篇2：物业设备设施及房屋维修保养方案

　　一、房屋和公共配套设施管理及维修方案

　　(一)、房屋管理

　　1、巡检

　　每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、公共绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价;

　　在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查;每半年检查清除一次屋面、檐沟内落叶等，疏通雨水口、落水管等。

　　业主已委托管理空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施。

　　巡检做到事事有记录，并对巡检情况进行总结，把巡检结果、维修计划和需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或业主委员会。

　　2、装修管理

　　⑴、将住宅室内装修装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人。

　　⑵、对业主装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装修装饰管理服务协议;

　　⑶、业主装修期间每日巡查装修施工情况;

　　⑷、装修结束组织验收;

　　⑸、验收合格2个月后组织复验;

　　⑹、对装修中的违规行为及时劝阻，已造成事实后果或拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。

　　3、油漆粉饰

　　木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件油饰;5年油饰1次;钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件(铁栅栏、铁栏杆、铁门)其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后在油饰;铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉;上述部件应3年油饰1次;楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年粉刷1次。

　　4、建筑物外立面

　　建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次;外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次;外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

　　委托合同另有约定的按合同约定执行。

　　(二)、房屋设备分类

　　房屋设备是对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用设施、设备的简称，其种类繁多、功能各异;主要划分为房屋建筑设备和房屋建筑电气设备两大类。

　　1、房屋建筑设备

　　给水设备--用人工方法提供水源的设备，包括供水箱、供水泵、水表、供水管网等，组成生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统;

　　排水设备--用来排除污水和雨水、雪水的设备，包括排水管道、通风管、清通设备、抽升设备等，组成生活污水排水系统、生产污水排水系统、雨(雪)水排水系统;

　　消防设备--包括供水箱、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火器、消防龙头、消防泵等;

　　2、房屋建筑电气设备

　　供电及照明设备--给房屋提供电源及照明的各种装置，包括线路、开关、配电箱、安全保护装置、照明器等;

　　弱电设备--给房屋提供某种特定功能的电子设备与装置，包括通讯设备、广播设备、共用天线及闭路电视系统、自动监控及报警系统、电脑网络系统等;

　　防雷装置--包括避雷针、线路、避雷器、地线等。

　　(三)、公用设施设备的保养与维修

　　1、房屋设备的保养实行三级保养制，即：日常维护保养、一级保养和二级保养。

　　日常维护保养--设备操作人员所进行的经常性的保养工作，主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除;

　　一级保养--设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作，主要包括对设备进行局部解体，进行清洁、调整;

　　二级保养--设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理;

　　2、房屋设备的维修：根据设备的完损状况，分为小修、中修、大修、更新改造。

　　小修--对设备进行日常的保养、检修及为排除运行故障而进行的局部修理;

　　中修--对设备进行正常的、定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，更换率一般为10%-30%;

　　大修--对设备进行定期的全面检修，对设备要全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，更换率一般超过30%;

　　设备更新和技术改造--设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大等问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。

　　此外，还有当设备在使用过程中发生突发性故障时的故障维修。

　　二、设备安全运行管理方案

　　1、对公用设施设备进行日常管理和维修养护。

　　2、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修20分钟内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

　　3、建立公用设施设备档案(设有台帐)，设施设备的运行、检查、维修、养护等记录齐全。

　　4、设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

　　5、对公用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

　　6、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

　　7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

　　8、大厦道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

　　9、路灯、楼道灯完好率不低于98%。

　　10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

　　三、电气系统管理方案

　　1、供电系统管理

　　通过对供电设备设施运行、维护、保养过程的控制，确保供配电系统处于良好的运行状态，满足“ 白沟小商品商城 ”所有机电设备、设施正常运作的要求。

　　供电管理服务思想：安全第一，用户至上，精心管理，周到服务。

　　⑴、供电运行管理

　　①、电气工程师(机电)根据不同设备、设施的性能、技术资料、要求，合理制定出《供电设备设施的周期检定计划》及相应的操作规程、维护保养规程。

　　②、运行值班人员必须严格按照《运行值班管理规定》实行24小时值班制，对“ 白沟小商品商城 ”变压器室、高低压配电室等有关设备、设施进行巡回检查，同时做好相应记录。

