办公楼设备的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常保养和维修管理提出了高要求、高标准。因此，对大楼设备维修服务，做到以预防为主，南京建新物业坚持日常保养与科学计划维修相结合：
1、坚持做到“三好、四会、五定”。“三好”即对设备用好、修好、管理好;“四会”即是对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障，“五定”即对设备进行清洁，润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。对重大的主要设各采用预防性维修，防止设备出现故障，对一般设备做好日常维修保养。
2、注重安全管理。对设备进行维修保养时，要以人为本，做好安全管理工作，操作人员应严格按照操作规程和制度开展工作，如操作人员在检修电气设备时，应做好必要的防护，操作人员使用个人防护工具，在闸刀上挂“有人操作、禁止合闸”等标识牌，提高安全意识，防止意外事发生，因为设备管理最基本和最重要的要求是保证设备体系运行安全，用户使用安全和操作人员操作安全。
3、树立质量服务意识。物业管理是服务性行业，员工即使有一流的技术，但没有为业主服务的意识也是搞不好物业设备管理，因此培养员工的服务意识和责任心，把为业主服务贯彻到具体工作中去，至真至诚为业主服务，确保设备运行安全。
4、 南京建新办公楼物业管理目标：要做好物业设备管理就必须建立和完善设备管理体系，对设备进行规范化、标准化、专业化的管理。
大楼物业设备管理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常保养和维修管理提出了高要求、高标准。因此，对大楼设备维修服务，做到以预防为主，南京建新物业坚持日常保养与科学计划维修相结合：
1、坚持做到“三好、四会、五定”。“三好”即对设备用好、修好、管理好;“四会”即是对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障，“五定”即对设备进行清洁，润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。对重大的主要设各采用预防性维修，防止设备出现故障，对一般设备做好日常维修保养。
2、注重安全管理。对设备进行维修保养时，要以人为本，做好安全管理工作，操作人员应严格按照操作规程和制度开展工作，如操作人员在检修电气设备时，应做好必要的防护，操作人员使用个人防护工具，在闸刀上挂“有人操作、禁止合闸”等标识牌，提高安全意识，防止意外事发生，因为设备管理最基本和最重要的要求是保证设备体系运行安全，用户使用安全和操作人员操作安全。
3、树立质量服务意识。物业管理是服务性行业，员工即使有一流的技术，但没有为业主服务的意识也是搞不好物业设备管理，因此培养员工的服务意识和责任心，把为业主服务贯彻到具体工作中去，至真至诚为业主服务，确保设备运行安全。
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：变配电设备(设施)检查保养内容周期
变配电设备(设施)检查保养内容及周期
号检查保养项目主要检查保养内容及要求周期
1配电柜、箱外表清洁，零部件完整，操作手柄灵活，油漆良好，警告牌完备，照明、通风、散热、消防设施到位，温湿度在允许范围内。 1次/月
2电器仪表及二次线外表清洁,显示正常, 接线紧固，标识正确、清晰，电流互感器二次侧接地良好。1次/月
3各类继电器,交流接触器外表清洁,.触点完好,，接线紧固，声音正常，无过热。1次/月
4电容及无功补偿密封良好，无鼓肚变形、无渗油、无锈蚀，放电保护装置齐全完好，电容柜投切正常，功率因数达0.9以上。1次/月
5指示灯,按钮,转换开关外表清洁, 标识清晰，固定可靠，转动零活1次/月
6绝缘设备(鞋、手套等)在指定位置放置，完好无损。1次/月
7各类开关触点完好,，接线紧固、动作灵活、标识完好。1次/年
8接线柱、母线排、电缆压接良好,色标清晰、正确，绝缘良好，无过热及腐蚀现象，线距符合要求，无异响。1次/年
9接地电阻测试接地良好，电阻值符合设计要求。1次/年
10绝缘靴、手套、有无破损、老化，有疑问则送检做耐压试验或更换。1次/年
11干式变压器外表检查、清洁，接线紧固、温控器检查、绝缘测试(高压侧大于20MΩ，低压侧大于13 MΩ，测试完毕后需放电)。绝缘体表面无老化现象(保养工作前在断开电源后，应先充分放电)。1次/年
12综合检查保养项目检修操作机构、触头、开关、接触器，紧固松动部件、更换磨损件、补齐失落件。(保养电容柜在断开电源后，应先放电)1次/年
13综合检查项目及完好标准
1、零部件完整无缺，指示灯、仪表安装牢固，指示正确
2、无异常声响、振动、过热，清洁，无污积，油漆良好
3、操作机构灵活，联锁动作可靠，接触良好、紧固
4、二次线路布线排列整齐，线号清晰，主体接地良好
5、保护装置齐全可靠，整定值符合要求，
6、变压器能达到输出功率，围栏、门锁齐全，温升正常
7、各类标识、警告牌齐全，周围环境整洁1次/年
篇3：消防系统设备检查保养内容周期
消防系统设备检查保养内容及周期
号检查保养项目检查保养主要内容周 期
1烟感探测器
温感探测器手动报警按钮消火栓按钮安装牢固1次/月
表面清洁1次/月
按10%比例测试各回路报警(每次测试记录回路号，一年内必须覆盖所有回路)1次/月
2火灾报警控制器自检、消音、复位1次/月
接收报警验证1次/月
紧固各接线端子1次/年
洁箱内灰尘、杂物1次/年
3主分机功能检查1次/年
验证报警正确性1次/年
4消防联动柜紧固各接线端子1次/年
按钮信号灯全面检查1次/年
测试联动正确性1次/年
5疏散指示灯常亮、显眼;抽检、试验指示灯常亮，1次/月
6事故照明灯充电、照明转换功能试验1次/月
充电、放电1次/月
7消火栓水泵、喷淋水泵外观清洁、除污、加润滑油1次/月
手动盘车、排气、检查密封1次/月
中控/就地 手动启动(点动)1次/月
模拟报警，自动启动1次/季
控制柜检查、测试1次/季
8水流指示器
压力开关、水力警铃
湿式报警阀清洁、对油漆层脱落部位补漆1次/月
试验放水、检查动作情况1次/季
模拟报警，检查信号回路1次/季
9防排烟风机、风阀清洁控制箱及风机内外;中控/就地试启动1次/季
紧固叶轮、支座螺栓，1次/季
检查主触点、电气动力、控制回路1次/年
检查调整联轴器或皮带轮、皮带;检修风机及附属件，清洗轴承(箱)、换油1次/年
篇4：供配电设施设备维修保养作业程序
一、目的
规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设施设施各项性能良好。
二、适用范围
适用于物业部辖区内供配电设备设施的维修保养。
三、职责
1、管理处主任负责审核《供配电设施设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
2、工程部主管负责组织制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并组织监督、实施该计划。
3、变配电室组长/值班电工负责对供配电设施进行维修保养。
4、事务部负责向有关用户通知停电的情况。
四、程序要点
1、《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定
(1)每年的12月15日前，由工程部主管组织变配电组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：
(2)《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：
①供配电设备设施使用的频度;
②供配电设备设施运行状况(故障隐患);
③合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。
(3)《供配电设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：
①维修保养项目及内容;
②具体实施维修保养的时间;
③预计费用。
2、对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业程序》，按《供配电设备设施维修保养年度计划》进行。
3、高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。
4、变压器维修保养
