缩机运行中的油压、油温、轴承温度、油面高度

　　(3)主机电能消耗数量(KWH)

　　(4)室外温度、湿度、气候情况(晴、阴等)

　　(5)空调风机的进出冷冻水温度、送(回)风温度、新风温度、一次混合温度(在自动化条件许可的情况时)

　　(6)变频系统的检测变频器的温度、运行频率、机柜温度(对具有变频系统部分)

　　(二)运行状态记录

　　通过固定表格对如下情况进行记录：

　　(1)主机(含二次热交换系统)、冷冻(却)水泵、冷却塔、空调风机、新风机开停机时间

　　(2)空调配电系统各回路运行状态

　　(3)各控制阀门启闭状态

　　(4)对有变频系统的检测变频器运行和异常状态

　　(三)交接班记录

　　(1)当班运行中所发生的异常情况的原因及处理情况

　　(2)当班的设备操作记录(操作设备、时间等)

　　(3)运行中遗留问题，需下一班处理的事项(包括上级的指令、运行调度情况等)

　　(4)当班系统运行状况的综合评价

　　(5)签名

　　3.2.3.3、系统运行情况分析

　　(1)能源统计分析

　　空调主机(条件许可时，按空调系统进行统计)的日、月、年的用电、用水情况进行统计并与往年同期(含气温、物业的入住率等约束条件)进行比较。

　　(2)运行指标分析(成本核算)指单位能耗成本计算

　　(3)系统故障、事故统计分析

　　(4)温、湿度统计(室内、外)对本年度的日、月、年的温湿度进行统计，为能源统计分析、运行指标分析提供基础依据

　　(5)负荷运行统计与预测分析根据各年度的能源统计、运行指标、温湿度统计、使用率等基础数据提出来年的空调系统运行方式和运行曲线。

　　(6)系统运行综合评价

　　3.2.4给排水系统

　　3.2.4.1系统标识

　　(1)所有的水泵房，减压阀房，排污泵房，管井房等门口应有房间功能标识牌。

　　(2)水泵房内应有系统图悬挂墙上。

　　(3)系统内所有水泵、阀门、管道要挂上或标上标识。

　　3.2.4.2系统巡检记录要求

　　给排水系统的运行管理的内容主要是进行巡检管理。

　　(1)运转检查：系统内所有的水泵运转情况，包括有无杂声，有无漏水现象。

　　(2)电气检查：所有水泵控制箱的自动手动投入情况是否正常。电气接线端口有无松脱。液位控制器是否正常工作

　　(3)阀门检查：所有阀门的状态情况，是否按标识牌标识所示状态。

　　(4)管道检查：特别是供水压力管道，要定期检测管壁厚度，排水管保持畅通，不漏水，特别地漏位置。

　　(5)用水量记录：每月对用水量做好记录，并以图表形式出现与以往几年同期用水量作对比(附用水记录表)。

　　(6)对以上检查作好记录，并由检查人员签上姓名、日期、每月由系统工程师对其运行记录及统计表格进行审核并签定。

　　3.2.4.3系统运行情况分析

　　每年年末到次年一月前，由系统工程师对本年度的系统运行情况进行分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：

　　(1)全年用水量统计，各分表用水量统计，与以往年作比较，采用了何种节水措施，效果如何。

　　(2)全年出现故障的主要原因分析。

　　(3)对压力管道壁的测厚要每年对比，作出管道壁厚度变化的趋势分析。

　　(4)对全年系统运行的评价。

　　(5)根据全年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。

　　3.2.5消防系统

　　3.2.5.1系统标识

　　(1)消防中心：门外应有“消防中心”“非值班工作人员不禁入内”白底红字的标示牌。

　　(2)BTM气瓶间：门外应有“BTM气瓶间”标示牌，气瓶应悬挂气体“保护区域”的标示牌。

　　(3)泵接合器应标有“送水楼层范围”的标示牌。

　　(4)湿式报警阀应标有“送水楼层范围”的标示牌。

　　(5)消防管道主管应全部为红色油漆，并标有“工作介质流向”的指示。

　　(6)阀门应有标注内容包括“系统、状态、上一级阀门位置”的标示牌。

　　(7)报警主机应标有“探测区域”的标示牌。

　　(8)减压阀应标有“供水范围”标示牌。

　　(9)防火卷帘应标有“防火卷帘下严禁堆放杂物”的标示牌。

　　(10)消防泵应在适当位置上挂有标注内容包括“功能、技术参数、保护范围”的标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。

　　(11)防、排烟风机在适当位置上挂有标注内容包括有“保护范围、功能”标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。

　　(12)室内消防栓箱应在适当位置上挂有标注内容包括“消防栓”“请爱护消防设施仅供灭火时使用”的标示牌。

　　(13)消防主管应标有“工作介质流向”指示。

　　3.2.5.2消防中心记录要求

　　(一)报警主机运行记录：

　　1、记录探测器报警的确切时间，相应的地址码，通知保安员的时间与保安员到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。

　　2、记录水流指示器、破玻按钮报警的确切时间，相应的地址码，通知保安的时间与保安到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。