　　③、运行值班人员在日常设备、设施操作过程中必须严格按照供电系统《高、低压配电安全操作规程》进行，并严格执行《工作票》、《操作票》制度，牢固树立“安全第一”的思想，确保人身和设备设施的安全。

　　④、运行值班人员必须密切留意和掌握供电设施、设施的运行状况，发现隐患、故障要及时报告，并做好详细记录。

　　⑵、供电系统维护保养承诺

　　①、维修人员进行日常维护保养工作时必须严格按照《电气维修管理规定》及各种设备、设施的《维护、保养规程》进行，并按要求做好保证安全的“组织措施”、“技术措施”，保证供电系统运行正常，设施设备完好率98%。

　　②、维修人员必须熟悉、掌握“ 白沟小商品商城 ”各系统所有照明器具情况，认真、及时做好维修、更换工作，保证照明系统外观整洁无缺损、无松落，达到光源完好率、维修更换及时率100%。

　　⑶、供电应急措施

　　①、在有台风、暴雨灾害时，电气工程师(机电)须及早组织人员对所有供电系统进行预防检查，多方位监视，同时做好抢修工作准备。灾情过后，对供电系统全面检查一次，发现问题及时处理。

　　②、发生火灾时，运行值班人员立即报警并切断火灾区域电源，积极灭火。事后，必须对供电设备、设施全面检查方可恢复供电。

　　③、电力故障和停电应急程序

　　若电力部门预先通知停电，立即将详情和有关文件呈交主管人员;

　　管理处主管人员随即安排电工值班;

　　预先张贴停电通知在显眼处;

　　若电力故障引致停电 ，须立即向主管人员报告并通知供电维修部门安排维修， 通告有关停电情况，然后迅速了解故障原因及停电的影响程度，做好解释工作和治安保卫工作，处理善后事宜;

　　当供电恢复时，管理员必须与电力技术人员检查所有电挚的正常运作情况， 如有损坏，须立即报告主管人员，及时安排修理。

　　④、设备安全操作规程(略)

　　⑤、公用照明设施维修养护规定

　　为了进一步搞好物业管理工作，维护边贸城公用照明设施的正常使用，结合实际，特制定本规定：

　　a、边贸城内公用照明设施就是指一切诸如路灯、庭园灯、走廊、楼梯等公共场所的照明灯以及相关的开关、电表、电线、杆座、保险、控制器等，维修部负责公用照明设施的维修养护。

　　b、边贸城内公用照明设施为全体用户共同使用，各用户应正常使公用照明设施，注意节俭，不浪费能源。任何单位或个人不得随意破坏，否则照价赔偿，造成事故的，按法律追究责任。

　　c、边贸城内公用照明设施的安装，配置基本合理，如用户因确实需要对公用照明设施进行改动的，必须先向管理处提出申请，管理处由事务助理会同维修部责任工程师对其申请进行严格审批，并做出整改报告和记录。

　　d、任何单位或个人不得以任何形式私拉、私接公用照明设施的线路或电表，否则，一经查出，以偷电论处。

　　e、管理处事务助理定期或不定期对所有公用照明设施进行检查，发现有损坏或隐患时，必须及时向维修部报告。

　　f、维修部在接到管理中心的申报后，及时安排相关人员对其进行检查、维修。

　　g、维修人员对公用照明设施进行维修养护时，必须严格按照有关规定和标准执行，不得贪图一时方便，违章操作，以免造成事故或隐患。

　　h、维修人员在对公用照时设施进行维修、养护后，事务助理还应对其工作进行跟踪，以确保维修质量。

　　2、弱电系统管理

　　⑴、操作人员受过专业培训，持证上岗;

　　⑵、工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别，发现异常，及时处理;