(1)外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。
(2)外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁保养：
①测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%~50%时，应作绝缘油试验(对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉;换上新鲜的合格绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理(外委完成);
②清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫;
③拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好;
④变压器油位处于批示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢;
⑤检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。
5、高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开头柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。
6、低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。
(1)刀开关维修保养：
①检查安装螺栓是否紧因，如松驰则拧紧;
②检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油;
③检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理;
④用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10MΩ则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。
(2)熔断器的维修保养：
①新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致;
②检查熔体与保险座是否接触良好，接触部分是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。
(3)交流接触器维修保养：
①清除接触表面的污垢，尤其是进线端相同的污垢;
②清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
③清除触头表面及四周的污物，但不能修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
④清洁铁芯表面的油污及脏物;
⑤拧紧所有紧固件。
(4)自耦减压启动器维修保养：
①用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5MΩ,否则应进行干燥处理;
②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。
(5)电容器维修保养：
①清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好;
②检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换;
③检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧;
④检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。
(6)热继电器维修保养：
①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换;
②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
(7)断路器(自动空气开关)维修保养：
①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理;
②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换;
③断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;
④在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面;
⑤各传动机构应注入润滑油;
⑥检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭;
⑦检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复;
⑧检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复;
⑨检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧;
⑩检查接地线有无松动或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。
(8)二次回路维修保养：
①号码管是否清晰或掉落，如有则补上新号码管;
②接头处是否松驰，如松驰则拧紧。
(9)主回路维修保养：
①标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌;
②接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧;
③母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。
7、供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则机电处电工填写申请延时维修保养表，经机电处主管审核、物业经理批准后方可延可。
8、对计划中未列出的维修保养工作，应由机电处主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经机电处主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。
9、变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《事故报告》内，变配电室组长应于每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交机电处存档，保存期为长期。
10、停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由机电处主管填写《停申请表》，经管理处主任批准后通知事务部，由事务部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。
五、记录
1、《维修保养年度计划表》
2、《维修保养年度计划表》
3、《申请延时维修保养表》
4、《外委维修保养申请表》
5、《停申请表》
6、《事故报告》
7、《备品、备件计划表》
篇5：供配电设施设备维修保养作业
一、目的
规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设施设施各项性能良好。
二、适用范围
适用于物业部辖区内供配电设备设施的维修保养。
三、职责
1、管理处主任负责审核《供配电设施设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
2、工程部主管负责组织制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并组织监督、实施该计划。
3、变配电室组长/值班电工负责对供配电设施进行维修保养。
4、事务部负责向有关用户通知停电的情况。
四、程序要点
1、《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定
(1)每年的12月15日前，由工程部主管组织变配电组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：