　　3、记录探测器的屏蔽时间、相应的地址码和解封的时间，操作人员的姓名(附屏蔽烟、温感探测器申请表)。

　　4、记录工程人员维护保养检测的时间、人员名单，保养设备的名称和范围。

　　5、记录工程人员维修的时间、人员名单，维修设备的名称和结果。

　　6、记录当值人员姓名和交接班时的运行状态。

　　(二)消防联动系统设备运行记录：

　　记录消防栓主泵、喷淋主泵、湿式阀的运行时间，通知保安员的时间与保安员到达现场后信息反馈的时间。若是误报，应记录处理结果。

　　记录防、排烟阀的动作时间、相应楼层和处理结果。

　　记录BTM气体系统探测器报警的确切时间、相应地点，通知保安到达现场信息反馈的时间，气体放气的时间。若是误报，应记录处理结果。

　　记录所有联动设备(防、排烟风机、停非消防电、防火卷帘、紧急消防广播)的动作时间和相应的地点。

　　记录其他特殊情况的故障。

　　3.2.5.3系统运行情况分析

　　系统基本情况的数据采集;每月对消防系统进行测试，具体测试项目如下：

　　(1)报警主机正常工作与故障情况的对比记录。电源电压、备用电源电压测试(标准：220V、24V)。

　　(2)联动柜电源电压、备用电源电压测试(标准：220V、24V)。

　　(3)自动报警系统主线楼层工作电压的测试、巡检脉冲电压测试，对地电阻测试。

　　(4)联动柜控制设备楼层端子箱24V继电器工作电源电压测试。

　　(5)水泵、防、排烟风机、防火卷帘电机的电源测试(检查电源是否缺失和电压是否符合要求)和对地绝缘电阻测试。

　　(6)自动报警系统探测器触发报警、设备故障误报与探测器总数的误报率分析。

　　(7)消防喷淋、消火栓、水幕、减压阀水压的测试。起泵、停泵的手/自动测试。各种联动设备的测试。

　　每年12月到次年1月由系统工程师应根据以上数据的信息反馈，对系统的全年工作情况进行评定运行状况。评定的内容应有：

　　1、根据系统主机的正常运行与故障情况的对比，评定系统的可靠性。

　　2、根据所测的电源电压是否符合系统要求。

　　3、根据所测的绝缘电阻评定设备正常与否。

　　4、根据自动报警主机的打印报告，评定探测器报警的百分率及其故障误报次数来评定探测器的正常与否。

　　5、根据所测的水压评定系统正常与否。

　　6、根据各种联动设备手/自动的检测结果，评定系统正常与否。

　　3.2.6电梯及提升设备

　　3.2.6.1系统标识：

　　电梯机房主要出入门外应有 “电梯机房”、“机房重地，闲人免进”的标志。

　　首层电梯厅门外应有电梯的编号。轿厢内挂有表示电梯载重量的标示牌、电梯安全使用规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。

　　对于外墙用的提升设备多于一台的应做好编号。在其电源箱或控制箱的表面，应有“非操作人员严禁开启”的警示。

　　3.2.6.2电梯设备运行记录要求：

　　电梯设备以巡检为主。

　　(一)运行技术参数：

　　记录每天巡检电梯的运行状况，包括电梯运行的舒适感、电源、空调、照明、对讲、回降控制功能。

　　(二)运行数据统计及其表格：

　　电梯月巡检表(应参照各品牌电梯公司的相关要求)

　　电梯故障停梯记录表

　　电梯保养停梯记录表

　　电梯保养报告表(由电梯保养公司提供)

　　其他提升设备的记录与检查(如外墙吊船，应每使用一次，做好一次的记录)

　　当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记录、各类统计表格进行审核并签字。

　　3.2.6.2运行情况分析

　　每个季度及每年，要求由电梯保养公司提交对大厦电梯本年度的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：

　　1. 全年电梯运行的故障率(%)

　　故障率=故障停梯时间/必须确保正常运行时间×100%

　　2.分析该时段系统运行的主要技术特点

　　3.分析该时段出现故障的主要原因

　　4.对全年系统运行的评价

　　5.根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。

　　3.2.7通信系统

　　3.2.7.1系统标识：

　　3.2.7.2设备运行记录要求

　　3.2.7.3运行情况分析

　　电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁，电池水保持在规定的范围之内，若为干式电池组，应定期检查电池的电压，要按该类电池的技术要求作定期的充、放电。

　　3.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统。

　　3.2.8.1系统标识

　　(1)楼宇的控制中心室的主要出入门外应有“中央控制室”，“中央监控室”，“自控设备房”，“非值班人员，严禁入内”、“室内禁止吸烟”等白底红字的标志牌。

　　(2)在控制中心室内的进线线槽的适当位置上应标明“CCTV保安监控系统信号线”，“自动控制信号线”、“电源线”等。

　　(3)CCTV保安监控系统的各个监视器上要标明楼层摄像枪的位置，如“大堂南，“21F/南”等。

　　(4)CCTV保安监控系统的视频信号线在出线口，在每路信号线上标明摄像枪所处位置，如28F/中筒，31F/北面。

　　(5)楼层的设备间及专用管井应有明确的标示牌。

　　3.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求。

　　(一)运行技术参数记录

　　1、自控中心电脑，每年应对自控系统所监测的供配电系统，中央空调系统的电流、电压、水温等指标，使用刻录光盘进行记录备份。

　　2、CCTV保安监控系统，一般部位使用矩阵切换器每路信号，每3秒1次进行切换显示，重要监测部位直接使用独立的监视器不间断进行监视及录像，一般部位通过分割器进行每隔5秒进行连续录像。采用数字录象的除外。

　　3、自控系统监测到的供配电及中央空调系统的有关数据交到相对应系统部门进行归档。

　　4、CCTV系统监控到的可疑人员的录像资料使用光盘作备份或用打印机打印出来，交由保安部门处理。

　　(二)运行数据统计

　　1、每月空调运行时间统计

　　2、每月每台空调主机负载情况变化曲线表。

　　3、每月自控系统及CCTV系统故障率统计表。

　　(三)运行记录与备份

　　1、自控系统

　　当班运行人员要认真做好运行资料的记录或在电脑上做备份，备份资料必须在两种不同的物理记录介质上，例如备份资料与原始记录在两个不同的硬盘上，或者备份资料刻录到光盘上，并在记录簿上做好登记和签名 ，每天由控制中心负责人对其运行记录各类统计表格进行审核，再交给系统工程师及部门领导签字后，归档。

　　2、CCTV保安监控系统

　　当班值班人员要认真观察每路摄像枪传回的图像是否清晰，并做好录像备份，当发现某部位有设备异常情况，应立即通知维修人员和相关人员到现场，并做好文字记录(故障记录)签名，对当天各班的运行记录情况进行检查、签名，每月集中交给系统工程师，对当月该系统的运行记录，各类统计表格等进行审核，再交给部门负责人签字，并交到资料管理人员归档。

　　3、运行故障报告

　　当自控系统或CCTV保安监控系统在运行期间出现故障时，当班运行人员，应在系统运行故障报告单上填写好故障的原因，并通知工程主管及维修人员到现场处理，无法及时解决的应及时通知系统工程师协助维修人员排除故障，签名后，最迟在故障发生后的第二天，将故障报告上交给系统工程师及部门负责人签名、归档。

　　3.2.8.3运行情况分析

　　每年的1月份，由该系统的系统工程对上年度的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告，该报告必须包含如下内容：

　　1、全年由自控系统控制的中央空调系统的运行的时间。

　　2、全年自控系统及CCTV系统运行的故障率。

　　3、分析系统出故障的主要原因，及解决办法。

　　4、分析系统运行的主要技术特点。

　　5、分析存在的问题及解决办法。

　　6、对全年系统运行进行综合的评价。

　　7、根据该系统去年全年运行情况，提出当年运行管理的意见，针对该系统存在的缺陷，提出可预见性的预防措施，以及系统升级的建议及意见。

　　4.3设备档案

　　物业设施档案由物业设施台账、物业设施年度综合评价、维修记录和附属资料四部分组成。

　　4.3.1设备台帐的概念

　　设备台帐是设备管理的基础资料。台帐全面、完整地反映了物业的全部设备、设施的原始情况和动态变化情况，是设备运行管理和系统保养工作结果的最完整记录。

　　4.3.2 设备台帐应列的项目内容

　　4.3.2.1设备设施的原始技术参数。

　　包括设备类型、品牌、型号、生产厂家、生产时间、购买时间、安装时间、竣工验收时间、投入运行时间、供货商及联系人、联系电话，原购买合同编号、购买合同原件或复印件的存放位置、原安装调试记录资料的存放位置、设备的标称额定电压、额定电流、功率因素、机械效率、标准温升。