　　⑶、有切实可行的维修保养计划，保养、检修及时;

　　⑷、对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态;

　　⑸、工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护;

　　⑹、分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。

　　3、避雷接地系统管理

　　每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

　　四、给排水系统管理方案

　　1、服务承诺

　　保证给排水设备设施正常运行，设备设施完好率达98%。

　　2、给排水系统运行管理

　　⑴、给排水系统包括生活给水系统、消防给水系统、消防喷淋系统、排水系统。

　　⑵、设备运行由专人专职管理，严格实行持证上岗制度，定岗定人。

　　⑶、消防系统定期进行试运行，确保系统安全可靠。

　　3、给排水系统的维修保养

　　制定科学合理的维修保养计划并组织实施，合理配置维修操作人员，严格实行持证上岗制度，加强日常巡视、检查，切实贯彻“应修尽修，全面保养”的方针。

　　⑴、给水系统

　　每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活;

　　建立巡视制度，发现楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落等及时修复;定期维护保养。

　　⑵、排水设施系统

　　化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场;

　　楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年全面更换1次;

　　每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草;无杂草，排水畅通，无积水;

　　每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物;每半年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无明显粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。

　　4、供水系统应急处理措施

　　⑴、遇有事故，及时抢修，一般情况下，限水、停水需在24小时前通知用户。

　　⑵、检查漏水的准确位置及所属水质，例如冲侧水或排水等，并在许可的能力下，立即设法制止漏水，如关上水掣。若不能制止时立即通知中央控制中心寻求增援。在支援人员到达前须尽量控制现场，防止范围扩散。

　　⑶、观察四周环境，漏水是否影响各项设备，如电力变压器等。

　　⑷、利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水渗入升降机等设备，并需将升降机立即升上最高层。以免被水浸湿而使机件受损。

　　⑸、利用现有工具，设法清理现场。

　　⑹、如漏水可能影响日常操作、保养及申报保险等问题，须拍照片以作日后存档及证明。

　　⑺、通知清洁、保洁人员清理现场积水，检查受影响范围，通知受影响单位。

　　⑻、日常巡视、检查时，应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋，随时加以清理干净，以免堵塞。

　　⑼、如该地区及建筑物曾经有水浸记录，平日必须准备足够沙包，作为爆水及雨季使用。

　　五、智能化系统管理方案

　　针对“ 白沟小商品商城 ”智能化系统的特点，结合本公司智能化系统管理的经验，制定如下管理及维护方案：

　　1、建立设备运行及维护人员队伍

　　由高素质的专业人员来使用和维护设备，设备的功能才能得到充分的发挥。我们将从公司现有的骨干中抽调专业人员负责设备运行及维护的生力军，并邀请相关单位(该系统的设计、安装单位)对所有技术人员进行强化培训，确保每一位员工均能谙熟该系统并能正确使用和维护。

　　2、对客户进行多种形式的培训

　　客户能否正确使用室内智能化系统，是减少误报警及延长设备使用寿命的关键，我们将从第一个入住的客户开始，通过尽可能详细的使用操作指引、举办培训班、上门指导等方式，让所有客户都能全面了解室内智能化系统的各种功能并熟练操作。

　　3、严格监控装修及其它施工工程

　　首先，我们将对所有管理人员进行全面的培训，让每一位员工都能清楚知道隐蔽线路的具体位置。其次，我们将对所有的装修进行严格监控，监管人员每天至少两次到装修现场查看，防止线路被破坏。

　　4、建立供应商档案

　　我们将对所有的器件、配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等，并与供应商、制造商保持联系，确保以最快的速度取得所需要的配件，并能跟踪产品的换代，使该智能化系统得到及时的完善。

　　5、日常巡视及定期保养

　　日常的巡视检查是及时发现缺陷的最佳途径，而定期维护保养是发现、解决软性隐患的最佳办法。

　　智能化系统的日常运行及维护

　　项目时间次数内容

　　闭路监控系统

　　摄像机每周一清洁除尘。 检查外观完好情况。

　　每季一线路整理。 检查各视频及音频接头。

　　每年一检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。 线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。 检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。