(2)《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：
①供配电设备设施使用的频度;
②供配电设备设施运行状况(故障隐患);
③合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。
(3)《供配电设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：
①维修保养项目及内容;
②具体实施维修保养的时间;
③预计费用。
2、对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业程序》，按《供配电设备设施维修保养年度计划》进行。
3、高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。
4、变压器维修保养
(1)外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。
(2)外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁保养：
①测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%~50%时，应作绝缘油试验(对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉;换上新鲜的合格绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理(外委完成);
②清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫;
③拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好;
④变压器油位处于批示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢;
⑤检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。
5、高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开头柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。
6、低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。
(1)刀开关维修保养：
①检查安装螺栓是否紧因，如松驰则拧紧;
②检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油;
③检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理;
④用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10MΩ则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。
(2)熔断器的维修保养：
①新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致;
②检查熔体与保险座是否接触良好，接触部分是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。
(3)交流接触器维修保养：
①清除接触表面的污垢，尤其是进线端相同的污垢;
②清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
③清除触头表面及四周的污物，但不能修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
④清洁铁芯表面的油污及脏物;
⑤拧紧所有紧固件。
(4)自耦减压启动器维修保养：
①用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5MΩ,否则应进行干燥处理;
②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。
(5)电容器维修保养：
①清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好;
②检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换;
③检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧;
④检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。
(6)热继电器维修保养：
①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换;
②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
(7)断路器(自动空气开关)维修保养：
①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理;
②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换;
③断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;
④在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面;
⑤各传动机构应注入润滑油;
⑥检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭;
⑦检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复;
⑧检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复;
⑨检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧;
⑩检查接地线有无松动或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。
(8)二次回路维修保养：
①号码管是否清晰或掉落，如有则补上新号码管;
②接头处是否松驰，如松驰则拧紧。
(9)主回路维修保养：
①标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌;
②接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧;
③母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。
7、供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则机电处电工填写申请延时维修保养表，经机电处主管审核、物业经理批准后方可延可。
8、对计划中未列出的维修保养工作，应由机电处主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经机电处主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。
9、变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《事故报告》内，变配电室组长应于每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交机电处存档，保存期为长期。
10、停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由机电处主管填写《停申请表》，经管理处主任批准后通知事务部，由事务部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。
五、记录
1、《维修保养年度计划表》
2、《维修保养年度计划表》
3、《申请延时维修保养表》
4、《外委维修保养申请表》
5、《停申请表》
6、《事故报告》
7、《备品、备件计划表》