　　4.3.2.2运行、维修及系统保养动态记录

　　包括每月、每季度、每半年、每年的运行情况(故障率、运行正常率)，为保证设备正常运行所进行的维修、换件、故障情况记录和分析。在执行系统维护保养计划后，对该设备的系统保养结果的记录。

　　4.3.3物业设施系统的分类

　　依据专业用途进行分类：供配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、公共安全技术防范系统(简称安防系统)、电梯系统、楼宇机电设备自动控制系统(简称楼宇自控系统)、通讯系统、计算机与网络系统、音响视频系统、土木建筑设施系统等。

　　4.3.3.1供配电系统：

　　(1)供电子系统主要包括：

　　变压器、发电机、高压配电柜、直流屏、高压配电设备的保护(辅助)装置及高压送(配)线缆(槽)。

　　(2)配电子系统　主要包括：

　　低压配电柜(箱)、用户配电柜(箱)、低压配电设备的保护(辅助)装置、低压送(配)线缆(槽)。

　　(3)照明子系统

　　户外的灯具：彩灯、霓虹灯、广告灯、喷泉灯、顶灯、外围射灯、水池灯、航标灯等;

　　(4)户内的灯具：

　　大厅、过廊、楼梯、停车场、会议室舞台灯光设备以及警示灯或临时需求电光源等。

　　4.3.3.2空调系统：

　　(1)中央空调子系统主要包括：

　　制冷主机、二次热交换、及附属水泵(冷冻泵、冷却泵)、冷却塔、空气处理机(空调机)、送风机(新风机)、抽风机、送(通)风诱导器、空调管网、冷媒的处理设备、配套电气控制设备等。

　　(2)专用空调子系统主要包括：恒温恒湿空调机、医疗专用净化空调、窗式空调机、分体空调机、配套电气控制设备。

　　(3)专用空气处理系统主要包括：正负压系统、氧气系统、配套电气控制设备。

　　(4)采暖子系统：锅炉、常压热水机组及其配套电气控制设备。

　　4.3.3.3给排水系统：

　　(1)给水子系统

　　升压和贮水设备：水泵、气压装置、水箱、水池、及配套电气控制;

　　(2)给水附件：闸阀、减压阀、止回阀、各式水龙头、开水器、仪器仪表及配套电气控制;

　　(3)管道。

　　(4)排污子系统

　　抽升设备：污水泵、雨水泵、配套电气控制设备

　　卫生器具：大小便器、洗手盆、配套电气控制设备

　　排水管网及附件(包括沙井盖、排水沟盖)

　　通气系统(通风设备及其电气控制)

　　污水池、化粪池、隔油池及隔油井

　　4.3.3.4消防系统：

　　(1)报警系统：

　　火灾报警控制器(主机);

　　火灾探测器(感烟探测器、感温探测器、复合探测器、气体探测器、其他探测器);

　　网络通信设备

　　模块。

　　手动火灾报警按钮

　　警铃

　　辅助指示装置

　　隔离器

　　消防紧急电话

　　电梯回降控制系统

　　停非消防电装置

　　应急广播设备

　　(2)灭火系统

　　Ⅰ.自动喷淋灭火系统

　　喷淋泵

　　湿式报警阀

　　水流指示器、检修阀

　　喷淋头

　　监控阀

　　压力继电器

　　水力警铃

　　延迟器

　　试验及泄漏装置

　　管网及阀门

　　压力表

　　Ⅱ消火栓子系统

　　消防水泵

　　稳压泵

　　气压罐

　　消火栓

　　接合器

　　消防水箱

　　管网及阀门

　　压力表

　　Ⅲ气体灭火

　　容器

　　瓶头阀

　　释放阀

　　喷嘴

　　配管

　　检测控制器

　　失重装置

　　泡沫灭火

　　灭火器具

　　粉末灭火器

　　其他灭火器具

　　Ⅳ防火分区

　　风机(正压送风机、排烟风机)

　　风道

　　送、排风阀、余压阀

　　防火卷帘、防火门(含闭门器)

　　防烟垂壁

　　控制系统

　　Ⅳ安全疏散系统

　　疏散指示灯

　　应急照明

　　4.3.3.5公共安全技术防范系统(简称安防系统)：

　　Ⅰ传输系统：微波传输、远程传输、光纤传输、线缆、其它;

　　Ⅱ控制设备：电子警察、摄像机、监视器、录像机、云台 、镜头、视频采集卡、录像带、投影机、电梯控制器、分割器、矩阵、解码器、控制器、计算机、其它;

　　Ⅲ对讲系统;监听系统、对讲机、系统管理机、门铃、可视对讲、其它;

　　Ⅳ周边器材;控制机柜、球罩、蓄电池、支架、保护器、其它;

　　Ⅴ安防软件;报警软件、监控软件、其它;

　　Ⅵ防盗报警系统：巡更系统、探头、接警主机、门磁、报警主机、警号、防盗系统、感应器、无线接收器、接警卡、无线发射器、玻璃破碎探测器、其它;

　　Ⅶ门禁系统：磁卡、读卡器、门禁机、锁、指纹采集仪、门禁控制器、其它;