　　计算机 和监视器每月一主机、显示器及打印机清洁除尘。 检测UPS工作情况是否正常。 检查各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。

　　每半年一清洁主机内部灰尘。 数据整理与备份。 计算机数据整理、内部测试。

　　录像机每周一清洁除尘。 检查外观是否完好。

　　录像机每月一检察录制标准。 测试各功能键的工作情况。

　　每半年一检测音频和视频接口，测试各项性能指标。

　　画面分割器、切换器和AD主机每周一清洁除尘。 检查外观是否完好。 检查连接线路的牢固程度。

　　每季一测试各功能键的工作情况。

　　每年一线路整理，功能测试。

　　防盗报警系统

　　控制器及红 外线探测器每月一控制器清洁除尘。 测试红外线探测器的工作情况。

　　半年一检查各连接线路是否牢固、完好。

　　警笛和警灯每季一检查报警系统警笛和警灯的工作情况。

　　停车场管理系统

　　停车场管理系统用计算机每季一主机、显示器及打印机清洁除尘。 检测UPS工作情况是否正常。 检测连接接口。 内部数据整理和备份。

　　读卡器 和控制器每周一清洁除尘。 读卡器固定螺丝牢固。

　　每半年一检测系统接口性能。 检查电气元件工作情况。

　　地感装置每季一测试地感装置的灵敏程度并根据测试结果灵活调节。

　　六、消防系统管理方案

　　为了保障物业业主、用户的人身和财产安全，在物业的消防管理上，我们将贯彻“预防为主，防消结合”、“专业消防与义务消防相结合”的方针，以《中华人民共和国消防法》和北京市消防管理的法规、条例为准则，结合物业的结构和特点，开展消防设施管理工作。

　　1、消防机构的建立

　　2、消防设施安全岗位责任制

　　⑴、管理处经理负责设立消防设施管理机构，并指挥相关工作。

　　⑵、护管主管负责监督日常消防设施设备的维护保养，负责执行日常的消防管理工作、值班运行和义务消防队的工作。

　　⑶、维修部负责对消防设施设备进行检查、维护和故障排除。

　　⑷、消防监管员负责巡回检查、器材管理、直观设备设施的检查、动火作业及相关档案管理。

　　⑸、全体员工都是义务消防员，担负防火、灭火义务。

　　3、消防设施器材的配备

　　⑴、管理处经理根据《中华人民共和国消防法》和《建筑防火规范》，配备相应的消防设施、设备、器材，并由消防主管具体负责。消防设施、器材由消防监管员登记在消防设施、器材登记表中。

　　⑵、结合物业具体情况以及设备运行情况，需要更新、改造、增补等较大项目，由护管主管提出提案，管理处经理审批后实施。

　　⑶、消防设施器材的管理由消防监管员负责检查，主要项目有：消防栓、各种灭火器、防火门、各种标识等，并做好相应记录。其中消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备每月巡查1次，看是否完好、齐全，发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转;喷淋管网水压每日检测1次，发现压力不够，马上检修排除故障;每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备。

　　4、消防设备日常管理

　　⑴、消防设备的运行由值班人员负责，消防运行是物业消防管理的主要环节，应保证24小时有人值班，并认真做好设备的监控等工作。

　　⑵、必须建立交接班制度，认真填写消防设备运行记录。

　　⑶、如发现设备运行出现故障，及时报告护管主管，护管主管现场确认后通知技术人员及时维修。

　　⑷、严格按照操作规程使用各系统设备。

　　⑸、按照《消防设备设施维护保养手册》实施管理(略)。

　　发现火警的人员有义务迅速向消防队报警并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥;消防监控室应保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍;每日填写工作记录，建档备查。

　　七、用户报修、维修及回访流程

　　1、房屋零修、急修回访工作由客户服务中心管理员负责。

　　2、维修项目回访的主要内容包括：实地查看维修项目，向在维修现场的业主、用户了解维修人员服务情况、征询改进意见、核对收费情况、请被回访人签名。

　　3、管理员于每周五对本周所有的零修、急修项目进行回访(安全设施维修两天内完成回访，漏水项目维修三天内完成回访)，保证维修项目的回访率达100%。

　　4、回访可采用电话、信函、上门等方式。

　　5、对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员限期进行整改。

篇3：物业设施日常维修保养标准

　　序号类别项目日常维修 计划方案标准实施效果

　　1区内道路

　　路面、人行道、缓路径、道牙每天检查二遍由养护处维修工按项目维修规程实施。路面修缮质量标准，人行道铺设修缮标准。 平整、无坑尘洼、无积水、无缺损。

　　2室外照明

　　道路灯、庭院灯、高秆灯、投光灯、其他照明灯每天检查一遍由养护处维修工按专业操作规程实施。 电气作业安全操作规程，灯具施工技术标准。 灯泡正常使用，灯罩完好清洁灯杆及灯座无破损。

　　3园林绿地

　　绿化、雕塑小品、循环水池每天检查一遍环境管理部进行绿化补种，园艺维修。绿化工作标准;园林工作标准。绿化管理设施、设备齐全完好;雕塑小品等园艺完好;绿化完好;循环水系统畅顺。

　　4活动中心

　　每天检查一遍由养护处专业维修工按相关维修规程实施。 活动中心维修工作标准。 各项设施、设备完好，正常使用。

　　5车库

　　每天检查二遍由养护处专业维修工按相关维修规程实施。 灯具照明亮度达到要求停车场地面修缮标准。 车库内照明无死角，无损坏

　　6消防设

　　施及排水管网 排水管、室外消防栓、水泵结合器每周检查一遍由养护处专业维修工按相关维修规程实施。 排水管施工技术标准;

　　消防设施施工技术标准。管道畅通，吴塞;无泄漏;消防设施正常有效。

篇4：供配电设施设备维修保养作业程序

　　一、目的

　　规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设施设施各项性能良好。

　　二、适用范围

　　适用于物业部辖区内供配电设备设施的维修保养。

　　三、职责

　　1、管理处主任负责审核《供配电设施设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

　　2、工程部主管负责组织制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并组织监督、实施该计划。

　　3、变配电室组长/值班电工负责对供配电设施进行维修保养。

　　4、事务部负责向有关用户通知停电的情况。

　　四、程序要点

　　1、《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定

　　(1)每年的12月15日前，由工程部主管组织变配电组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：

　　(2)《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：

　　①供配电设备设施使用的频度;

　　②供配电设备设施运行状况(故障隐患);

　　③合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

　　(3)《供配电设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

　　①维修保养项目及内容;

　　②具体实施维修保养的时间;

　　③预计费用。

　　2、对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业程序》，按《供配电设备设施维修保养年度计划》进行。

　　3、高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。

　　4、变压器维修保养

　　(1)外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

　　(2)外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁保养：

　　①测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%~50%时，应作绝缘油试验(对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉;换上新鲜的合格绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理(外委完成);

　　②清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫;

　　③拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好;

　　④变压器油位处于批示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢;

　　⑤检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。

　　5、高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开头柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

　　6、低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。

　　(1)刀开关维修保养：

　　①检查安装螺栓是否紧因，如松驰则拧紧;

　　②检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油;

　　③检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理;

　　④用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10MΩ则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。

　　(2)熔断器的维修保养：

　　①新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致;

　　②检查熔体与保险座是否接触良好，接触部分是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。

　　(3)交流接触器维修保养：

　　①清除接触表面的污垢，尤其是进线端相同的污垢;

　　②清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

　　③清除触头表面及四周的污物，但不能修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;

　　④清洁铁芯表面的油污及脏物;

　　⑤拧紧所有紧固件。

　　(4)自耦减压启动器维修保养：

　　①用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5MΩ,否则应进行干燥处理;