　　Ⅷ其它产品：安全防护产品、珠宝柜台 、金库保险、其它。

　　4.3.3.5电梯系统：

　　I. 乘客电梯

　　II. 载货电梯

　　III. 客货两用电梯

　　IV. 病床电梯

　　V. 住宅电梯

　　VI. 服务电梯(杂物电梯)

　　VII. 特种电梯:观光电梯、船用电梯、冷库电梯、防爆电梯、户外电梯、自动扶梯、自动人行道

　　VIII. 其它提升设备(液压升降平台、高空作业车)

　　I*. 电气控制系统

　　4.3.3.7楼宇机电设备自动控制系统(自控系统)：

　　I. 计算机、软件、打印机、专用电源(含UPS电源)、中央处理模块、远程模块、数据总线、模拟屏(投影设备、大屏幕电视机);

　　II. 传感器、电动(磁)阀等执行机构器件、及配套专用控制柜(箱);

　　III. 家庭电器自动化、自动抄表系统、防煤气泄漏。

　　4.3.3.8通讯系统：

　　I. 语音与传真服务系统、

　　II. 电话信息服务系统、

　　III. 传真信箱系统、

　　IV. 可视电话系统

　　V. 无线对讲机、

　　VI. 无线电台、天线、

　　VII. 移动通讯设备、

　　VIII. 交换机、

　　I*. 电话机、

　　*. 通讯线缆、管井、

　　*I. 电源、

　　*II. 计费系统。

　　4.3.3.9计算机与网络系统：

　　I. 综合布线;

　　II. 计算机网络、小区物业管理计算机系统;

　　III. 交换机、服务器、路油器、调制调解器、数据线缆、防火墙、软件、UPS电源;

　　IV. 视频系统，包括有线、开路、闭路电视及VOD点播系统;

　　V. 信息服务系统，包括网上购物、网上医疗、网上教育、网上证券交易、电子公告牌等系统。

　　4.3.3.10视听广播会议系统：包括会议系统会议讨论系统、会议同声传译系统、会议表决系统。

　　I. 公共广播(背景音乐系统);

　　II. 周边(调音台、效果器、激励器、分频器、限幅器、音频分配器、混音台);

　　III. 功放(专业功放、Hi-Fi功放、AV功放);

　　IV. 音箱(专业音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱);

　　V. 视频(液晶、等离子、投影机、投影幕、录像机、摄像机、实物展示台、电子白板);

　　VI. 音源(卡座、CD机、收音头、MD机、DVD机、点歌机);

　　VII. 辅助设备(机柜、话筒、耳机、线材);

　　VIII. 同声传译(主席单元、代表单元、翻译单元 、翻译软件模块、红外发射主机、接收机 、辐射机、系统主机(标准、加强型 、标准数字化型、加强型数字化型)、耳机、电缆、分路器);

　　4.3.3.11土木建筑设施系统：

　　房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、天花板、楼梯间、垃圾通道、及物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、市政排水设施，物业管理区域的外围护栏及围墙等。

　　4.3.4.2.物业设施台帐的格式和内容

　　⑴根据不同分类，物业设施台帐格式包括以下内容：

　　I. 设备的规格型号;

　　II. 设备的名称;

　　III. 制造单位;

　　IV. 出厂日期及编号;

　　V. 设备的技术规范;

　　VI. 安装地点(部位);

　　VII. 数量;

　　VIII. 特别备注等。

　　(2)设备设施的检修、系统保养、技术改造、变更等记录

　　要求做到详尽、准确，成为该设备最有价值的原始档案，所以物业设施台帐具体内容至少包括5个方面：

　　I. 检修记录：包括设备计划性大小修、事故抢修的记录，记录形式应有检修分析、工作记录、结论报告等;

　　II. 系统保养记录：包括设备定期切换、执行系统保养项目等;

　　III. 技术改造记录：包括设备的技术改造、运行方式的调整;

　　IV. 变更记录：包括设备的损坏更换、技术替换、项目增减等;

　　V. 运行记录：包括调试记录、投运日期、运行状态、运行周期、参数变化、事故记录、缺陷登记等。

　　4.3.3 设备正常、故障、大修、更新的界定

　　4.3.4设备正常

　　4.3.5故障

　　4.3.6大修

　　4.3.7 更新

　　4.3.4 故障报告

　　4.3.4.1故障报告的格式

　　故障报告表上应有公司名称、部门、故障报告人、故障表编号、事故(故障)发生时间(年月日并要精确到几时几分几秒);表格内有现场人员名单、

　　发生何种事故(故障)、事故(故障)原因解决方法恢复正常时间、报告上级情况、系统工程师处理意见、领导处理意见。

　　4.3.4.1故障报告的归档

　　故障报告表是故障发生后的第二天以书面形式上交给档案资料员处理，档案资料员收到报告表后分发给系统工程师、领导批示处理意见，批好的故障表复印件发给发生故障部门。然后档案室资料员是根据文件夹里的部门、时间、编号进行归档工作。

　　5.0系统保养

　　5.1系统保养的概念

　　按高层物业内部不同的专业设备系统的技术要求，在设定周期的时间内，对系统内设备的基本单元进行技术保养和清洁卫生，确保每一个单元设备和系统处在良好的运行状态。

　　5.2供配电系统保养项目

　　5.2.1月度维护保养项目

　　5.2.1.1检查各楼层和机房应急灯、疏散指示灯、楼梯灯、前室灯、电房照明。外广场路灯。

　　5.2.1.2检查地下层排风机和送风机运行状况和机房照明。

　　5.2.1.3发电机：机身清洁除尘、检查各螺丝无松动、有无漏水漏油、机油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄电池、启动机组运行十分钟、停机后检查有无漏水漏油。

　　5.2.2季度维护保养项目。

　　5.2.2.1各层配电母线槽接头：检测运行温度。

　　5.2.2.2外立面泛光灯和外墙灯：检查镇流器、灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。

　　5.2.2.3喷水池灯：检查灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、潜水泵运行有无异响、更换密封不良灯座和老化电缆、开关箱清洁除尘。

　　5.2.2.4公共大堂灯、招牌射灯和灯箱：检查灯座、灯泡、光管、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。

　　5.2.2.4清洁各层配电房：清洁母线槽表面：检测运行温度。

　　5.2.2.5高压配电房：检查清洁直流屏、电池。

　　5.2.2.6地下层送风机：检查电机风机轴承有无异响，轴承打黄油、清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。

　　5.2.3半年维护保养项目

　　5.2.3.1各层配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按纽、各接线有无损坏和过载过热。动力箱电缆T接口和母线插接箱接口，电源开关接口有无过载过热。

　　5.2.3.2低压配电房电柜：检测母排接口、电缆接口、开关接口运行温度、检查电容器、避雷器瓷瓶、清扫电柜灰尘。

　　5.2.4年度维护保养项目。

　　5.2.4.1变压器房：紧固各接口螺丝、检查各接地线情况，清扫变压器灰尘。

　　5.2.4.2高压配电房：配电柜除尘、检查小车接口螺丝、开关触头、二次接线完好、试验开关分合闸。

　　5.2.4.3低压配电房电柜：母排和电缆接口、电容器接口、避雷器瓷瓶连线、熔断器接口、开关等接口除尘紧线、试验开关分合闸。

　　5.2.4.4搂层配电房电源插接开关箱：除尘紧线。

　　5.2.4.5各层其他功能的设备配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各连线有无损坏和过载过热、动力箱T接口和总电源开关接口有无过载过热、清扫电箱内灰尘、接口除尘紧线。

　　5.2.4.6高压配电房：直流屏电池架除锈油漆。

　　5.2.4.7发电机：控制电箱和开关电箱接口除尘紧线、机架除锈油漆、机座防震弹簧打黄油。

　　5.2.4.8地下层送风机：检查调校风机皮带，控制箱接口和电支机接口紧线，测量电机运行电流、设备除锈油漆。

　　5.2.4.9建筑物外围射灯：铁架、线管除锈油漆。

　　5.2.4.10天面尖灯顶灯和射灯：铁架、线管除锈油漆。

　　5.2.4.11外围喷水池灯：开关箱紧线、消防接合器除锈油漆。

　　5.3消防系统保养项目

　　5.3.1月度维护保养项目

　　5.3.1.1消防栓泵和喷淋泵：手/自动运行、消防中心启动、返回信号、记录启/停压力、主备电源投入。

　　5.3.1.2湿式报警阀：响水力警铃、报警返回信号、记录压力。

　　5.3.1.3加压排烟风机：手动运行、消防中心启动、返回信号、机前风阀自动开启、主备电源投入。

　　5.3.1.4减压阀和雨淋阀：检查记录上端、下端压力，调校偏差的下端压力。

　　5.3.1.5各层手动报警按钮和消防箱封条和配置：检查报警按钮玻璃、消防箱封条、无封条消防箱配置并补齐贴封条。

　　5.3.1.6防火卷闸：手动运行下降上升、消防中心启动下降、下降返回信号、运行状况。

　　5.3.1.7 BTN气体灭系统：检查电源指示、系统运行、气瓶压力。

　　5.3.1.8消防主机、联动柜和广播柜：自动检测、列表打印检查和记录被封闭烟感号码和原因、测试按钮灯和信号灯、测试唛克风、备用电源测试。

　　5.3.1.9滤毒室人力风机：人力和电动启动风机运行状况

　　5.3.2季度维护保养项目

　　5.3.2.1消防栓泵和喷淋泵：控制电箱检查和清洁除尘、清洁水泵设备。主泵故障自动转换。

　　5.3.2.2 加压排烟风机：控制电箱检查和清洁除尘、机前风阀加润滑油、清洁风机房和设备。

　　5.3.2.3 BTN气体灭系统、减压阀房和煤气房：清洁BTN房和设备卫生。

　　5.3.2.4防火卷闸：控制电箱检查和清洁除尘、卷闸电机清洁除尘、检查运行有无异响、调校限位位置。

　　5.3.2.5滤毒室人力风机：控制电箱检查和清洁除尘、清洁机房和设备。

　　5.3.2.6消防中心设备：控制柜检查和清洁除尘、清洁设备卫生。

　　5.3.3 半年维护保养项目

　　5.3.3.1 BTN气体灭系统模拟测试：控制电箱清洁除尘、1区报警响警钟、2区报警响警笛亮闪灯、延时灯亮及延时间启动、易熔片信号灯亮、瓶头阀动作、主机模拟盘显示、消防中心显示、备用电池手动试验、烟感开路故障测试。

　　5.3.3.2 各层端子箱：控制电箱检查和清洁除尘。

　　5.3.3.3消防栓泵和喷淋泵、加压排烟风机和滤毒室人力风机：轴承加润滑油、打黄油、检查轴承运行有无异响。

　　5.3.3.4设备层消防闸阀螺杆打黄油。

　　5.3.3.5消防指令电梯回降：消防中心控制电梯已回降。

　　5.3.3.6 各层送风排烟阀和防火阀：消防中心控制打开、返回信号。

　　5.3.3.7 各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。

　　5.3.3.8联动部分功能测试：各层停非消防电、报警按钮、警铃、消防电话和消防广播。检测备用电源。

　　5.3.3.9消防栓试验、感烟、感温探测器抽查测试：测试探测器、消防喷淋管末端排水。观察消防中心返回信号。

　　5.3.3.10消防管井：检查管井管道、打扫卫生。

　　5.3.3.11自动报警主机的自检，检测市电、备用电情况。

　　5.3.4年度维护保养项目

　　5.3.4.1 各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。

　　5.3.4.2 各层消防栓箱：箱内清洁除尘，卷盘排水试压。水带腐烂程度，接扣、水枪、闸阀完好。

　　5.3.4.3消防栓泵和喷淋泵：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻，水泵密封处理。

　　5.3.4.4加压排烟风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻、检查调校皮带。

　　5.3.4.5 BTN气体灭系统：控制箱接线口紧线。主机测试。检查市电、备用电。

　　5.3.4.6防火卷闸：控制箱接线口紧线、卷闸电机接口紧线、调校链条加润滑油。

　　5.3.4.7 各层端子箱：控制电箱检查线路、紧线。

　　5.3.4.8 消防中心设备：控制柜检查、紧线。检查各种指示灯、按扭。

　　5.3.4.9 消防栓泵和喷淋泵、消防设备减压阀：清洗Y隔滤网。

　　5.4中控维护BAS、CCTV、综合布线系统保养项目

　　5.4.1月度维护保养项目

　　5.4.1.1自控电脑：检查打印机、UPS电源、网卡接口、线路、清洁除尘。

　　5.4.1.2模拟屏：检查指示灯、稳压电源、点阵模块线路、风鸣器、清洁除尘。

　　5.4.1.3 CCTV矩阵切换器：检查线路接口、清洁除尘。

　　5.4.1.4 NCU网络转换器：检查线路接口、清洁除尘。

　　5.4.1.5 CCTV稳压电源：检查电源线路接口、清洁除尘。

　　5.4.1.6 四像分屏器：检查线路接口、清洁除尘。

　　5.4.1.7 监视屏：检查线路接口、清洁除尘。

　　5.4.1.8 录象机：检查线路接口、清洁除尘。

　　5.4.2 季度维护保养项目

　　5.4.2.1电梯轿箱摄像头：检查线路接口、除尘、调校。

　　5.4.3 半年维护保养项目

　　5.4.3.1监控室设备：全面检查和除尘紧线(电脑、模拟屏、CCTV矩阵切换器、 NCU网络转换器、CCTV稳压电源、四像分屏器、监视屏、录像机)。

　　5.4.3.2电梯轿箱监控箱：检查线路、除尘。

　　5.4.4年度维护保养

　　5.4.4.1电脑：备份数据。

　　5.4.4.2各层红外线报警感应器：检查线路;检查距离、微波和红外感应力;清洁除尘。

　　5.4.4.3楼层的自控控制箱：检查各类开关、接触器、继电器、线路绝缘情况;紧线、清洁除尘。

　　5.4.4.4 各楼层新风机和风柜机电动阀：检查电源线路、调校定位;检修阀芯漏水。

　　5.4.4.5 各楼层层间总阀：检查线路、开关一次。

　　3.4.4.6 各楼层DDC自控盘：检查线路、接口、继电器、基本模块、扩展模块变压器;清洁除尘。

　　5.4.4.7送风和回水探头;主机房进水和出水探头：检查线路、接口。

　　5.4.4.8送风、回风和回水探头：检查线路、接口。

　　5.4.4.9 CCTV摄像枪：检查线路接口、调整涉嫌枪焦距定位、清洁除尘。

　　5.4.4.10监控室CCTV稳压电源： 检查内部线路接口、检测功能运行状况、全面清洁除尘。

　　5.4.4.11红外线报警感应器电源箱：检查线路、电源变压器、