　　②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。

　　(5)电容器维修保养：

　　①清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好;

　　②检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换;

　　③检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧;

　　④检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。

　　(6)热继电器维修保养：

　　①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换;

　　②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

　　(7)断路器(自动空气开关)维修保养：

　　①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理;

　　②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换;

　　③断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;

　　④在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面;

　　⑤各传动机构应注入润滑油;

　　⑥检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭;

　　⑦检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复;

　　⑧检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复;

　　⑨检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧;

　　⑩检查接地线有无松动或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。

　　(8)二次回路维修保养：

　　①号码管是否清晰或掉落，如有则补上新号码管;

　　②接头处是否松驰，如松驰则拧紧。

　　(9)主回路维修保养：

　　①标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌;

　　②接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧;

　　③母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。

　　7、供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则机电处电工填写申请延时维修保养表，经机电处主管审核、物业经理批准后方可延可。

　　8、对计划中未列出的维修保养工作，应由机电处主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经机电处主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。

　　9、变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《事故报告》内，变配电室组长应于每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交机电处存档，保存期为长期。

　　10、停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由机电处主管填写《停申请表》，经管理处主任批准后通知事务部，由事务部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。

　　五、记录

　　1、《维修保养年度计划表》

　　2、《维修保养年度计划表》

　　3、《申请延时维修保养表》

　　4、《外委维修保养申请表》

　　5、《停申请表》

　　6、《事故报告》

　　7、《备品、备件计划表》

篇5：变配电设备(设施)检查保养内容周期

　　变配电设备(设施)检查保养内容及周期

　　号检查保养项目主要检查保养内容及要求周期

　　1配电柜、箱外表清洁，零部件完整，操作手柄灵活，油漆良好，警告牌完备，照明、通风、散热、消防设施到位，温湿度在允许范围内。 1次/月

　　2电器仪表及二次线外表清洁,显示正常, 接线紧固，标识正确、清晰，电流互感器二次侧接地良好。1次/月

　　3各类继电器,交流接触器外表清洁,.触点完好,，接线紧固，声音正常，无过热。1次/月

　　4电容及无功补偿密封良好，无鼓肚变形、无渗油、无锈蚀，放电保护装置齐全完好，电容柜投切正常，功率因数达0.9以上。1次/月

　　5指示灯,按钮,转换开关外表清洁, 标识清晰，固定可靠，转动零活1次/月

　　6绝缘设备(鞋、手套等)在指定位置放置，完好无损。1次/月

　　7各类开关触点完好,，接线紧固、动作灵活、标识完好。1次/年

　　8接线柱、母线排、电缆压接良好,色标清晰、正确，绝缘良好，无过热及腐蚀现象，线距符合要求，无异响。1次/年

　　9接地电阻测试接地良好，电阻值符合设计要求。1次/年

　　10绝缘靴、手套、有无破损、老化，有疑问则送检做耐压试验或更换。1次/年

　　11干式变压器外表检查、清洁，接线紧固、温控器检查、绝缘测试(高压侧大于20MΩ，低压侧大于13 MΩ，测试完毕后需放电)。绝缘体表面无老化现象(保养工作前在断开电源后，应先充分放电)。1次/年

　　12综合检查保养项目检修操作机构、触头、开关、接触器，紧固松动部件、更换磨损件、补齐失落件。(保养电容柜在断开电源后，应先放电)1次/年

　　13综合检查项目及完好标准

　　1、零部件完整无缺，指示灯、仪表安装牢固，指示正确

　　2、无异常声响、振动、过热，清洁，无污积，油漆良好

　　3、操作机构灵活，联锁动作可靠，接触良好、紧固

　　4、二次线路布线排列整齐，线号清晰，主体接地良好

　　5、保护装置齐全可靠，整定值符合要求，

　　6、变压器能达到输出功率，围栏、门锁齐全，温升正常

　　7、各类标识、警告牌齐全，周围环境整洁1次/年