　　5.5 空调系统维修保养项目

　　5.5.1月度维护保养项目

　　5.5.1.1各层新风机和风柜机房：检查机房照明、风机运行状况、清洗尘网、清理排水沟地漏。

　　5.5.1.2各层排风机：检查风机运行状况。

　　5.5.1.3空调机房送风和排风机：检查运行状况。

　　5.5.1.4空调机房和电房：检查机房电房照明、检查电源电压电流、打扫卫生。

　　5.5.1.5检查冷冻管井管道：有无漏水、锈蚀。

　　5.5.2季度维护保养项目。

　　5.5.2.1主机房和机房：电机水泵轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。

　　5.5.2.2空调主机机房送风机和排风机：检查电机风机轴承有无异响、轴承打黄油

　　5.5.2.3冷却塔：冷却塔更换轴链黄油、连杆轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。

　　5.5.2.4 各层新风机和风柜机房：新风机(风柜)打黄油、检查轴承运行有无异响、清洁新风机(风柜)房。

　　5.5.2.5 各层公共盘管风机：检查风口、电动阀、清洗尘网。

　　5.5.2.6 租户房间盘管风机：清洗尘网。

　　5.5.2.7 主机房、机房：清洁管道机房、电柜电箱清洁除尘。

　　5.5.2.8主机房电房：电柜清洁除尘、检测电缆接口运行温度、检测开关接口运行温度。

　　5.5.2.9空调机房送风机和排风机：清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。

　　5.5.2.10冷却塔：清洁管道、冷却塔平台、调校水位控制器、电柜清洁除尘。

　　5.5.2.11各层新风机和风柜机房：控制箱清洁除尘。

　　5.5.3半年维护保养项目。

　　5.5.3.1 空调管井：检查管井管道、打扫卫生。

　　5.5.3.2 各层排风机：检查风道、风机轴承运行有无异响、调校风口百 叶。

　　5.5.4年度维护保养项目

　　5.5.4.1空调系统：更换冷冻水和冷却水。

　　5.5.4.2主机房和机房：闸阀螺杆打黄油。

　　5.5.4.3主机房和机房：修补设备保温层。

　　5.5.4.4主机房、机房和冷却塔：控制箱、水泵电机和冷却塔电机接口紧线。

　　5.5.4.5主机房电房：控制箱接线口紧线。

　　5.5.4.6空调机房送风机和排风机：控制箱接线口紧线、

　　电机紧线检测运行电流、检查调校皮带。

　　5.5.4.7各层新风机和风柜机房：设备除锈油漆。

　　5.5.4.8各层新风机和风柜机房：修补设备保温层。

　　5.5.4.9空调分体机：压缩机、开关箱除尘紧线、清洁翅片、打扫室外室内机、检测运行状况。

　　5.5.4.10各层新风机和风柜机房：电柜电机紧线、检查控制线路、检查调校皮带。

　　5.5.4.11各层公共盘管风机：清洁除尘、开关紧线、检查电机、轴承。

　　5.5.4.12各层排风机：控制箱接线口紧线、检测运行电流。

　　5.5.4.13主机房：清洗Y隔滤网。

　　5.5.4.14冷却塔：更换冷却塔减速箱机油。

　　5.5.4.15机房：设备除锈油漆。

　　5.5.4.16膨胀水箱：设备除锈油漆。

　　5.5.4.17冷却塔：设备除锈油漆。

　　5.5.4.18的主机房、电房、送风机和排风机：设备除锈和地面油漆

　　5.5.4.19各层新风机和风柜机房：清洗翅片。

　　5.6给排水系统保养项目

　　5.6.1月度维护保养项目

　　5.6.1.1卫生间和茶水间的公共设施：检修天花板、洗手盆、小便器、蹲厕、座厕、水龙头、洗手液盒、纸卷盒、干手器、开水器。

　　5.6.1.2给排水泵：检查手动/自动运行状况、工作指示灯、水泵密封、减速箱油位、泵房照明。

　　5.6.1.3记录减压阀压力：上端压力、下端压力、调校偏差的下端压力。

　　5.6.1.4调整水龙头、手动冲洗阀的出水量。

　　5.6.2季度维护保养项目

　　5.6.2.1给排水泵：清洁管道、泵房、控制电箱、测试水泵故障自动转换、检查泵房和设备是否完好。

　　5.6.2.2减压阀：清洁管道、检查泵房和设备是否完好。

　　5.6.3半年维护保养项目

　　5.6.3.1给排水泵：检查水泵轴承运行有无异响、测试电源故障、水泵故障、水位溢流中控室报警显示。

　　5.6.3.2设备层：给排水闸阀螺杆打黄油。

　　5.6.3.3粪池：粪池、管道和阀门除锈油漆。

　　5.6.3.4设备层：给排水闸阀螺杆打黄油。

　　5.6.3.5设备层：给排水闸阀螺杆加润滑油。

　　5.6.4年度维护保养项目

　　5.6.4.1给排水泵：控制箱接线口紧线、电机紧线、检测运行电流。

　　5.6.4.2减压阀：清洗减压阀Y隔滤网。

　　5.6.4.3给排水泵：水泵轴承打黄油。

　　5.6.4.4水泵、减压阀和管道除锈油漆

　　5.6.4.5给排水设备：水泵、管道、阀门除锈刷油漆

　　5.7土、木工维护保养项目

　　5.7.1月度维护保养项目

　　5.7.1.1各层走火梯和前室防火门：闭门器、门锁、标志牌、门把、门铰等。

　　5.7.1.2各层卫生间和厕所门：球锁、标志牌、门磁吸、门销、门铰等。

　　5.7.2季度维护保养项目

　　5.7.2.1 各层中筒和走火梯号码标示牌：检查和修正。

　　5.7.2.2 各层茶水间木门。球锁、门铰等。

　　5.7.2.3 各楼层电房新风机和风柜门：检查门锁、门把、标志牌、门铰等。

　　5.7.2.4 各层中筒和走火梯号码标示牌：检查和修正。

　　5.7.2.5 各层茶水间木门。球锁、门铰等。

　　5.7.2.6 各楼层电房新风机和风柜门：检查门锁、门把、标志牌、门铰等。

　　5.7.3半年维护保养项目

　　5.7.3.1修补天面、设备层墙壁和地面。

　　5.7.3.2修补各层卫生间地面和瓷片。

　　5.7.3.3修补各层楼梯间地面和墙壁。

　　5.7.3.4修补各层楼层梯墙壁、地面和步物业设备管理有哪些标准篇级。

　　5.7.3.5修补地下室各层墙壁和地面。

篇4：物业共用设施设备等维护管理责任

　　物业共用设施设备(供电、供水、燃气、采暖)等维护管理责任和范围详解

　　近日，一网友在蜂巢物业论坛发布一案例，大意是：项目物业发生客诉，业主节后回家后，发现室内无电，经排查，发现公区的电表箱分户控制开关被关闭而停止供电，导致室内冰箱存储食物腐坏、室内水族箱内观赏鱼死亡。业主给供电公司拨打过投诉电话，供电公司称，此设施由物业管理，责任应由物业承担。小哥根据《北京市居住小区物业管理企业与各专业管理部门职责分工的规定》，将小区物业管理企业与供电、供水、燃气、采暖等事业单位的分工进行了整理。目前，各地已经在进一步完善物业共用设施的维护管理责任和范围，具体到所在地的应用需查询当地有关法规、政策的规定。

　　一、供电设施维护管理责任

　　(一)使用架空线路供电的，高层楼以楼内配电箱为界，多层楼以楼外墙为界。界限以内(不包括配电箱和计费电度表)至用户的供电线路及设备，由物业管理企业负责维护、管理;

　　(二)使用地下埋设线路供电的，以电缆进线兀接箱为界。界限以内(不包括兀接箱和计费电度表)至用户的供电线路及设备，由物业管理企业负责维护、管理;

　　(三)上述界线以外供电线路及设备由供电部门与建设单位协商落实维护管理职责。

　　二、供水设施维护管理责任

　　(一)高层楼以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼以楼外自来水表并为界。界限以外(含计费水表)的供水管线及设备，由供水部门负责维护、管理;界限以内(含水表井)至用户的供水管线及设备由物业管理企业负责维护、管理。

　　(二)居住小区内道路和市政排水设施的管理职责，以3.5米路宽为界。凡道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的;其道路和埋设在道路下的市政排水设施，由市政工程管理部门负责维护、管理;道路宽度在3.5米以下的，由物业管理企业负责维护、管理。

　　(三)居住小区内各种地下设施检查井井盖的维护，管理，由地下设施检查井的产权单位负责。有关产权单位也可委托物业管理企业维护、管理。

　　三、采暖设施维护管理责任

　　(一)采用锅炉供热的，其供热设备、设施，及供热管线均由物业管理企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理。

　　(二)采用集中供热的，其供热管线及供热设备、设施，均由集中供热部门负责维护、管理。集中供热部门可将居住区内供热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等，委托物业管理企业维护、管理。

　　四、燃气等设施维护管理责任

　　居住小区内供气(包括煤气、天燃气)、电话、路灯及相关设备、设施、管线等，均分别由供气企业、电信和路灯管理部门各自负责维护、管理。

　　五、环境卫生维护管理责任

　　(一)清扫保洁。通行公共汽车的道路，由所在地环卫部门负责;其他道路、住宅楼房周围及绿地内、楼内公共部位等，由物业管理企业负责;

　　(二)垃圾清运。将垃圾由垃圾楼(站)运至垃圾转运站或垃圾消纳场，由所在地环卫部门负责;将垃圾由住宅楼运至垃圾楼(站)，由物业管理企业负责;

　　(三)公共厕所的清淘和维护。公共厕所的产权属于环卫部门的，由环卫部门负责;未办理产权移交的，由物业管理企业负责，或由其委托环卫部门负责。

　　六、绿化维护管理责任

　　居住小区内绿化的规划设计、建设施工、施工质量监督和竣工验收，由园林绿化部门负责;树木、花草、绿地等的日常养护和管理，可由园林绿化部门委托物业管理企业负责，物业管理企业接受委托的，应当接受园林绿化部门的业务指导。

　　七、交通安全管理责任

　　居住小区规划红线内的机动车停车场(库)、非机动车存车处等交通设施，均由物业管理企业负责维护、管理;发生交通事故或发现交通违章，报请公安交通管理部门处理;设立收费停车场，由公安交通管理部门审核批准。

　　八、消防安全管理责任

　　(一)供水管网及管网上设置的地下式消防井、消火栓等消防设施，由供水部门负责维护、管理，公安消防部门负责监督检查;

　　(二)高、低压消防供水系统，包括泵房、管道、室内消防栓以及防火门、消防电梯、轻便灭火器材、消防通道等，由物业管理企业负责维修、管理，并接受公安消防部门的监督检查。

篇5：物业设备维护管理工作

　　物业设备维护管理

　　一、概述

　　物业设备的维护管理包括维护保养和计划检修。实践证明，设备的完好与否和寿命长短很大程度上决定于维护管理的优劣。广义的情形下 ，物业设备的维护管理还包括物业设备的更新改造管理。所谓物业设备更新改造管理，是指设备使用到一定年限后 ，其效率低、能耗大、年维护费高 ，可能发生问题严重的事故 ，为使其性能得到改善和提高 ，降低年维护成本 ，需对有关设备进行更新改造。

　　设备更新就是以新型的设备来替代原有的老设备。任何设备都有寿命 ，如果设备使用达到了它的技术寿命或经济寿命 ，就必须更新。

　　设备改造就是应用现代科学的先进技术 ，对原有的设备进行技术改造 ，提高设备的技术功能及经济特性。设备改造的主要途径有 ：①对设备的结构作局部改进;②增加新的零件和各种装置 ;③对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调整。由于设备改造不舍弃原有设备 ，花费的技术改造费用一般比设备更新要少得多。所以 ，只要通过技术改造能达到同样目的的 ，一般就不采用设备更新方式。

　　二、物业设备维护管理

　　(一)设备维护管理的分类

　　设备的维护管理包括维护保养和计划检修。

　　1.物业设备的维护保养

　　设备在使用过程中会发生污染、松动、泄露、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障 ，影响设备正常使用 ，严重时会酿成设备事故。因此 ，应经常对使用的设备加以检查、保养和调整 ，使设备随时处于最佳的技术状态。

　　2.物业设备的计划检修

　　对在用设备 ，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础 ，编制检修计划 ，对设备进行预防性修理 ，这就是计划检修。

　　实行计划检修 ，可以在设备发生故障之前就对它进行修理 ，使设备一直处于完好和正常使用状态。

　　(二)物业设备维修管理的内容

　　1 .物业设备的维护保养

　　(1)维护保养的方式。

　　维护保养的方式主要是清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查。对长期运行的设备要巡视检查 ，定期切换 ，轮流使用 ，进行强制保养。

　　①紧固。

　　为了防止设备发生更大震动导致螺帽脱落、连接尺寸的错位、设备的位移以及密封面接触不严造成泄露等故障 ，必须经常检查设备的紧固程度。

　　②润滑。

　　润滑管理是正确使用和维护设备的重要环节。对润滑油的型号品种、质量、润滑方法、油压、油温及加油量等都有严格的规定。润滑管理要求做到“五定”(定人、定质、定时、定点、定量)，并制定相应的润滑管理制度。

　　③调整。

　　设备零部件之间的相应位置以及间隙是有科学规定的。因设备的震动、松动等因素 ，零部件之间的相对尺寸会发生变化 ，容易产生不正常的错位和碰撞 ，造成设备的磨损、发热、噪声、震动甚至损坏 ，因此必须对有关的位置、间隙尺寸做定量的管理 ，定时测量、调整 ，并在调整后加以紧固。

　　④外观表面检查。

　　外观表面检查指对设备的外观做目视或测量观察 ，检查设备的外表面有无损伤裂痕，磨损是否在允许的范围内 ，防护罩等安全装置是否齐全 ，温度压力运行参数是否正常，电动机有否超载和过热 ，传动皮带是否断裂或脱落 ，震动和噪声是否异常 ，设备密封面的泄露状况如何 ，设备外表面有无锈蚀迹象以及设备的防腐保温层有无损坏等 。

　　(2)维护保养工作的实施。

　　维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。

　　日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查 ，在班中按操作规程操作设备 ，定时巡视记录各运行参数 ，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象 ，在班后对设备做好清洁工作。在冬天，如设备即将停用，应在下班后放尽设备内剩水 ，以免冻裂设备。日常维护保养工作是设备维护管理的基础 ，应该坚持实施 ，并做到制度化 ，特别是周末或节假日前更应注意。

　　定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员为辅来进行的。它是有计划地将设备停止运行 ，进行维护保养。根据设备的用途、结构复杂程度、维护工作量及操作人员的技术水平等 ，来决定维护的间隔周期和维护停机时间。定期维护保养需要对设备进行部分解体 ，应做好以下工作：①彻底内外清扫、擦洗、疏通;②检查运动部件运转是否灵活及其有无磨损情况 ，调整配合间隙;③检查安全装置;④检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞 ;⑤清洗油箱 ，检查油位指示器 ，换油;⑥检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。设备的定期维护保养能够消除事故隐患，减少磨损 ，延长设备寿命 ，发挥设备的技术功能和经济特性。

　　(3)设备的点检。

　　设备的点检就是对设备有针对性的检查。一些主要的设备在出厂时 ，制造厂商会提供该设备的点检卡或点检规程 ，其内容包括检查内容、检查方法、检查周期以及检查标准等。设备点检时可按制造厂商指定的点检点和点检方式进行工作 ，也可根据各自的经验补充增加一些点检点。设备点检时可以停机检查 ，也可以随机检查。检查时可以通过人摸、听、看、嗅等方式 ，也可利用仪器仪表进行诊断。通过设备的点检 ，可以掌握设备的性能、精度、磨损等情况 ，及时清除隐患 ，防止突发事故的发生 ，不但保证了设备的正常运行 ，又为计划检修提供了正确的信息依据。

　　设备的点检包括日常点检及计划点检。

　　设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：①运行状况及参数 ;②安全保护装置;③易磨损的零部件;④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件 ;⑤在运行中经常要求调整的部位 ;⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。

　　设备的计划点检一般以专业维修人员为主 ，操作人员协作进行 ，计划点检应该使用先进的仪器设备和手段 ，可以得到正确可靠的点检结果 ;计划点检内容主要有：① 记录设备的磨损情况 ，发现其他异常现象;②更换零部件 ;③正确修理的部位、部件及修理时间;④安排检修计划。

　　2 .物业设备的计划检修

　　对于在用设备 ，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础 ，编制检修计划，对设备进行预防性修理 ，这就是计划检修。

　　实行计划检修 ，可以在设备发生故障之前就对它进行修理 ，使设备一直处于完好和正常使用状态。

　　根据设备检修的部位、修理工作量的大小及修理费用的高低 ，设备维修工程一般分为小修工程、中修工程、大修工程和设备更新和技术改造工程四种。

　　(1)小修工程。

　　小修工程也称为零星维修工程 ，是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运行故障而进行的局部维修。通常只是清洗、更换和修复少量易损件 ，并作适当的调整、紧固和润滑工作。小修一般由维修人员负责 ，操作人员协作进行。

　　(2)中修工程。

　　中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修 ，对设备部分解体修理和更换少量磨损零件 ，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求 ，使设备能正常运转到下一次修理 ，更换率一般在10% ～30% 。

　　(3)大修工程。

　　大修工程是指对设备进行定期的全面检修 ，对设备进行局部或全部的解体 ，修复或更换磨损或腐蚀的零部件 ，在修理时 ，也可结合技术进步的条件 ，对设备进行技术改造 ，使设备基本恢复原有性能 ，更换率一般超过30% 。

　　大修工程中的一种类型被称为系统大修 ，是一个系统或几个系统甚至整个物业设备系统的停机大修检。系统大修的范围很广，通常将所有设备和相应的管道、闸门、电气系统及控制系统都安排在系统大修中进行检修。在系统大修过程中 ，所有的相关专业检修人员以及操作人员、技术管理人员都应参加。

　　值得注意的是 ，设备的计划检修不能绝对消除计划外检修(偶然性的故障抢修和意外事故的恢复性检修)，但如果认真贯彻各项操作规程和规章制度 ，认真完成设备的日常维修和计划检修工作 ，那么计划外的检修是可以减少或避免的。

　　中修、大修应由专业检修人员负责 ，操作人员只能作一些辅助性的协助工作。

　　(4)设备更新和技术改造工程。

　　设备更新和技术改造工程是指设备使用到一定年限后 ，技术性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蚀、排气、粉尘、噪音)问题日益严重 ，必须更新设备 ，提高和改善设备的技术功能及经济性能。

　　3 .维护保养和计划检修的关系

　　(1)设备管理应以“维护保养为主 ，计划检修为辅”为原则。

　　如果维护保养工作做得好 ，发现问题后及时加以处理 ，则会大大减少设备检修工作量 ;反之 ，如果设备操作人员不爱护设备 ，不遵守设备的操作规程和规章制度 ，不对设备进行维护保养工作 ，就会加剧设备的损坏 ，使设备经常发生故障停机 ，就会大大增加设备检修工作量。因此，每位维护保养人员应该具有很强的工作责任心 ，认真执行各项工作标准 ，精心维护设备。

　　(2)维护保养和计划检修中的注意事项。

　　①以预防为主 ，坚持日常保养与按计划检修并重 ，使设备经常处于良好状态。

　　②对物业设备做到“三好”、“四会”和“五定”。“三好”是指用好、修好和管理好重要的物业设备。“四会”是指设备检修人员对物业设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是指物业主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质。

　　③实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主 ，同时提倡设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型检修。

　　④完善设备管理和定期检修制度。制定科学的保养规程 ，完善设备资料和检修登记卡片管理 ，合理制定出定期检修计划。

　　⑤修旧利废 ，合理更新 ，降低设备检修费用 ，提高经济效益。